思源经纪成都双流地块定位方向建议

1、国奥投资国奥投资 成都双流地块定位方向建议成都双流地块定位方向建议 本体条件研究本体条件研究项目概况项目概况 本项目为国奥投资计划进入成都的首个项目，是国奥投资继在 北京开发国奥村品牌项目并进而在重庆精耕国奥品牌之后的又一个 品牌型住宅项目。 一、本体理解及限制条件分析一、本体理解及限制条件分析 本体条件研究本体条件研究 地块位于成都市西南区域，双流 县境内，距双流县城约五分钟车程。 地块所处区域为新开发建设区域， 周围已建成蛟龙工业港、武侯工业园 和成都双流国际机场 。 地块四至地块四至 地块位置地块位置 地块位于双流商贸区内，地块西 侧紧邻“一杆旗北路”、北侧紧邻香 榭美邻住宅小区、南侧紧

2、邻城市森林 公园，东侧为规划路。 本体条件研究本体条件研究地块现状地块现状 项目及周边现状已经平整，但尚属荒凉 地块规划指标地块规划指标 占地面积199亩 其中：住宅162亩 商业37亩 综合容积率3 其中：住宅3.5 总建筑面积398002平方米 其中：住宅378865平方米 车库2851个车位 其中：住宅2660个 商业191个 注:项目住宅部分泊车比以常规100平方米每户为计算单位,泊车比为0.7.商业为1 地块容积率较高，无法实现拆分，全部为高层产品 项目周边环境项目周边环境 生态环境： 未来将紧邻森林公园的优质自然环境。 商业环境：目前双流蛟龙工业港区域建设仍显单薄。航空港区 域目前

3、已经相对完善，未来将成为最直接的竞争区域。 交通状况：市政道路通达性良好，连接市区及机场区域极为方 便。 本案规划设计要求及限制条件本案规划设计要求及限制条件 规划占地199亩 住宅部分地上总建筑面积38万平方米； 公建部分2万平方米 容积率3.5 有限高要求不超过14层产品 机场噪音 限制条件分析限制条件分析 容积率高；限高、市政道路分割地块等 森林公园等的规划与建设进度； 金融紧缩政策；第二套房贷款政策；等 基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认 识，小结识，小结 一 40万平米的大盘，在成都新一轮城市化进程中何种角色？最 为耀眼，

4、为城市增色添彩，促进区域成熟与价值提升。 项目开发应该面向哪些市场，开发何种产品才能最大限度提 升项目价值，并且具备市场竞争优势？ 问题一 问题二 一 项目定位如何充分发掘地块所在区域资源价值，并实现价值 最大化，同时有效规避种种不利与限制条件？ 问题三 一 如何通过合理的定位与营销策略，发挥国奥公司的优势，规 避劣势，实现项目开发目标与国奥品牌发展？ 问题四 本项目开发定位所需要解决的主要问题本项目开发定位所需要解决的主要问题 l临近五星级酒店及临近五星级酒店及5 5万平米森林万平米森林 公园公园 l交通环境良好，通达便捷交通环境良好，通达便捷 l临近机场，通勤便利临近机场，通勤便利 l奥运

5、理念指导的产品设计思想奥运理念指导的产品设计思想 l开发商资金实力开发商资金实力 ww（劣势）（劣势）s s（优势）（优势） l机场噪音机场噪音 l市政设施进展缓慢，森林公园尚在市政设施进展缓慢，森林公园尚在 规划中，无法对本案起到借势体验规划中，无法对本案起到借势体验 作用作用 l区域尚属荒凉区域尚属荒凉 l容积率限制无法拆分，产品势必单容积率限制无法拆分，产品势必单 一一 l区域内标识性项目尚未出现区域内标识性项目尚未出现 l区域内产品尚属初期阶段，特色区域内产品尚属初期阶段，特色 产品未出现产品未出现 l南部新城的整体发展对本区域的南部新城的整体发展对本区域的 带动带动 l南部新城项目已

6、树立较高的价格南部新城项目已树立较高的价格 标准，使本案价格预期空间增大标准，使本案价格预期空间增大 l区域市场价格尚未对本项目价格形区域市场价格尚未对本项目价格形 成支持成支持 l市场热度降低，对投资的抑制等导市场热度降低，对投资的抑制等导 致的市场环境疲软致的市场环境疲软 l区域内客户群基数小，区域对外引区域内客户群基数小，区域对外引 力不足力不足 oo（机会）（机会）t t（威胁）（威胁） swot分析分析 、站在城市经营的角度看成都房地产的发展、站在城市经营的角度看成都房地产的发展 “ “成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，安逸，享福的地方成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，安逸，享福

7、的地方。” 易中天 读城记 承岷江磅礴水系滋养，享平原之 平坦地势，得风调雨顺，生活富足、衣食 无忧的成都人更会享受生活。无论是过往 的农耕时代还是今日的繁华时尚之都， 3000年淬练的文明，都是对人性的尊重， 给人性快乐释放创造更广阔的空间，成为 一座“来了就不想离开的城市来了就不想离开的城市”。 二、区域环境定性研究二、区域环境定性研究 城乡综合配套改革试验区的成立，在加速城乡一体化进程的同时，也促进了城乡综合配套改革试验区的成立，在加速城乡一体化进程的同时，也促进了 城市的规模扩张、基础设施完善及功能提升。城市的规模扩张、基础设施完善及功能提升。 带来了城市综合竞争力的提升，继而引起了国

8、内外众多财团的关注截至2008年2 月23日，已有世界500强中124家入驻成都，尤其以房地产业表现更突出。 例如2007年月日，香港九龙仓以8800万元/亩的天价竞得“成百”地块，总价 款高达72亿元。成都房地产业已经达到了前所未有的高潮。 思源分析：前所未有的资金流和人才流汇集成都，势必将成都房地产市场推向思源分析：前所未有的资金流和人才流汇集成都，势必将成都房地产市场推向 一个新的高度一个新的高度 统筹城乡综合配套改革试验区（简称统筹城乡综合配套改革试验区（简称“新特区新特区”） 成渝经济带成渝经济带 成都成都 南延线走廊南延线走廊 高新区高新区 双流-航空港 新兴产业区，市区城市功 能

9、外扩的重要载体 成都城市副中心， 经济增长极 中国经济第四极 西部经济中心， 已经进入城市 功能外扩阶段 在城市功能体系中分析双流、航空港区域可能承载的外向型城市功能 双流区域城市功能研究双流区域城市功能研究 人口居住：南高新区高素质产业人群的居住升级需求 区域人口就业：区域内产业经济升级后形成外来人口进入与原有区域 人口的就业需求 配套商业的完善：高素质群体的进入带来的高品位、休闲娱乐等消费 的需求 生态文化旅游价值的挖掘：对区域文化生态旅游价值的挖掘吸引更多 的外来投资 成都城市功能外扩的重要载体 双流片区是承接成都市城市功能外扩的重要载体，依托航空产业资源，将成为 以临空产业 为核心产业

10、的产业功能组团 双流区域城市功能研究双流区域城市功能研究 双流充分利用自身航空港优势为成都南走廊（成都高新南区大源 组团）区域提供产业配套服务和城市功能服务 双流 发展优势 区位优势区位优势: 南延线辐射 交通优势交通优势: 市政路网 资源优势资源优势: 机场 产业优势产业优势: 临空产业 产业配套服务 便捷居住配套 双流片区的发展优势 双流区域城市功能研究双流区域城市功能研究 双流应具备的外向型城市功能主要服务于成都市区城市功能外扩、南延线 板块的横向辐射 成渝经济一体化 外地来蓉人口居住功能 南延线板块横扩 产业配套功能 成都城市功能外扩 市区外溢人口居住功能 郊区化办公功能 商业配套功能

11、 临空产业功能 双流区域城市功能研究双流区域城市功能研究 基于城市区位环境，双流要做的产品基于城市区位环境，双流要做的产品 综合功能核综合功能核 产业服务型产业服务型hopsca 商业商业 办公办公 酒店酒店 居住居住 内聚式特色商业，辅以社区配套商业内聚式特色商业，辅以社区配套商业 以总部办公为特色，结合集合式办公以总部办公为特色，结合集合式办公 为周边产业带配套的会议型商务酒店为周边产业带配套的会议型商务酒店 富有地方风情和城市气息的城市公寓及休富有地方风情和城市气息的城市公寓及休 闲居住物业闲居住物业 双流区域城市功能研究双流区域城市功能研究 双流片区的总体开发策略双流片区的总体开发策略

12、 首先启动首先启动“便捷居住核（城市公寓、休闲住宅）便捷居住核（城市公寓、休闲住宅）”，吸引产业人，吸引产业人 口和外来人口的聚集口和外来人口的聚集 启动启动“产业配套核产业配套核” ，继续完善居住核；，继续完善居住核； 随着区域的逐步成熟，进一步开发生态办公及其配套设施，随着区域的逐步成熟，进一步开发生态办公及其配套设施， 完善产业功能和城市功能；完善产业功能和城市功能； 最后开发未来价值最大的最后开发未来价值最大的“商务服务核商务服务核”，实现高价值；，实现高价值； .、2007年成都土地市场概况 2007年成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌土地112 宗，总供地面积合计

13、5,863.89亩； 其中成交108宗，成交净用地面积5,691.21亩，成交均价916.91万元/亩，成 交总金额为2,527,341.11万元。 思源分析： 预计2008年土地成交量将会在2007年的基础上继续保持比较平稳的上升 状态，而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩 小，但仍然保持上涨的趋势。 、区域房地产市场发展定性分析、区域房地产市场发展定性分析 三环内土地资源已非常稀缺 从环域上分析： 一环内及一二环成交土地宗数少，总面积很小。 二三环成交土地面积（1928.5777亩）占到了整 个主城区的33.89。 三环外是土地交易的主战场，成交土地宗数（4

14、8 宗）和面积（3122.3894亩）都占到了整个主城区 的一半左右。 思源解读：思源解读： 因一环内及一、二环间可供开发土地资源非常稀缺， 二 三环的项目将愈发受到关注。 思源预测：思源预测： 结合成都2008年1-3月的土地拍卖情况，未来一段 时间内，土地的成交价格呈现的态势是稳中有升。 .、2007年成都房地产市场概况 根据房管局公众信息网公布的数据， 2007年成都主城区商品房销售约 13.4万套,共计面积约1265.5万平方米,销售面积较06年增加约25.4%。 全年主城区商品房供应总套数约16.9万套；供应面积约为1535.69万平 米，同比增长28%，市场供应十分旺盛。 思源解读

15、：思源解读： 从07年成都房地产市场情况来看：一方面，商品房供需较06年均 有较大幅度的增长，市场呈现供需两旺的态势；另一方面，市场供应面 积比实际销售面积高出21.35%，存在一定的供给过剩现象。 从右图我们可以看出： 从近6年住宅的销售面积来看，02年至07 年住宅成交面积呈逐年稳步上升趋势。07 年主城区的住宅销售量突破1198万平米， 同比增长39%。 从近6年住宅的销售均价来看，02年至06 年价格的涨幅相对稳定，进入07年后，成 都住宅市场的成交价格发生较大 波动，在 06年成交价格的基础上再度上涨29.05%。 2006年住宅销售供销比1.05，2007年住宅 销售供销比1.13

16、，市场整体基本平衡， 但、 供大于求的趋势开始出现。 20072007年开始出现供大于求的趋势年开始出现供大于求的趋势 . .、20082008年成都房地产市场情况预测年成都房地产市场情况预测 （1）市场价格走势预测 根据2007年中心城区公开“招拍挂”住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上 开发商后期开发成本以及合理利润值， 思源分析：2008年成都住宅整体均价趋于平稳，稳步上扬。 （2）土地市场供求走势预测 根据07年成都市主城区商品房成交情况来看, 市场供需基本平衡。根据06及07年成交土地的控规指标和 宗地规模综合计算， 思源分析：08年成都土地放量将超过07年

17、，但成交不会同步成长，整体呈现供应放大趋势、需求紧缩 趋势。 （3）产品需求走势预测 2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了转变。 思源分析：a、自住需求仍在不断增加。 b、从驻足观望到真实需求集中释放的时间不会太久。 c、购房决策趋于理性，对预期判断更加谨慎。 d、住房需求面积进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型，性价比优势是今年的竞争重点。 . .、20082008年成都城南区域市场情况预测年成都城南区域市场情况预测 市场走势分析市场走势分析 0707年城南房地产市场供需情况如下：年城南房地产市场供需情况如下： 方位供应面积 （单位：） 供应占比成交面积

18、 （单位：） 成交占比均价（元/）供销比 南 3,353,34924.8% 3,614,45930.1%53690.9 思源分析：思源分析： 城南将成为城南将成为0808年房价领跑者，预计三环外均价将率先突破年房价领跑者，预计三环外均价将率先突破70007000，从而刺激整体，从而刺激整体 价格上扬。价格上扬。 区域热点板块：空港新区区域热点板块：空港新区 在过去的4年的时间里，当紫荆、神仙树从4500元/平方米的均价到如今逐渐达到 近9000元/平方米的增长幅度时，空港片区才从最初区域1800元/平方米均价逐渐达到 近期4500元/平方米左右的均价。开车从紫荆、神仙树到空港片区只有5分钟时间

19、，但 房价相差近一倍，距离之近与房价价差之大形成强烈反差。 区域供应量：据不完全统计，目前空港片区在开发和已开发的规模已经突破千亩，开 发住宅面积也将超过百万平方米，开发的总户数也约在2万余户左右。从区域来说，空 港区域的住宅开发规模已经成形，今后将成为一个由数个开发小区聚集而成、新兴的 空港居住区。如今的空港新区的土地价值与人居价值正处在一个快速增值的前夜，在 这样的类比下，空港板块以更高的区域发展起点和品质产品的优势，将会通过区域居 住的高性价比带动区域一个明显补涨的过程。 2008年，机场路改造的完成无疑将会让空港实现华丽转身，成为名副其实的“国 际城南之门”。 区域主力开发商：蓝光地产

20、、森宇实业、四川温资房产、华西希望美好房屋、诚裕房 产、和贵实业、中盛房产、富豪房产、润扬房产。 区域主要物业类型：根据世家机构提供的数据，空港新区建筑产品中高层和小高层占 50，多层占25，别墅和类别墅占25. 20082008年成都城南区域市场情况预测年成都城南区域市场情况预测 .、区域住宅消费者研究定性、区域住宅消费者研究定性 度假养老客群定位度假养老客群定位 成都的企业高管或法人 区域事业机关单位公务员 省内二、三级区域客群； 泛成都区域内崇尚度假生 活的客户 居住型客群定位居住型客群定位 高新区企事业单位员工 其他城市在此上班的客群 区域内改善居住环境的客群 投资客群定位投资客群定位

21、 专业房地产投资团体 泛成都区域内投资客户 双六区域内住宅客群细分为三大类：居住型客群、度假养老客群、投资客群双六区域内住宅客群细分为三大类：居住型客群、度假养老客群、投资客群 度假养老客群特征分析度假养老客群特征分析 消费频消费频 率率 消费能力消费能力消费特性消费特性消费偏好消费偏好 周边企业单位 高管与法 人 最高最强体现社会地位与 身份，度假； 多次置业 以独栋、双拼别墅为主 事业机关单位 公务员 高强是权利的代表、 休闲度假； 多次置业 以双拼为主，辅以独栋别墅、洋 房、公寓 崇尚度假生活 的客群 较高较强亲近自身文化、 生活的追求； 二次置业 以联排、洋房为主要 二、三级城市 有钱

22、人 高强向往成都休闲度 假生活；多 次置业 多选择双拼、联排类别墅 居住型客群特征分析居住型客群特征分析 消费频消费频 率率 消费能力消费能力消费特性消费特性消费偏好消费偏好 区域内改善居 住环境的 客群 高最强改善居住环境多层、小高层、高层、别墅 高新西区企事 业单位员 工 最高较强工作就近与第一 次置业 以小高、高层为主，辅以一定 的别墅与多层 二、三级城市 打算在此 定居客居 高较强向往成都生活与 在成都第一 次置业。工 作就近 多选择小高层与高层 投资型客群特征分析投资型客群特征分析 消费频消费频 率率 消费能力消费能力消费特性消费特性消费偏好消费偏好 专业炒房团最高最强注重投资收益，

23、 多选择小户 型 小高层、高层 泛成都区域内 的投资客 高较强看中区域投资潜 力 以小高、高层为主 运用三个纬度模型对定位进行分析运用三个纬度模型对定位进行分析 价值最大化价值最大化 优化限制条件优化限制条件 根据项目可能的发展方向，根据项目可能的发展方向， 通过一系列的提升价值手段，通过一系列的提升价值手段， 提升项目定位价值，找到能够提升项目定位价值，找到能够 实现最大化价值的有限个定位实现最大化价值的有限个定位 方向；方向； 通过对于不同发展方向的有通过对于不同发展方向的有 效的产品组合，运用成本差异及效的产品组合，运用成本差异及 集中化开发等策略塑造竞争优势；集中化开发等策略塑造竞争优

24、势； 结合项目自身限制条件筛选结合项目自身限制条件筛选 出最优方案出最优方案 塑造竞争优势塑造竞争优势 三、项目定位体系研究及优化三、项目定位体系研究及优化 周边现有及未来的产业人群周边现有及未来的产业人群 周边未来的政府等事业单位人群周边未来的政府等事业单位人群 国际城南未来的主要媒体人群国际城南未来的主要媒体人群 区域内的改善居住家庭区域内的改善居住家庭 区域外的投资人群区域外的投资人群 外阜投资人群外阜投资人群 广泛性基础客群广泛性基础客群 待进入国际城南的高新技术品牌企业中高待进入国际城南的高新技术品牌企业中高 层领导，主要技术人员层领导，主要技术人员 空港区域内政府职能部门和办事机构

25、的高空港区域内政府职能部门和办事机构的高 层领导，城市建设的领军者层领导，城市建设的领军者 待进入区域的市级主流媒体高层领导待进入区域的市级主流媒体高层领导 区域内的高收入改善升级型家庭，二次以区域内的高收入改善升级型家庭，二次以 上置业上置业 有敏锐投资眼光的区域外投资人群有敏锐投资眼光的区域外投资人群 长期从事商务活动的通勤人群长期从事商务活动的通勤人群 找其中有一定购买力的找其中有一定购买力的 品牌和产品品质吸引的外阜投资客品牌和产品品质吸引的外阜投资客 客户升级客户升级 提升价值手段提升价值手段1 定位于更具有购买力的客群（寻找有钱人），并满足其价值提升要素定位于更具有购买力的客群（寻

26、找有钱人），并满足其价值提升要素 具一定购买力的客群关注的核心价值点具一定购买力的客群关注的核心价值点 产品品质产品品质 安全的需要 满足生理需要 归属的需要 赢得认同尊重 自我 价值实现 中产阶层高端低端 物业管理物业管理 生态环境生态环境 品牌号召品牌号召 保值增值保值增值 社会认同社会认同 提升价值手段提升价值手段2 铸造精品，实现国奥品牌溢价铸造精品，实现国奥品牌溢价 如果某个特定成本的品牌 产品，由于在顾客方形成 了很高的期望价值，从而 使客户能够按照更高的价 格进行购买，我们就认为 这个品牌具备了很强的产 品溢价能力。 text text 质量、配套服务 等 情感 价值 技术应用、

27、产品体验、精装 功能功能 价值价值 附加附加 价值价值 精神精神 价值价值 品牌价值模型品牌价值模型 提升价值手段提升价值手段3 高品质物业管理高品质物业管理让科技、绿色归于生活！让科技、绿色归于生活！ 城市公寓的家具智能化系统示意 采用低辐射绝热玻璃； 新风系统春秋季节采用自然通风，夏冬季节采用大风量低风 速的空调通风和全热回收装置 照明系统采用高效节能灯具加热敏、光敏控制的智能化照明； 电梯采用智能控制和按乘载量调节的变频系统； 供水采用变频系统。 在前期聘请第一太平洋做物管顾问，提升项目 品质与形成价值 运用三个纬度模型对定位进行分析运用三个纬度模型对定位进行分析 价值最大化价值最大化

28、优化限制条件优化限制条件 根据项目可能的发展方向，根据项目可能的发展方向， 通过一系列的提升价值手段，通过一系列的提升价值手段， 提升项目定位价值，找到能够提升项目定位价值，找到能够 实现最大化价值的有限个定位实现最大化价值的有限个定位 方向方向 通过对于不同发展方向的有通过对于不同发展方向的有 效的产品组合，运用成本差异及效的产品组合，运用成本差异及 集中化开发等策略塑造竞争优势集中化开发等策略塑造竞争优势 结合项目自身限制条件筛选结合项目自身限制条件筛选 出最优方案出最优方案 塑造竞争优势塑造竞争优势 寻找本项目的核心竞争力寻找本项目的核心竞争力 成本领先成本领先差异化差异化集中化集中化项

29、目组合项目组合附加值附加值时间垄断时间垄断 竞争优势的形成竞争优势的形成 差差 异异 化化 竞竞 争争 优优 势势 差异化竞争优势的形成差异化竞争优势的形成 项目借助开放式设计项目借助开放式设计 完成项目与周边星完成项目与周边星 级酒店、森林公园的级酒店、森林公园的 城市共生性城市共生性 细分市场、差异竞争细分市场、差异竞争 国奥品牌打造国奥品牌打造 我们最大的优势 开放式设计，形成开放式设计，形成 形象差异形象差异 融入国奥理念，产品设计精细化、品牌化融入国奥理念，产品设计精细化、品牌化 充分尊重本地块的地形地貌，结合地形与环境的差异形成不同概念主题的产品，兼顾其景观风 格的差异形成产品的细

30、部设计满足，以实现步移景异，大处着眼、小处入手。 设计效果。注重概念元素在设计中的针对性运用。（设计出发点为能够使客户形成直观注意和 型号传播）。 开放式规划设计，提升城市参与性与共生性开放式规划设计，提升城市参与性与共生性 对项目采用开放式规划设计手法，使其在城市功能上，将左边的五星级酒 店与背后5万平方米的森林公园，纳入项目生活范围，力求扩大项目绿化 率与提高项目的国际生活品质 开放式规划设计，营造社区内部营造公共活动与 交流空间，提升社区活力 产品设计差异，形成差异化竞争优势产品设计差异，形成差异化竞争优势 提高项目得房率，让高层“多层”起来 在产品规划设计过程中，注重得房率的提高，增加

31、入户花园、可变空间、 宽景生活阳台等的设计，并在单一楼层中营造生活公共空间，提升项目生活 的群居性回归， 运用三个纬度模型对定位进行分析运用三个纬度模型对定位进行分析 价值最大化价值最大化 优化限制条件优化限制条件 根据项目可能的发展方向，根据项目可能的发展方向， 通过一系列的提升价值手段，通过一系列的提升价值手段， 提升项目定位价值，找到能够提升项目定位价值，找到能够 实现最大化价值的有限个定位实现最大化价值的有限个定位 方向；方向； 通过对于不同发展方向的有通过对于不同发展方向的有 效的产品组合，运用成本差异及效的产品组合，运用成本差异及 集中化开发等策略塑造竞争优势；集中化开发等策略塑造

32、竞争优势； 结合项目自身限制条件筛选结合项目自身限制条件筛选 出最优方案出最优方案 塑造竞争优势塑造竞争优势 优化项目限制条件优化项目限制条件1 1 商业配套先行、完善区域生活设施品质商业配套先行、完善区域生活设施品质 于项目商业部分的经济指标要求，我们建议打造为低密度休闲商业， 与周边的五星级酒店与森林公园融为一体，帅先完善区域生活配套 优化限制条件优化限制条件2-借势借势 点式布局、组团围合布局，于森林公园一并形成项目的高绿化、生态生活点式布局、组团围合布局，于森林公园一并形成项目的高绿化、生态生活 项目采用点式布局、多组团围合，使其多组团拥有中庭景观，并以开放式设计 ，使项目联动森林公园

33、一并形成项目的高绿化、生态生活品质，形成项目休闲 生活主题 本案总体市场定位方向本案总体市场定位方向 城市多中心发展里程里，饱含生态化、国际化城市多中心发展里程里，饱含生态化、国际化 的开放式城市生活社区的开放式城市生活社区 伟大生活方式在成都的体验伟大生活方式在成都的体验 基于对项目三个纬度的分析与提取后，得出项目的最优定位方向 开放式城市生活社区开放式城市生活社区是是： 城市向多中心发展后形成的兼容国际化、现代化、生态化居住的开放式生活区城市向多中心发展后形成的兼容国际化、现代化、生态化居住的开放式生活区 开放式城市生活社区开放式城市生活社区功能定位功能定位： 满足周边生活的区域商业商务配

34、套需求、满足区域置业需求、满足区域投资需求 主要物业形态主要物业形态： 居住类物业以城市公寓为主；区域商业部分打造为低密度商业与商务酒店两部分， 以彰显项目生活的国际性与开放性 定位解析定位解析 我们对国奥项目的理解： 开放式 现代化 兼容并包 生态化 定位解析定位解析 项目客户定位项目客户定位 结合对区域置业客户的定性分析，鉴于项目经济指标等因素的综合考虑， 我司对项目客户定位于居住型客户为主，投资型为辅。 居住型为主 投资 型为 辅 目标客户金字塔分布 特征 主力客户群： 区域内有刚性需求 的客户群体 次要客户群： 看重项目投资潜 力的投资客户群 居住型客户特征：居住型客户特征： 年龄分布：以年龄分布：以25-40岁为主，表现岁为