2019年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》.doc(总22页

1、2019 年房地产估价师试题及答案：理论与方法一、单项选择题 ( 共35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号 )1. 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为 60%，则建筑容积率为 ( ) 。A.33.3B.12C.20D.60%答案 B2. 土地取得成本是取得 ( ) 所需的费用 . 税金等。A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案 D3. 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上能够用下列公式计算：补地价 (单价)=( 增加后的容积率 - 原容积率)/( ) 原容积率下的土地单价。A

2、.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案 B4. 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为 ( ) 。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案 C5. 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是 ( ) 。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案 ABD6. 中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是 ( ) 。A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案 D7. 房地产的供给曲线表示 ( ) 。A.房地产的

3、出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者水平的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者水平的关系答案 C8. 某高层楼房占用的土地总面积为 800 m2，总建筑面积为 2000m 2，某人拥有其中 120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积实行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为 ( )m2 。A.40B.45C.48D.50答案 C9. 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500元/m2，报酬率为 8%;乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000元/m2，报酬率为 6 %。那么，甲的价格 ( ) 乙的价格。A.高于B.低于C.等于D

4、.条件不足，无法确定答案 B10. 某酒店已知能够在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3年收益分别为 93 万元.100 万元.120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为 ( ) 万元。A.992.06B.983.10C.1080D.852答案 B11. 建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日B.2004 年 1 月 1 日C.2004 年 12 月 1 日D.2003 年 12 月 1 日答案 D12. 通常情况下，评估下

5、列房地产适用收益法的有 ( ) 。A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场答案 ABD13. 某大厦总建筑面积 10000 m2，房地总价值 6000万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240 m2。如果按照土地价值实行分摊，则该人占有的土地分额为 ( ) 。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%答案 C14. 某建筑物实际经过年数为 lO 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4 %

6、，用直线法计算该建筑物的成新率为 ( ) 。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案 C15. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是 ( ) 。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区答案 B16. 同一块土地，在估价时考虑 ( 或假设) 的“生熟”水准不同，会有不同的价格。土地的“生熟”水准主要有下列几种：未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费; 已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：已作“三通一平或以上开发的土地 ; 取得该土地后需要实行拆迁，支付拆迁安置补偿费 ; 已作拆迁安置的城

7、市空地。其中准确的是 ( ) 。A.B.C.D.答案 D17. 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述准确的为( ) 。A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值答案 C18. 房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做 ( ) 。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格答案 D19. 某宗

8、2000 年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益 160 万元，该房地产的报酬率为 7 %。估价时点为2005 年末，该宗房地产的收益价格为 ( )A.1830.4B.2176.88C.2169.27D.2285.71答案 B20. 商业用地房地产位置的优劣主要取决于 ( ) 。A.周围环境状况安宁水准B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华水准临街状况答案 D21、相关非专业估价，下列说法准确的是 ( ) 。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任标准答案： d22、相关专业估价下列说法不准

9、确的是 ( ) 。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都能够做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见标准答案： b23、房地产估价专指 ( ) 。A、房地产价值实行评估B、房屋工程质量评估C、房屋使用功能评估D、房屋完损等级评估标准答案： a24、房地产估价是评估房地产的 ( ) 。A、价值B、使用价值C、交易价格D、市场价格标准答案： a25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述准确的是 ( ) 。A、咨询性或证据性的B、鉴证性或参 &中大网校&/考性的C、鉴证性或证据性的D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同标准答案： c26、下列相关估价委托人描述准确的是 ( ) 。A、向估

10、价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人;B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位;C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人;D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。标准答案： a27、房地产的基本存有形态在理论上只有 ( ) 。A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物 ;C、建筑物、房地 ;D、土地、建筑物、房地、权益。标准答案： a28、相关价值类型下列说法准确的是 ( ) 。A、同一估价对象的价值并不是的 ;B、同一估价对象的价值是的 ;C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是的 ;D、ABC均不准确。标准答案： a29、

11、本质上的非市场价值主要有以下 4 种，下列中不准确的是 ( ) 。A、不符合“交易双方有较充裕的时间实行交易”的快速变现价值 ;B、在存有不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值 ;C、符合继续使用条件下的清算价值 ;D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。标准答案： c30、关于估价假设，要要防止出现以下 3 种情况不包括 ( ) 。A、滥用估价假设 ;B、不明&中大网校&/确估价假设 ;C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设 ;D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。标准答案： d31、当前，我国土地使用权出让不准确的方式是 ( ) 。A、招标B、拍卖C、

12、挂牌和协议D、自由买卖标准答案： d32、在我国招标出让土地使用权的出让人能够是 ( ) 。A、市、县人民政府办公室B、乡人民政府土地行政主管部门C、市、县人民政府土地行政主管部D、村委会标准答案： c33、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人 ( ) 房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移标准答案： a34、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值 ( ) 所担保债权的余额部分，能够再次抵押，但不得超出其余额部分。”A、大于B、小于C、等于D、小于或者等于标准答案： a35、实行房屋产权调换补 &中大网校&偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为 4500 元/ 平

13、方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为 3000元/ 平方米。下列最接近产权调换差价的是 ( ) 元/平方米。A、7500B、3750C、1500D、-1500标准答案： c二、多项选择题 ( 共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相对应的编号。全部选对的，得 2 分; 错选或多选的，不得分 ; 少选且选择准确的，每个选项得 0.5 分)1. 用市场法对房地产实行估价时，需要实行 ( ) 修正。A.交易过程B.交易情况C.交易日期D.交易价格答案 BC2. 现行的土地权属证书有 ( ) 。A.国有土地所有证B.国有土地使用证C.集体土地所有证

14、D.土地他项权利证明书答案 BCD3. 移动平均法是对原有价格按照时间序列实行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际使用中，移动平均法有 ( ) 和( ) 之分。A.指数平滑法B.简单移动平均法C.指数移动平均法D.加权移动平均法答案 BD4. 城市房屋拆迁管理条理规定拆迁补偿的方式有 ( ) 。A.货币补偿B.房屋产权调换C.实物补偿D.等价补偿答案 AB5. 抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有 (

15、) 。A.制定限价或标准价格B.政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格C.征收房地产交易税或增值税D.建立一套房地产交易管理制度答案 ABCD6. 房地产之所以有价格，前提条件是 ( ) 。A.有效供给B.有效需求C.有用性D.稀缺性答案 BCD7. 具体的长期趋势法主要有 ( ) 。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法和指数修匀法答案 ABCD8. 对于一宗房地产的价格，通常由 ( ) 所构成。A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费. 投资利息D.管理费用答案 ABCD9. 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于 ( ) 。A.未

16、来净收益的大小B.获得净收益的可靠性C.获得净收益期限的长短D.获得净收益预期答案 ABC10. 估价作业上真实 . 客观. 合理的价格是指 ( ) 。A.估价师向买卖双方推荐的价格B.交易双方均接受的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格答案 CD11. 下列费用不用计入商品住宅价格的为 ( ) 。A.非住宅小区级的公共建筑的建设费用B.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用C.住宅小区内的公共设施D.住宅小区的文化娱乐中心答案 AB12. 房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过 ( ) 来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权答案 ABCD13

17、、 在实际估价中，使用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于( ) 。A、房地产具有开发或者再开发的潜力B、将预期远离作为理论依据C、准确判断了房地产的开发方式D、准确量化了已经获得的收益和风险E、准确预测了未来开发完成后的房地产价值标准答案： c,14、 假设开发法中，选择的开发利用方式最重要的是要选择用途。而用途的选择要考虑土地位置的 ( ) 。A、可接受性B、保值增值性C、现实社会需要水准D、未来发展趋势E、固定性标准答案： a, c, d15、 收益性房地产的价值到底主要取决于 ( ) 。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.当前总收益的大小E.未

18、来获得净收益期限的长短标准答案： b, c,三、判断题 ( 共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相对应的符号，用“”表示准确，用“ ”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至零分。 )1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式实行的，同时对委托人也是一种警示。 ( )答案：错解析：见教材。2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。( )答案：对解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 ( )答案：对解

19、析：见教材。4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )答案：错解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。5、如果估价对象适宜采用多种估价方法实行估价，则应同时采用多种估价方法实行估价，不得随意取舍。 ( )答案：对解析：见教材。6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为 0.951 ，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得 102 分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分。 ( )答案：对解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/

20、102*97/100=0.9517、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 ( )答案：错解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如因为街道两侧繁华水准不同、地价水平有显著差异时，就会存有不同的路线价。8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。 ( )答案：错解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也能够知道这种说法是错误的。9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )答案：对解析：见教材。10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观

21、愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )答案：对解析：见教材。11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 ( ) 答案：对解析：见教材。12、 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。 ( )答案：对解析： 见教材。13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就能够计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )答案：错解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。14、选择的开发利用方式包括用途、规模、

22、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选择。 ( )答案：对解析：选择的开发利用方式应以合法原则为前提。15、某一地带有一铁路，这个地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。 ( )答案：错解析： 如果在居民区附近有铁路，因为噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，因为方便了运输，会使房地产增值。四、计算题 ( 共 2 小题、20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。 )1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为 1

23、500平方米1、 收集相关资料：共调查了 A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。2、 可比实例的成交价格如下：试使用上述资料估算该土地 2003 年9 月 20 日的正常市场价格。解：1、比准价格 =可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数2、交易情况修正系数为：可比实例 A=100/100可比实例 B=100/97可比实例 c=100/1053、交易日期修正系数为：可比实例A=0.985 1.026 1.013 1.028 1.035 1.033 1.038=1.168可比实例 B=1.013 1.028 1.035 1.033 1.0 38=1.156可比实例

24、 C=1.033 1.038=1.0724、房地产状况修正系数为：可比实例 A=100/(95 0.4+105 0.35+110 0.25)=100/102.25可比实例 B=100/(92 0.4+96 0.35+98 0.25)=100/94.55可比实例 A=100/(106 0.4+109 0.35+97 0.25)=100/104.85、计算比准价格：比准价格 A=1200 (100/100) 1.168 (100/102.25)=1370.76( 元/ 平方米)比准价格 B=1150 (100/97) 1.156 (100/94.55)=1449.51( 元 /平方米)比准价格 C=1380 (100/105