三法并举堵塞房地产业的税收漏洞

1、三法并举堵塞房地产业的税收漏洞2009年以来，湖北省襄樊市樊城区国税局加强与各部门协作， 从企业成本管理入手，实施过程监控和适时评估稽查，提高了房地产 企业征管质量和效率。2009年12月底，54户企业入库1597万元, 同比增加708万元，增长44%。部门协作获取信息樊城区国税局通过加强与各部门之间的协作，及时获取房源信 息，实现从立项到建房、售房等环节的全方位管理，不断加强税收精 细化控管。在房地产开发前期，樊城区国税局与区工商局、建设局、国土 局以及规划局等单位及时取得联系，掌握地段、面积、成本等房地产 开发项目信息；在开发中期，主动和房屋管理局、质检站沟通，获取 房地产开发企业经营进展

2、等涉税信息；在开发后期，该局派员分别到 房屋管理局查询相关单证，掌握有关楼盘预售和验收的真实信息， 到财政局查询选购方缴纳情况，到地税局查验房地产企业发票使用和申 报情况为建立房地产企业建筑材料价格信息比对表，全面掌握企业列支建筑成本的真实情况，该局每月采集当地砖厂、沙石厂、石灰厂产 品出厂价格以及水泥厂、钢材市场产品销售价格。该局还联系物价局， 了解本地、外埠有关建筑材料和人工费的参考价格，并对这些价格进 行统计分析。房地产企业税收管理员还时常到所管辖户调查了解、房号、产权证书、按揭贷款手续等，与售房部门销售底册及财务部门记录逐一 比对，审核企业与购房方是否签订购房合同，购房方预付的购房款金

3、 额是否与企业申报的数据一致，购房方的按揭贷款比例和按揭贷款到 账时间与企业提供的信息是否一致等，并制作了房地产行业管理网 页，将开发企业的房屋预售、评估检查等情况分组分户上网公布，实 现信息共享与公示。2009年，全局通过与各部门的信息沟通，共发现 9家企业存 在瞒报、漏报、迟报房产销售行为，责令补报税款160余万元。全程监控管好税源房地产行业项目开发周期长，加之开发前期一次性投入大，后 期产出逐步实现，因此销售收入和费用确认难度很大， 必须通过成本 管理、过程监控，才能管好税源。为此，他们首先制定了房地产项目税收精细化控管实施方案， 统一了工作标准，规范了流程，实施 一户一档 精细管理。房

4、地产税 管员每月全面采集掌握项目涉税信息， 即时进行成本归集和配比，结 合成本造价指导标准，验证业务真实性和成本准确性，通过加强成本 监控，实行过程控制，及时解决税收征管工作中存在的问题。其次，该局制定了房地产开发企业所得税征收管理操作办法， 明确规定了对企业涉税信息采集、 归档等各项管理事项，并制定了详 细的工作流程，明确岗位设置，细化岗位职责，强化了督办检查和奖 惩落实。同时，他们对辖区内房地产开发企业分户建立税源跟踪管理 档案，详细登记销售收入结转、成本以及纳税等情况，要求税管员 分月开展巡查，详细登记工作日志，加强项目开发期初、预售、 竣工环节管理，防止企业转移利润，同时利用纳税人申报

5、的财务会计 报表，结合日常管理中掌握的纳税人信用度， 依照纳税评估的操作规 程，对异常申报的房地产企业，利用数据指标和科学方法，从收入、 成本费用等方面评估，特别是对主营业务收入、预收账款、工程成本 等进行重点评估，及时捕捉疑点。如襄樊某房地产公司2009年5月 9月一直零申报，但税管员在分析资产负债表和现金流量表时发现 其存在资金净流入现象。经实地评估发现，该企业将取得的预售收入 1438万元记在往来款项中未按规定申报纳税，就责令其补缴所得税 54万元。2009年以来，全局先后评估、约谈了 13户开发企业，补 税230.2万元。税务稽查堵塞漏洞樊城区国税局还充分发挥税务稽查功能，连续 3年把

6、房地产行 业列为税收专项检查的重点项目，集中优势兵力查深、查透，对逃避 纳税义务的行为进行严厉打击。他们通过行业检查分析发现，房地产行业逃避纳税义务的花招 之一，就是瞒报预售款，延迟缴税。如税务人员在检查某楼盘时，发 现该企业故意瞒报收入，向税务部门报税时少报一半，延迟缴纳税款 100多万元。另外，部分房地产商为少缴税在成本上作假，多计招待 费、广告费等成本，甚至用假发票虚列支出，降低利润。如一企业楼 盘销售火爆，年终盘点反而亏了 1703万元。税务人员一调查，发现 该企业没等楼盘完工，就迫不及待 算总账，将所有成本冲抵，其中 就有多达17份假发票造成 亏损。最终，查补该企业所得税 79万 丿元。在检查中，樊城区国税局重点检查开发项目的预售收入、视同 销售行为的各项收入，以及成本和费用的扣除是否符合相关规定， 各 项应税收入是否真实完整，税前扣除项目是否真实、合法等。检查人 员深入开发工地了解项目开发规模、建设情况，到售楼处、住宅小区 实地核查销售价格、销售情况及自用开发产品情况，力求真实核算企 业的收入、成本及费用，确保了检查质量和效率。同时，他们对企业 银行账号、存款金额、固定资产等财产及抵押、质押和、等情况进行 全面调查，为执行环节追缴税款提供