潍坊梨园村城中村改造项目可行性研究分析报告

1、潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司潍坊市 * 城中村改造项目分析报告第一章 宏观环境分析一、 城市概况1、潍坊市概况潍坊地处山东半岛中心，东临青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、 日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。辖奎文、潍城、坊子、 寒亭、开发区 5 区，以及青州、诸城、寿光、安丘、昌邑、高密 6 市（县级）和昌 乐、临朐 2 县。总面积 1.58 万平方公里，总人口 847 万，面积和人口均约占山东省 十分之一。 2005 年潍坊市完成生产总值 1471.2 亿元，综合经济实力位居山东省前 列。2、地域文化潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产

2、开发有限公司潍坊是一座历史悠久的文化古城，是齐鲁文化发祥地之一。千百年文化传承与 积淀形成了潍坊地区渊远流长、内容丰厚的传统文化。除了各个历史时期的文化遗 存和人文景观外，风筝、年画、剪纸、泥塑、布玩具、刺绣、嵌银漆器、民间烟火 等民间工艺丰富多彩，还有多姿多彩的乡风民俗，构成当地独特的民族民间文化。 改革开放后潍坊举办国际风筝节，对民族民间文化加以开发利用，展示了潍坊的城 市文化形象。有形文物同无形文化互相依存互相烘托，共同形成了潍坊城市的浓厚 的文化积淀。3、城市建设2005 年潍坊市共完成城市建设总投资 53 亿元，其中中心城市 35 亿元，是近年 来城市建设规模最大、投入最多的一年，高

3、速度、高标准建成了一大批重点工程项 目。中心市区高标准新改扩建北海路、健康街、宝通街、西环路、机场路、潍州路、 青年路、和平路等城市主干道 27 条，总长度 226 公里、总面积 455 万平方米，道 路绿化 550 万平方米，建成了滨海项目区“三横五纵”条道路，总长度 32 公里，形 成了起步区路网框架。其中，北海路、东风街分别被评为全国、全省“市政金杯示范 工程”，人民广场、北海路和安顺路绿化工程分别荣获“山东省园林绿化优质工程奖”。 目前，潍坊市城市建设在质量和档次上实现了质 的飞跃。4、城市人口潍坊为地级市，辖 4 区2 县代管 6 市。市区人口 68 万。18岁以下 18-35岁 3

4、5-60 岁 60岁以上 单位（万人）潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司图示：潍坊市 2005 年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到 2010 年， 全市城市化水平将达到 50% ，中心市区人口规模达到 120 万人，届时，住宅刚性需 求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步加强。二、城市规划分析1、城市发展规划现状 2004 年底，建成区面积 118 平方公里，人口 79.98 万。近期 2005 年-2010 年, 建成区面积 120 平方公里，人口达到 120 万。远期 2010 年-2020 年, 建成区面积 1

5、40 平方公里，人口达到 160 万。2、城市性质潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展 的现代化国际风筝城”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流 中心，半岛地区重要商贸物流中心； “两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新 技术为基础的现代制造业基地， 高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地； “一枢 纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。3、城市布局及区域职能潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司（1）潍坊市整体布局潍坊中心城总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”。“一心，”即四月河路、北宫街、北海

6、路 =健康街所围合的城市核心区， ； “一环，”即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴，”即由北海路为主的交通、发展轴。“一廊，”即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河间休闲绿地构成的生态绿化廊道。（2）潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成 长，提高现有商业服务项目业设施水平面。“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工 程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应

7、 积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园 林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。4、各区域规划概况（1）区域经济发展状况山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目表 1 ：2004 年三区区生产总值及增长率40353025)2520(位15单10506050 ） 40 元 亿（ 30 位 单 2010区社会固定 资产 投 资增长率137.138.5 38.810654.3160140120100 )80 ( 位60 单40200潍 城奎文 高新表 2 ： 2004 年三区区社会固定资产投资及增长率从表 1 可以看出，高新区的区域经济

8、实力要远高于其它两区，较之其它两区存 在更大的消费空间和消费能力；表 2 则反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸 引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨大，本区域日后的房地产 建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。（2）区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介绍。5潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司高新区：海运： 开发区周围 200 公里范围内有青岛、烟台、 日照等国际

9、客货港口，可直 达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。公路： 潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青岛、潍坊至莱 阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台， 西至济南分别只需 90 分钟、 150 分钟和 120 分钟。铁路： 东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主 要铁路干线，客货运输便捷。空运： 开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为 180 公里、 120 公 里、10 公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。供水： 潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水 6-10 亿立

10、方米； 开发区配水厂曰供水 20 万立方米，入户水压 0.35-0.45Mpa 。供电： 开发区电力来自居全国第二位的山东电网。 装机总容量 1450 万千瓦， 年发电量 800 亿千瓦时。区内有两座 110 千伏、 126 万千伏的变电站，电力供应 充足。供热 ：开发区热力公司实行集中供热，可满足用户生产、生活需求。通讯 ：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量 65 万 门；开发区装机容量 4 万门，信息联络畅通。厂房：开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。商住： 开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼 50 多万平方米，可供投 资者购置或租用。

11、支撑服务情况体系 : 高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨 询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、生活方便，社会秩序良好。高新区作为 1992 年 4月建立的开发区， 大多数配套设施尚属于规划建设中， 目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。三、潍坊市宏观经济环境分

12、析1、潍坊 GDP 分析GDP 分布图25.0%20.0%15.0%比10.0%5.0%0.0%从依据近 5年统计数据制成的图表中， 我们可以看出潍坊市 GDP 增长线贵稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近三年增长速度开始加速。通过 GDP 的增长可以看出， 稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好的 经济环境，并且带动市民的收入不断增长，为潍坊市房地产市场价格提供了发展空潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司间。而根据目前 GDP 的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内潍坊 GDP 将保 持较高的增长速度，这将有效增大潍坊市民对商品房的购买力，促销潍坊房地产业 的发展。

13、产业结构分布图2、产业结构分析第一产业 第二产业 第三产业数据来源：潍坊统计年鉴根据近 5 年潍坊市一、二、三产业的产值统计数据进行作图分析，我们可以看 出三者都保持增长的势头，其中增长速度最快的为第二产业，其次为第三产业。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础，而加快发展 第三产业，对于优化结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入，有着直接和 显著的作用，从而扩大内需，因而第二产业和第三产业的快速发展为整个潍坊市的 房地产市场的发展创造了条件。同时第三产业总产值的增加，意味着潍坊市中小型 企业的发展，随着他们在经济实力和总体数量的不断提高，为潍坊市房地产市场提 供了广泛而

14、有效的客户群。3、房地产投资分析年份全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资增长率房地产投资在全社会固定资产中的比重2000 年18911.264.70%5.93%2001 年217.415.941.90%7.31%2002 年277.220.427.90%7.36%2003 年517.137.181.70%7.17%2004 年825.14315.90%5.21%2005 年1100.479837%7.18%山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目数据来源：潍坊市统计年鉴房地产投资比例8.0%7.0%6.0% 房5.0%4.0% 投资3.0% 比2.0% 重1.0%

15、0.0%自 2000 年以来潍坊市房地产投资力度加大， 从 2000 年的 11.2 亿元到 2004 年 的 79 亿，五年内增长近八倍，房地产业取得一定发展。房地产投资在全社或固定资 产中的小于 8% ，与全国平均水平还存在很大差距， 这在一定程度上说明在潍坊市全 社会固定资产投资的构成中，城市基础配套建设投资仍是主要构成部分，潍坊市房 地产市场的发展还处于起步发展阶段。随着城市改造、市政建设的进行，土地供应、 居住需求加大，将为潍坊市房地产市场的发展提供内在支撑，并且随着城市功能日潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司益完善，潍坊市将越来越适合居住4、房地产需求分析商品房销

16、售面积商品房销售面 积纵观 2002 年以来的潍坊商品房市场， 市场需求呈上升态势， 销售面积逐年增加 潍坊市城市化进程的加快，开放力度的加大，引起人口向城市大规模的流转与积聚， 扩大房地产开发的空间。同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段，旧城改造、 新区建设增加的住房需求，也带来了巨大的住房需求。5、居民消费水平分析目前潍坊市市人均 GDP 已高于 2000 美元，按照国际的经验，人均 GDP 超过 1000 美元，消费结构向发展型、 享受型升级， 过去的奢侈品将转化为居民的必需品。 这对于居民消费结构的升级具有重要的意义。从居民收入水平来看， 2005 年，城市 居民人均可支配收入 10

17、317.81 元，比上年增长了 10.98% ，快速增长的居民收入为 消费升级提供了广阔的上升空间。1037.00%36.00%35.00%增34.00%长率33.00%32.00%31.00%30.00%人均可支配收入 6307 7303 7538 8317 9297消费率 36.38% 35.17% 35.03% 33.46% 32.51%100009000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0人均 可支配 收入（ 年潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司通过近五年潍坊市宏观统计数据我们可以看出，近几年潍坊市人均可支配收入快 速增

18、长，而城市居民的消费率水平却在下降，平均消费率水平在35% 左右，与全国城市平均消费率水平( 40%-45% )还有很大的差距。如果不考虑净出口，在 GDP 中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映在潍坊市 房地产市场上就是整个房地产市场很活跃，同时由于消费结构升级，居民的消费预 期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累，以期购买住宅、 汽车等大型消费品。可见潍坊市住宅市场需求市场旺盛，但是购买能力水平较低。6、居住水平分析 通过对潍坊的了解，潍坊近年城市化进程速度较快，潍坊居民的居住水平有了 较大的改善，据统计潍坊 2004 年城镇居民人均居住面积已

19、达到近 20 平方米 。从住 宅指标看，潍坊市城市人均居住面积达 19.2 平方米，已超过 10 平方米的小康指标， 而“后小康”时期住宅的重要概念就是品质和性价比的提高。 所以下一步潍坊市的房地 产开发，仅仅建设简单的房屋，将失去市场；而营造居住理念、引领居住潮流、追 求舒适化人性化的住宅将独领风骚。建议项目规划设计中，尽量采用比较领先的理念，借助潍坊的城市文化，增加11潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司项目的附加值，利用“品质地产”、“概念地产”的操作方式，将项目作成潍坊市首屈一 指的综合性大盘、名盘。四、综述通过宏观经济分析可以发现，目前潍坊市市良好的经济发展为房地产的

20、发展奠 定了坚实的基础，第二产业、第三产业的发展在拉动城市经济建设、改善城市居住 环境的同时，为房地产市场发展提供了强大的内在支撑，城市规划及时地确定未来 城市的发展方向，为房地产的发展储备了足够的土地资源，而人口的增多和人们收 入增加为房地产提供了足够的需求， 未来几年潍坊市的房地产必将迎来发展的高峰。 而通过目前潍坊市住宅市场的产品结构看，未来综合性大盘将成为主流产品，项目 开发从宏观方面来看已经具备了比较完整的条件。12潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司第二章 潍坊市住宅市场分析一、潍坊住宅市场概述从发展历程看，潍坊的房地产市场从 1998 年才真正开始起步，自 199

21、8 年取消 福利分房以后，在国家增加投资、扩大内需政策的推动下，随着房改的逐步深化， 潍坊的住房消费由过去的企业、机关集体消费占主导转向个人消费占主导，个人购 房比例明显提高。与其他城市不同，潍坊的房地产市场从起步开始就呈现稳定增长 势头，不像一些城市出现大起大落，主要因为潍坊是一个内陆三级城市，以第一产 业和第二产业为主要产业，第三产业、对外开放程度在近年才有所发展，同时因为 缺乏有规模有实力的品牌地产商，潍坊的楼盘开发呈现散、乱、小的开发布局特点， 与国内一些发达城市的房地产开发存在较大差距。2001 年-2005 年潍坊房地产市场驶入飞速发展的快车道，住宅市场供应量快速 增长，新楼盘不断

22、涌现，价格也有大幅度的上涨。同时楼盘品质不断提升，并有部 分大盘、品牌楼盘出现，潍坊房地产开发水平不断提高。但与房地产市场发展比较 成熟的城市相比还有一些不足之处，如产品品质有待提高，户型设计不够人性化等。从 1998 年实施住房货币化分配以来， 潍坊市的商品住宅平均价格总体上是平稳 上升的。以市中心为例，据统计， 2002 2005 年上半年的房价增长情况如下图：13/元(位单02002 2003 20042005单位（年）%(位单200000053200 00500潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司14随着潍坊市经济的快速的发展，城市居民收入水平提高，随着旧城改造、外来

23、人口的涌入，加大了住房需求，新轮城市发展布局等都为潍坊市房地产市场的发展提供了发展空间。二、潍坊市住宅市场区域分析房地产项目因为动用的资金较大，风险带来的严重性不可估量，因此项目的可 行性研究必须做的准确到位，才能将风险降低到最小。前面就潍坊市宏观经济以及 城市发展方向对潍坊市房地产市产的影响进行了分析，本部分将重点分析目前潍坊 市住宅市场的整体状况。本部分将根据潍坊市住宅市场状况，分区域进行分析，通 过每个区域住宅市场的状况及各种档次住宅产品的供应分析，综合确定潍坊市住宅 市场供应状况及区域特点。1、区域划分依据及界线根据潍坊市传统区域划分及潍坊市新的城市规划，结合楼盘的集中区域和集中 程度

24、，我们将潍坊市住宅市场划分为奎文区、潍城区、开发区三区来进行分析，具 体划分标准如下：奎文区白浪河以东，新华路以西潍城区白浪河以西开发区新华路以东潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司2、各区域住宅市场分析区域分析中，主要分析目前区域楼盘中在售或者影响力较大的项目，商住两用等楼盘不进行分析。1）奎文区住宅市场分析项目名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积（平方米）左岸华庭62402800多层、小高层三室130-160阳光又一城2.053.4352500多层、小高层两室、 三室110-268领袖华城261.2402700多层、小高层三室120-150碧水豪庭丽景苑7.5

25、3403200小高层、高层三室130-150康桥水岸5.52.8423500小高层、小高层两室、 三室110-170圣荣都市新城501.5402400多层、小高层、两室、 三室101-135瑞景康成8.92700多层两室、 三室80-120东方御景52900小高层、多层三室130盛事豪庭403200小高层、高层两室、 三室118-13615书香苑3-2900小高层一室30-50山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目依据样本楼盘，奎文区住宅市场的总体供应量 150 多万平方米，平均容积率为 2.4，平均绿化率为 40% ，区域的整体均价在 2900 元/平方米。楼盘建筑类型丰富，

26、2004 年以后的新增楼盘中以小高层、高层为主，区域内户型设计以面积集中在 90-116 左右的二房， 及面积在 118-160 的三房为主。潍坊市的核心商圈和中心商务区集中分布在奎文区，奎文区已快速发展成为潍 坊市的城市中心。该区域经济活跃，市政配套生活配套完善，特别是近几年随着房 地产市场的发展，圣荣、领袖华城等大型社区的出现，使得该区域的住宅市场价值 大幅提升，成为潍坊市房地产开发的热点区域。但奎文区面积小，受土地资源的限 制，该区域的土地供应将会遇到瓶颈，因而预计该区域房价还会有很大的上涨空间。2）开发区住宅市场分析项目名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积（平方米）嘉日花

27、园23383000多层、高层三室136-176怡和星国际62453700高层三室130-150富华公寓51.2403000高层三室146-234泛海城市花园5.23800多层三室130隆基花园51.67402300小高层两室、三室113-15716九龙山庄202600多层三室130翰林新城172670小高层两室、三室92-130山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目从开发区的样本楼盘来看，目前开发区住宅市场上在售的面积 30 多万平方米， 平均绿化率为 40% ，区域容积率平均水平为 1.8，区域均价为 2700-2800 元/平方米 左右。建筑类型多为多层、高层，户型以三房两厅

28、两卫为主力户型。二房90 110，三房 120148 ，其中三房预计占总量的 51 。高新区购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，此区域内有 大量的政府单位宿舍，且大部分行政小区无土地证，房子无法上市交易，业主只有 使用权。随着潍坊市城市建设的快速发展，开发区道路四通八达，市政配套日益完善， 机关事业单位的居住社区在该区域大规模建设，极大的提升了该区域的居住环境， 同时高新区以极优惠的政策吸引了众多的公司、企业、工厂的入住，迅速带来了资 金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体，高新区的房地产 市场拥有巨大的发展潜力，是潍坊中高档楼盘的热点开发区域。3）潍城区住宅

29、市场分析项目名称总建筑面积容积率绿化率均价建筑类型主力户型面积（平方米）刘家园小区101351980多层两室、三室70-100华阳小区81.2351700多层两室、三室78-105风尚 10033500高层一室30-50巴黎假日2.6高层一室30-5017星光国际4.364600高层一室45-50山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目潍城区作为潍坊市的老城区，区域范围较大，以向阳路为界东西差距明显。潍城区由和平路至向阳路围合的区域，因紧临潍坊市的城市中心，处于潍坊的 核心商圈和商务圈之内，该区域集中了大量来潍旅游、经商的流动人口，区域内的 潍坊大酒店、齐鲁大酒店等在旅游高峰时期客

30、房爆满，此时产权式酒店这一新型的 物业形态在该区域内产生。潍城区向阳路以西区域的住宅市场整体水平较低，开发项目普遍规模较小且分 散，住宅产品较落后，整体绿化率低于 40% ，建筑类型单一均为多层，区域的整体 均价为 1855 元/平方米，户型以两室、三室为主，面积偏小集中在 70-110 平方米。潍城区作为潍坊市的老城区，区域经济水平、消费水平、生活水平比较落后， 住宅市场零星发展，目前开发的普遍为低档次小区，户型面积适中，总房款低，因 而在低收入的工薪阶层中很有市场，销售速度很快。3、各区域综合对比分析（ 1） 各区域住宅供应量分析通过各区域在售楼盘总体供应量情况我们可以看出，目前潍坊住宅市

31、场上奎文区 总体供应量最大，为 150 万平方米左右，可见该区域房地产市场比较活跃，是当前 潍坊市房地产市场的热点区域， 其次为开发区总体供应量为 30 多万平方米， 目前开 发区新建社区的体量其实要远远超过这个数量，但大部分为些大型企事业单位的单 位宿舍，正规开发的房地产项目比重还比较小，但随着开发区大片居住社区的形成 以及生活配套的成熟，该区域有着广阔发展空间，开发区将成为潍坊市房地产市场 的焦点18潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司在潍坊的三区中潍城区的中高档楼盘数量最少。该区域楼盘规模小且分散，大部 分为原有的旧村改造，楼盘品质较低，该区域的房地产市场发展还需要有实力

32、的开 发商、高品质的楼盘来激活。（2）销售价格对比分析 根据调研情况看，潍城区房价最低，位于开发区和奎文区交接处的房价最高， 与城市的发展方向相一致，目前此区域整体均价最高约为 3000 元/平方米，主要是 因为这个区域分布的楼盘以高层、小高层为主，住宅品质都较高，同时区域环境及 未来发展前景也提升了该区域的销售均价。奎文区是潍坊市住宅市场发展最早的区域，楼盘档次、产品类型多样，较能代 表潍坊市整体住宅市场价格水平，该区域平均售价为 2800 元/平米左右。作为潍坊的老城区， 潍城区开发的住宅项目以多层为主， 户型面积集中在 80-100 平米， 130 平米以上的大户型占极少比例，产品品质较

33、低，该区域价格也处于潍坊 住宅最低价位 1855 元/平方米，这与潍城区区域居民及从业人员收入水平低、购买 能力弱有直接关系。3）建筑类型对比分析区域名称主要建筑类型奎文区多层、小高层、高层均有分布开发区多层、高层潍城区多层建筑类型区域特征明显，潍城区开发水平较低，普遍为多层。奎文区建筑类型 多样，多层、小高层、高层均有分布；而开发区目前开发的住宅小区主要沿城市主19潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司干道东风街和胜利街分布，受政府规划为提高土地利用率在该沿线鼓励建高层的影响，已开发的楼盘普遍为高层或沿街为高层。第三章 潍坊市商业房地产市场分析一、潍坊市商圈概况1、商圈的定义商

34、圈具有双重含义，一是指经营商店目标顾客分布的地理区域范围，通过商圈 分析可以了解经营商店目标顾客的分布特征、消费特性及竞争状况。另指商家聚集 的区域或地段。商圈的形成不是人为造成的，它是通过经济发展到一定阶段后，有了社会需求， 随着城市规模扩大以后，人口增多，随着消费需求的变化，商圈往往是在有引导的 情况下形成这个商圈。商圈的特点是使单个规模较小的商业企业集合为规模较大的商业群， 使花色品种 多样、档次不同的大量商品集中到某一空间范围内，形成规模效应，供消费者自由 挑选和购买，消费者购买活动的空间范围相对集中，节省其用以购买商品和获得商 业服务的时间，减少购买路线，并满足消费者多层次的消费需求

35、。因此商店经营的 商品类型、商店经营的规模、竞争商店的地理位置、商店的促销活动、商圈的交通 条件都是影响商圈的范围的重要原因。2、潍坊市商圈分析20潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司潍坊的商业主要由一个成熟的核心商圈和若干个区域性商圈共同组成。成熟的 核心商圈指白浪河两岸区域，该区域是由中百、百货大楼、世纪泰华、三联、国美、 四平路佳乐家、友谊商场及在建的银座购物公园共同组合成的商业物业集中区域。 区域性商圈主要有新华路佳乐家商圈和小商品城商圈等。目前潍坊商业圈呈一主多 元的分布格局。核心商圈：白浪河商圈： 以白浪河为界，东到向阳路，西至潍州路，南到民生街，北至福 寿西街，构

36、成目前潍坊市最大的核心商圈。区域级商圈：（1）小商品城商圈： 以青年路为中轴， 东至潍州路， 西至向阳路， 南至健康街， 北至民生街。2）新华路商圈： 以新华路为界，南至民生街，北至福寿街，随着开发区的不21潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司断发展，该商圈的范围将不断扩大，或在东部出现新的商圈。如上东国际、财富广场等大中型商业项目将使东部区域商圈规模不断扩大，并将改变潍坊传统的商业格 局。3、潍坊市商圈发展特点通过调研可以看出潍坊市的商业市场呈现如下的发展特点：（1）核心商圈不断向南扩张，辐射能力不断提升潍坊地处山东半岛腹地，自古就是名扬天下的商贸城市，素来有“南苏杭，北潍

37、县”之称。解放之前，商埠集中于白浪河东岸的南、北下河一带，使该区域具有浓厚 的商业氛围。随着城市的不断发展，该区域有百货大楼、中百大厦、友谊商场、世 纪泰华等大中型百货商场和购物中心的加入，白浪河两岸成为潍坊辐射区域最广泛 的核心商圈。位于胜利街南面现在建的银座购物公园会将潍坊核心商圈的范围向南 延伸，并把核心商圈中的各大商场和商业街联系的更为密切，使核心商圈的辐射能 力大大增强，目前白浪河两岸作为潍坊核心商圈的地位坚不可摧。（2）商圈分布与城市发展趋势相一致，区域性商圈不断发展随着经济的稳步发展、城市化的进程加剧、城市改造步伐的加快，潍坊城区的 规模不断扩大，城市功能结构也随之发生了变化。特

38、别是对潍坊市发展提出“一个中 心，六个片区”的总体布局框架后，潍坊市出现向东发展的趋势，奎文区和开发区成 为投资热点区域，因此在核心商圈得到提升的同时，一些新的商圈不断形成和发展， 如新华路商圈等，随着近年来奎文区和开发区的快速发展，该商圈的辐射力度在逐 渐加强。22潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司二、潍坊市商业房地产市场概况潍坊市 2005 年 GDP 达到 1471.2 亿元，同比增速 17.1 ，与青岛、烟台、淄 博一起成为山东半岛城市群的代表。城市崛起必然带来商业发展的机遇，纵观目前 潍坊市商业发展和商业房地产的状况，潍坊市房地产呈现如下特点：1、众多商业地产项目同

39、时登场亮相2005 年全市商业物业市场供应量超过 60 万平方，各类在建、在售以及开业经 营的商业项目超过 15 个，年内开工、开盘、开业的项目有财富广场、恒易星河轻纺 城、风筝广场、温州商贸城、圣荣广场、泰华城三期、豪德光彩大市场、北王国际 车城、利群百货、沃尔玛购物广场、北王国际数码港、广州汽配城等，而且这些项 目规模大都超过 3 万平方，有的重点项目规模甚至超过 10 万平米， 与传统商业物业 相比，在规模及硬件条件上就已经具有很大优势。2、产品形态多样化，品类及分布符合城市功能结构需要目前，潍坊投放市场的商业物业中，从类别上分，有符合商业形态发展趋势的 大型集中式休闲购物中心，有继续走

40、专一路线的百货、超市等商用物业，也有各类 主题明确如汽配、家居装饰、纺织、数码等专业市场，还有社区商业步行街、奥特 莱斯等新型商业形态；从功能分布上，潍坊的商业项目基本符合城市结构的需要， 体现在以满足市民日常消费需求的商业项目大多处于重要区位如位于大潍坊城市中 心的财富广场、老城区中心的风筝广场等项目，而以服务城市及周边区域为主的各 类专业市场、商贸市场则分别占据各个主要交通要道如潍州路的北王国际车城、北 王数码港、健康东街的汽配家居城、东风西街的豪德光彩大市场等。23潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司3、东、西区域形成新老商圈格局伴随着东部建设的日益成熟，在新华路、北海路

41、、胜利东街、东风东街、福寿 东街、健康东街等地段，除了已经开业且经营颇佳的佳乐家超市、中百益家园外， 今年相继开业了利群百货、圣荣名品折扣店，明年还将开业的沃尔玛、财富广场以 及即将动工建设的汽配家居城等商业物业，形成了一个结构合理、业态先进、辐射 面广、具有强大聚客效应的新商圈，与西部老商圈遥相呼应，成为繁荣潍坊商业、 推动社会消费的两极。4、品质提升，市场进入精营时代同时集中如此供应量的市场必然导致激烈的竞争，而潍坊良好的市场环境和氛 围带来的竞争结果就是商业项目整体品质的普遍提升。除了各项目之间对于地块价 值的准确定位外，开发商对项目的打造也都精益求精，不管是前期的规划设计、工 程建设，

42、还是后续的业态招商、经营管理等环节，大多开发商都抱着高度负责、一 丝不苟的态度操作项目，许多具有国际水准的商业细节如十八米宽室内商业主街、 千平方中庭、沿河酒吧街、 9 米层高影院、 3 万平方停车场等在潍坊商业项目中出现 也就不足为奇。一流的商业品质吸引的自然是一流的商家，山东银座把潍坊作为进 军半岛城市群的桥头堡，将陆续在潍坊市区投资经营东西两个百货店和一个主力超 市，大连万达及其合作伙伴时代华纳在财富广场投资建设目前省内唯一的五星级国 际影院等事件就是潍坊商业进入精营时代的最好证明。5、安全性及升值潜力成为商铺投资主流24潍坊目前大多商业项目都采取销售方式解决建设资金的需求，这给普通投资

43、者 带来了前所未遇的投资机遇，同时潍坊投资群体普遍具有的资产结构单一、投资渠潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司道狭窄等特点也使得潍坊的在售商业楼盘成为投资热点，多数投资者基本都会把差不多所有在售项目看遍、吃透才会出手。虽然每个项目采取的销售方式各不相同， 价格差距也不是很大，而且每平方 1 万元左右的市场销售均价水平在山东同类城市 中并不算高，但是偏于理性的潍坊商铺投资者往往更看好投资安全并具有较大升值 潜力的项目，如何有效规避风险、提高项目经营运作能力及成功率成为开发商需要认真解决和对待的问题，也是打开销售局面的最有效和最直接的办法。25三、部分住宅底商分析项目名称地址商铺

44、面积商铺层数均价（元 /m2）金江大厦新华路东，健康东街南190、 200 、 30036800财富广场胜利街南、北海路西23、 52 、 6211000怡和星国际胜利街北、北海路西300-70037500盛世豪庭胜利街与文化路南 500 米3未定领秀华城健康街与潍州路交叉口170-2202800036000碧水豪庭民生街与白浪河交汇处110-270210500阳光又一城东风街与鸢飞路西137、 170 、 21528900左岸华庭福寿街与虞河路150 、252027400-8100嘉日花园东风街与新华路交叉口仅剩一套 24428200隆基花园富华路与福寿街东南角仅剩一套 100034250翰

45、林苑潍坊学院对面200 、 30035500山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目住宅底商是利用住宅的底层或低层作为商业用房，作为社区的商业配套，满足 自身或周边区域内消费者的各种需求。近几年，随着潍坊市经济， 城市环境不断改 善，居住人口迅速增加，房地产业取得了快速发展，怡和星国际、盛世豪庭、壁水 豪庭、领秀华城等一批高品质社区纷纷问世。开发商对于住宅底商的开发也表现出 极大的热情。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从建筑结构、 主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分、销售模式等方面进行详细策划， 一些社区底商在满足人们生活配套的同时取得了良好的发展。 纵观以

46、上统计表格 （以 奎文区、高新区为主）可见，潍坊市住宅底商分布于社区沿城市主次干道或商圈附 近，一般为 2、3 层，套型面积较大以 150-300 居多，从各楼盘调研情况看来，一般 2 层面积在 100 平米以下的底商非常畅销。滞销的多为面积较大，总价较高的商铺， 这部分商铺对投资者来说资金要求较高。以奎文区和高新区为主，住宅底商的平均 销售价格在 8000 元 /平方米左右。第四章 项目地块分析一、地块位置项目地块位于潍坊市 * 以北所有土地使用权在 * 委名下的土地， 项目占地约300 亩，可规划建筑面积约 35 万平方米，项目可规划为以住宅为主，兼有商业、办公等一体的房地综合项目涨湎河2

47、6山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目、项目提出背景近年来，随着潍坊市城市化进程的加快，原来城市边缘村镇已经随着城市化的 进程发展成为“城中村”，这严重制约了潍坊城区的发展。 为了进一步推进城市化进程， 潍坊市区加快了市区、提别是中心区“城中村”的改造步伐。潍坊市人民政府分别于 2 004 年、 2006 年出台了关于加快中心市区“城中村”改造的意见及补充意见，计 划用十年的时间全部完成“城中村”的改造。*城中村改造项目正是在这一环境和背 景下提出的。政府对该片区的定位是以生态居住社区为主的综合性城市功能区，该 片区旧村改造纳入中心市区“城中村”改造范围，执行“城中村”改造相关

48、政策，项目属 与村委合作开发，免收项目土地出让金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行 政性规费和各类基金、保证金。三、宗地现状及周边配套条件（1）宗地现状27潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司地块呈较规则梯形状，地块南段有一段干枯河床，项目规划中可借势进行景观 规划，项目地块整体状况便于项目整体规划。宗地上现有 * 村面平房住宅，村委负责实施项目拆迁工作，其项目的拆迁工作将直接影响到项目的开发进度本项目原有规划示意图北海路河健康街28潍坊 * 城中村改造项目山东 * 房地产开发有限公司（ 2） 周边配套状况近年来，潍坊随着市委、市政府搬迁至东部，潍坊市东部开始迅猛发展，城市

49、 环境不断改善，居住人口迅速增加，已成为潍坊市公认的城市环境最好，最具吸引 力的居住区域。成为潍坊市高消费居住人群聚集居住的地方。项目周边有 691 医院、市第五医院等多处医疗机构；有市奎文实验中学、樱园 中学等学校教育机构；周边还有银行、酒店、购物等多处生活配套设施，但是相对 来说，商业购物配套较少。通过以对项目周边配套的考察， 就现状而言， 项目处于城市发展核心地段，项目 周边道路系统发达，空气环境良好，地段优势明显；教育、医疗配套齐全，为项目 的良好销售提供必要条件；相对而言目前周边商业设施较少，对于项目发展来说， 项目占地 300 亩的大型社区规划中应充分考虑社区生活配套规划。四、地块

50、 SWOT 分析地块 SWOT 矩阵分析表Strength 优势分析Weakness 劣势分析S1.处于城市发展核心地段，区位优越；W1. 位于市区边缘地带， 距市中心较远S2.地块紧靠健康街、北海路，交通便利；W2.周边未形成成熟的商业氛围；S3.临人民广场、九龙山树木园，环境优美；W3.周边生活配套不是很齐全；S4. 临 691 医院、五院，医疗配套齐全；29S5.地势较为规则、平坦，便于规划设计；Opportunity 机会分析Threat 威胁分析O1. 潍坊市整体经济状况发展良好；O2. 迎合城市发展方向，处于城市发展核心地段；O3. 属市“城中村”改造项目，享受一定政策优惠。T1.

51、离市区较远，周边配套少，受到周 边领袖华城、碧水豪庭丽景苑等中高档 项目的威胁；T2.* 改造项目的进度影响到项目的开发进度；山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目第五章 项目发展定位一、竞争楼盘分析根据前期调研，可进一步通过对部分具有代表性的楼盘进行分析，以便于对市 场的把握和本项目的定位开发，此部分主要从住宅得角度进行分析，主要从楼盘的 规模、档次、市场定位、客户构成及开发周期等方面来选择样本。通过系统的分析 研究，初步认定领袖华城和翰林苑两个楼盘作为样本，这两个项目与本项目有一定 类似性，且规划和营销等方面都比较出色，通过分析可对本项目的规划等提供参考1、横向对比分析（1）

52、整体规划对比分析30项目名称整体规划评述翰林新城17 万 m2,分三期开发， 一期 5 栋小高层， 二 期高层，三期待定；项目配套只有底商；基 本没有园林设计， 只在楼距间做有简单绿化；项目开发周期较长， 产品类型较 单一，区内园林绿化和配套少， 主要依靠潍坊学院配套弥补。领秀华城26 万 m2，分三期开发，共 70 栋；一期 22 栋，二期 6 栋小高层， 13 栋多层；三期 3 栋 小高层， 24 栋多层；项目配套有会所、公共 绿地健身配套、幼儿园；园林设计有大型景 观广场、社区绿化带、住宅组团绿化带、楼 体间绿化带三种景观中轴景观带布局；项目开发周期长， 各期开发规模 大， 产品类型非常

53、丰富， 社区景 观设计丰富，配套齐全。山东 * 房地产开发有限公司潍坊 * 城中村改造项目分析：潍坊市内开发规模上百亩以上的大型楼盘，都比较注重区内配套特别是生活配套的建设，园林景观设计也尽量做到出粹，可见潍坊消费者的购房需求已经从单纯的看地段和价格上升到了对居住环境的要求上来。2）营销对比分析项目营销卖点评述名称推广主题核心广告词“学府生活哲学，潍坊首席因项目靠近潍坊学院，大打人文社区”人文牌，并把学院的配套作上层建筑人文社“图书馆、运动场，就在家翰林新城区门口”为项目的生活配套来宣传。由于项目有底商，对校园经“校园商业时代，成就财富济也有一定表述。梦想”31领秀华城孕育一种生活“掌控城市干线黄金动脉未来文脉延伸”“四大园林分区秀美出姿流露百魅荣耀”“钟鼎广场中轴景观带讲究风水之学”项目处在较靠近城市中心 的地带，对地段和