合肥房地产发展总结

1、1 20112011年年1 1月月 20112011年发展预测报告年发展预测报告 前言前言20112011年房地产市场何去何从？年房地产市场何去何从？ 十二五开篇开篇之年 通胀通胀越演越烈 大型发展商高价抢地抢地 国内流动性流动性泛滥 轨道交通轨道交通如火如荼 楼市叠加政策政策史上最严 国外热钱热钱蠢蠢欲动 潜在消费者观望观望浓厚 国内经济企稳回升企稳回升 保障房保障房投入力度前所未有 2010年中国经济企稳回升企稳回升，内需动力拉动下，固定投资固定投资保 持高位、城镇化城镇化加速。 同时在流动性过剩流动性过剩及通胀加剧通胀加剧等 因素支撑下，房地产市场热度不减。 宏观经济环境宏观经济环境 2

2、010年经济工作年经济工作保增长，调结构，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策保增长，调结构，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 20102010年政府经济工作主要内容年政府经济工作主要内容 20102010年仍然保持财政与货币的双宽松，但在总量上较年仍然保持财政与货币的双宽松，但在总量上较20092009年更为节制，年更为节制， 对资金的监管和调控力度有所增强。对资金的监管和调控力度有所增强。 需求方面需求方面 财政方面财政方面 投资方面投资方面 货币方面货币方面 扩大内需、推进城镇化 继续实施积极的财政政策 保持投资适度增长 适度宽松，保持连续性和稳定性， 增强针对性和灵活性

3、 2010年国内通胀：国内外因素导致通胀形势明显升温年国内通胀：国内外因素导致通胀形势明显升温 国内通胀形势持续升温：国内通胀形势持续升温： n2010年11月cpi同比增长5.1%5.1%。前11个月cpi累计增累计增 长长3.2%3.2%，全年3%以内的控通胀目标难以达到； n自9月以来ppi重拾升势，输入性通胀压力更加突显。 国际流动性泛滥增加我国通胀压力：国际流动性泛滥增加我国通胀压力： n2010年四季度以来我国新增外汇占款快速增加，10月 达51905190亿元，创近30个月之最。 n自2010年6月以来人民币已经出现一定程度的升值，人 民币资产对热钱的吸引力持续增加。 控制通胀成

4、为四季度以来国家调控的重中之中。控制通胀成为四季度以来国家调控的重中之中。 中央年内三度重拳出击楼市，遏制房价过快上涨中央年内三度重拳出击楼市，遏制房价过快上涨 2010.1.21 经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品房用地须占申报住宅用地70%以上 2010.1.10 2010.1.10 国务院出台国务院出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 2010.3.9 关于首次购买普通住房有关契税政策的通知 2010.3.8 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 2010.2.12 个人贷款管理暂行办法 流动资金贷款管理暂行办法出台 2010.2.1

5、1关于 加强信托公司房地产信托业务监管的通知 2010.4.23 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 2010.4.22 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 2010.4.20 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 2010.4.17 2010.4.17 国务院出台国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 2010.6.11关于做好住房保障规划编制工作的通知 2010.6.8 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 2010.6.4 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 2010.5.25 关于加强土地增值

6、税征管工作的通知 2010.5.19 关于土地增值税清算有关问题的通知 国国1111条条 国国1010条条 2010.02-032010.02-03 2010.05-062010.05-06 国国5 5条条 2010.10.26 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 2010.11.15 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 2010.11.2 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 2010.10.20 关于调整住房公积金存贷款利率的通知 2010.9.29 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 2010.9.29 2010.9.29 对各地进一步贯彻落实国务

7、院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要 求求 2010.9.29关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 2010.9.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 2010.9.27 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 2010.9.27 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 2010.10-112010.10-11 房贷政策及部分城市限购政策对楼市影响最直接房贷政策及部分城市限购政策对楼市影响最直接 n政策调控主要围绕信贷、保障房等政策调控主要围绕信贷、保障房等5方面方面 n政策目

8、的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨政策目的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨 整体来看，合肥市土地储备量十分充足充足，但主城市区开发用地日益稀 缺，土地供应区域逐渐向外围向外围转移； 从区域看，主城区内储备土地短期内具备出让条件，是未来几年土地供 应的焦点；由于其位置优越，必将促进合肥土地市场新一轮升值新一轮升值。 土地市场土地市场 土地供应与成交均保持较高水平，供地规模不断增大土地供应与成交均保持较高水平，供地规模不断增大 p 从土地供应看从土地供应看：20102010年合肥土年合肥土 地供应地供应61006100亩，连续两年超过亩，连续两年超过

9、 60006000亩，在亩，在“继续增加商品住房继续增加商品住房 供应供应”调控政策的影响下，预计调控政策的影响下，预计 未来未来3-53-5年合肥市仍将保持较大的年合肥市仍将保持较大的 供地规模；供地规模； p 从土地的成交情况看从土地的成交情况看：20102010年年 宏观调控对土地市场产生了一定宏观调控对土地市场产生了一定 的影响，土地成交量同比减少，的影响，土地成交量同比减少， 但成交总量接近但成交总量接近50005000亩，成交率亩，成交率 超过超过80%80%，说明在当前的政策背，说明在当前的政策背 景下，开发企业对合肥楼市预期景下，开发企业对合肥楼市预期 看好，积极储备开发用地，

10、为市看好，积极储备开发用地，为市 场回暖做准备。场回暖做准备。 小幅土地数量大增、商业比重增加小幅土地数量大增、商业比重增加 p 从用地规模看从用地规模看：今年出让的土地以中小幅地块为主，其中：今年出让的土地以中小幅地块为主，其中3030亩以下的精致地块数量比例达到亩以下的精致地块数量比例达到 34.5%34.5%，其中商业用地比例较高；，其中商业用地比例较高； p 从用地性质看从用地性质看：居住类用地比例：居住类用地比例67%67%，与往年相比，居住类用地比例下降、商业类用地比例增，与往年相比，居住类用地比例下降、商业类用地比例增 加；保障房比例仅为加；保障房比例仅为1.6%1.6%； p

11、从出让情况看从出让情况看：50-20050-200亩的居住类用地是今年争夺最为激烈的土地。亩的居住类用地是今年争夺最为激烈的土地。 p 从市场影响看从市场影响看：未来市场，中小型精品住宅项目成为主流，住宅产品的差异化特征将大大加强，：未来市场，中小型精品住宅项目成为主流，住宅产品的差异化特征将大大加强， 产品竞争力在未来市场竞争中的地位将更加重要，产品竞争力在未来市场竞争中的地位将更加重要， 合肥市住宅用地出让情况合肥市住宅用地出让情况 级别级别土地出让面积土地出让面积平均单价平均单价( (万元万元/ /亩亩) )最高地价最高地价( (万元万元/ /亩亩) ) 57.4757.474343（全

12、地下）（全地下）4343 17211721565565970970 640640528528780780 408408329329704704 436436291291600600 滨湖新区滨湖新区932932489489919919 2010出让土地相对集中，土地价格快速增值，最高地价接近千万出让土地相对集中，土地价格快速增值，最高地价接近千万 土地热点区域：土地热点区域： p 从用地级别看，一、二级用地范围内从用地级别看，一、二级用地范围内 基本没有可开发用地，基本没有可开发用地，20102010年出让的土年出让的土 地多分布于三级用地之外；地多分布于三级用地之外； p 从区域分布看，蜀山

13、区、政务区、庐从区域分布看，蜀山区、政务区、庐 阳区土地供应量较大，滨湖新区迎来新阳区土地供应量较大，滨湖新区迎来新 一轮的供地高峰。一轮的供地高峰。 20102010年合肥出让土地分布图年合肥出让土地分布图 住宅市场住宅市场 受到“史上”最严厉新政影响，2010年合肥楼市成交量大幅下挫30%， 但成交价格仍保持较快增长态势，销售金额与2009年持平，开发企业 资金充沛资金充沛。 中心城区迎来大丰收，但是整体市场后续供应释放缓慢，后市销售回 暖，价格企稳、增长势头有所减缓增长势头有所减缓 总体市场商品房销售面积萎缩，但销售金额小幅增长商品房销售面积萎缩，但销售金额小幅增长 n20102010年

14、合肥全市商品房成交面积约年合肥全市商品房成交面积约990990万平方米万平方米，同比，同比下降下降30%30%，但仍远多于，但仍远多于 20082008年的销售面积；其中年的销售面积；其中一手住宅一手住宅销售面积销售面积770770万平方米，下降幅度更大，同万平方米，下降幅度更大，同 比比下降下降32%32%。 n20102010年全市商品房成交金额年全市商品房成交金额609609亿，同比亿，同比增长增长7%7%，其中，其中一手房成交金额一手房成交金额480480亿亿， 同比同比下降下降5.2%5.2%，显示虽然一手房成交大幅下降，显示虽然一手房成交大幅下降3 3成，但销售金额基本与去年同成，

15、但销售金额基本与去年同 期持平，开发商的业绩理想。期持平，开发商的业绩理想。 商品住宅市场新增供应有所增加新增供应有所增加 n由于由于20092009年楼市的火爆，大量存货被消化，开发商加快开发进度，年楼市的火爆，大量存货被消化，开发商加快开发进度，20102010年的新年的新 增供应有所增加。增供应有所增加。20102010年，全市商品住宅新增供应年，全市商品住宅新增供应890890万万平方米，比平方米，比20092009年同期年同期 减少减少11.711.7。 商品住宅市场供应结构集中在中心城区、外围区域减少供应结构集中在中心城区、外围区域减少 n2010年商品住宅供应量最大的区域依次是：

16、年商品住宅供应量最大的区域依次是：瑶海区瑶海区、包河区包河区、蜀山区蜀山区 n其中外围的其中外围的经开区、滨湖新区、新站区的新增供应快速减少经开区、滨湖新区、新站区的新增供应快速减少，特别是滨湖新区新增供应量仅为，特别是滨湖新区新增供应量仅为 2009年的年的1/4。 n中心四区新增供应中心四区新增供应591万平方米，同比增长万平方米，同比增长32%，特别是瑶海区增幅明显，特别是瑶海区增幅明显 商品住宅市场成交量萎缩明显，但显示出较强的抗跌性成交量萎缩明显，但显示出较强的抗跌性 n20102010年合肥全市商品房成交面积同比年合肥全市商品房成交面积同比减少减少 30%； 其中一手住宅成交面积减

17、少32% ； 二手住宅同比减少9.9% 。 n20102010年一二手住宅成交面积与近年相比属年一二手住宅成交面积与近年相比属 于于正常水平正常水平，特别是一手成交面积仍然超，特别是一手成交面积仍然超 过过20082008年水平，显示合肥住宅市场具有较年水平，显示合肥住宅市场具有较 强的抗跌能力强的抗跌能力 商品住宅市场销售回暖，价格企稳、增长势头有所减缓销售回暖，价格企稳、增长势头有所减缓 n2010年合肥市商品住宅成交价格年合肥市商品住宅成交价格6170元元/平方平方 米，同比大幅米，同比大幅上升上升40%； n成交价格延续成交价格延续2009年以来的升势。年以来的升势。年初价格在年初价格

18、在 4900元元/平方米的水平，至年底全市均价约平方米的水平，至年底全市均价约 6300元元/平方米。平方米。 n市区价格上升更强劲。市区价格上升更强劲。由于市区供应少，中心由于市区供应少，中心 六区的成交均价上升更快，成交均价接近六区的成交均价上升更快，成交均价接近 10000元元/平方米，平方米，市区均价与全市均价的拉差市区均价与全市均价的拉差 增大增大。 2011年预测年预测经济环境经济环境 预计2011年仍需扩大内需内需， gdp保持9%9%以上。民众收入收入预期看涨、 流动性流动性难大幅缩减、高通胀高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资 渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向

19、。积极的财政政策将 体现在保障房保障房的大力建设上。 经济展望经济展望财政货币政策重新组合财政货币政策重新组合 积极的财政政策积极的财政政策 适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策 积极积极的财政政策的财政政策 稳健稳健的货币政策的货币政策 20102010年调性年调性20112011年调性年调性 稳经济稳经济 控通胀控通胀 中央政治局会议定调由原来的中央政治局会议定调由原来的”双宽松双宽松”转变为实施转变为实施“宽松的财政政策搭配稳健的货币政策宽松的财政政策搭配稳健的货币政策”， 明确在宏观调控上要更具针对性、灵活性、有效性。会议提到明确在宏观调控上要更具针对性、灵活性、有效性。会议提到“以加

20、快转变经济发展方式为主以加快转变经济发展方式为主 线线 ” ”； “稳经济稳经济”仍是重点，仍是重点，“控通胀控通胀”和和“促转变促转变”的重要性则更加突出。的重要性则更加突出。 促转变促转变 中央经济工作会议确定2011年基本取向要积极稳健、审慎灵活积极稳健、审慎灵活 n 更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经 济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性 和内生动力。 相呼应 稳经济稳经济仍需扩大内需，预计仍需扩大内需，预计gdpgdp保持

21、保持9%9%以上以上 20102010年经济年经济 20112011年经济年经济 相同相同 以内需为经济的主要 驱动力 投资保持在相对高位 强调消费的作用 外需层面存不确定性 n内需动力下，投资难以大幅缩减， 城镇化继续推进； n2011年国内经济增速有望保持在9%以上，甚至可能达10%； n国内风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。 积极的财政政策 支持 继续实施积极的财政政策以扩内需、稳经济。内需动力下，国内经济看好。继续实施积极的财政政策以扩内需、稳经济。内需动力下，国内经济看好。 调性延续 控通胀控通胀高通胀来临，流动性有所节制，但难大幅缩减高通胀来临，流动性有所节制，但难大幅缩减

22、20102010年经济年经济 20112011年经济年经济 趋同趋同 2011年通胀通胀 保持在较高保持在较高 水平水平 投资保值需求投资保值需求 保持在高位。 n市场普遍预计2011年国内通胀率达至4%或以上； n国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。 n市场普遍预计明年人民币新增贷款可能适度降低，至7万亿左右； n预计明年提升存款准备金率、及加息等操作会较2010年来得频繁。 加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于2007年时期； 稳健的货币政策 节制/加强控制 国内流动性偏大 国外流动性可能进 一步泛滥 流动性过剩流动性过剩 高通胀促投 资保值需求 节制流动性 经济企稳需求增

23、大 仍需支持 实施稳健的货币政策，一方面要防通胀严重恶化，另一方面是要继续对经济面形成支撑。实施稳健的货币政策，一方面要防通胀严重恶化，另一方面是要继续对经济面形成支撑。 调性收紧 促转变促转变房地产重点在于保障房建设及对资金疏导房地产重点在于保障房建设及对资金疏导 对房产市场的对房产市场的 “促转变促转变” 房地产是宏观经济的重要组成部分，对房地产市场及其投资结构的梳理已经日益迫切；房地产是宏观经济的重要组成部分，对房地产市场及其投资结构的梳理已经日益迫切； 20112011年国内可能会加快对现有投资渠道进行改造，并提高房地产资金流入门槛。但这方面难以短期年国内可能会加快对现有投资渠道进行改

24、造，并提高房地产资金流入门槛。但这方面难以短期 完成，预计对完成，预计对20112011年楼市影响不大。从解决深入层次矛盾考虑，房产税试点会继续推进。年楼市影响不大。从解决深入层次矛盾考虑，房产税试点会继续推进。 楼市深层次矛盾楼市深层次矛盾 供需矛盾 房价快于收入增长 社会资金流动性大 资金进入热情高涨 大力推进保障大力推进保障 房建设房建设 对资金进行疏对资金进行疏 导控制导控制 经济回顾 政策回顾 20112011年合肥年合肥 楼市展望楼市展望 2011年合肥 楼市成交预测 2010年合肥 楼市回顾 土地市场 一手楼市 营销推广 二手楼市 经济层面 政策层面政策层面 土地层面 城市层面

25、开发商层面 消费者层面 供应层面 需求预测 价格走势 专题报告专题报告思路及小结思路及小结 合肥逐渐树立区域性中心区域性中心 城市城市地位，经济增长迅速迅速 劲劲，楼市上升空间空间大。合 肥地铁网络启动，居住版居住版 图图不断扩大。 十一五到十二五，十一五到十二五，141141战略升级成了战略升级成了14191419战略：战略： 14191419新城镇体系新城镇体系，即即重点打造滨湖新区，拓展四个副中心城区，加快小市镇和新农重点打造滨湖新区，拓展四个副中心城区，加快小市镇和新农 村建设村建设，肥东县重点发展，肥东县重点发展长临长临、梁园和石塘梁园和石塘；肥西重点发展；肥西重点发展高刘、紫蓬山、

26、三河高刘、紫蓬山、三河；长；长 丰重点发展丰重点发展水家湖、吴山和下塘水家湖、吴山和下塘。 合肥十一五合肥十一五141141战略中的战略中的4 4组团，到十二五打造组团，到十二五打造4 4大城市副中心，对城市发展提大城市副中心，对城市发展提 出了更高要求：出了更高要求： n 瑶海 三个第一争创东部副中心三个第一争创东部副中心 围绕长江东大街商贸、办公特色，打造“安徽第一街安徽第一街”； 强力推进合肥职教基地建设，建设“安徽职教第一城安徽职教第一城 ” ”; ; 利用合肥港瑶海片区区位优势，发展“安徽第一物流区安徽第一物流区” n 经开政务 做强城市西南门户城市西南门户 n 蜀山高新 打造西部商

27、业副中心西部商业副中心 n 庐阳 崛起北部副中心北部副中心 14191419城镇战略体系升级，推动合肥区域新格局，助推楼市上升空间城镇战略体系升级，推动合肥区域新格局，助推楼市上升空间 n合肥轻轨将向经济圈内淮南、巢湖、六安、桐城合肥轻轨将向经济圈内淮南、巢湖、六安、桐城4 4市延市延 伸伸 ，交通线网总长共约，交通线网总长共约744744公里，总投资约公里，总投资约15001500亿元，亿元， 将建将建1 1小时交通圈小时交通圈 n目前合肥已建成、贯通、在建以及即将建设的高架桥目前合肥已建成、贯通、在建以及即将建设的高架桥 共计达到了共计达到了9 9座座: :金寨路高架金寨路高架( (建成建

28、成) )、长江西路高架、长江西路高架( (通车通车) )、 南北高架中段南北高架中段( (在建在建) )、裕溪路高架、裕溪路高架( (在建在建) )、以及明年拟、以及明年拟 建的建的5 5座高架：阜阳北路、铜陵路、合作化路、胜利路、座高架：阜阳北路、铜陵路、合作化路、胜利路、 包河大道高架。包河大道高架。 轻轨、高架网络铺开，居住版图扩大轻轨、高架网络铺开，居住版图扩大 高架名称高架名称路线路线长度长度建设意义建设意义 胜利路高架胜利路高架两段建设：环城水系桥北侧向北长江路南 淝河寿春路 ；临泉路南侧火车站站前广场 两段总长3.2公里胜利路系统畅通工程 包河大道高架包河大道高架（北起）繁华大道

29、北侧（南至）方兴大道立交 全长8.3公里，双向6车道城市南向发展 铜陵路高架铜陵路高架（北起）北二环（南延至）东二环7.5公里多东部城区，向南、北交通更畅通 阜阳北路高架阜阳北路高架临泉路北二环东方大道双凤大道打通北部通道，促进北组团发展 合作化路高架合作化路高架五里墩立交桥（北起）南二环（南至）全长4公里城市西部快速路网 合肥合肥20112011年高架建设计划：年高架建设计划： 2011年预测年预测市场市场 2011年房企对销售回款销售回款依赖程度高，阶段性或区域性的促销依然会存 在。同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变：寻求房 地产行业多元化多元化发展；向二三线二三线城市扩展

30、；联合联合拿地开发；积极参 与保障房保障房建设等。 开发商：现金流相对充足，楼市博弈中尚处于优势地位，主动降价不现实开发商：现金流相对充足，楼市博弈中尚处于优势地位，主动降价不现实 n2010年虽然成交量远不及上年， 但是在价格持续攀高的带动下，实 际成交总金额依然较高，1-11月合 肥楼市成交总金额近410亿，仅次 于上年。充足的成交金额使得开发 商不用过早担忧资金流量。 开发商：对土地热情高涨，未来市场信心充足开发商：对土地热情高涨，未来市场信心充足 出让 方式 地块 编号 土地座落 面积 (亩) 规划用途 成交价 (万元/亩) 成交总价 (万元) 受让人 拍卖w1004 樊洼路与泉山路

31、交口西北角 29.25居住 600 17550 合肥荣轩置业有限 公司 拍卖av-3 香樟大道与习友 路交口东北角 54.45 居住、商业办 公 600 32670 安徽圣联投资股份 有限公司 拍卖n-5 黄山路与科学大 道交口西北角 101.27居住 970 98231.9 安徽蓝鼎投资有限 公司 n1111月土地市场成交再创新高，月土地市场成交再创新高， 开发商对土地热情不减；开发商对土地热情不减； n由于银行对信贷的限制以及地由于银行对信贷的限制以及地 价的飙升，多个开发商组团拿地价的飙升，多个开发商组团拿地 已经成为时下明显特征。已经成为时下明显特征。 从建设用地规划看未来土地热点变化

32、从建设用地规划看未来土地热点变化 合肥市中远期发展规划合肥市中远期发展规划建设用地规划建设用地规划 （2006-20202006-2020） p 从近期发展规划看从近期发展规划看：20102010年，对年，对蜀山区、庐阳区蜀山区、庐阳区的旧城改造力度加大，多幅土地在的旧城改造力度加大，多幅土地在20102010年供年供 应，应，滨湖新区滨湖新区已经成为今年土地供应最多的区域；但在规划中的已经成为今年土地供应最多的区域；但在规划中的“动漫产业园动漫产业园”、“黄山公园黄山公园”、 “磨店职教城磨店职教城”等片区开发较为缓慢；等片区开发较为缓慢； p 从中远期发展规划看从中远期发展规划看：合肥市存

33、在若干个土地储备量较多的区域，其中滨湖新区和新北城最受：合肥市存在若干个土地储备量较多的区域，其中滨湖新区和新北城最受 关注，在旧城改造方面，瑶海区土地可供应量比较充足；关注，在旧城改造方面，瑶海区土地可供应量比较充足； 合肥市近期发展规划合肥市近期发展规划重点住宅片区重点住宅片区 （2006-20102006-2010） 动漫产业园动漫产业园 黄山公园黄山公园 磨店职教城磨店职教城 动漫产业园动漫产业园 新北城新北城 瑶海区瑶海区 黄山公园黄山公园 包河工业园包河工业园 滨湖新区滨湖新区 磨店职教城磨店职教城 动漫产业园动漫产业园 调控之下多个融资渠道收紧，有条件的开发商积极拓宽海外融资渠道

34、 n20102010年是房地产的调控之年，国内贷款、股市融资、信托融资等融资渠道均收紧年是房地产的调控之年，国内贷款、股市融资、信托融资等融资渠道均收紧 n20112011年，预计房企通过国内融资的难度依然较大，有条件的开发商会寻求更多的海外年，预计房企通过国内融资的难度依然较大，有条件的开发商会寻求更多的海外 融资机会融资机会 定金、预售款是房企资金主要来源，定金、预售款是房企资金主要来源，2011年房企资金依然依赖销售回年房企资金依然依赖销售回款 n1-91-9月，房企资金来源以月，房企资金来源以其他资金、自筹资金其他资金、自筹资金占比最大，分别占占比最大，分别占43%43%和和38%38

35、%，而其他资金主要是，而其他资金主要是定金、定金、 预售款预售款 n虽然房企积极拓宽海外融资，但虽然房企积极拓宽海外融资，但外资外资占房企资金来源比例占房企资金来源比例仅约仅约1%1%，难以改变房企整体资金情况，难以改变房企整体资金情况 n总体来讲，总体来讲，20112011年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为率先回笼资金，年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为率先回笼资金，阶阶 段性或区域性的促销依然会存在段性或区域性的促销依然会存在 n同时，在频繁的调控下，开发商在同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变发展战略上也面临转变，以应对市场变化，

36、以应对市场变化 本土企业逐步走上联合开发道路本土企业逐步走上联合开发道路 土地编土地编 号号 位置位置面积面积成交价格成交价格受让方受让方 w1001w1001黄山路与怀宁路交口黄山路与怀宁路交口112.2112.2亩亩3.33.3亿元亿元 南京南京19121912投资集团有限公司投资集团有限公司 安徽中城联盟置业有限公司联合竞买安徽中城联盟置业有限公司联合竞买 av-3av-3 高新区香樟大道与习友路高新区香樟大道与习友路 交口东北角交口东北角 54.554.5亩亩27272727万元万元安徽圣联投资股份有限公司安徽圣联投资股份有限公司 e-1003e-1003瑶海区磨店乡市职教基地瑶海区磨

37、店乡市职教基地177177亩亩18381838万元万元安徽圣联投资股份有限公司安徽圣联投资股份有限公司 2010年的合肥土地市场上，合肥本土企业占绝对主力地位，例如永华一举拿下的单价接近千万年的合肥土地市场上，合肥本土企业占绝对主力地位，例如永华一举拿下的单价接近千万 每亩的地王，彰显了本土开发商企业实力以及对未来合肥市场的看好；每亩的地王，彰显了本土开发商企业实力以及对未来合肥市场的看好； 而与此同时，由于土地价格快速上涨，资金实力较弱的中小开发企业生存空间受到严重积压，一而与此同时，由于土地价格快速上涨，资金实力较弱的中小开发企业生存空间受到严重积压，一 部分企业联合起来成立集团公司，以新

38、形象参与房地产开发，一方面通过资金、资源的整合抢夺部分企业联合起来成立集团公司，以新形象参与房地产开发，一方面通过资金、资源的整合抢夺 优质地块；另一方面也是面对外来实力房企，避免行业洗牌的明智之举。优质地块；另一方面也是面对外来实力房企，避免行业洗牌的明智之举。 淮北市：恒大淮北市：恒大 蚌埠市：宝龙、绿地蚌埠市：宝龙、绿地 淮南市：广州城启淮南市：广州城启 巢湖市：深圳深业、碧桂园巢湖市：深圳深业、碧桂园 芜湖市：绿地、万科、苏宁环球、世贸、碧桂园芜湖市：绿地、万科、苏宁环球、世贸、碧桂园 宣城市：上海中锐宣城市：上海中锐 铜陵市：恒大铜陵市：恒大 安庆市：绿地、碧桂园安庆市：绿地、碧桂园

39、 品牌房企逐渐布点安徽品牌房企逐渐布点安徽 2011年预测年预测消费者消费者 由于首次首次置业是目前购房的主流客户，因此这轮的调控政策对需求影响有需求影响有 限限，有56%56%的客户表示会坚持买房。在严厉的调控政策下，约约4 4成成客户认为 房价房价会平稳平稳或略有下降略有下降，但客户普遍认为房价下降幅度下降幅度不会太大。另一 方面，通胀持续加剧下，投资需求投资需求仍然较高，投资意识强。 客户在短期内购房意愿比较强烈，观望者比例持续增加客户在短期内购房意愿比较强烈，观望者比例持续增加 p 在进场客户中，占在进场客户中，占56%56%客户有强烈客户有强烈 的购买意愿，的购买意愿，观望者比例超过

40、四成；观望者比例超过四成； p 有置业倾向的客户多数是因为近期有置业倾向的客户多数是因为近期 房源充沛、优惠多房源充沛、优惠多； 刚性需求依然旺盛，现阶段政策影响效果不明显刚性需求依然旺盛，现阶段政策影响效果不明显 p 在进场客户中，首次置业者比例高在进场客户中，首次置业者比例高 达达74%74%，二次以上置业者百比例相比，二次以上置业者百比例相比 去年有所下降，是由于此类去年有所下降，是由于此类客户离场客户离场 所造成的所造成的； p 客户对房屋户型的需求集中在客户对房屋户型的需求集中在二房二房 和三房和三房；但在实际操作过程中，多数；但在实际操作过程中，多数 客户由于总价承受能力限制，会客

41、户由于总价承受能力限制，会最终最终 选择购买二房选择购买二房； 二次以上置业者大量离场、客户需求集中在二房、三房二次以上置业者大量离场、客户需求集中在二房、三房 客户已表现出对后市的风险担忧，出手谨慎客户已表现出对后市的风险担忧，出手谨慎 p 在对楼市的预期方面，多数客户认在对楼市的预期方面，多数客户认 为后市为后市保持平稳保持平稳，或者有下跌可能，或者有下跌可能， 看涨者比例下降看涨者比例下降； p 在客户心态发生变化的状况下，口在客户心态发生变化的状况下，口 碑传播显得格外重要，碑传播显得格外重要，销售执行力销售执行力的的 强弱成为项目能否热销的重要因素；强弱成为项目能否热销的重要因素；

42、2011年预测年预测市场供应市场供应 从2011年预测供应量和供应结构看，中心城区供应量将大幅中心城区供应量将大幅 减少减少，而城市外围的供应释放速度较为缓慢，短期内难以填补供 应缺口，预计受供应量减少影响，2011年住宅成交面积仍将小幅小幅 缩量缩量。 从从20112011年预测供应量和供应结构看，中心年预测供应量和供应结构看，中心 城区供应量将大幅减少，而城市外围的供城区供应量将大幅减少，而城市外围的供 应释放速度较为缓慢，短期内难以填补供应释放速度较为缓慢，短期内难以填补供 应缺口，预计受供应量减少影响，应缺口，预计受供应量减少影响，20112011年年 住宅成交量仍将小幅缩量。住宅成交

43、量仍将小幅缩量。 2011年初，市场环境供不应求年初，市场环境供不应求 土地市场保持较高的供应规模，商品房潜在供应巨大土地市场保持较高的供应规模，商品房潜在供应巨大 土地土地 供应供应 土地土地 需求需求 注：注：2004-2005年包年包 含商品房开发以外的含商品房开发以外的 经营性用地经营性用地 p 自自20042004年后，合肥每年用于商品房开发的供地规模均超过年后，合肥每年用于商品房开发的供地规模均超过40004000亩，亩，20072007年增长到年增长到58005800亩，亩，20092009年达年达 到高峰，土地供应面积近到高峰，土地供应面积近65006500亩；亩； p 201

44、02010年，土地供应面积年，土地供应面积61006100亩，虽然同比有所下降，但基本完成了年初制定的计划；亩，虽然同比有所下降，但基本完成了年初制定的计划； p 20112011年，国家宏观调控的重要措施之一是加大商品住房供应，土地供应计划应该不低于年，国家宏观调控的重要措施之一是加大商品住房供应，土地供应计划应该不低于20102010年的水平，年的水平， 预计在预计在60006000亩以上；亩以上； p 自合肥是较早实行土地招拍挂的城市，土地市场已十分透明、公开，获得土地的方式相对单一，从土自合肥是较早实行土地招拍挂的城市，土地市场已十分透明、公开，获得土地的方式相对单一，从土 地成交数据

45、中也可以得到佐证；地成交数据中也可以得到佐证； p 合肥土地成交率很高，除合肥土地成交率很高，除20082008年外，其他年份土地成交率均在年外，其他年份土地成交率均在90%90%以上，以上，20092009年甚至出现供不应求的年甚至出现供不应求的 状况；说明合肥开发主体对土地的饥渴度较高；状况；说明合肥开发主体对土地的饥渴度较高； 数据来源：合肥市土地市场网数据来源：合肥市土地市场网 数据整理：合富辉煌（中国）数据整理：合富辉煌（中国） 数据来源：合肥市土地市场网数据来源：合肥市土地市场网 合肥市房管局合肥市房管局 数据整理：合富辉煌（中国）数据整理：合富辉煌（中国） 土地开发效率降低，预计土地开发效率降低，预计20112011年下半年迎来供应高峰年下半年迎来供应高峰 p 从土地供应释放的商品房供应看从