草北村项目市场研究分析及项目定位

1、草北村项目市场研究分析及项目定位 20200909年年7 7月月 1、项目市场定位明确，走顶级豪宅路线。 2、建筑及施工技术方面，在不低于现有同类项目的基础上，部分技 术要考虑有所超越。地块要进行整体抬高并设置架空层。 3、建筑外立面明确采用类公建化风格，考虑玻璃幕墙为主要特征， 同时合理分配玻璃幕墙的使用比例和区域。 4、精装修考虑要做，要做到厨卫全装，配备国际品牌设施，其他提 供吊顶、墙面、地板等基本硬装修，各类管线到位，智能化设施 到位，考虑配统一窗帘，施工方面采用工厂化施工方式。装修风 格可提供多种个性化方案。酒店式公寓精装修一步到位。 5、产品主题方面： 酒店式公寓定位：休闲度假风格

2、相对较浓，户型面积集中在小户型上以60 80平米为主，高楼层部分可适当做大； 花园洋房定位；倾向家庭居住功能，以120-180平米的户型为主，不宜做太 大； 联排别墅定位：豪华私享为主题，面积以200300平米之间为主力户型； 6、物业管理可以打酒店管理公司的品牌，按5星级酒店标准构建物业管理团队， 提供金钥匙服务。会所管理由天鸿酒店提供，住宅区独立设置会所，功能倾 向与休闲娱乐健身等，游泳池、餐厅、商务等功能初步考虑由酒店来承担， 形成资源的合理统筹。如果出于营销的需要，可考虑引入物业管理和会所管 理方面的知名品牌管理公司作为顾问，来提升形象增加卖点。 本次提案致力于建本次提案致力于建 造充

3、满魅力的住宅造充满魅力的住宅 一一高层豪宅发展趋势研究高层豪宅发展趋势研究 二二高层豪宅产品研究高层豪宅产品研究 三三高层豪宅客户研究高层豪宅客户研究 四四产品定位及产品建议产品定位及产品建议 1 国内高层豪宅发展趋势国内高层豪宅发展趋势 来自业内资深人士的观点来自业内资深人士的观点 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之一一 买豪宅的人不缺房住买豪宅的人不缺房住 空间设计的新体验空间设计的新体验 买豪宅的人都不缺房子住。没有人因为自己家的房子太 小了，所以买一栋豪宅来住。买豪宅的人多是第二次置业甚 至第三次置业，所以，买豪宅的目的都是为了提高生活的质 量，尝试一种新的生活方式。因而需要

4、全新的、高质量的户 型和空间设计。也就是说，业主更需要的是一个适应新生活 方式的，具有新空间概念，空间体验的住宅。豪宅的空间设 计方面必有独到之处。 买豪宅的人不缺房住买豪宅的人不缺房住 空间设计的新体验空间设计的新体验 n 从灵活性、个性与结构形式来看，高层豪宅基本上都选择了框架结构或大跨剪力 墙的结构结构形式，一方面，保证了安全性，另一方面提供了有条件的灵活性，充分满足 个性化的需求，同时也满足其再创作的欲望。 n 大尺度尺度，空间要高，面要宽，不止总面积大，无论居室、卫生间、套室等各个功 能的面积都必须大，还要大得合理。那么这就不会只成为彰显财富身份的方式，也包 含了功能性的需求，比如我

5、的衣服多，我要有这么大的空间来承纳它。 n 独具特色的个人嗜好空间个人嗜好空间。个人嗜好，是人类追求自我的一种表现，个人嗜好空 间的设计理念，正是满足这种不同个性化需求的回应。每户都有足够的单独空间作为 摆弄居者个人嗜好的场所，无论是字画，无论是酒、器皿，还是生活用具，无不体现 人对私密性、安全性的追求。表面上看，类似于储存间，是物质生活中需要的空间序 列，深一层面上，是精神上某种寄托，具有很强的非物质性。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之一一 豪宅须有舒适度的突破豪宅须有舒适度的突破 人造环境是关键人造环境是关键 n 显赫的外观显赫的外观 外观的显赫奢华是豪宅在普通住宅中脱颖而出

6、的基本要求，它应是一个区域内的标志 性建筑。不仅追求最大化的私密性不同，更要追求的是一种看得见的奢华。 n 观景面的最大化观景面的最大化 可以俯瞰四周的城市景观是超高层豪宅的独特优势。通过扩大外墙面积，增加开窗面 积可以凸显其优势。落地窗、转角窗，甚至全玻璃幕墙更能适应公寓豪宅的观景需求。 n 空中花园的营造空中花园的营造 在不影响主要房间的采光通风的情况下，设计出大面积的空中花园创造人与自然亲密 接触的空间。并可借鉴别墅类产品设计出具有不同功能的前后花园。 n 入户方式的突破入户方式的突破 主次入口的分离、入户花园的设计可以极大提升其品质。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之二二

7、豪宅须有舒适度的突破豪宅须有舒适度的突破 人造环境是关键人造环境是关键 n 独户感觉的营造独户感觉的营造 尊贵的体现，依然是豪宅的必然选择。 超高层豪宅就要求确保竖向交通的快捷与私密性。一层两户， 三部电梯，将主人电梯与服务电梯完全从空间上分开，它们都有 各自相对独立的电梯厅和入口大堂，避免交叉干扰。设计理念里 考虑更多的是人性的问题，是物质使用、精神上愉悦的选择，充 分考虑居者的私密感、归属感，同时增添了安全感。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之二二 豪宅须有舒适度的突破豪宅须有舒适度的突破 人造环境是关键人造环境是关键 n 户型设计和室内空间别墅化，室内设计豪华化和个性化兼顾户

8、型设计和室内空间别墅化，室内设计豪华化和个性化兼顾 超高层豪宅须突破几房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间。 n室内空间序列的深化和丰富室内空间序列的深化和丰富 厨房系统：设备增加，如双门冰箱、冰柜、洗碗消毒柜等，厨房划分为操作厨房和服务 厨房两种，操作厨房相对封闭，服务厨房相对开放，洁污、油烟进行了分区，部分厨房操作 系统融入家庭其它功能生活中。 起居厅与客厅系统：起居厅越来越复杂，逐步演化成家庭厅，集家庭交往、休闲甚至 就餐为一体，是使用最频繁的空间，而客厅越来越单一化，甚至增添了办公性质的功能。 其他，像多媒体、家庭剧场、家庭办公室、家庭图书馆、健身房等正越来越成为高层豪 宅必不

9、可少的组成部分。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之二二 豪宅须有舒适度的突破豪宅须有舒适度的突破 人造环境是关键人造环境是关键 n大配套和小配套要完善大配套和小配套要完善 大配套是指项目所在的周边环境与业主的生活相匹配，一般 项目有基本生活配套如超市、商场等就够了，但对豪宅买家来 说，不仅仅是生活上的满足，更重要的是身份、情感上的满足， 要配有高尔夫，室内的网球场，要有能吃到日本料理、韩国料 理等名餐的饭店。 小配套是指物业管理方面，最好是酒店式管理，随时随地享 受服务。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之二二 豪宅的价格构成要有技术支撑豪宅的价格构成要有技术支撑 设备与

10、技术的高投入、高质量、高舒适设备与技术的高投入、高质量、高舒适 作为豪宅，无论其售价百万、上千万或者过亿，它的价格应有一个合理 的构成，也就是说它的资源与设备配置要物有所值。除了豪宅所享有的室外 大的环境资源以外，建筑本身应有足够强的技术质量材料方面的优势。 购买豪宅的人，都有较强的支付能力，并不为节省，也不缺房子住。除 了对面积规模上的要求外，他们要求豪宅物业应有更高的质量，应有更先进 的科技以支撑保障更舒适的生活。这就要求豪宅在结构体系方面、维护体系结构体系方面、维护体系 方面，门窗五金方面，空调等设备的方面和其它的智能化等新技术方面，门窗五金方面，空调等设备的方面和其它的智能化等新技术方

11、面有比 较大的提高。如果没有这些技术支撑，空言豪宅奢华，把全部的精力放在高 档装修方面，并不是一个长久有效的高档化之路。 高层豪宅发展趋势预测之高层豪宅发展趋势预测之三三 结论：结论： 豪宅的变迁始终贯穿着一种生活方式和理念，即 不注重十分奢华的装饰，而注重空间布局本身，生活 所涉及的内容更加追求专业化，如登山运动，需要极 为专业的配置；如做法式大餐，需要的是最正宗的厨 具和餐具；生活方式更加精致化；消费的方式追求单 独化等等。 2 西安高层豪宅西安高层豪宅 发展趋势发展趋势 群贤庄就掌灯兰亭坊 优势：地段、环 境、文化底蕴 产品败笔：纯大 户型 优势：地段、大 户型、稀缺景观， 多种物业 败

12、笔：开盘高开 模式的错误 优势：地段、景 观、规模、品牌、 品质、顶级物业 败笔：区域配套 不完善 萌芽 成长超越 西安高端住宅发展历程西安高端住宅发展历程 立足点：立足点： 文化、公园式文化、公园式 社区概念社区概念 立足点：立足点： 西安唯一公园里西安唯一公园里 的别墅的别墅 立足点：立足点： 文化底蕴文化底蕴 东方园林东方园林 顶级物业顶级物业 目前西安市场主要高端住宅项目目前西安市场主要高端住宅项目 n 龙湖龙湖 佛莱明戈佛莱明戈 ：12万平米，精装修万平米，精装修 西安高端住宅发展趋势西安高端住宅发展趋势 西安的高端住宅市场已经从偏重于景观价值等硬件因素 向会所、物业管理等软性因素发

13、展，产品内涵日益丰富完善。 从龙湖 佛莱明戈开始，一直到本案进入销售阶段，西 安高端市场始终处于一个充分供应的状况，每个项目之间都 有较长的共存期，彼此间的竞争难以避免，因此塑造自身特 色，找准差异化定位就成为项目初期阶段最为重要的课题之 一。 豪宅市场的战国时代即将到来豪宅市场的战国时代即将到来 竞争个案产品不足之处竞争个案产品不足之处 1. 室内空间的功能布局以满足自住为主，无法满足高端客群日 益丰富精致的生活方式，缺乏个性空间，如书房、小型会客 室、个人收藏室、视听室等，居住价值缺乏升级空间； 2. 住宅内景观及灰空间处理较单一，均以常规阳台为主；缺乏 入户花园或空中花园等功能； 君安观

14、点君安观点 1. 细分目标客群，根据不同的居住需求，提供多样的户型解决方 案，增加个性空间，满足个人嗜好及居家社交功能； 2. 在不影响采光的前提下增加入户花园或空中花园等景观灰空间； 1豪宅公寓案例研究豪宅公寓案例研究 22 我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高 层系列案例进行了系统研究层系列案例进行了系统研究 世茂滨江世茂滨江 系列超高层系列超高层 一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100100 万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化 率率50

15、%50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%70% 万科万科 金域蓝湾金域蓝湾 系列超高层系列超高层 二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、 高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致 园林，提高单位成本园林，提高单位成本 成都成都 系列超高层系列超高层 20072007年为成都超高层转折点，年为成都超高层转折点，0808年出现井喷。其中年出现井喷。其中 超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超 高层开

16、发以外来品牌开发商为主高层开发以外来品牌开发商为主 上海、南京、武汉、上海、南京、武汉、 福州、成都、芜湖等福州、成都、芜湖等 世茂滨江系列超高层世茂滨江系列超高层 深圳、珠海、福州、深圳、珠海、福州、 成都等金域蓝湾系列成都等金域蓝湾系列 超高层超高层 外滩、湖畔新世界、外滩、湖畔新世界、 时代豪庭、远大郎朗时代豪庭、远大郎朗 风景等成都系列超高层风景等成都系列超高层 23 世茂滨江超高层系列案例世茂滨江超高层系列案例 楼盘楼盘景观资源景观资源技术指标技术指标物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格地价、投资额等地价、投资额等 上海世茂上海世茂 滨江花园滨江花园 一线江景占地占地22.06万

17、平米， 建面建面70万平米 容积率容积率2.9 绿化绿化率70% 6栋4955层超高层 公寓与1栋60层酒店 式公寓 户型从四房两厅到一房一厅， 从80多平米到300多平米 总投资达50亿人 民币； 目前三级市场价 格：3.54.2万元 /平方米 仅拆迁费意向，就投 入了20亿元。拔高建 筑高度，降低建筑密 度，制造独特规划效 果，保证户户“前江 后园”景观 南京世茂南京世茂 滨江新城滨江新城 地处南京 长江、秦 淮河口 占面占面:510000平方米 总建面总建面:150万平方米 容积率容积率：2.3 绿化率绿化率：65% 开发周期开发周期:三期 总户数总户数:8000 新城由17栋50层的超

18、 高层建筑、五星级酒 店、沿江商业步行街、 市民广场、文化广场、 中小学以及大型购物 超市等组成 “家家面江，户户有景”， 户型上采用三梯四户和三梯 两户设计 110-270平 毛坯 13000元/平，精 装修17000元/平 均价:13000元/平 方米 18亿买地1000亩，总 投资将超过100亿，楼 面地价0.12万元/平方 米，公司未来三年收 益提供保障 武汉世茂武汉世茂 锦绣长江锦绣长江 2公里长 江景观 用地面积用地面积90.25万， 规划净用地面积规划净用地面积为 65.02万 ， 容积率容积率2.3。 绿化率绿化率53.6% 项目整体建筑面积165 万，投资超过100亿 住宅产

19、品为纯板式高 层与超高层，沿江有 部分联排别墅。 占总体量20的商业、 写字楼、酒店为辅助， 烘托出良好的高端住 宅物业形象 二期奇数层257平米，偶数 层255平米 均价14500元/平 米 规划层面采取以高层 低密度，得到多量绿 化及公共空间，烘托 高端物业价值 福州世茂福州世茂 外滩花园外滩花园 一线江景占地占地77357平方米， 总建筑面积总建筑面积27万m2 容积率容积率2.73 绿化率绿化率56.30% 150米纯板式超高层 豪宅,4栋百米板式豪 宅 起价:8000元/平方 米均价:12000元/ 平方米 地价+建造成本大约在 5000元/平米，预计每 平方米每天租金大约 在2-3

20、元，大约10年左 右就可以收回 芜湖世茂芜湖世茂 滨江花园滨江花园 坐拥2公 里浩淼长 江岸线 总投资总投资近50个亿， 占地占地280余亩， 总建筑面积总建筑面积56.5万平方 米 绿化率绿化率60% 由8幢33-53层的高层、 超高层住宅和2幢五 星级酒店组成 在户型设计上，采用了江景 最大化的设计原则，尤其是 靠江端头，设计了全江景户 型；整体建筑坐北朝南偏西 呈弧型排列，沿江展开 2008年1月1日开 工。目前，周边 小区在4700元到 5000元。估计世 茂精装房售价达 8000元 占地280余亩，4.01亿 元巨资摘得该地块 24 万科金域蓝湾系列超高层案例万科金域蓝湾系列超高层案

21、例 楼盘楼盘景观资源景观资源 技术指标（单位：平米）技术指标（单位：平米） 物业类型物业类型产品户型产品户型价格价格备注备注 占面占面建面建面容积率容积率 深圳金深圳金 域蓝湾域蓝湾 一线海景：靠近 红树林及深圳湾， 南北主视野毫无 阻挡，3层以上可 看海 6.3万42万6.58 一期为4栋33层高层、 二期为4栋34层波浪型 高层，三期为2栋47层 超高层 三期超高层户型分别是 110110130130平米二房和平米二房和 140140160160平米三房平米三房 一二期均价： 8200元/平方米 （2004）；三三 期均价：期均价：1700017000 元元/ /平方米平方米 （20062

22、006） 万科地产第一万科地产第一 个滨海全景观住个滨海全景观住 宅项目超大型海宅项目超大型海 滨高尚住宅滨高尚住宅( (高高 层层) )，弧形大曲线，弧形大曲线 布局，出挑深远布局，出挑深远 大阳台大阳台 珠海金珠海金 域蓝湾域蓝湾 一线海景：南向 可眺望珠海渔女 及市景，东向可 直视香洲渔港， 东南向可观赏野 狸岛 2.4万9.2万3.9 1栋47层超高层，3栋 33层高层，6套商 house。超高层住宅 建设完工后将成为珠 海住宅第一高度，树 立珠海情侣路新地标 超高层以超高层以180180平米的三平米的三 房和房和103103平米的二房为平米的二房为 主主，高层主力户型为 150175

23、平米的三房， 其次为90105平米的 二房及205210平米 的四房，另有少量顶层 复式 均价：15000元 /平方米 超高层作为三期 最后推出，目前 尚在认筹。 福州金福州金 域蓝湾域蓝湾 16万 16.5 万 2.3 拟建超高层、高层及 少量联排别墅，延续 金域系列产品品质， 目标客户定位于福州 中高端消费群体 项目案名“万科 金域榕郡”业， 形象广告开始出 街，项目具体情 况尚未公开。 成都金成都金 域蓝湾域蓝湾 河景：西临沙河7.4万35万5 35、36层高层，5层 多层。 户型方面以两房、三房户型方面以两房、三房 为主，两房为主，两房95-12095-120平方平方 米，三房米，三房

24、135-150135-150平方平方 米米 均价:8981元/平 方米 新古典主义建筑 风格 通过案例分析，我们发现通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层决定是否建超高层，以及超高层 建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 我们得出，最我们得出，最 终终决定是否建决定是否建 超高层，以及超高层，以及 超高层建多少超高层建多少 问题，与销售问题，与销售 均价和开发成均价和开发成 本的比值密切本的比值密切 相关相关 楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价 上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米 南京世茂滨江新

25、城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米 武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米 福州世茂外滩花园福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米 芜湖世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米 深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米 珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米 成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米 福州金域蓝湾福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米 成都外滩成都外滩4000元/平方米7500元/平方米 26 价值主体模式多为纯超高层产品

26、价值主体模式多为纯超高层产品，单单排布置超高层建排布置超高层建 筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能 力力 价值主体规划排布要点：价值主体规划排布要点： 注重综合盈利能力，而非注重综合盈利能力，而非 单追求纯住宅利润最大化单追求纯住宅利润最大化 如南京世茂滨江新城、福州 世茂外滩沿江一线规划商铺， 而非住宅 主体建筑沿江弧形排列，主体建筑沿江弧形排列， 单排布置超高层建筑，大大单排布置超高层建筑，大大 降低了建筑的占地面积降低了建筑的占地面积 ，解，解 决多排布置所造成的视线遮决多排布置所造成的视线遮 挡；挡； 降低建筑密度，板式结构降低

27、建筑密度，板式结构 设计使户户实现设计使户户实现“前观江景，前观江景， 后拥园景后拥园景” 世茂超高层降世茂超高层降 低建筑密度，低建筑密度， 单排布置，前单排布置，前 后错落布置，后错落布置， 视线互不遮挡，视线互不遮挡， 保通风性保通风性 上海世茂滨江花园弧 形排布，景观最大化 南京世茂滨江新城 在沿江一线规划商 铺，而非住宅 福州世茂外滩沿闽 江一线设世茂摩尔 街 外滩188号 规划排布规划排布产品产品 27 复合产品规划复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积形象主导规划更多为分摊容积 率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观 一期33层高层 二

28、期33层高层 三期三期4747层超高层超高 层，层，158m158m 项目容积率：项目容积率：7 7 深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证海景，不影响其他物业开发 形象主导模式规划排布要点：形象主导模式规划排布要点： u以超高层分摊高容积率，利以超高层分摊高容积率，利 用项目的整体溢价，以时间换用项目的整体溢价，以时间换 空间；空间； u超高层为整个项目树立形象超高层为整个项目树立形象 标杆，和高层等半围合式布局标杆，和高层等半围合式布局 形成组团；形成组团； u独立集中排布，缘于超高层独立集中排布，缘于超高层 工期长，超高层位置相对不影工期长，超高层位置相对不

29、影 响其他物业类型开发响其他物业类型开发 成都湖畔新世界排布相对独立，聚集 规划排布规划排布产品产品 28 超高层与其他物业类型关系处理方面超高层与其他物业类型关系处理方面，价值主体注重超高层价值主体注重超高层 江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导， 超高层与高层等隔离、分期分组团开发超高层与高层等隔离、分期分组团开发 价值主体，价值主体，多以道路、水 系分界物业类型，不同物业 类型分区独立；高层排布在 临河面，最大化利用河景资 源，并体现整体规划的仪式 感与序列感；低密度物业围 绕水系排布，占据社区最好 资源景观； 形象主

30、导超高层与其他物形象主导超高层与其他物 业往往隔离，分期、分组团业往往隔离，分期、分组团 开发开发 深圳金域蓝湾，深圳金域蓝湾，以超高层消 化高容积率，并置于末期开 发，利用项目的整体溢价， 以时间换空间； 珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾，采用一座超 高层和三座高层半围合式布 局形成两个组团，通过合理 的折板式楼型设计，超高层超高层 90%90%户型拥有多角度的优良户型拥有多角度的优良 海景资源，实现景观资源价海景资源，实现景观资源价 值最大化值最大化 高层排布在临河面，最大高层排布在临河面，最大 化利用河景资源，并体现化利用河景资源，并体现 整体规划的仪式感与序列整体规划的仪式感与序列 感感 低密

31、度物业占据社区低密度物业占据社区 内部最佳资源内部最佳资源 一期33层高层 二期33层高层 三期三期4747层超高层超高 层，层，158m158m 项目容积率：项目容积率：7 7 深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 规划排布规划排布产品产品 北京北京 缘溪堂缘溪堂 户型及景观处理的借鉴户型及景观处理的借鉴 开发商：首创置业、不动产投资基金gic 项目定位：顶级私人住宅 地址：位于北京玉渊潭公园南畔 规划设计：西班牙顶尖建筑大师里卡尔 多波菲 规模：总建筑面积15万平方米，总户数为300户，主要户型面积在300- 500平方米。 缘溪堂缘溪堂 项目南临城市主干道，项目南临城市主干道， 所有景观资源均在北

32、侧，所有景观资源均在北侧， 其规划及产品设计对于其规划及产品设计对于 本案有较大的借鉴意义。本案有较大的借鉴意义。 缘溪堂缘溪堂 建筑立面建筑立面 三栋22层纯板 建筑，立面则 为高贵的故宫故宫 红红质感外立面 配以铜色金属 条组合的现代现代 幕墙幕墙 缘溪堂缘溪堂 户型设计户型设计 n采用独立单元设计，两梯一户，主仆分梯系统，配送豪宅专属私 家电梯厅，及2.4*1.6超大对开入户门。项目在高层板楼内采用 “大宅之门，坐北朝南”的设计，来体现大户之家的尊贵感。 n“缘溪堂”户型方正，南北通透，全面保证采光和通风。 n户内采用双玄关设计，在高档项目中也是极为罕见的。 第一玄关的面宽超过了2米，整

33、体面积约8平米，是家庭聚会时 接待客户的功能空间，因此设置了四开门的大型玄关柜。 第二玄关尺度更为舒适宽敞，既是家庭聚会时专门为主人待客设 计的礼仪空间，又是居室内动静分区、主客分离的过渡空间。 层高3.3米，客厅面积不小于80平米，完全没有梁和柱分 割的空间。 缘溪堂缘溪堂 百平米无梁无柱超大客厅百平米无梁无柱超大客厅 缘溪堂缘溪堂 缘溪堂缘溪堂 北向空中观景长廊北向空中观景长廊 客厅北侧是22米长、2.19米进深的全落地玻璃窗，又称为空中观景长廊，超大观 景面打造出家庭第二起居空间、早餐区及主卧瑜伽观景台。从而在户型设计中保 证最大的景观价值。 缘溪堂缘溪堂 北向空中观景长廊北向空中观景长

34、廊 70度超大景观主卧区，还配有22平米超大男女主人独立衣帽间；以及家 族珍品收藏间。 缘溪堂缘溪堂 豪华主卧豪华主卧 20平米的超大主卫空间，干湿分离。配有豪华双盆设计，阳 光淋浴房，双系统循环按摩浴缸，国际一线品牌全球同步上市的 卫浴设备。 270度景观的降板浴缸，躺在浴缸里享受真正的空中spa，独 享玉渊湖景。 缘溪堂缘溪堂 超大主超大主 卫卫 缘溪堂缘溪堂 个人嗜好空间个人嗜好空间 书房书房 收藏收藏 室室 缘溪堂缘溪堂 德国原产德国原产poggen pohl与与kuppersbusch国际整体橱房国际整体橱房 博德宝品牌始创于1892年，是欧洲最具历史和受到高度评价的专业厨具制 造商

35、，一直 为世界各大设计名奖与安全测试认证所肯定，更荣获德国国家博物 馆永久收藏之荣耀。 这2大品牌始终是世界排名前始终是世界排名前3名的家电和橱柜品牌名的家电和橱柜品牌，也是目前在欧洲是最 流行的组合，深受上流社会的喜爱。她既融合了欧洲老式贵族的文化，同时又多 采用现代工艺表现，是西方贵族文化与时尚文化结合最好的品牌。 n社区内地下两层设480席私家车位，地上无泊车，全部 车辆均需通过自动识别分级管理系统进入地下车库， 车道入口高度可供设备维修车、运货车、垃圾车等直 接进入地下车库，保证安全性与园区的美观。 n社区专门采用国际标准安防设计，包括红外防范系统、 门禁系统、掌型仪识别系统，并且在客

36、厅、主卧室、 主卫间设置紧急报警按钮与报警系统联动。 缘溪堂缘溪堂 其他其他 君安观点君安观点 对于本案的可借鉴之处：对于本案的可借鉴之处： 1.对于豪宅而言，景观价值最大化应是规划及产品设计的重要原则，缘溪堂户型中所 设置的北向空中观景长廊设计不仅非常巧妙的解决了客户对于客厅南向采光和北向 观景之间的矛盾，而且2.2米的进深也使得景观长廊的功能更多元化，可作为第二 起居室、健身、早餐区等等。本案在户型设计方面亦可予以借鉴； 2.室内结构大跨度无梁无柱设计，不仅能提供大尺度的奢华感受，同时也使得内部空 间变化更为自由和个性化，能满足不同客户的个性需求； 3.主卧内部格局功能的复合，如豪华浴室、

37、超大衣帽间、个人收藏室或书房等，目前 西安市场现有项目在主卧设计方面尚未做到如此全面，可考虑予以借鉴； 4.入户双开门及双玄关设计在大户型中亦可以考虑引入； 5.引入室内设置紧急报警按钮与报警系统联动的设计，可充分提供用户安全感受； 以上均可成为项目在西安市场的唯一性亮点，增加产品附加值以上均可成为项目在西安市场的唯一性亮点，增加产品附加值 北京公馆北京公馆 建筑立面及新技术的借鉴建筑立面及新技术的借鉴 规划建设用地面积8053.87平方米； 总建筑面积69626平方米； 容积率6.4； 建筑层数25层； 建筑高度82.3米； 德国gmp公司负责建筑设计； 北京公馆设计了平层、两层跃层、三层跃

38、层等不同空间的户型，共 有80套房子，单套面积从600平方米起，最大户型面积达近2000平方米。 为适合商务及社交需求，跃层户型都设置宽大的空间。此外所有户型均 有宽敞的室外观景平台。顶部还设有数个面积超大的豪华户型。 北京公馆北京公馆 独有的双层玻璃幕墙独有的双层玻璃幕墙 外立面为“双层呼吸式玻璃幕墙”，是采暖制冷以及换气系统的重要组成部分。呼 吸式玻璃幕墙的作用在于利用温室效应和空气对流，保证建筑的冬暖夏凉。玻璃幕墙以 两层为一单元，上下均有可开启的百叶，双层幕墙中间还装有活动式遮阳设施。 北京公馆北京公馆 可可 借借 鉴鉴 的的 新新 技技 术术 外循环双层幕墙是一种智能化、可调节的建筑

39、体系。夏季，双层幕墙之间的遮阳系统 将大部分热量阻隔在室外，并通过空气的自然对流产生的“烟囱效应”将热量带走。冬季， 关闭热通道上端的出风口装置（电控悬窗风门），内外两层幕墙中间的热通道由于阳光的 照射，空气温度升高，提高了内层幕墙的外表面温度，减少室内热量向外流失，有效地节 约了能源。 外循环双层幕墙与传统幕墙相比的特点：外循环双层幕墙与传统幕墙相比的特点： 减少气候影响减少气候影响 忽略四季存在忽略四季存在 有玻璃幕墙的高层建筑的窗扇和遮阳板受风的影响较大，外循环双层幕墙的玻璃外表 面可以抵御气候的影响。 抵御风雨抵御风雨 自然空气流通自然空气流通 如大风、大雨天时，外循环双层幕墙的外层玻

40、璃为您挡风遮雨，而您在内部一样可以 开窗换气，接触外界，确保了居室空气的流通。 在城市中央享受宁静在城市中央享受宁静 在城市中，必然会遭遇城市的嘈杂。用外循环双层幕墙，捍卫居住的宁静。即使开着 窗，噪音也会明显减少。 利用光能利用光能 舒适节能舒适节能 外循环双层幕墙外循环双层幕墙 北京公馆北京公馆 可可 借借 鉴鉴 的的 新新 技技 术术 “外循环双层幕墙”中的电动旋转式侧收遮阳百叶是由德国m+v 公司为该项目专门量身研发定造的遮阳系统。 n 节能的护卫者节能的护卫者 阳百叶装在双层幕墙之中可反射、吸收高达97%的阳光辐射产生 的热能，这种无与伦比的隔热性能，可以减少建筑物内空调的使用 ，使

41、遮阳成为这栋大厦最好的节能解决之道之一。 n 内外兼顾内外兼顾 旋转式侧收遮阳百叶通过有效的旋转与平移，在确保每户业主 的隐私与舒适的同时，又不妨碍欣赏室外的景观，特殊设计的百叶 消除了扰人的眩光，光氛围得到调控，保证了纯自然光的质量，从 而更好的改善了居住与工作环境。 幕墙百叶系统幕墙百叶系统 北京公馆北京公馆 可可 借借 鉴鉴 的的 新新 技技 术术 钢结构系统钢结构系统 超强抗震超强抗震钢框架核心筒结构钢框架核心筒结构 钢框架核心筒结构与钢筋混凝土结构相比的优点：钢框架核心筒结构与钢筋混凝土结构相比的优点： n 提高使用面积提高使用面积5% 相比钢筋混凝土结构构件截面小，房间的有效建筑面

42、积率比钢筋混凝土结 构高5%左右，这就大大扩展了居室的使用面积。 n 良好的隔音性良好的隔音性 采用了钢管混凝土柱、闭口压型钢板上浇110mm厚混凝土组合楼板，具有 良好的隔音效果。在结构基础上还有110厚地板采暖和建筑装饰做法，综合保证 了楼板具有良好的隔音性能。 n 创造灵动空间创造灵动空间 钢框架核心筒结构不存在不可取消的剪力墙，在空间的塑造上具有相当大 的灵活性，给予业主的装修和格局创意空间，易于创造灵活多变的空间及超大 空间。 北京公馆北京公馆 可可 借借 鉴鉴 的的 新新 技技 术术 2豪宅户型案例分享豪宅户型案例分享 对于本案户型设计而言，对于本案户型设计而言， 首要解决的问题是

43、如何解决南向采光和北向取景首要解决的问题是如何解决南向采光和北向取景 的矛盾，其次是室内空间、功能组合方面的创新的矛盾，其次是室内空间、功能组合方面的创新 设计。设计。 香港香港晓庐晓庐 highcliff 单价：人民币单价：人民币 16万元万元/平方米平方米 主景观面主景观面 香港香港晓庐晓庐 highcliff 单价：人民币单价：人民币 超豪华主卧，超豪华主卧， 边端设置，边端设置， 贯通南北，贯通南北， 三面观景，三面观景， 内设豪华景内设豪华景 观卫浴间观卫浴间 弧型立弧型立 面，客面，客 餐厅北餐厅北 置，景置，景 观优先观优先 三室两厅三卫 建筑面积:285.00米2 北京北京和乔

44、丽晶和乔丽晶ii期期(东方之子东方之子) 均价：均价：3200美元美元/平方米平方米 户型设计中放大主卧及客厅空间，户型设计中放大主卧及客厅空间， 使得功能更为纯粹；使得功能更为纯粹； n 近近80平米超大主卧，功平米超大主卧，功 能齐全；能齐全； n 近近60平米超大客厅，带平米超大客厅，带 阳光暖房，聚会派对或阳光暖房，聚会派对或 私密交流均适宜；私密交流均适宜； 四室两厅五卫：345平方米 北京北京和乔丽晶和乔丽晶ii期期(东方之子东方之子) 均价：均价：3200美元美元/平方米平方米 户型设计中放大主卧及客厅空间，使得户型设计中放大主卧及客厅空间，使得 功能更为纯粹；功能更为纯粹； n

45、 近近80平米超大主卧，功平米超大主卧，功 能齐全；能齐全； n 近近50平米超大客厅，带平米超大客厅，带 阳光暖房，聚会派对或阳光暖房，聚会派对或 私密交流均适宜；私密交流均适宜； 深圳深圳香蜜湖香蜜湖1号号(华府华府) 均价：均价：26000元元/平方米平方米 主景观面主景观面 深圳深圳香蜜湖香蜜湖1号号(华府华府) 均价：均价：26000元元/平方米平方米 独特露独特露 台设计，台设计， 增加空增加空 中花园中花园 景致景致 深圳深圳香蜜湖香蜜湖1号号(华府华府) 均价：均价：26000元元/平方米平方米 独特露独特露 台设计，台设计， 增加空增加空 中花园中花园 景致；景致； 入户花入

46、户花 园设计；园设计； 深圳深圳香蜜湖香蜜湖1号号(华府华府) 均价：均价：26000元元/平方米平方米 独特露独特露 台设计，台设计， 增加空增加空 中花园中花园 景致；景致； 入户花入户花 园设计；园设计； 深圳深圳香蜜湖香蜜湖1号号(华府华府) 均价：均价：26000元元/平方米平方米 超大阳台；超大阳台； 超大挑空超大挑空 入户花园入户花园 设计；设计； 3 1 君安高端客户俱乐部君安高端客户俱乐部 高层豪宅需求调研结论回顾高层豪宅需求调研结论回顾 v 拥有庞大的财富体系，大多有自己的实业。拥有庞大的财富体系，大多有自己的实业。 v 为人低调，务实，不喜抛头露面，刻意避开公众的视线。为

47、人低调，务实，不喜抛头露面，刻意避开公众的视线。 v 富有品位及个性，有较高的鉴赏力。富有品位及个性，有较高的鉴赏力。 v 注重休闲、健康的生活方式。注重休闲、健康的生活方式。 v 具有具有“人以类聚人以类聚”的观念，有固定的社交圈子，看重身份和地位。的观念，有固定的社交圈子，看重身份和地位。 v 活动范围较广，不受地域限制。活动范围较广，不受地域限制。 v 注重品质及细节，追求精神的愉悦感。注重品质及细节，追求精神的愉悦感。 v 年龄年龄30305050为主，有多次购买高端物业经历，拥有的投资型物业价为主，有多次购买高端物业经历，拥有的投资型物业价 格以格以200200500500万为主；万

48、为主； v 没有明显的行业聚集特征，大多以经营实业为主的私企业主；没有明显的行业聚集特征，大多以经营实业为主的私企业主； v 下单判断多以丈夫观点为主，具体下单多由妻子操作；下单判断多以丈夫观点为主，具体下单多由妻子操作； 客户特征总结客户特征总结 客户需求总结客户需求总结 v 对本案高端定位较为认同；对本案高端定位较为认同； v 项目关注要素以地段及景观配套资源等为首，其次为产品项目关注要素以地段及景观配套资源等为首，其次为产品 v 价格承受上限：毛坯价格承受上限：毛坯7000-100007000-10000元元/ /平米，精装修平米，精装修1000-130001000-13000元元 /

49、/平米；平米； v 倾向于选择精装修或菜单式个性化装修。倾向于选择精装修或菜单式个性化装修。 v 对产品的用途趋于模糊，日常家居与休闲度假自由转换；对产品的用途趋于模糊，日常家居与休闲度假自由转换； v 面积需求集中在面积需求集中在200-300200-300平米；平米； v 户型以三房四房为主；户型以三房四房为主； v 层高要求倾向于层高要求倾向于3.33.3米；米； v 选择复式比例高于平层；选择复式比例高于平层； v 对配套的需求以休闲、健身类为主对配套的需求以休闲、健身类为主 2 竞争个案：兰亭坊竞争个案：兰亭坊/就掌灯就掌灯 已成交客户特征分析已成交客户特征分析 项目项目兰亭坊兰亭坊

50、就掌灯就掌灯 客户来源客户来源80西安户口，其余以省内为主 80西安户口，其余省外比例略 高于省内 行业特征行业特征实业为主，各行业私企业主均有， 自由职业或行业模糊的客户比例 最高，其次为服装行业 年龄特征年龄特征 60年代为主，以40岁上下比例最 高 30-50岁为主，其中4050岁比例 最大 购买动机购买动机自住为主 自住为主，投资及作第二居所亦 有一定比例，看好地段发展前景 家庭结构家庭结构一家三口/四口，部分三代同堂一家三口/四口 下单最看重因素下单最看重因素区域文化、社区景观市繁华地段、公园社区、户型 选择户型面积选择户型面积 三居室中大户型去化高与平均水 平 大户型去化速度快 竞

51、争个案已成交客户特征竞争个案已成交客户特征 君安观点：君安观点： 1、竞争个案产品风格及目标客群购房动机均以满足自住需求为主， 产品线雷同且较为单一。本案受地块性质影响，产品线较为丰 富，为挖掘市场不同需求提供了产品支撑。结合目标客群的需 求分析，以休闲、度假为特色的第二居所产品有相当的潜在市 场需求，本案的酒店式公寓及联排、花园洋房超高层住宅的产 品设计可重点结合该类市场需求进行创新。 2、竞争个案目标客群的开发仍集中在西安本地区，省内高端客群 市场有较大的挖掘空间；该类客群在西安购买豪宅的用途以第 二居所及投资为主，可考虑引入“私人会所”产品新概念。 3、大户型、跃层去化速度高于其他产品，

52、结合本案，可考虑住宅 部分增加大户型及跃层比例。 3 国内同类项目客户研究国内同类项目客户研究 红树西岸一二期成交客户分析红树西岸一二期成交客户分析 项目项目二次购买需求二次购买需求 户型四房二厅比例达46，三房与五房比例相当； 楼层设计跃层54，平层40，三层6 楼层户数2梯2户60，1梯1户25 室内层高3.3米49，3.6米40 阳台 6-10平米53，1-5米及11-20平米比例均在20左右； 其他特别要求： 1、需设置花槽； 2、设置两个阳台最好（客厅和主人房）； 3、宽大不封闭，南向落地窗；最好可以放置小桌椅； 4、设置露台，景观优美； 5、景观阳台最好不要与邻居家的侧墙面相接；

53、红树西岸一二期成交客户分析红树西岸一二期成交客户分析 针对一二期的调整建议针对一二期的调整建议 1、客厅大而方正，客餐厅为主的公共活动区与卧室区应有明显隔离，动静分区； 2、特大主人房，并在其内部分隔成书房和梳妆室，使主人生活真正独立； 3、室内窗对开，空气好流通，隔音效果需增强； 4、跃式户型比例应增加； 5、工人房位置以及进出通道应独立，但工人房太小则不人道； 6、应充分考虑生活阳台的晾衣功能，要朝阳； 7、设施不要太花哨，关键是生活实用； 8、上下楼卫生间流水声太大； 9、大堂门应使用智能卡； 10、会所应尽量提供免费服务，配室内泳池，配套设施中添加洗衣房、超市等； 11、电梯直通停车场

54、； 红树西岸一二期成交客户分析红树西岸一二期成交客户分析 4 高层豪宅高层豪宅 客户研究结论客户研究结论 目标客群基本特征目标客群基本特征 年龄在年龄在35-5035-50岁之间岁之间 以商人为主，私营企业主成绝对主力，购买力旺盛以商人为主，私营企业主成绝对主力，购买力旺盛 至少为二次以上置业，有多次购房经验至少为二次以上置业，有多次购房经验 非常注重房产品地段、配套、自然环境、开发商品牌、精装修等非常注重房产品地段、配套、自然环境、开发商品牌、精装修等 综合品质综合品质 山西等省外私营企业主、山西等省外私营企业主、 高收入人士高收入人士 重点客户群重点客户群 核心客户群核心客户群 西安本地私

55、营企业主西安本地私营企业主 其他高收入人士其他高收入人士 省内私营企业主省内私营企业主 其他高收入人士其他高收入人士 偶得客户群偶得客户群立足西安立足西安 放眼陕西放眼陕西 展望中国展望中国 在西安这片弥漫着在西安这片弥漫着创业与奋斗创业与奋斗、充斥着、充斥着历史文化与艺术生活气质历史文化与艺术生活气质的土地上，的土地上， 有这么一群人：有这么一群人： 他们追求事业的发展，具有强烈的开拓精神，不惧怕风险，善于抓住眼他们追求事业的发展，具有强烈的开拓精神，不惧怕风险，善于抓住眼 前的机会，努力实现更大的人生价值。前的机会，努力实现更大的人生价值。 他们务实奋斗，人情炼达、但缺乏必要的安全感和稳定

56、感；重视自身社他们务实奋斗，人情炼达、但缺乏必要的安全感和稳定感；重视自身社 交圈的诚信，虽然遇事可以坦然处之，却缺乏对外界的信任。交圈的诚信，虽然遇事可以坦然处之，却缺乏对外界的信任。 他们具有强烈的实物化理财观念，喜欢购置房产甚至是黄金等硬通货，他们具有强烈的实物化理财观念，喜欢购置房产甚至是黄金等硬通货， 而仅仅把股票、基金等做为短期投资的手段。而仅仅把股票、基金等做为短期投资的手段。 他们具有成功后的炫耀心态与行乐思想，通常把创造的财富多少做为衡他们具有成功后的炫耀心态与行乐思想，通常把创造的财富多少做为衡 量一个人成功与否的标准。量一个人成功与否的标准。 他们是新西安的中流砥柱他们是

57、新西安的中流砥柱 目标客群精神属性特征目标客群精神属性特征 他们大都已经拥有家庭，并愿意为提升家庭的生活质量而冲动消费。他们大都已经拥有家庭，并愿意为提升家庭的生活质量而冲动消费。 他们的奋斗史充满波折与风浪，因此希望家庭生活平静安详，并能他们的奋斗史充满波折与风浪，因此希望家庭生活平静安详，并能 享受自己奋斗带来的幸福成果。享受自己奋斗带来的幸福成果。 丰富的阅历与苦难，在提升社会地位的同时，也让他们明白圆满与丰富的阅历与苦难，在提升社会地位的同时，也让他们明白圆满与 奢华同在的意义。奢华同在的意义。 生活与奋斗的经历给了他们开阔的眼、宽容的心，以及继续向上的生活与奋斗的经历给了他们开阔的眼

58、、宽容的心，以及继续向上的 动力。即便偶有失败，对他们而言，只不过是人生的生动一瞬。动力。即便偶有失败，对他们而言，只不过是人生的生动一瞬。 “不挣扎的人才有可能优雅不挣扎的人才有可能优雅”。 对于他们而言，对于他们而言，“钱不是大问题，重要的是生活质量钱不是大问题，重要的是生活质量”。 他们更是西安乃至陕西新的颠峰人物他们更是西安乃至陕西新的颠峰人物 目标客群精神属性特征目标客群精神属性特征 一个看得见的阶层。一个看得见的阶层。 他们喜欢炫耀和挥霍。他们喜欢炫耀和挥霍。 他们在媒体和大众的嫉恨、慈善机构募捐者的追逐下工作与生活。他们在媒体和大众的嫉恨、慈善机构募捐者的追逐下工作与生活。 他们

59、正在成为对社会发展与进步起积极影响作用的他们正在成为对社会发展与进步起积极影响作用的“年度经济人年度经济人 物物”、“感动中国感动中国”或或“感动陕西感动陕西”的明星人物。的明星人物。 他们并非传统意识上的他们并非传统意识上的“隐蔽隐蔽”的阶级，因为他们正在承担着更多的阶级，因为他们正在承担着更多 的社会责任。的社会责任。 他们是东方巨富，是社会骄子。他们是东方巨富，是社会骄子。 他们是最成功人士的专属名片，是看得见的财富峰层。他们是最成功人士的专属名片，是看得见的财富峰层。 目标客群精神属性特征目标客群精神属性特征 他们在社会阶层中，是所谓的他们在社会阶层中，是所谓的“上上”者。者。 客户最

60、核心的精神属客户最核心的精神属 性性 上者富：社会财富的累积 上者贵：社会地位的卓然 上者仁：社会生活的回馈 上者闲：自身教养的磨砺 西安的传统豪宅，似乎已经满足不了他们的需求，西安的传统豪宅，似乎已经满足不了他们的需求， 他们不再刻意划分所谓的一居、二居，他们不再刻意划分所谓的一居、二居， 不再刻意体会所谓的别墅与公寓，不再刻意体会所谓的别墅与公寓， 他们重视的是物质与精神意义的双重功能，他们重视的是物质与精神意义的双重功能， 在精神享受之余，在精神享受之余， 他们对于物业的综合要求超乎了我们的意料，他们对于物业的综合要求超乎了我们的意料， 在西安，在产河边，在西安，在产河边， 我们该如何满