X年云南某四星级大酒店项目可行性分析报告 secret

1、云南* *大酒店项目可行性分析报告 *房地产开发有限公司 2008年7月 目录 第一章 总论 7 项目背景 项目概况 第二章 需求分析与建设规模 需求分析 建设规模方案比较 推荐建设规模方案 第三章 场址选择 场址现状 场址条件 第四章 项目建筑方案 项目总体规划方案 结构方案 给排水设计方案 四、 电气设计 五、 空调通风设计 第五章 节能节水措施 节能措施 节水措施 第六章 环境影响评价 项目场址环境现状 项目建设与运营对环境的影响 环境保护措施 四、 环境绿化 五、 环境保护设施于投资 六、 环境影响评价 第七章 劳动安全、卫生、消防 劳动安全 卫生防护 第八章 项目实施进度 建设工期

2、项目实施进度安排 第九章 投资估算与投资构成 投资估算 投资构成 第十章 财务及社会评价 财务评价 社会评价 第一章总论 、项目背景 1、项目名称: 云南* *大酒店 2、建设地址: *县城* 3、承办企业: *房地产开发有限公司 4、企业性质: 股份制民营企业 5、资质等级: 房地产开发四级 6企业地址: *建材城 7、企业法定代表人：* 8、承办单位概况 *房地产开发有限公司（以下简称*公司）成立于2005年9月，是一家从 事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。 公司注册资本2188万元, 拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。 海纳百川，有容乃大。公司自成立以来，以“诚信、

3、优质、高效、超越”为 创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持 “以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始 终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产 开发企业。 上善若水、厚德载物。面对新的机遇与挑战, *人将坚定的秉承“诚信、优 质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨 区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造 一个和谐美好的社会环境而奋斗。 9、可行性研究报告编制的依据 （1）*州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，“积极发展服务业, 努力

4、实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的 新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与体 育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。” 、*县*旅游发展总规划 、*县*旅游循环经济示范区规划 、 *县旅游业发展“十一五”规划 、 *片区详细规戈9 、 云南*县社会经济发展战略研究 、 中共*州委*州人民政府贯彻中共云南省委、云南省人民政府关于进 步加快云南省旅游产业发展的若干意见的实施意见 、国家发改委2002年1月投资项目可行性研究指南（试用版） 10、项目提出的理由与过程 (1)项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程 *

5、是*典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较 低水平。*景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济 收入。进入“十一五”，县委、政府确定开发*新城区，一方面满足城市扩展的需 求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐 饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游 业发展的两个需要，形成了 *新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与 城市建设有机结合起来是很好的决策。 项目的建成，将能有效地改善*在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提 升*的旅游接待、商务接待水平，有利于提升 *的城市形象。项目的成功

6、开发, 尤其是四星级酒店的建设，将填补*作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店 的空白，这在整个*州都具有一定的前瞻性，有利于提升 *的城市形象，有利于 丰富*的城市内涵，有利于*旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较 高的“观光休闲度假型”转变。 (2) 是提升*旅游接待能力的需要 项目的建成，是*旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了 *以及整个*州 没有四星级酒店的历史，开创了 *旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计 以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在 以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而 *旅游接待的 推动*

7、当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒 店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升 质量和发展水平，提升*旅游接待能力。 (3) 项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业, 有利于构建和谐社会。j 项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资 *县的一个新的 产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为 经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入, 进入经营期后每年能为政府带来 800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及 建成后的经营过程中，将会为*当地提供一定的就业岗

8、位，缓解当地的就业压力, 有利于和谐社会的构建。 同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念, 为*当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经 *城市发展的信心，必将 济的进步。项目的建设，将大大提高 *在高级商务接待能力方面的不足，高档次 的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对 促进与增强*的整体招商引资能力与水平。 (4) 项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设 项目的建设，与*城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相 关，项目的建设，将给*人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐 休闲中心、集中的商业

9、购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项 目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明 建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水 平的提高。 (5) 项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设 项目的建设，将提升*在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使*版块 成为*旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为*的标志性休闲度假中心。 项目在开发建设过程中，将紧紧围绕 * “创建山水园林生态旅游城市”的指导方 针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、 施工、监理、营销策划单位，为*的开发建设

10、带来先进的理念，对于*版块的 建设开发有着长远的指导与示范意义。 (6) 项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播 项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外 服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、 发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进*文化产业的建 设，对*旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后, *境内居住 将成为*的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。 着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优 良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传

11、承与保护起到积极的作用。 、项目概况 （一）拟建地点 云南* *大酒店建设项目选址于*县*新城区，*县位于云南省东南部、 *州西北部，地理坐标为东京 104 20,北纬24 04,距省城昆明市280公 里，距*州府（*县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。项目用地东临 城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建 设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于*新城区的中心位置，交通便利。 地块通过*大街与县城相连，距*县城直线距离不足1公里，距*风景区10公里 左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净 用地面积约15.68亩。项目

12、地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交 通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街, 东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植 被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时 尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建 筑项目。 （二）建设规模和内容 1、建设规模 根据*县*旅游发展规划、*县旅游业发展“十一五”规划和*片 区详细规划，经长期市场调查，为缓解*景区节假日旅游接待房源严重不足的问 题，本项目总建筑面积拟定为 22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待

13、 游客能力400人。 2、建设内容 （1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间35.28平方米，合计8122.3平方米。 (2) 会议：454.4平方米 (3) 文化娱乐：1153.4平方米 (4) 餐饮：1641.2平方米 (5) 商务（含商场）：453.5平方米 (6) 康体：1447.4平方米 地下停车库2020平方米，52个车位。 3、建筑功能规划 *大酒店为四星级旅游大酒店，是整个*旅游区的总接待中心和旗舰店, 营运功能定位于涉外、会务、商务接待。 含总统套房、高档商务套间、特色套间、 行政套间、豪华标间、高档标间、 300 高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮

14、、会务、商业、 娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为 400人次。 商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配 套功能配置。 四星级旅游度假酒店，是*和*第一家四星级酒店，将成为*乃至滇东南 地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补 *多年来在高端酒店产业方面的 缺憾，将有效的提升*知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字 塔尖消费者的需求。 （三）主要建设条件 1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托 *旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已 经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人

15、民生活水平的提高，加 上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个 样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地 不可缺少的硬件建设。因此，在*县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源 是旅游酒店的最可靠客源保证。 *旅游度假区位于*县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处 30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了 21公里的水上游路，开发了荷叶湖、 情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电 站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水 相映。湖边连片分布的田野、深林、花

16、草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、 水、人和谐共处的*荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起 “横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返。 *旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅 游以*的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、 月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示*旅游度假区的水体、群山、 植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托, *旅游度假区的民俗村 将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示 *极具魅力 寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内

17、容，展示 的荷湖风光与荷文化旅游。 2、优越的地理位置 拟建的*大酒店选址于*县*新城区，距县老城区中心1公里，距*8公里，毗 邻120亩*城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地 位。符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。 3、新城区基础设施条件能满足项目要求 *新城区规划起点高，主干道 60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心 广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品 街、购物步行街、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良 好，结合本项目实施创造了较好条件。 （四）项目投入总资金及效益情况 *酒店投入总资金8527.

18、99万元，。所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投 入运营后，年营业总收入预计2122.81万元，总成本1364.10万元，税后利润482.26 万元，9.91年收回投资。 （五）主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 一一一 建设规模 总建筑面积 22929.91 地上部分 rf 20298.71 商场 rf 435.5 餐饮 rf 1641.2 客房 rf 8122.3 地下部分 rf 2631.2 二二二 工作制度 全年工作天数 天 360 日工作时数 小时 8 -三 主要动力年用量 水 M3 46355 煤 T 200 电 KW.h 196 四 项目定员 人

19、130 其中：营业服务人员 人 58 辅助营业人员 人 36 管理人员 人 36 五 建设指标 占地面积 rf 10453 建筑密度 % 26.98 容积率 % 1.96 、 六 总投资 万元 8527.99 其中：建设资金 万元 8527.99 流动资金 万元 七 万元营业收入占用建设投资 _万元 | 4.018 八 平均总产值（营业收入） 万元 2122.81 九 全员劳动生产率 万元 16.323 备注 中午轮流进餐 正常达产年 十 年均营业成本 万元 1364.10 十一 年均毛利润（利润总额） 万元 643.02 十二 年均营业税金及附加 万元 115.69 十三 年均所得税 万元

20、160.76 十四 全部投资财务内部收益率 % 6.55 （税后） 十五 全部投资财务净现值 万元 1524.4 (ic=12%) 十六 全部投资静态投资回收期 年 9.16 （税后） 十七 盈亏平衡点（BEP） % 53.6 十八 投资利润率 % 7.54 （税前） 十九 投资利税率 % 7.01 （税后） 二十 建设年限 年 2 （六） 结论与建议 本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合 *片区详细规划精神和 *县旅游业发展“十一五规划“的要求，符合 *县”建设山水园林生态旅游 37 城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。 本项目属于酒店投资项目，受旅游

21、市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对 *县和*景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景, 财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜 *县城接待 力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决 能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进*景区旅游业的繁荣和 发展。 项目建设是*旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需, 促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项 目开发有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发好本项目, 将能为*社会经济的繁荣，为*新城区的总体建设，

22、对*旅游产业、文化事业 的进一步发展做出积极的贡献。 第二章需求分析与建设规模 、需求分析 1、 *县旅游业现状及发展趋势 *县地处云南省东南部，旅游资源得天独厚，是云南省著名的旅游目的地， 被国家旅游局确定为涉外景区并被云南省评为十大优秀景区之一的*风景区，素 以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然风光而著称，是云南省 9个国家AAA级重 点风景名胜区之一，入选12个省级旅游度假区行列。 *风景区，国家重点风景名胜区和云南省旅游休闲度假基地，为国家级旅游 热线和云南三大热线上的精品旅游区。在“2006年盘点云南旅游”评选活动中, *彝族“花脸节”获年度旅游最高荣誉奖，被评为“年度最具影响力的旅游

23、节庆 活动”，云南省*景区获年度旅游最佳促进奖，被评为“年度海内外游客最向往的 景区”。通过努力，最近*旅游区又被中国民间文化遗产旅游示范区评审委员会授 予“中国民间文化遗产旅游示范区”称号，成为本次评选活动云南省唯一获此殊 荣的旅游区。 自2003年以来，*县依托丰富的旅游资源，不断加强与东盟，以及我国西南 6省区，及滇东南5市区国际国内旅游区域经济合作，全面打造旅游产品共享、客 *县*国家级风景区已形 源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。截至目前， 成了别具特色、功能互补的 4条国际国内精品旅游环线：昆明一 * 一麻栗坡一越 南；昆明一 * 一坝美；昆明一 * 一师宗一罗平；昆明一弥勒一

24、 * 一建水。同时与 县内冲头片区的暗河、古驿道（茶马古道）、索道和温浏片区的峡谷、野生动植物以 *旅游已是 及歹马瀑布、革雷瀑布等自然景观相结合，形成“三区二瀑”格局, *及滇东南旅游业毫无争议的领跑者。I 2008年10月，炭黑（炭房-*）一级公路开始动工建设，*到*仅需1小时, 机场到*仅需40分钟；南昆高速铁路复线规划方案已经确定，*为最大的中转站， 以后从*到昆明或南宁的时间均可在 2个小时以内！ *通道经济的规划蓝图得以 完美实现。*城市价值将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展 机遇，前景无可估量。 近年，随着*旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，*的旅游事业获得了

25、 长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高（见表1: 2001年-2007年*旅游人数统计表，表2： *旅游总收入柱状图）。据统计，2005年，仅“五 一”旅游黄金周，前往*旅游观光人数就突破10万，旅客量较去年同期增加67%， 在“十一”黄金周，*的游客接待总数也超过了 4万人次，全年的游客接待总量 达到了 75万人次，比2004年增长29%,全县旅游收入到达11336.04万元，比2004 年增长20%，*成为2006年云南旅游的一大热点目的地，*旅游成为滇东南精 品旅游线的重要节点和中间一环。2007年，*县紧紧围绕“筑牢基础，突出特色， 强化宣传，打造精品”的旅游业发展思

26、路，不断增强*的吸引力和竞争力，促进 了旅游业的发展。截至12月31日，全县共接待海内外游客86万人次，比上年增 加2.1万人次，增长2.38%;实现门船票收入1204.5万元，比上年增加144万元, 增长13.6%;旅游总收入达3.01亿元，比上年增加722万元，增长2.4%;三项指 标均创历史最高水平。 表1： 2001年-2007年*旅游人数统计表 年份 国内游客（万人次）国外游客（万人次） 合计（万人次） 2001 48 0.017 48.017 2002 50 0.019 50.019 2003 56 0.015 56.015 2004 58 0.031 58.019 2005 75

27、 0.45 75.45 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2、 *酒店市场分析 调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使 酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高, 低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水 平低、服务质量差。由于住宿条件的不尽人意，近年来*旅游出现了对游客吸引 力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。 各大小宾馆、酒店、招待 所爆满，“农家乐”生意红火，各景点游人如织，日接待能力仅3000多人的游船 公司在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对 *景区以至*县城的现有接 待设施和接待能力提

28、出了严峻的考验，整个*县达到星级设施的酒店在10家左右, 二星级以上的酒店、宾馆仅有 6家，三星级的酒店仅有瑞和大酒店 1家，且建设 时间较长、接待设施老化、接待规格不高（见表3： *星级酒店一览表）。据*县 旅游局统计，截止2005年10月*县旅游接待能力情况为：景区及县城日提供床 位6517个，共计170户；其中城区110户，床位数4263个；景区60户，床位数 2254个；而截止2007年底*仅新增床位 两年旅游人数的大幅增加形成强烈反差。 300个（*县旅游局提供数据），与*近 表3*星级酒店一览表 酒店名称 星级 床位数 备注 瑞和大酒店 三星 225张 标间、套房 电力宾馆 二星

29、55间，110余张 普标、豪单、 豪标、套房 电信宾馆 二星 76张 标间、套房 丰圆宾馆 二星 68间，123张 标间 兴运宾馆 二星 162张 普标 佳宝宾馆 二星 110 张！ 1 标间 *宾馆 二星 326 张 单间；标间、 三人间、豪套 花园宾馆 准二星 106 间，260 张 单间、夫妻间 、套间、普标 *度假村 准二星 63间，120余张 单间、标间、 三人间、夫妻间 银湖宾馆 准二星 100余间，200余张 普标、豪标、 豪套、三人间 *风景名胜区总体规划 数据来源：市场调查及中国云南 从整体上看，*县现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负, 在接待档次和规格上，也

30、不能满足*景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和 未来需求。 而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点, *以至整个*州至今尚 没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论 是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要, *现有的旅游、商务 兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升 接待水平已经是势在必行. 3、本项目SWOT分析 、优势(Strengths) 地理位置优越，是未来*新城的核心位置 交通条件好：项目位处城市未来主干道*大道(规划中的60米大道)北侧, 直通*景区，道路开阔，交通顺畅，60米大道贯通景区后，从本

31、项目至景区只有 5分钟车程。 周边配套：毗邻120亩城市中央公园，中央公园既是与新城配套的休闲场所, 更是未来*各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动(如花脸节、辣椒节等等) 的主要场所；项目周边聚集了 *风情商业街区、*购物中心、风味食品街、步行 街，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能 完善的具有浓郁民族风情的旅游接待中心。 作为*的第一家四星级酒店，本项目是*的地标建筑，是政府的面子工程, 是*景区、*县政府乃至*州的一张名片。 *景区为*乃至滇东南旅游人气最旺的景点，现*许多大型会议及单位接待、 专题会议等均在此举行，且有越来越明显的趋势。 、劣势(Weak

32、nesseS) 受制于新城建设：*新城目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要2 年的时间，在此期间，新城的市政基础设施、居住氛围还不成熟。 本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时 间的培育。 、机会(Opportunities ) 旅游业升温：*旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形 成根本性支持。 -旅游开发建设加速：*县政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快 *旅游战略的实施，建好*喀斯特湿地植物园、天坑风景区、舍得风景区，使其 成为旅游业的新亮点；并加快四大旅游新产品、五大旅游重点工程、六个旅游重 点建设项目的建设。将极大改善*旅游淡

33、旺季明显的状况。*的旅游产业将迎来 一个飞速发展的黄金时期。 *景区内部环境治理：为改善*景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的 混乱和对景区环境的破坏，保护景区的生态, *县政府作出了在2009年底全部迁 出景区内农家乐的决定。届时，*将纯粹是一个原生态的景区，本项目作为政府 规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起 *旅游接待的重任。 -政府支持：政府有改善县城现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星 级酒店、提升城市形象的迫切要求。项目为*政府倾力打造规划的旅游接待中心, 其建成将成为*的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。 填补市场空白：*酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接

34、待规格不高, 低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水 *旅游接待的中高 平低、服务质量差。本项目的建成将极大改善这一状况，占据 端市场，抢占市场空白，并且在*的政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。 其次，作为*州唯一一家4星级酒店，又坐落于*最具代表性的景区*，本项目 的建成，完全可以成为*州对外接待的窗口，也可以吸引*州及其相邻地区大量 的会务旅游人群。 -随着*机场的通航，以及交通条件的进一步改善，必将吸引大批的省外中 高端旅游人群进入*旅游。 、挑战（Threats） 旅游业发展水平：现阶*旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施 落后、客源不广等

35、情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。 4、前景分析 针对旅游市场出现的新情况、新特点，*县旅游业发展“十一五规划”中明 确提出了“ 一个旅游接待中心 *县城”的战略构想，把*县城作为*旅游的集 散地和接待中心，结合*县建设山水园林生态旅游城市的目标，在 *新城区规划 建设旅游商品一条街、城市主题公园等娱乐、购物、休闲和住宅设施；这一构想 的提出，表明了政府改善县城旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的决心和 愿景。 结合*县建设山水园林生态旅游城市的目标，充分地利用了新城区的枢纽位 置，在*新城区规划建设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游 商品步行街、风味食品

36、一条街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早 总体上是符合*县旅游业发展“十一五规划”和创建“两大旅游接待区：的战 略构想，在实际构建上能够丰富县城作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能, 能有效改善县城的旅游配套设施，提升县城的接待水平和接待质量，以发展的观 *新城区兴建四星级 点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游客的需求。在 *以及*的 的高级别休闲度假酒店，在*，乃至*州都是第一家，能有效地提升 知名度和影响力，增强*在云南旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。 第三章场址选择 场址现状 （一）地点与地理位置 拟建项目选址根据*县*新城区规划安排于60米大道北侧中部的旅游接待区,

37、 于城市中心公园、风味食品街、步行商业购物街、 *住宅小区等同属一片区。* 位于*县城西北部，是通往老县城区及*景区的枢纽，地理位置比较优越。 （二）场地土地权属及占地面积 项目处于新城开发区，由新城区管委会统一办理用地手续，开发企业通过土地 竞拍方式取得其开发使用权，有关手续已全部办理完毕。 项目按照城市规划处在60米道路与32米道路的交叉口处，沿60米大街长113.6 米，沿32米道路长111米，地形呈正方形，总用地面积近 20亩。 （三）场址条件 1、地形、地貌条件 *县地处滇东南岩溶山原丘陵地带，全县地势西南高 东北低、六诏山支系纵横全境。西南部的树皮、腻脚乡海拔大部分在1800米 左

38、右，西北部的羊雄山海拔达 2501米，*县城海拔1552米，县城周边为丘陵地 形、陡坡多、平地少。但项目所在的*地势较开阔，坝区面积 2平方公里左右, 60米大道呈东西走向，拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。地貌上 处于山间丘陵缓坡地带和丘谷地带，整体地貌形态为*山间丘陵地貌。地面高程 介于 1462.45- 1474.68m 之间，高差为 12.23m。 2、工程地质及水文地质条件 工程地质条件：本项目已委托中国有色冶金昆明勘察设计院，进行勘察，建设 基地内地质情况已经探明，拟建场地大地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段 与*巨型旋钮构造的符合部位。区内占主导地位的是东西向构造，款

39、15 20km, 长50km以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北向张扭性断了组成。求北县城 以北，东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向构造和弧形构造。 拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。 经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其 下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩， 为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自 上而下可分述如下: 1）、第四系人工堆积（Qm1 ）素填土：由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含040% 不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。厚度为

40、0.58.80m；仅 覆盖于钻孔 zk31、5860、71、73、76 88、zk+1 4、90104、107、110112115 1161、20125及128147控制地段之地表。 2）、第四系坡洪积（Qd1P1）层：粘土2：褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少 量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。 层顶埋深为4.306.60m,厚度为2.20- 13.20m,平均厚度为7.00m。仅分布于钻 孔 zk102104、134、141、146 及 147控制地段。 3）三迭系下统洗马塘组（T1X）泥岩: 0.00 1. 全风华泥岩：褐黄、黄、灰绿、褐、或褐红色，泥

41、质结构，薄层状构造：全风化, 岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进，岩块用于手易捏碎。岩面埋深为 1 27.80m，厚度为0.50 11.60m,平均厚度为 5.08m。仅分布于钻孔zk14、15、 21 25、66、88、88+3、88+4=90、92、94、97、98 及 130 控制地段。 2. 强风化泥岩2：褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构, 薄层状构造：强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。岩 面埋深为0.00-22.00m, 缺失该层外，其余 3.绝大部分地段揭示该层。 碎，岩体质量等级分类属 厚度或揭示厚度为1.50-20.80m；除钻孔zk

42、15控制地段 该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破 V类。 4.中等风化泥岩3：褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造; 中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状；岩块用锤易击碎。岩面埋 深为 8.70 35.10，揭示厚度为 3.50- 11.60m；仅在钻孔 zk1、2、88、88+3、88+4、 91、97及98控制地段揭示至该层。该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极 破碎，岩体基本质量等级分属 V类。 5.、石灰岩系下统（C1）石灰岩：青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化, 节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质 量等级

43、较差。岩面埋深为1.90-28.10m,揭示厚度为1.20-7.90m,仅在钻孔zk5、 冬季室内计 算温度为18 24C,相对湿度为3068%;新风量为2040m3/日人。 4、大开间空调房间采用落地柜式空调机低速送风，小开间空调房间采用风机盘管 加新风的系统形式，采用顶送顶回的气流组织方式。 5、水冷式冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵安装在地下层制冷机房内，冷却塔、风 冷热泵机组及其水泵安装在屋顶上。 SSv 10mg/L。污水经处理后能满 足云南省规定要求。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨 房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。 5、 固体废弃物治理 本项目固体废弃物

44、主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃物等, 总量估计0.8t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门 运至公共垃圾场处理。 四、 环境绿化 本项目后部设置了公共绿地、绿化面积达到了占地面积的30%以上，此外，还 有部分屋顶绿化。 五、 环境保护设施与投资 1、 2、 空调设备电子除垢仪的采用。 中水处理设备：项目所在地区水资源相对紧缺，而酒店用水量较大, 特别是洗涤废水大于污水，采用专用设备对收集起来的废水进行处理。 即中水, 中水可用于冲洗厕所，园林灌溉和道路保洁，但对废水进行处理的设备和专用 管道需另行投资。 3、 化粪池及排污设备。 4、 项目用于环境保护

45、和绿化方面的投资总额约为 80万元。 八、 环境影响评价 本项目为公用设施工程，项目在投入使用后主要污染源为生活污水和垃圾，虽 有一定排放量，但污水能排入城市污水总管，垃圾经收集后送垃圾场处理，有轻 微噪声的设备看控制在允许范围内，故项目总体环境评价应为不影响周边环境。 第七章 劳动安全、卫生、消防 劳动安全 土建安全 本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结 构，地上南北两部分为板块一一剪力墙结构。该工程按抗地震7度设防。饭店客 房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。 防火防爆 本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计”。 电气安

46、全 本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电位联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池 和涉水池的水池及其周围等各区所选电气设备具有以下保等级: 建筑一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护开关。对餐厅厨房、 洗衣房及水泵等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护，但 消防泵不用漏电保护。 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电 所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规范要求。变压器、高低配电屏、 电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐 压等级不低于10kv。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的 0区、1区、2区内的插 座及

47、照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低电压供电。酒店客房内 220/110V刮须插座内220V电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度 低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。 (四)防雷措施 按建筑物防雷设计规范(GB5005797)第2.0.3条规定，本工程为二类民用 防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被侵入的 措施。 卫生防护 本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室等。饭店每 层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了 开水供应处。餐厅厨房需做二次装修设计，设计时应符合加工流程，避免往返

48、交 错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还满足饮食建筑物设 计规范中一级餐馆的要求。 生活给水 采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设在地下一层的生活、消防使 用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设 施。蓄水池内衬瓷砖。水池上部无排水管道通过。 排水 生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水 处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。 通风、空调及米暖 地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交 换站、库房、垃圾处理间等场所均装机械通风系统，去换气次数为：地下停车库 排风为6次/h,送风为5次

49、/h,晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h,厨房35 次/h,职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h,制冷机房、热交换站、 库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为了避免串味，厨房保持负压，煤 气灶单设排风系统。 本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调, 空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24 28C之间，冬季一般在1620C 之间。在所以空调场所均设有新风补给设施。 其最小新风量为：饭店客房为120m3/ （h 室），餐厅内25m3/ （h 人），宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40m3/ （h 人），健身房为80m3/ （h 人），美

50、容院为30m3/ （h 人），走道、大厅为7m3/ （h-人）。上述设空调场所，换气次数为815次/h。对无空调又经常有人停留的 其它场所和房间设有米暖装置，米暖温度不低于 16C。 （四）振动法治及噪声控制 振动防止：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以 上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与 客房相邻，以减少对客人的影响。 噪声控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的机构体系，为此在经常产生 撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。 饭店走廊及客房均采用地毯，走廊吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组 及

51、空调设备等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。饭店客房 设在58层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴 会厅、会议室等处的空调及送拍风光道采取了消声处理措施。 第八章 项目实施进度 建设工期 本项目由于2007年度以前已完成“三通一平”等现场准备工作，建设条件较 好，因此，可加快总体工程实施进度，但鉴于工程难度较大，装修复杂，故预计 总工期为两年完成，自2007年11月起至2009年10月全部竣工，投入营运。 项目实施进度安排 1、2007 年 10-11 月 完成项目立项 完成可行性研究报告编与及审批 完成设计招标、初步设计及审批 2、2008 年 1

52、月 完成施工图设计、进行施工招标 3、2008 年 2-5 月 完成桩基础工程 4、2008 年 5 月-2009 年 3 月 完成结构工程 5、2009 年 3-4 月 完成设备安装、调试 6 2009年5月 竣工验收 7、2009 年 5-7 月 完成装饰工 (2) 勘察设计费：按开发设计双方协议取费标准 16 元/m2； 第九章投资估算与投资构成 、投资估算 （一）编制依据 1、中国建筑工程设计与顾问有限公司设计的云南 *大酒店方案设计; 2、云南省建筑工程消耗量定额（2003版）; 3、云南省建筑安装工程消耗量定额（2003版）; 4、云南建设工程直接费、间接费及其他费用定额; 5、类

53、似工程造价指标及造价水平。 （二）估算编制范围 本估算包括规划红线内的主体工程、 附属工程和区域工程费用，其中电气工程包 括配电照明工程；公用工程含变配电、热交换站、泵房设备投资；弱点工程包含: 火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统等投资。 本估算还包括红线外市政工程；投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预 调费按有关规定指数为零。 本项目计入土地出让金。 （三）建设投资估算 1、建设工程费：参照云南省概算定额，根据类似工程造价水平估算，室外工程 按建筑工程费的8%估算。 2、其它费用按一下标准: (1) 土地使用费：按开发商提供的实际费用，每亩16万元; 41

54、 施工监理费按工程费的1%计; 工程质量监督费按国家有关规定为工程费的 0.21%计; (5) 前期工作费；包括：总规费、市政配套费、施工图审查费、招标代理费、 广告策划宣传费、环境评审费、施工许可办证费、建设单位管理费、临时设施费等 按相关规定计取; 3、基本预备费：按建筑工程费、设备及工器具购置、安装费及工程建设其他费 之和的3%计。项目基本预备费为234.63万元。 项目经估算，建设投资为 8527.99万元详见建设投资估算表）。 二、投资构成 项目总投资8527.99万元, 建设投资估算表: 序号 建、构物名 称、内容 工程 数量 单价 （元） 费 合计 （ 元） 7084.2 建筑工

55、程费 1 结构工程 M2 20526 918.50 1885.3 d 2 装修 M2 20256 388.00 1 796.41 3 装饰（不含 M2 18122. 1210.00 2192.8 地下车库） 77 6 4 给排水 M2 18122. 26.00 47.12 77 5 强电 K 1280 1200.00 153.60 w 6 照明 M2 20526 34.40 70.61 7 弱电 M2 18122. 91.20 165.28 77 8 空调 K 1840 3660.00 673.44 w 9 消防 M2 18122. 76.50 138.64 77 10 电梯 部 4 3660

56、0 146.40 （二 附属工程 289.84 1 结构 M2 2673.9 1 614.00 164.17 2 装修 M2 1 2673.9 188.00 50.27 6269.6 7 ） 四星级酒店 大楼 （ 3 水电 M2 d 2673.9 68.00 18.18 4 装饰 M2 1 2673.9 214.00 57.22 （三 室外工程 万 1 6559.5 8% 524.76 元 1 - 工程建设其 736.59 它费 1 土地使用费 亩 15.68 160000. 250.87 00 2 勘察设计费 M2 22930 16.00 36.69 3 施工监理费 万 7084.2 1%

57、70.84 元 7 4 质量监督费 万 7084.2 0.21% 14.88 元 7 5 前期工作费 363.31 （1） 总体规划初 M2 22930 16 36.69 设费 （2） 市政配套费 M2 22930 8 18.34 （3） 施工图审查 万 36.69 10% 3.67 费 元 （4） 招标代理费 万 7084.2 0.2% 14.17 元 7 （5） 广告策划、 万 7084.2 1.2% 85.01 宣传费 元 7 （6） 环境评审费 万 7084.2 0.1% 7.08 元 7 （7） 施工许可签 万 7084.2 0.1% 7.08 证费 元 7 （8） 建设单位管 万

58、7084.2 1.5% 106.26 理费 元 7 （9） 临时设施费 万 7084.2 1.2% 85.01 ) 7 合计 （ 含游泳 池） 元 7820.8 6 第十章财务及社会评价 财务评价 本项目建设期按二年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营 （注：鉴于多方 面因素，平均出租率本章按75%计算，高于市场分析与预测章节中的全县平均数）。 本报告财务效益评价计算期为18年。 营业收入估算 本项目投入计算考虑了七部分：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务 收入、会议展览收入、商品及其他收入。收入单价以*县目前酒店行业市场情况为 基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各

59、部分营业面积，二是 考虑了近年行业内收入构成情况。 从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况要好于低档酒店； 特别是高档酒店 的出租率近年呈明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率在35 45%之间，三年后达到85%左右。正常年运营收入预计为 2212.81万元，历年收入 预测见附表10 1 营业税金估算 按照现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按 综合税率5.5%计算。（表122） 成本费估算 本报告根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法 与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及 低值易耗品、折

60、旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据国 家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、 物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产及流动资金贷款计 算。历年成本预测见附表10 3. 1、工资及福利 企业定员130人，其中管理人员36人，营业及辅助人员94人，管理人员月平均 基本工资1500元，营业及管理人员月平均基本工资 720元，全年应支付基本工资: (1500X 36+720X 94)X 12=146.02 万元 福利费及各种保障基金按全年基本工资的50.2%计提为73.3万元，故企业全年 工资及福利费合计支付219.32万元。