物业服务质量标准与要求

1、武汉 物业公司二0一一年度经营管理目标责任书附件：物业服务质量标准与要求一、基本服务要求：1、员工持证上岗（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；（2）上岗六个月以上的员工持证上岗率达100%。2、员工仪容仪表（1）管理服务人员统一着装，佩戴标志，配带必要的装备；（2）仪表端庄，举止大方，行为规范，作风严谨，服务主动，热情礼貌，使用标准服务语言。3、服务值守要求（1）服务区域内设有办公服务接待中心，建立12小时人员值班制度；（2）设立24小时服务热线电话，有值班工作记录。4、接待来访来电服务业（用）户报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、

2、处理和及时反馈。一般情况应在一个工作日内处理完毕（最迟应在两个工作日内处理完毕），或在与业（用）户约定的时间内处理和答复。5、报修服务（1）急修半小时内到达现场处理；小修一个工作日内修复。如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。（2）小修急修及时率95%；返修率5%；回访率不低于50%。（3）有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次，最少每季度统计一次。6、投诉处理（1）在一般情况下，责任性投诉应于一个工作日内到位处理，并在与业（用）户约定的时间内答复。非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。（2）投诉处理率95%，投诉处理及时率为100%。（3）可联络投诉回复率95

3、%，投诉处理结果登记存档。7、维修资金使用和公布（1）应根据项目建筑物共有部分和附属设施设备现状需要，每年一次制定大修、中修、翻修和更新改造工程计划，报业主委员会审定并实施；（2）专项工程预、结算报业主委员会审核；（3）突发性设施设备故障、须由维修资金支付的，应于发现故障或应急处理后二个工作日内出具报告送业主委员会审定；（4）维修资金使用情况随时接受业主委员会的查询和监督，每年度公布一次。8、意见征询和物业管理服务满意率（1）半年一次向业（用）户发放物业管理服务意见征询表；（2）征询面为业（用）户总户数的30以上；（3）征询表中选择范围设定为“很满意、满意、一般、不满意”；征询结果向业（用）户

4、公布；（4）物业管理服务满意率应85%；统计结果存档备查。9、物业管理服务报告会议（1）每半年召开一次物业管理服务报告会议，向业主委员会汇报工作情况，听取意见和建议。（2）会议记录存档备查。10、档案管理（1）房屋档案管理建立完善的服务资料档案，包括小区总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修记录、房屋数量、种类、用途统计册等。（2）业（用）户档案管理建立完整的业(用)户资料档案（纸版），使用计算机手段管理（电子版）。资料应包括业（用）户的姓名、工作单位、房屋产权情况（含入伙交房资料）、房屋用途（含装修资料）、联系电话等。严格遵

5、守业（用）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业（用）户许可，不得将资料内容转作其他用途。二、房屋共有部分的维护和管理1、小区共有部分的标识小区主要出入口或指定区域设置小区平面图；小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显。2、巡检（1）日检管理员每天一次对小区责任区域进行检查，检查内容包括：小区范围内的道路路面、绿化及绿地卫生、市政设施、楼宇外墙及各种外敷管道、楼宇电子防盗门、楼宇悬挂物、楼宇各总水表（抄录度数）、裙楼卫生、楼层走火通道、消防栓箱封条、楼层疏散指示灯、楼宇天面等设施和部位的状况。管理员填报日检表并送管理处经理审阅。（2）周检、半月检、月检由项目经

6、理或副经理带队实施周检、半月检、月检；怡景花园、怡景商务大厦、顶琇晶城应实施周检制，其它项目实施半月检或月检制（日检照常）。具体内容包括：在日检内容的基础上，增加检查一次楼宇屋顶各类设施及卫生状况（含卫生死角清理等）。周检、半月检、月检完成后应填报检查表并经管理处经理审阅签名后报公司品质部备档。（3）年检由公司品质部组织，每年检查一次。对小区范围内的共有部分全面检查一次，对房屋完损情况作出报告与评估，送公司总经办和小区业主委员会阅。（4）临检根据特殊情况（如异常危害性天气、或开发商或业主委员会委托及要求等）需要，由项目经理组织临时安排对小区的重点部位和重点设施设备进行针对性检查。检查结果及时向

7、相关方回复。（5）巡检结果的处理根据日检、周检（半月检、月检）、临检结果，属于小修方面的应于一个工作日内修复；属于管理方面的应于两个工作日内采取措施恢复正常；属于大中修方面、须由专项维修资金支付的维修工程，应于二个工作日内向业主委员会提出书面报告。3、装饰装修管理（1）审核业（用）户的装修方案，应在两个工作日内作出书面答复意见，并告知禁止行为；（2）与装修人（业主）、装修企业签订装饰装修管理服务协议；（3）指定部门人员每天对装修现场检查一次；（4）对装修工程中发现的违章行为及时劝阻和制止，报主管和经理制止仍无效应于二个工作日内报告开发商或业主委员会和有关政府部门；（5）装修结束后两个工作日内进

8、行验收；验收合格两个月后进行复检，复检合格后方可办理退押金手续。4、制止违章搭建与占用行为（1）对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，应于一个工作日内以书面通知劝阻和制止；（2）制止无效应于两个工作日内，报告开发商或业主委员会和有关政府部门。5、房屋外观（1）房屋外墙出现裂缝、离壳、脱落现象，应于发现后一个工作日内到位处理并向开发商或业主委员会报告；（2）房屋外墙出现乱涂乱画乱张贴现象，应于发现后两个工作日内到位处理。（3）空调安装、防盗网安装、阳台封闭须符合政府、小区管理规约、开发商或业主委员会的有关要求，违反规定的行为应于一个工作日内以书面通知劝阻和制止；（4）制止无效应于两个工作日

9、内，报告开发商或业主委员会和有关政府部门。6、户外设置物（1）制定户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）管理办法；（2）未经有关政府部门批准和开发商或业主委员会同意的户外物品设置行为，应于发现后一个工作日内以书面通知进行劝阻和制止；（3）制止无效应于两个工作日内，报告开发商或业主委员会和有关政府部门。7、工作记录相关工作记录应及时、完整并有序存档。三、建筑物附属公共设施设备的维护和管理1、供水设施设备管理要求（1）建章立制制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。（2）资料与标识建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。（3）水泵房管理泵房有明显标志；

10、悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清晰；按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防灭火器材。2、供水设施设备维护（1）水泵控制箱日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、所有接线。半月度保养：清洁控制箱表面、仪表、指示灯。月度保养：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件；检查继电器、接触器动作、弹簧压力、超行程状况；检查调整水位开关；试验备用泵自动启动功能；检查接地线。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查继电器、接触器接线和触点并清洁；检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；测量控制箱各线路绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；检查热过载继电器和时

11、间继电器整定值；检查接触器和继电器活动机构、机械连接情况、控制箱内导线连接情况；检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查启动柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆。（2）生活水泵（含电动机）日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况、电机运行电压与电流、电机与水泵运行温度。月度保养：检查水泵润滑油量、油质并加油；电机轴承加油；检查排气阀门；清洗管道滤网（器）；检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查水泵、电机固定螺丝固定状况；水泵、电机、管道除锈补漆；测量

12、电机绝缘；检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检查联轴节缓冲橡胶。（3）供水管路与阀门日检：检查活络阀门开关位置、管路接头、压力表。月度保养：检查活络阀门，阀杆加油；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。年度保养：完成半年度保养内容；检查管路、阀门，除锈补漆。（4）二次供水上、下蓄水池水池管理a.水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；b.水池底无杂物堆放；c.水池附近无污染源。水池维护a.日检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。b.季度保养(或半年保养)：配合水池清洗

13、工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检查进水液压阀；检查清洁水位控制浮球；池内扶梯除锈。c.年度保养：完成季度（或半年）保养内容；检查测量水位控制浮球绝缘；检查进水手动闸阀；管道除锈补漆。水池清洗a.水池每半年清洗一次，节假日不安排清洗；管理处提前二十四小时书面告知业（用）户；16：00时以前结束工作。b.一般情况下，须由具备资质单位负责清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府部门规定的消毒药物；排水时注意排水管道畅通与否；恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。c.水池清洗后由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。d.水质检验须由政府认可

14、的专业部门负责；检验数量按水池清洗总数的10抽取（水池清洗个数不足10个的，抽取一个）；水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；水质检验报告向业（用）户公布。3、供水系统应急处理（1）停水应急处理可获知的市政停水情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取相应蓄水措施；故障停水情况，接报后20分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（用）户。（2）管道爆裂应急处理出现管道爆裂等紧急事件，接报后一级10分钟内到位处理。（3）工作记录相关工作记录及时、完整并分类收集存档。4、排污设施设备（1）建章立制制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法

15、、应急处理预案等规章制度。（2）资料与标识建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。（3）潜水泵维护日检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。月度保养（或季度保养）：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检查接地线。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；清洁检查继电器、接触器接线与触点；拆检灭弧罩和灭弧栅；检查电缆电线连接情况；测量箱内线路、电机绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；拆检止回阀；检查热过载继电器整定值；检查继电器、接触器活动机

16、构，测量线圈线路绝缘；检查机械连接情况；检查箱内导线连接情况；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈补漆；潜水泵解体清洁，检查轴承；测量潜水泵绝缘。（4）沙井清理每年清理一次。（5）排水沟清理排水明沟每周清理一次；暗沟每月（或季度）清理一次。（6）化粪池清理视情况每半年或每年清理一次；清理前提前二十四小时书面告知业（用）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当天运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净；由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。（7）管道爆裂、池井溢流应急处理出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报20分钟内到位处理

17、。（8）工作记录相关工作记录及时、完整并有序存档。5、供电设施设备（1）建章立制制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。（2）资料与标识建立完整的供电设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。（3）高压配电柜维护日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示、检查试验信号灯、警铃和蜂鸣器；周保养（或月度保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。月度保养（或季度保养）：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜内。季度保养：完成月度保养内容；检查二次接线紧固状况；检查电缆槽和过墙处密封状况；测量母排接点温度；检查清洁绝缘工具。半年度保养：完成

18、季度保养内容；检查接地和高压开关小车推拉状况。年度保养：完成半年度保养内容；测量线路和设备的绝缘；测量接地电阻；清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路；清洁并检查高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况；清洁并检查避雷器小车，测量接地电阻；清洁并检查继电保护装置，调整保护值；清洁并检查电缆套管和支持绝缘子；检查柜内电缆联接状况；柜内外设备清洁除尘。（4）低压配电柜维护日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运作状况；周保养（或月保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。月度保养（或季度保养）：检查控制回路的接线情况；电容补偿情况；清洗绝缘垫；试验应急发电机，检查外电停电时自控

19、起动、自动合闸、向消防应急设备供电功能，检查外电恢复时自动分闸、转换供电功能。测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度；清洁柜面。年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝状况；检查主开关在试验位时的手动合闸和断开功能；检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线和固定状况，测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线电阻；检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝；检查并清洁补偿电容器、接触器；配电柜内外清洁处尘；除锈打漆。（5）应

20、急发电机维护发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材。日检（或周检）：检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。月度保养（或季度保养）：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率；测量蓄电池电压、比重；检查蓄电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查配电柜；检查发电机自动卸载、自动合闸供电功能；测量发电机绝缘；检查蓄电池极板情况；检查充电器；清洁配电柜、充电机、充电器。年度保养：完成半年度保养内容；清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器；清

21、洁并检查接线盒电缆连接情况；清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组；清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检查充电器内部。发电机房每周清扫一次；房内无杂物堆放。a、柴油机维护日检（或周保养）：检查柴油柜油位、阀门、管道；柴油机管路；控制箱仪表、开关；检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。月度保养（或季度保养）：试机一次；检查机油油位和冷却水箱水位；检查启动线路的连接情况；检查传动皮带情况；检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度；检查空载时的运行转速；清洁柴油机表面。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查并清洁空气滤清器、冷却水散热器、机油散热器

22、、电子调速器、油门控制阀；检查风扇皮带；检查各部件紧固情况。年度保养：完成半年度保养内容；检查清洁涡轮增压器；检查清洁水泵；检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘；检查所有管路和电路连接情况。b、应急发电机配电屏保养日检（或周保养）：检查各开关位置、指示灯状况；清洁柜面开关、仪表、指示灯。月度保养（或季度保养）：配电柜内外清洁除尘；手动启动发电机，检查电压和频率。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查所有接线紧固状况；试验发电机自动启动、合闸功能；试验两台发电机并车情况，检查同步表、并车开关状况；测量配电柜内控制线路绝缘、合闸线圈和失压线圈的绝缘；检查柜内所有保险丝完好程度。年度保养

23、：完成半年度保养内容；检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；检查动、静触头紧固状况；检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况；检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况；手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油；检查清洁继电器、接触器；检查各保护装置整定值；检查母排、电缆的连接状况，测量绝缘；检查接地线的连接状况；检查操作机构及弹簧状态；清洁配电屏内外；除锈补漆。（6）楼层配电房维护配电房有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材。日检（或周保养）：检查照明配电箱、空调配电箱指示灯；电源、电压；主开关工作电流应小于额定值；检查接触器、继电器状况。月度保养（或季度保养）：检

24、查配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁配电箱内外，检查连接线；检查继电器、接触器连接线；清洁配电房。半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查主开关、继电器、接触器的触头；检查接地线；测量配电箱绝缘。年度保养：完成半年度保养内容；检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况；检查主开关动、静触头紧固状况；检查各分开关分断、合闸状况；检查接线螺丝紧固状况；检查地线连接状况；测量绝缘。房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。 严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌；操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。配电柜钥匙统一存放于现场钥

25、匙箱内。（7）路灯、梯灯管理路灯、梯灯每天（或周）检查一次；发现损坏一个工作日内修复；完好率为95以上。路灯每季度（或半年）清洁一次；梯灯每周（或每月）清洁一次。（8）停电应急处理可获知的市政停电情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知；故障停电情况，接报后10分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业（用）户。（9）工作记录相关工作记录及时、完整并分类存档。6、电梯设施设备（1）建章立制制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。（2）资料与标识建立完整的电梯设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。（3）电梯运行按服务合同约定的电梯运行制度执

26、行；未有约定的每栋（或单元）住宅楼至少应有一部电梯24小时运行。（4）机房管理电梯机房门有明显警示标志；悬挂操作规程和设备铭牌；按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材；每周（或每两周）清洁一次；无杂物堆放。（5）电梯维护定人定时维护（需持证）；停梯维护公示：一般情况应提前24小时以书面通知业（用）户。电梯控制箱维护a.周检：检查控制箱温度、箱顶再生电阻器、各开关、指示灯、接触器、继电器、散热风机、箱底和进线口密封情况。b.月度保养（或季度保养）：控制箱内外清洁除尘；检查对讲机通讯效果；检查保险丝与额定电流；检查接触器与继电器；试验自动/检修开关转换与上行/下行开关控制状况。c.半年度保养

27、：完成月度（或季度）保养内容；检查箱内扁平电缆插接件牢固状态和所有电缆连接状况；检查接触器、继电器触头；测量控制箱绝缘；检查接地线。d.年度保养：完成半年度保养内容；检查清洁接触器、继电器触头；检查各安全保护装置动作；检查接地线并测量接地电阻；检查各电路板插件的连接状态；检查清洁散热风机。电梯曳引机a.日检（或周保养）：检查电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮的运行状况；检查机房温升情况。b.半月保养：检查制动器闸瓦间隙、线圈温度；检查曳引绳；清洁曳引机和电动机外表和机座。c.月度保养（季度保养）：完成半月保养内容；检查清洁限速器；检查曳引机运行状况、曳引轮轴承润滑情况；检查

28、各安全装置；检查曳引绳、限速钢丝连接状况；检查制动器电磁铁可动铁心与铜套间的润滑情况；检查旋转编码器轴承。d.半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查曳引轮、曳引绳磨损情况；检查制动器并加油；检查制动器移位情况；测量电机绕组绝缘；检查曳引机减速箱状况及油位；检查限速器轮并加油。e.年度保养：完成半年度保养内容；检查清洁制动带；检查制动力柜，调整制动弹簧；检查电动机电缆及制动线圈电线连接状况；检查电动机润滑油状况及换油；检查曳引机接地线连接状况。电梯井道维护a.月度保养（或季度保养）：检查清洁电梯导轨和对重导轨；检查油杯油位、电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯；清洁安全钳；清理井底杂物积水

29、。b.季度保养（或半年度保养）：检查井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链；清洁井底缓冲器；检查液压油位，清洁柱塞外圆并上油；检查导轨磨损和润滑情况；检查清洁安全钳，传动杆配合转动处加油；填补井道孔、洞；清洁井道。c.年度保养：完成季度（或半年度）保养内容；检查清洁井底应急开关；检查试验井底缓冲器；检查轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直状况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓；检查试验防冲顶、冲底限位开关；检查清洁井道内所有设备及井道四周。轿厢、层门维护a.厢内悬挂电梯使用规定和电梯安全使用许可证；每天抹拭一次。b.日检（或周保养）：检查厢门安全装置、厢门机构动作、厅门轨道、门踏板槽、楼层显

30、示、厢内各项设备、电梯平层情况。c.月度保养（或季度保养）：检查清洁轿厢门顶机构状况并加油；检查清洁轿顶st装置；检查各厢内各种按钮；检查调整平层装置；检查轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙；检查调整轿门驱动电机传动皮带；检查轿顶安全窗开关；检查清洁轿门和厅门的电触头；检查厅门联动装置状况；检查清洁轿顶控修箱；检查厢内控制盒内各开关。d.季度保养（或半年度保养）：完成月度保养内容；检查清洁自动门锁并加油；检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油；检查层门，擦拭门导轨并加油；检查清洁层门机械电气联锁装置；检查清洁轿厢照明机风机扇，测量电气绝缘；试验消防电梯开关，检查迫降情况。e.年度保养：完成季度（或半

31、年度）保养内容；清洁轿顶控制箱内电气元件，检查连线，全面清洁轿厢顶部；检查试验轿厢测重限载装置；检查各安全装置；检查清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承，加润滑脂，检查传动皮带磨损情况；检查层门各活动部位及各滚轮，清洁轴承并加润滑脂；检查清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。年审每年按由政府规定对电梯进行一次年度审验并取得电梯安全使用许可证。电梯应急处理a.停电应急处理a.可获知的市政停电情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知；停电前停止电梯运行；启动应急发电机；恢复电梯运行。b.故障停电情况，接报后5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理，立即检查电梯有否困人，无人情况下启动发电机

32、，恢复电梯运行。c.视需要以口头或书面形式告知业（用）户。b.电梯困人应急处理a.出现电梯困人情况，5分钟内到位处理；b.确定轿厢所在位置；c.以可能的方式安抚被困乘客；d.在确认机房电源已关闭情况下，按照电梯困人救援程序解救被困乘客。c.水浸电梯应急处理a.接报后5分钟内到位处理；b.将电梯升至浸水楼层上方，查明漏水来源，采取适当措施；c.排干井底积水，检查设备，检测绝缘情况。（6）工作记录相关工作记录及时、完整并分类存档。7、空调系统（1）建章立制制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。（2）资料与标识建立完整的空调系统资

33、料档案。冷却系统、冷冻水系统管道喷上明显字样，以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件、进出风口应有安全警示标志。（3）空调系统设施维护离心式冷水机组a.日检：主机运行期间两小时一次检查机组运行状况：检查主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动电机电压、电流。b.周保养（或月度保养）：检查制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液位、油加热器；清洁空调机房、机组、控制装置表面。c.季度保养：检查润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水的水质；清洁主电机表面；清洁主机启动柜，检查所有接线；

34、测量油加热器、油泵电机绝缘；观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘，检查轴承温度高的报警、停机功能。d.半年度保养：检查、更换压缩机机油过滤器部件；更换压缩机机油并清洁油箱；检查回油系统，更换干燥剂，检查引射器管咀；检查、清洁控制器和安全保护断路器，连接线检查、上紧；检查、清洁主机控制箱内部，连接线上紧；清洁机组外表，检查清洁电机空气滤网，电机轴承加油，测量主电机绝缘；检查机房内自动平衡阀动作，测量绝缘；检查机油加热器、油温自动控制。e.年度保养：每年使用季节过后停机期间进行。内容：检查机油油质；检查回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电

35、机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。f.每使用季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查。中央空调配电柜a.日检：检查配电柜各开关位置，检查各指示灯，观察仪表指示。b.周保养：清洁柜面、开关、仪表；清洁空调配电房；测量各主开关、母排各连接处的温度。c.月度保养（或季度保养）：检查清洁电器仪表、指示灯、按钮、转换开关；检查控制回路接线；清洁配电柜及房间；

36、检查清洁各接触器及连接线；检查、清洁各风机控制柜内部。d.年度保养：对配电柜、主开关进行清洁检查。检查各抽出式主开关、抽屉，检查清洁外观油污、灰尘、异物等；检查灭弧罩和灭弧栅；检查动触头、静触头；检查所有接线螺丝和固定螺丝；检查主开关机械部件；检查合闸线圈、失压脱扣线圈的接线及固定情况并测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等线路绝缘；检查各保护装置的整定值；检查接地线；检查配电柜母排连接并测量配电柜绝缘；检查、测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；检查配电柜各电缆、控制线路固定螺丝；检查控制接触器触点、接线和固定螺丝；清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。冷水机组启动柜a.日检：检查仪表、指示灯、开关

37、、电源电压、电机工作电流，检查切换继电器、接触器工作状况。b.周保养：清洁柜表面、仪表、指示灯、开关等；检查指示灯、控制箱温度、箱内电器工作状况。c.月度保养（或季度保养）：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯；检查继电器、接触器触点、弹簧；检查所有接线、接地线。d.半年度保养：清洁、检查启动柜；检查接触器、继电器接线、触点，灭弧罩和灭弧栅，电缆、电线连接情况；测量启动柜各线路绝缘。e.年度保养：完成半年度保养内容；检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动机构，检查机械连接情况，导线（包括地线）连接情况，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补

38、漆。空调水泵控制箱a.日检：检查仪表、指示灯、开关，检查电源电压、电机工作电流，检查继电器、接触器工作状况。b.周保养：清洁柜面、仪表、指示灯、开关，试验备用泵自动启动功能，检查转换开关，轮换使用水泵。c.月度保养（或季度保养）：完成每周保养内容；清洁柜内外，检查继电器、接触器触点、弹簧，目视检查所有接线，检查、调整水流开关，检查接地线。d.半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；清洁、检查控制箱，接触器、继电器接线，拆检灭弧罩和灭弧栅，检查接触器、继电器触点，电缆、电线连接情况，测量控制箱各线路绝缘。e.年度保养：完成半年保养内容；检查热过载继电器、时间继电器整定值，检查接触器、继电器的活动

39、机构，机械连接情况，柜内导线（包括地线）连接情况，检查上紧螺丝，理顺线路，检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检查启动柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。空调冷却水泵、冷冻水泵a.日检：启动前检查进出口阀门及水泵转动情况；检查轴承润滑情况或油位，检查水泵、电机运行状况、电机运行电压电流，检查电机、水泵运行温度。b.周保养（或月度保养）：完成日检保养内容；清洁水泵外表，清洁电机外表；检查水系统工作情况，调节水泵出口阀门开度。c.季度保养（或半年度保养）：检查水泵润滑油量、油质，检查电机轴承润滑情况并加润滑油，检查、活络阀门并加润滑油，检查水泵联轴节，检查、上紧排气阀门，清洗管道滤网（器）。d.年

40、度保养：完成季度（或半年度）保养内容；检查水泵、电机固定螺丝；水泵、电机外表、机座除锈，补漆；测量电机绝缘；检查、活络阀门，除锈、补漆，阀门螺杆上滑油；检查联轴节缓橡胶，根据需要更换新件。冷却塔a.日检：检查冷却塔进出水管阀开关位置，检查冷却塔风机运行情况，检查风机电机运行电流，检查冷却塔布水情况，检查冷却塔水盆部分周围、底部情况。b.月度保养（或季度保养）：完成日检保养内容；，检查补水浮球阀，清洁风机、电机外表，检查传动皮带松紧度，清洁冷却塔，检查清洗冷却水出口滤器，更换冷却水。c.季度保养（或半年度保养）：完成月度保养内容；测量冷却风机驱动电机绝缘，检查电机接地线，检查冷却塔风机轴承、驱动

41、电机轴承润滑情况，检查皮带及皮带轮磨损情况，检查、清理减速箱内外表面，检查、活络进出水阀、放水阀，阀杆上润滑油。d.年度保养：完成季度（或半年度）保养内容；检查冷却塔风机皮带；检查、清洁减速箱内外，轴承加油；管路、阀门除锈补漆；冷却塔风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆；检查防雷接地线。空调柜机、新风机a.日检(或周保养）：检查空调柜机冷冻水进出口阀，检查机组运行状态，驱动电机运行电流，检查轴承温度，检查进出风口、调节新风供给比例、供风温度，检查冷凝水排泄情况。b.月度保养（或季度保养）：检查、清洗空气滤网；检查、清通冷凝排出管；清洁机组外表；检查风机轴承润滑情况；检查风机轴承润滑情况，适量加油；

42、检查清洁柜机启动箱。c.季度保养（或半年度保养）：检查、活络冷冻水进出口阀、新风阀门，阀杆上油；检查风机驱动电机轴承润滑情况，检查传动皮带松紧度。d.半年度保养：完成季度保养内容；测量风机驱动电机绝缘及启动箱绝缘，检查电机接地线，检查柜机内换热器翅片。e.年度保养：完成半年保养内容；检查风机皮带，检查压力表、温度计；管路、阀门除锈补漆，风机、驱动电机外表清洁、除锈补漆，柜机外表、机座除锈补漆；检查、清洁柜机启动箱。盘管风机a.日检（或周保养）：检查盘管风机运行状况，检查室内空调效果，三速调温开关及温度控制。b.月度保养（或季度保养）：检查冷凝水排水管，清洗盘管风机滤网，检查冷冻水进口电磁阀动作

43、。c.年度保养：检查盘管风机运行情况；测量电机绝缘；检查管路附属阀件，阀杆加油；检查盘管；清洁风机、电机，检查电机轴承并加油。清洗a.空气处理机组每年检查一次；b.送风管、回风管每二年检查一次；c.出现国家标准规定的需清洗条件的，安排清洗工作。（依据：gb19120-2003国家标准空调通风系统清洗规范）。（4）工作记录相关工作记录及时、完整并分类存档。8、消防设施（1）建章立制制定消防安全制度、防火安全责任制、消防设施设备管理规定、维护保养办法、消防培训和演习办法、应急处理预案等规章制度。（2）资料与标识建立完整的消防设施设备资料档案；绘制设施设置平面图和火警疏散图；编制消防管理架构图，人员

44、变更及时调整；设施设备标识规范齐全。（3）消防设施维护智能型消防报警系统a.日检：检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关；检查电源电压、（ups）不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况；清洁消防中心。b.月度保养（或季度保养）：检查联动柜联动功能和蓄电池；检查（抽查5）试验感烟控头和感温探头；检查破玻按钮和各楼层喷淋管水流指示器的报警功能；清洁电源控制箱内外面、报警系统主机表面、网络控制器表面、计算机和外围设备表面、不间断电源表面、楼层模块箱表面。c.季度保养：完成月度保养内容；检查电源控制箱、联动柜和楼层模块箱的线路连接情况；试验应急广播系统。d.半年度保养：完成季度保

45、养内容；试验主供电源与备供电源转换功能、蓄电池放充电功能；试验消防水泵、喷淋水泵、排烟风机、正压风机；清洁网络控制器和计算机内部；清洁计算机外部设备；清洁检查不间断电源，进行充放电试验；测量各线路绝缘。e.年度保养：完成半年度保养内容；清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部；测量楼层模块箱内部线路绝缘；主机、联动柜、电源控制箱内、外除锈补漆；清洁楼层感烟探头、感温探头。消防水泵、喷淋水泵控制箱a.日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。b.周保养（或月度保养）：清洁控制箱表面、仪表、指示灯、开关。c.月度保养（或季度保养）：检查进出口阀、安全阀、转换开关；清洁控制箱表面、泵体、阀

46、门、压力表；手动启动消防泵、喷淋泵试运行。d.季度保养（或半年度）：完成月度保养内容；清洁控制箱内外；检查清洁继电器、接触器；检查线路和接地线。e.半年度保养：完成季度保养内容；检查灭弧罩和灭弧栅；测量控制箱各线路绝缘。f.年度保养：完成半年度保养内容；检查继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；检查测量接触器、继电器线圈线路绝缘；控制箱内外除锈补漆。消防水泵、喷淋水泵、恒压泵（含电动机）a.日检：检查进出口阀、安全阀位置、恒压泵运转情况、水泵有无漏水。b.月度保养（或季度保养）：在手动启动状态下，检查水泵、电机的运行状态、温度、电机工作电流，检查恒压

47、泵润滑情况、添加润滑油。c.半年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查水泵和电机轴承的润滑状况并加油；检查活络阀门并加油；检查水泵联轴节、排气阀门、进出口可挠曲橡胶接头状况；测量电机绝缘。d.年度保养：完成半年度保养内容；检查水泵、电机固定状况；检查联轴节缓冲橡胶；水泵、电机、机座、活络阀门管道除锈补漆。消防水、喷淋水管路、阀门、消防栓箱a.周保养：检查管路阀门、水压、管路接头、楼层喷淋水管总闸阀、消防栓箱封条、箱内阀门状况。b.季度保养：检查水管管道管路，清洗滤网，阀杆加油；抽检楼层喷淋管水流开关和报警功能（月查两层）；检查清洁水管压力表；检查箱内配件。c.半年度保养：完成季度保养内容；检

48、查清洁消防管井；管道表面及支架局部除锈补漆，螺丝上紧；检查清洁管路阀门阀杆；检查减压阀，进出口阀除锈加油；检查消防栓内阀门活络并加油；皮龙翻迭整理。d.年度保养：完成半年度保养内容；全面检查管路阀门，锈蚀部分除锈补漆；消防栓内清洁除锈补漆；试验消防水喷射高程。 防火卷帘（含电动机、控制箱）a.周保养：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压、卷帘位置。b.月度保养（或季度保养）：检查清洁箱面、仪表、指示灯、开关；手动试验卷帘动作；检查电机。c.季度保养：完成月度保养内容；清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、接线、接地线。d.半年度保养：完成季度保养内容，检查清洁电路板；检查灭弧罩、灭弧栅；检

49、查电缆电线；测量箱内线路绝缘。e.年度保养：完成半年度保养内容；检查热过载继电器整定值；检查接触器、继电器活动机构；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检查控制箱密封状况；控制箱内外、底座除锈补漆；检查电机轴承、传动齿轮、轨道润滑情况。疏散指示灯a.日检：检查各楼层走廊、通道、出口指示灯。b.月度保养（或季度保养）：检查清洁指示灯；抽检指示灯充放电功能（每次查5）。c.年度保养：完成月度（或季度）保养内容；检查清洁指示灯内部元件；检查干电池效能；检查接线情况；检查接地状况。正压风机a.双周保养（或月度保养）：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压；清洁

50、控制箱面、仪表、指示灯、开关。b.季度保养：检查清洁控制箱内外；检查继电器、接触器、连线、接地线；检查正压风机试运行时状况及电机电流情况。c.半年度保养：完成季度保养内容；检查清洁灭弧罩、灭弧栅、电缆、电线；测量控制箱线路绝缘；清洁风机、电机表面。d.年度保养：完成半年度保养内容；检查继电器整定值；检查机械连接状况；检查箱内导线连接状况；检查测量继电器、接触器线圈、线路绝缘；检查控制箱密封状况；检查风机、电机轴承润滑情况；风机表面、控制箱内外、底座除锈补漆。(4)co2自动灭火系统日检（或周保养）：检查感烟探测器、感温探测器、喷头、储存容器、各种阀门、集流管、称重装置、瓶组支架、压力讯号器。月

51、度保养（或季度保养）：清洁检查控制箱表面；抽查感烟探测器、感温探测器（5%）；清洁储存容器、储存室。季度保养（或半年度保养） ：清洁控制箱内外、阀门、管道；关闭维修阀，试验气体施放动作情况，试验完毕必须打开维修阀。年度保养：完成季度（或半年度）保养内容；检查管道畅通情况（可用压缩空气吹通）；控制箱、容器、管道、支架除锈补漆。编制灭火系统长期维修计划报公司和业主委员会。（5）消防监控室监控室门有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。（6）消防通道通道每天检查一次；无杂物堆放，无违章占用；如有障碍，须于一个工作日内清除；如清除受阻，须立即报告业主委员会或有关政府部门；防火门直观应无脱漆、无生

52、锈、无变形、无损坏；闭门器应能自动灵活关闭，关闭后密闭性能好；门锁应开门容易、牢固；门轴应转动灵活。（7）防火检查每季度组织一次防火检查，消除火灾隐患；向公司和业主委员会报告检查结果。（8）义务消防队和消防演习按单位人数60%以上组建义务消防队；每季度组织一次以上的消防知识学习；每年组织两次以上的消防演习（至少每年组织一次以上的消防演习）。（9）消防宣传教育新职工上岗前消防宣传教育率达90%以上，有记录；消控室员工取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持证上岗。单位员工接受消防培训率不少于60%。（10）火警应急处理在接获火警报告后，以最快捷方式了解火情、通知义务消

53、防员、携带消防器材赶往起火地点抢救，并迅速判断应否报警；尽可能切断电源或气源、疏导人员、禁用电梯、接应消防车；保护现场至调查结束。（11）工作记录相关工作记录及时、完整并整理存档。9、避雷设施（1）建章立制制定避雷设施管理规定、维护保养办法等规章制度。（2）资料建立完整的避雷设施资料档案。（3）设施的管理和维护月度保养：检查避雷设施的状况。季度保养：测量设施的绝缘。临时保养：危害性天气来临前后对设施进行检查维护。年度检测：每年须由防雷减灾机构对设施进行检测，领取合格证书。（4）工作记录 工作记录及时、完整并存档。10、园林绿化设施（1）建章立制制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

54、（2）资料与标识建立完整的园林设施资料档案；绘制绿化平面布置图及明细表；设置花木名称铭牌；设置劝谕告示。（3）设施维护地被a.每年淋水160次，施肥3次，修剪4次，病虫害防治4次。b.保存率95%以上，每天保洁一次；修剪碎草二个工作日内清除。草坪a.每年淋水160次，施肥3次，修剪6次，病虫害防治4次；b.保存率95%以上；每天保洁一次；修剪碎草二个工作日内清除。草本花卉a.每年淋水160次，施肥10次，修剪10次，病虫害防治4次；b.保存率95%以上；每天保洁一次。乔木a.每年淋水10次，松土4次，施肥2次，修剪2次，病虫害防治2次，涂白1次。b.保存率98以上；c.台风或大风前采取防倒伏措

55、施，风后对倾斜或倒伏树木三天内扶正或补种。灌木a.每年淋水160次，松土3次，施肥3次，修剪8次，病虫害防治4次；b.保存率95%以上。花坛a.养护标准按类型分别参照草本花卉或灌木执行；b.保存率95%以上。人工湖、喷水池a.人工湖每周打捞杂物一次；b.喷水池每天打捞杂物一次；c.水池每月清洁一次；假山、亭、廊、雕塑山体、亭盖、廊盖、雕塑每周清洁一次。(4)工作记录工作记录及时、完整并存档。11、道路设施（1）建章立制制定道路管理规定、维护保养办法等规章制度。（2）资料与标识建立完整的道路资料档案；绘制道路平面图；交通标志齐全。（3）道路养护如有路面塌陷、违章占用等异常情况，应于一个工作日内进行处理。（4）工作记录工作记录及时、完整并存档。12、车场车库（1）建章立制制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、应急处理预案（包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库）等规章制度。（2）资料与标识建立完整的车场、车库、保管车辆资料档案；交通标志齐全；悬挂交通、价格等主管部门投诉监督电话、停车须知等管理制度；使用交通管理部门同意监制的车辆停放凭证。（3）收费标准按政府有关部门规定的车辆保管收费标准收费；收费标价牌悬挂于车场车库明显之处。（4