三水东海蓝湾项目二期整体营销策划建议47p

1、东海蓝湾项目二期东海蓝湾项目二期 项项 about 第一部分第一部分 市场分析市场分析 u佛山宏观市场分析 u三水宏观市场分析 u三水房地产市场运行态势分析 一、佛山宏观市场分析一、佛山宏观市场分析 广佛无缝接，泛珠三角龙头广佛无缝接，泛珠三角龙头 广佛地铁：广佛地铁：2010年开通魁 奇路站西朗站段，2012 年魁奇路沥滘通车 ； 佛山一环东路北延线：佛山一环东路北延线： 2006年5月动工，计划于 明年春节前完成，迅速接 驳广州机场 ； 疏港路：疏港路：魁奇路东延，3 年内建成，今后沿疏港路 去广州新火车站，比绕行 顺德陈村节省18公里； 广东的核心都市圈，开放的、多元的突出岭南风格的文化

2、 型都市圈，以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈，以广州为中心、 佛山为副中心的双城式都市圈。 区域无缝，区域无缝，“5+2”均衡发展均衡发展 2 = 2 = 建成建成2 2个个100100万人口以上的城区万人口以上的城区 中心组团、大良容桂伦教组团； 5 = 5 = 培育培育5 5个个3030万万5050万人口规模的城万人口规模的城 区区 狮山小塘松岗组团； 西南组团； 西江组团； 黄岐盐步大沥组团； 龙江九江沙头组团； 佛山佛山5+25+2组团组团规划规划 经济腾飞经济腾飞 ，综合实力全国，综合实力全国10强强 市强民富，消费强劲市强民富，消费强劲 l国民生产总值和居民存款余额均进

3、入稳坐 市场容量庞大； l人均gdp超越5000美元，居民生 活实现小康社会向较富裕社会过渡。 l佛山常住人口分别只有广州的61.18% 和深圳的70.13%，而私家车和商品房屋 拥有量，佛山紧随其后，可见人均消费能 力强劲。 l佛山高速增长的经济，培育了庞大的 高端消费群体，总量在 ，远远高于经济总量相约的东莞，反 映佛山经济增长转化民富的效率更高。 二、三水宏观市场分析二、三水宏观市场分析 概况：佛山西翼，生态绿城概况：佛山西翼，生态绿城 n总面积874平方公里，户籍人口38.7万，常住 人口52.65万 n广州通往中国大西南地区和东南亚的 ，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、 三茂铁

4、路的交汇点，321、324国道横穿境内， 距广州、佛山禅城区、南海区、顺德区约45分钟 车程，距香港、珠海、深圳、约90分钟车程； n泛珠三角洲珠江水系中 “”。 拥有3000吨级的三水港和500吨级的西南码头， 可以通往港澳地区和世界各地 n三江汇流，青山绿水， 优越的自然环境成为三水房地产发展的核心竞争 力。 经济：紧追佛山，增速明显经济：紧追佛山，增速明显 佛山五区gdp对比（单位：亿元） 三水历年gdp走势（单位：亿元 ） 产业结构：珠三角最后产业结构：珠三角最后“处女地处女地”，工业主导，工业主导 社会经济主要指标社会经济主要指标 年年 度度 20022002200320032004

5、2004200520052006200620072007上半年上半年 地区生产总值地区生产总值( (亿元亿元) )100.1118.62141.35198.89255.3158.29158.29 第一产业第一产业( (亿元亿元) )13.8814.4314.0313.2714.136.986.98 第二产业第二产业( (亿元亿元) )49.2662.8681.78118.09169.32169.32111.88111.88 第三产业第三产业( (亿元亿元) )36.9741.3245.5461.1371.8539.4339.43 人均生产总值（元）人均生产总值（元）26342296553141

6、1414354849206088160881 居民收入：收入稳定，消费能力不断提升居民收入：收入稳定，消费能力不断提升 城市竞争力：位列全国前茅城市竞争力：位列全国前茅 n自1991年起,连续三年被列入中国农村综合实力百强县（市） n1993年被评为“中国明星县（市）” n1994年被列入全国农村本实现小康80个县市之中 n2005年“全国百强县（市）”评比中位列第21位，广东省第3位 n“全国最具投资潜力中小城市50强”位列第8位 n“全国中小城市综合实力100强”位列第20位 n2006年“全国中小城市投资潜力百强”评比中位列第4位 n2007年“全国中小城市综合实力百强”评比中位列第20

7、位 三水，从来引领时代的发展三水，从来引领时代的发展 城市定位：广佛都市圈的后花园，现代化园林城市城市定位：广佛都市圈的后花园，现代化园林城市 l空间格局：空间格局：致力打造以西南组团为中 心，以三水大道为轴线的东部工业板块和 西部服务业板块。形成两翼齐飞，三大产 业协调发展的三水经济社会发展的总体格 局 l 城市发展方向：城市发展方向：城市以向西、向南发 展为主；中心城区重点向西，近期适当向 北，逐步优化；江南新区重视保护环境， 适时开发 发展战略发展战略 ：西南组团，三水经济腾飞的翘点西南组团，三水经济腾飞的翘点 佛山佛山5+25+2组团组团规划规划 n 西南组团：西南组团：即西南、金本、

8、河口三地 合并后现在的西南街道，人口规划50万人。 n 规划：规划：依托国道321、324线，以西南 为基础，组团式拓展，形成市域西部的重 点组团，强化其对西部区域的辐射。为更 好地保护城区北部的森林公园、荷花世界 等自然生态环境，控制其向北部扩展，待 条件成熟再适时跨江发展。 发展战略：完善城市功能，凸显城市魅力发展战略：完善城市功能，凸显城市魅力 n 中心城区：中心城区：东起三达路，南到北江堤 岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧 南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积 734.6公顷。人口规划11.0121万人。重点 突出行政、文化； n 云东海组团：云东海组团：突出休闲、娱乐； n 江南

9、新区：江南新区：东至南海，南至广肇高速 公路，西至西江，北至北江，规划面积为 51.47平方公里，与中心城区隔江对望。将 重点发展区域房地产、休闲旅游、会议、 商贸流通等为龙头的第三产业。 中心城区中心城区 （政治，文化）（政治，文化） 云东海组团云东海组团 （旅游、地产）（旅游、地产） 江南新区江南新区 （居住）（居住） 发展战略：内畅外通，增强城市辐射力发展战略：内畅外通，增强城市辐射力 n1616项工程内搭框架外连广佛项工程内搭框架外连广佛 超20亿元道路维修、拓宽；禅城至西南快速路提 上议事日程；未来一两年内，广贺、广明、广肇 期、佛清高速以及肇庆至广州白云国际机场一级公 路的五条过境

10、快速路将上马建设，及广茂铁路南迁、 广珠城际轨道、贵广铁路三条铁路兴建。 n三水南北交通主动脉三水南北交通主动脉塘西公路三期启动塘西公路三期启动 n三水二桥及引道公路工程竣工通车，加强粤西三水二桥及引道公路工程竣工通车，加强粤西- - 三水的交流与连接三水的交流与连接 小小 结结 n三江汇聚，生态绿城，居住环境优越；三江汇聚，生态绿城，居住环境优越； n”珠三角珠三角“经济圈最后处女地，经济崛起，工业突飞；经济圈最后处女地，经济崛起，工业突飞； n收入水平稳步增长，消费力丞待激发；收入水平稳步增长，消费力丞待激发； n基础建设不断完善，资源环境逐步优化，城市发展步入快车道。基础建设不断完善，资

11、源环境逐步优化，城市发展步入快车道。 环境利好、经济利好、收入利好、规划利好，成为三水房环境利好、经济利好、收入利好、规划利好，成为三水房 地产发展的肥沃土壤，三水房地产市场前景看好！地产发展的肥沃土壤，三水房地产市场前景看好！ 二、三水房地产市场运行态势二、三水房地产市场运行态势 分析分析 统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日 统计时间：2007年1月1日-2007年10月30日 三水区十一五住房建设规划 区 域 商品住房廉租住房、租赁型经济适用房销售型经济适用房、限价商品房合计 用地面积 （公顷） 套数 (万套) 建筑面积 (万) 用地面积 （公顷） 套数 (万套) 建筑面

12、积 (万) 用地面积 （公顷） 套数 (万套) 建筑面积 (万) 用地面积 （公顷） 套数 (万套) 建筑面积 (万) 三水区270.14.9499.711.50.526.927.00.862.5308.66.2589.1 西南近阶段土地供应情况西南近阶段土地供应情况 成交时间成交时间地块位置地块位置 地块地块 性质性质 容积容积 率率 占地面积占地面积 成交成交 金额金额 买入企业买入企业 名称名称 备注备注 2007.7.19广海大道金太阳侧 商住 用地 27249.71145万 佛山市金 太阳酒店 有限公司 将建设成为 标准 五星级酒店 2007.6.12 佛山市三水区云东 海旅游经济区

13、中心 区白云路北侧1号地 块 商住 用地 0.61783607.6213500万 深业集团 有限公司 洋房、别墅、 五星级酒店 2007.4.4 佛山市三水区云东 海旅游经济区西南 林果场地块8号地块 居住 用地 1.064933.38100万 佛山市 全信投资 有限公司 洋房、别墅 项目情况项目情况 占地占地规划套数规划套数产品类型产品类型现售均价现售均价未来供应未来供应 项目名称项目名称 丽日天鹅湖丽日天鹅湖1400亩 共三期，1500多 套 情景洋房、别墅 情景洋房：4300 二期爱丁岛组团尾货+三 期，共 套 联排：700013000 独栋：1000016000 绿湖爱伦堡绿湖爱伦堡1

14、500亩 共三期，约1000 多套 小高层洋房、多 层洋房、别墅多层洋房4500 电梯洋房5500 二期洋房约250套 洋房、别墅 山水庄园山水庄园900亩300多套洋房、别墅独栋：700015000二、三期200套别墅 森林湖森林湖327亩1030套洋房+类别墅未知1030套 体育花园体育花园2600亩1323套 独栋、联排、叠 加式别墅 未知1323套 项目情况项目情况 占地占地规划套数规划套数产品类型产品类型现售均价现售均价未来供应未来供应 项目名称项目名称 雅居乐雅居乐200亩 洋房45280 、别墅 135385 别墅1000015000元/, 洋房45007000元/ 预计11月份

15、推出别墅； 明年3月份将推出高层 洋房单位 恒达花园恒达花园227.3亩2380套 洋房，104181 三房 中心园景单位5800元/, 园景单位4900元/,路 边单位4300元/ 二期洋房约150套单位 海畔名苑海畔名苑800001000 套洋房3800元/ 尾货，约20套一线江景 低层单位 成业汇景成业汇景 园园 641911041套洋房 三期：3750元/,二期 铁路边：3200元/ 约60套 l3月，温家宝政府报告表明政府 调控房价方向。 l4月，提高利率至6.39%，上调 27个基点。 l5月，“国六条”和“十五条” 公布，住房开发双70标准公布。 l7月，70/90政策细化出台；

16、限制 外资开发；强征二手房个人所得税。 l8月，细化土地拍卖规程。 l12月，对开发商实行清算房地产 土地增值税，国土部下发通知加强 调控土地批出。 核心思想：改善住房供应结构，完善税制，抑制房价快速增长核心思想：改善住房供应结构，完善税制，抑制房价快速增长 释放刚性需求释放刚性需求 l 3月，物权法正式公布。 l 5月，上调个人住房公积金 存贷款利率27个基点。 l 6月，明确房屋买卖的契税 计税价格应当包括房屋的装修 费用。 l 7月，第二次上调个人住房 公积金存贷款利率27个基点。 l 8月，住房公积金贷款上限 提至20万 l 9月，“二套房”贷款首付 款比例和利率水平提高 l 10月，

17、存款准备金上调至 13% 新政一：上调存款准备金率和加息控制流动性过剩新政一：上调存款准备金率和加息控制流动性过剩 20062006年以来存款准备金利率变化表年以来存款准备金利率变化表 2007-10-25存款准备金率调至13% 2007-9-25存款准备金率调至12.5% 2007-8-15存款准备金率调至12% 2007-6-5存款准备金率调至11.5% 2007-5-15存款准备金率调至11% 2007-4-16存款准备金率调至10.5% 2007-2-25存款准备金率调至10% 2007-1-15存款准备金率调至9.5% 2006-11-15存款准备金率调至9% 2006-8-15存款

18、准备金率调至8.5% 2006-7-5存款准备金率调至8% 发展商发展商个别资金链吃紧，以 较低的楼价快速回笼资金减轻压力。 加速房地产业优胜劣 汰。 需求需求加息“积少成多”，置 业者有了较大心理压力，贷款买房的热 情受影响。 新政二：新政二：927放贷新政放贷新政 l 对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率 不得低于基准利率的1.1倍 l 第二套房界定标准尚未完全细： 四大国有银行可能以“家庭”为单位界定 商业银行则以“人”为单位界定 l 新政三：新政三：2008-2009年可能开征年可能开征“保有税保有税” n定义：定义：“保有税”物业税的一种，即按房地产的面积每年付

19、税。 n目的：目的：针对户型面积偏大的房子收取一定费用，鼓励购买中小套型 住宅，促进理性购房。 n预测：预测：据预测，保有税144m2可能是起征面积，税率大概在0.8% 左右。 n影响：影响：对整个房产保有环节进行征税，持续征收的原则将迫使购房 投资和消费回归理性空间。 新政四：新政四：“两税合并两税合并”，明年卖楼省税费，明年卖楼省税费 l规定：规定：2008年1月1日实施企业所得税对过去查账征收和 核定征收的两种核税方式合一。 l影响：影响：房地产税率一般在33%，合并后可下降至25%。 l利好：利好：调低了税率，扩大了开发商利润空间。 l预测：预测：927放贷新政后，市场成交量下降。购房

20、者和发展商形 成角力的状态。对于已完成今年目标，实力雄厚不急于回笼资金 的发展商预计将会继续控货，以期待明年更大的利润空间。 从政策指标角度，一系列政策都是为了提高普通消费者购房能力，从政策指标角度，一系列政策都是为了提高普通消费者购房能力， 转移、引导房地产投资行为，规范房地产的健康发展。转移、引导房地产投资行为，规范房地产的健康发展。 三水区房地产市场主要以刚性需求为主，并呈现明显的供不应求三水区房地产市场主要以刚性需求为主，并呈现明显的供不应求 现象，现象，9 9月、月、1010月商品住宅成交仍保持稳定的发展态势，成交率月商品住宅成交仍保持稳定的发展态势，成交率 在在100%100%以上

21、，可以预期新政的实施将进一步释放普通消费者刚性以上，可以预期新政的实施将进一步释放普通消费者刚性 居住需求，居住需求， 第二部分第二部分 项目理解项目理解 第三部分第三部分 豪宅成功之路豪宅成功之路 u“豪”的底气 u“豪”的“高度” 标杆项目标杆项目定位概念定位概念定位策略定位策略项目卖点项目卖点必备因素必备因素 保利一号公馆 600万人600位公馆主 人 地标式建筑与景观资源突 显豪宅风范 湖景资源创新户型 1、景观优越，资源、景观优越，资源 独享；独享； 2、区位优越，升值、区位优越，升值 广阔；广阔； 3、强势品牌，品质、强势品牌，品质 至上；至上； 4、大户型产品，彰、大户型产品，彰

22、 显豪宅形象；显豪宅形象； 5、创新设计，缔造、创新设计，缔造 时代经典。时代经典。 中海万锦豪园上流领域达观天下 品牌宣传与行政热点配以 景观资源成就城市豪宅 湖景资源和谐规划 丽日玫瑰名城人文领袖地王之巅 以地王之名，人文深化， 突现豪宅定位 大型社区教育配套园 林配套 力迅上筑cbd人文院落新生活 人文深化，景观资源成豪 宅之名 一湖两园景观资源人 文氛围 龙光天湖郦都亚艺园畔，水岸首府 豪华设计，景观资源带出 豪门名宅 湖景资源发展潜力 顺德万科新城 湾畔 三江汇聚，领衔城邦 品牌效应，景观资源，定 位豪宅 品牌宣传景观资源 广州誉峰 领衔国际都会群宇， 卓傲品质成熟绽放 特色设计配以

23、行政热点， 景观资源，高端住宅 景观资源发展潜力 l以保利水城为依托，发掘项目无限配套潜力； l以区位前景论坛等形式与政府合作突显区位潜力，树立时代趋势及强势品牌形象。 l超高层建筑，地区标杆； l大面积户型，两梯一户，电梯直达住宅，尽显尊荣； n单价破万元开售，带动整个桂城及禅城区销售均价的提升，引爆市单价破万元开售，带动整个桂城及禅城区销售均价的提升，引爆市 场场;600套单位一个多月内全部售馨，成就豪宅品牌形象。套单位一个多月内全部售馨，成就豪宅品牌形象。 l法式外观融合传统园林规划，尽显上流 和谐人居； l首创入户花园实用户型设计，成就豪宅 标杆； l内敛的宣传风格突出项目独有品牌内涵

24、， 准确捕捉上流人群追求闹市中恬静人居的心 理。 n均价由均价由44004400元元/m2/m2拉升到拉升到1200012000元元/m2/m2， 引领市场价格，激发投资意识；引领市场价格，激发投资意识； n延续一贯的低开高走策略，受到新老客延续一贯的低开高走策略，受到新老客 户的热捧，每期产品分三批发售，均于短户的热捧，每期产品分三批发售，均于短 期内售馨。期内售馨。 l抢占楼市先机，缔造佛山第一个“地王”形象； l以创佛山至高视野、至高文化点等突破式主题 活动时刻刺激市场，保持项目高知名度； l优美园林规划设计，配合广泛媒体宣传，进一 步拔高项目形象。 n在在3年佛山楼市不断蜕变的竞年佛山

25、楼市不断蜕变的竞 争压力下，销售均价由争压力下，销售均价由3800元元 /m2上升到上升到9600元元/m2，保持稳固，保持稳固 的豪宅地位。的豪宅地位。 l意大利古典建筑风格创新市场楼盘形象； l奢华的装饰设计，标榜豪宅地位。 n均价由均价由5000元元/m2升到升到12000元元/m2。 n奢华装修备受高端人群热捧，但与代理商临时中断合作销售奢华装修备受高端人群热捧，但与代理商临时中断合作销售 出现真空期，销售速度减慢。出现真空期，销售速度减慢。 l通过大型专家论坛、国宝展等文化活动引起目标 客户群关注，突显项目特色人文形象，缔造社区文化 底蕴； l后期面对日益加剧的竞争，以高附加值突围，

26、刺 激销售。 n均价由均价由4800元元/m2升到升到15000元元/m2； n项目推崇文化氛围，宣传品牌内涵，反朴的社区人项目推崇文化氛围，宣传品牌内涵，反朴的社区人 文受年轻文化一族热捧，但项目定位与客户定位严重偏文受年轻文化一族热捧，但项目定位与客户定位严重偏 差，售价与消费力水平难以平衡，致使消化速度与销售差，售价与消费力水平难以平衡，致使消化速度与销售 均价明显落后于竞争对手。均价明显落后于竞争对手。 l超宽楼距，视野开阔，迎合当地人崇尚自然 的居住追求； l特色波浪型建筑设计，结合原创后现代新泰 式设计，户户望江，还形成一种自然的动感； l万科品牌效应、高标准建筑质量，成就当地 楼

27、价与豪宅标杆项目。 n以顺德最高均价以顺德最高均价8000元元/m2（洋房），（洋房）， 20000元元/m2（别墅）开售（别墅）开售,带动楼价快速上带动楼价快速上 升。升。 n树立大良少有豪宅形象，开售即售馨。树立大良少有豪宅形象，开售即售馨。 l火山石造就立体式特色园林，高档次酒店管理 经营会所配套提升项目档次； l以样板房豪华装修在区域内提升项目档次，成 为珠江新城豪宅标准之一。 n均价均价37000元元/m2，高于周边同档次项，高于周边同档次项 目均价近目均价近10000元元/m2。 n特殊装修材料，豪华样板房装饰等处特殊装修材料，豪华样板房装饰等处 处与周边项目存在差异化，成为豪宅中的处与周边项目存在差异化，成为豪宅中的 豪宅，半年销售近九成。豪宅，半年销售近九成。 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwy