商业街策划书（共7篇）

1、商业街策划书（共7篇） 第1篇：商业街商业策划书亲爱的朋友，很高兴能在此相遇！欢迎您阅读文档商业街商业策划书，这篇文档是由我们精心收集整理的新文档。相信您通过阅读这篇文档，一定会有所收获。假若亲能将此文档收藏或者转发，将是我们莫大的荣幸，更是我们继续前行的动力。商业街商业策划书时间过得真快，一段时间的工作已经告一段落了，我们又将迎来新的希望，新的工作内容和目标，为此需要好好地进行策划，写一份策划书了。那么如何把策划书做到重点突出呢？下面是精心整理的商业街商业策划书，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。商业街商业策划书篇1 商业策划书，也称作商业计划书，是指为一个商业发展计划而做的书面文

2、件。它的目的很简单，一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：1、公司的商业机会;2、创立公司，把握这一机会的进程;3、所需要的资源; 1 4、风险和预期回报;5、对你采取的行动的建议。一、执行总结是商业计划的一到两页的概括。包括：1、本商业(busine)的简单描述2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。

3、3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略三、市场调查和分析这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：1、顾客2、市场容量和趋势 2 3、竞争和各自的竞争优势4、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)四、公司战略阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题1、营销计划(定价和分销;广告和提升)2、规划设计和开发计划(开发状态和目标;困难和风险)3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)五、总体进度安排公司的进度安排，包括以下领域的重要事件1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资六、关键的风险、

4、问题和假定1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实。2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划)。 3 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡。七、管理团队1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的和工作背景。2、注意管理分工和互补。3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况。八、企业经济状况介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：1、毛利和净利。2、盈利能力和持久性。3、固定成本、可变成本和半可变成本。4、达到收支平衡所需的月数。5、达到正现金流所需的月数。九、财务预测1、包括收入报告，平衡报表，前两

5、年为季度报表，前五年为年度报表。2、同一时期的估价现金流分析。 4 3、突出成本控制系统。十、假定公司能够提供的利益这是你的“卖点”，包括1、总体的资金需求。2、在这一轮融资中你需要的是哪一级。3、你如何使用这些资金。4、投资人可以得到的回报。5、你还可以讨论可能的投资人退出策略。商业计划书应注意哪些问题在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找準“病灶”对癥下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交匯处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺

6、，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场狠难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亙在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应為店面房，以便使街区形成鳞次櫛比的商店群。这不仅能有

7、效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。

8、广场商业街最早定位是“街”(狠好)，后来又定位于“”（狠好，只是推广狠费力)，如今準备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精準的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、广场是一处狠好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销

9、售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房產的“老皇歷”。事实上，经营广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地產运作”。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成

10、较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场 街观光旅游的门户，国际品牌匯聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语：广场时尚丽人街 与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。三、招商策划广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入

11、手：(一)、发布招商公告我们计划于4月中旬在晚报、电视臺发布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行，出席的商户為及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租举办招

12、商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。為了使一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，寧可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司為繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢復信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约

13、定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在為业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理狠重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也狠难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比较合适的租金是：1、内街店铺：租金600700

14、元m2年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7计算，年利息為4.4万元。如该类店铺以600700元m2年租金计算，年收益為6.677万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店铺：租金800-900元m2年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7计算，年利息為儿75万元。如该类店铺以800900 元m2年租金计算，年收益為1618万元，剔除利息后的收益4.256.25万元。这样的租金对商户来说， 目前情况下

15、尚易于接受。)(五)、商户入驻优惠措施為了有效啟动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；第四，為降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。四、商业氛

16、围营造(1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增添广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄

17、影作品广场展示活动，用文化手段提升广场的时尚品位。(6)、5月份起，争取举办几次之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。五、商街硬件改造建议1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述方案，经董事长批準后组织实施。xiexiebang为你推荐相关文章：超市商业策划书商业策划书主要内容商业策划书怎么写第3篇：商业

18、街商业策划书新一佳商业广场策划书一、背景分析现状新一佳广场呈矩形，面积不大，宽度较窄，在其南侧有公交车站，马路对面是正在建的建筑。该广场，商业建筑面积将达12560万平方米，拥有大小店面房百余个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，由于商业街商铺过于杂乱，商业定位不鲜明，因此商街的商业氛围偏冷。政策导向新一佳超市有限公司创办于1995年，年进驻郴州市场，总面积近1万多平方米，是最早进驻郴州市场的国内有影响力的大型综合超市。新一佳在不断地创新发展中，年创建 “伊佳百货”这个时尚百货品牌。伊佳百货郴州店是升级版的以时尚百货+精致超市为主的业态。二、项目简介位置新一佳广场坐落于北湖公园

19、南大门的西侧，南邻人民西路北接国庆北路。北湖公园是北湖区较大的一个热流集散中心，广场大门附近还有一处公交车站。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前确一时难“热”，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病根”对症下药。消费阶层中高档人群适用人群白领及其白领以上人群。三、项目定位优势1、区位优势突出。是郴州北区中环区域核心区位。2、项目所在地人口密集，南片区住宅的大量建设也为人口增加奠定基础。3、交通便利，周边有多路公交可达。4、商圈发展空间开阔。周边没有大型商业广场满足居民消费和休闲娱乐需求，为周边唯一社区商业中心。劣势1、广场难搞大型活动。整个广场呈长条形，面积不大。2、入口的台阶亦与商街道路平

20、坦要求不相符.3、新一佳商业街定位没有鲜明性、目标顾客也不清晰。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有解决好。建议1、设计理念：该设计的整个图形是以一个人张开手臂去拥抱的形象为原型，进行抽象变形得来的，左侧心形铺装则代表着心脏。将“买卖一心，新一（意）到佳（家）”的设计理念融入到设计中去。诚信是商家最重要的原则之一，也是一个商场能否繁荣昌盛的必要保证，因此将卖家的诚信作为整个广场设计的理念，相得益彰。新一到佳与新一佳相互呼应，一语双关。生态理念:运用动水，鸽子，等一些元素去营造人与自然和谐相处，倡导大家爱护自然保护环境。2、设计风格：现代简约，复古，极少主

21、义及少就是多。3、整体布局：采用规整式的布局方式。两轴三点。1）两轴：新一佳广场，作为主要的交通流线，是人们主要的集散用地。小吃街：2）入口：在新一佳广场将主入口迁移，增加广场的面积。在主入口的东侧与小吃街对其的一处设置一个次入口，方便人们直接进入小吃街，在视觉上也拉伸了小吃街的长度。3） 三点：设计了三个景观节点。1、在新一佳的中心处。设置了一个心形铺装，代表着商家“新一到佳”的核心理论，在广场的中心设置了两个圆心的绿地，以此作为广场的中心亮点，还可以将顾客指引到一佳百货。一举两得。2、在与小吃街的交汇处。能够使得人们能够将视线由该节点延伸到小吃街的内部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。

22、由于新一佳广场呈矩形，较为狭长，因此它也是作为主广场东西侧的一个次要节点呈现出来。3、在叫小吃街的中心处，设置节点是为了增加小吃街的亮点，提升小吃街的整体水平。4、功能分区：新一佳入口处的大片区域最为人们的集散长场所，南北两侧作为主要休憩区域。1）小吃街：由于广场东侧店铺种类较为混乱，尺度也相对短小，且郴州市还没有一条具有鲜明特点的小吃街因此将该处设置成为小吃一条街，增加该街的辨识率，增加客流量，也为人们提供了餐饮的地方。因此将此处定位为具有地方特色的小吃街，绝对是正确之举。2）休息处：1、在东西两侧的停车口处设计景观节点，设置休憩座椅及种植树木，以磁带为设计元素，去摆放树木、座椅。复古、时尚

23、。2、在主入口的东侧设置了休闲座椅，可以在此喝茶长时间的等待。在广场处设置一处休闲的一方地。3）集散处：在主入口处的中心位置作为广场的主要集散处，也可在此处搭设舞台进行表演宣传。5、设计原则随着整个商业步行街的商业运营水平的提高，作为中心广场则更应当发挥其巨大商业价值和为城市景观增亮的作用。因此，在设计广场的方案里面，始终以“繁荣商业”为核心，以“增加城市景观亮点”为目标来进行规划。6、设计元素1）运用磁带等生活中常见的物品为元素，运用到设计中去，体现广场的艺术性与动感，展现广场的张力。2）商业文化概念：升华广场商业、文化氛围。主体物的文化体现在标志物的造型、纹理及其蕴藏的文化底韵上，又不失现

24、代风味。3）以一个人张开手臂去拥抱的形象为元素，进行抽象变形，体现买卖一心的意义。新一佳商场站在顾客的利益上去想问题。4）以心脏为元素，体现商家的诚信原则。给商场赋予更深层的意义，提升广场的品质，不只是局限于表面。7、绿 化1）在其周围种植些可隔离噪音的绿篱。2）此外在树种上可选择些能够吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害气体的树种。如杜英等。3）种植些颜色鲜亮的树木，如女真、红继木等。8、配套设施1）铺装：1、运用简单的拼接方式拼接，简约、大方。在视觉上营造出宽敞的视觉效果。能够更好的衬托地面上的建筑物。在广场主要设置两种花色的广场铺装，简洁大方。2、设置盲道，方便残疾人行走。增加人文关怀。2）

25、路灯、广告牌：设置在广场的中轴线上，既可作为路灯照明，又可为新一佳打广告，一举两得。加大宣传，充分体现了“繁荣商业”的理念为核心。提高商街气氛，大力提升其商业价值。3）公共小品：1、由于广场称矩形，较窄，面积也不大，因此在雕塑方面选取些体谅较小的艺术品。2、在风格上也应与广场的整体风格相统一。3、根据商业广场的需求上应选取些具有参与性的一些公共小品增强人与人的联系。4）座椅：1、分布在广场的两侧，设置了向心性座椅与离心式座椅，满足人们的不同需求。2、由于广场的自身面积不大，因此在一些树池的设置上设计成为可做型座椅，二者兼得，节省空间。3、一些座椅采用木质材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天气

26、时易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科学的方式摆放。1、保持与休息座椅的之间的距离，以免发生垃圾丢弃在座椅上的事情。造成难闻的气味及乱飞的蚊虫，影响人们休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了广场的层次。2、垃圾桶要设置烟头的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人们的使用，在一定程度上也能够保持环境的清洁度。第4篇：商业街商业策划书-的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热荷兰水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商

27、业现状和形成旺盛人气而进行策划。背景分析。荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”这些都值得协商和约定，一旦确定了都可以委托招商，我们便可以自己对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金，不再逐个联系客户。、商户入驻优惠措施。为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施： 第一，品牌商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位，供其做商品或品牌宣传三至六个月；第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，允许在商业街上

28、免费举办活动，鼓励举办有较大影响力的商业街文化艺术活动；第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按六折优惠收取；第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予荷兰风情商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。第五，开发商-对业主产生的优惠，可以现金卷的形式给到业主，业主凭现金卷可在商业街任何消费，商家再以折扣形式与开发商更换现金，促进商业街的消费。、商业氛围营造、商街指示识别系统布置、设计制作商业街的入口或路口交接处雕塑作品，以增添荷兰水乡风情商业街的文化底韵，吸引游人前来休闲。、荷兰水乡商业街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报

29、刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。、邀请政府部门、社会团体前来举办商业街主题活动，借力炒热商业街、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“节假日”，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办商业街活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传荷兰水乡商业街。、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办水乡风韵优秀摄影作品广场展示-活动，用文化手段提升荷兰水乡风情商业街的时尚品位。、5月份起，争取举办几次水乡之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高荷兰水乡商业街在市民心目中的地位，提升荷兰水乡商业街的“聚流”效应。利用春节来临，与政府部门协调，搞花市一

30、条街，不做惠州最大的花街，但要做惠州最高档的花街。降低门槛，让花农免费进场，只收取水电和卫生费。让荷兰水乡花市一条街在惠州市民留下深刻印象。常年不同季节再请不同名家来荷兰水乡搞画展、雕塑展以及品酒会，借此来推广商业街及整个公司的品牌文化。四、招商的价值所在招商营销的目标之一是使交换双方价值增值，市场是双方实现这一目标的手段。而作为公司的角度出发，招商目的是带动促进产品销售，实现产品的价值最大化。既然招商有其作用，建议对招商这一块能从公司角度上重视，通过当地的招商工作过程，达到对公司的品-牌传播， 同时提高社区人流，为业主提供入住的生活配套方便，进一步提高业主入住率及带动产品的销售率。程少正-3

31、-1-第5篇：商业街商业策划书年商业街商业策划书 顾名思义，商业策划，就是在商业活动中通过与生产、管理、战略等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。年商业街商业策划书，我们来看看下文。年商业街商业策划书一 广场“步行街”商业策划书前言广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。因此，我们必须采取有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市

32、商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)一、执行总结是商业计划的一到两页的概括。包括： 1、本商业(busine)的简单描述 2、机会概述3、目标市场的描述和预测 4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述 7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力 2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略三、市场调查和分析这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题： 1、顾客 2

33、、市场容量和趋势 3、竞争和各自的竞争优势 4、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势(对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实)四、公司战略阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题 1、营销计划(定价和分销;广告和提升) 2、规划设计和开发计划(开发状态和目标;困难和风险) 3、制造和操作计划(操作周期;设备和改进)五、总体进度安排公司的进度安排，包括以下领域的重要事件 1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额 4、产品开发介绍 5、主要合作伙伴 6、融资六、关键的风险、问题和假定1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实 2、说明你将如何应付风险和问题(紧急计划) 3

34、、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡七、管理团队1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的和工作背景 2、注意管理分工和互补3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况八、企业经济状况介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆： 1、毛利和净利 2、盈利能力和持久性3、固定成本、可变成本和半可变成本 4、达到收支平衡所需的月数 5、达到正现金流所需的月数九、财务预测1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表2、同一时期的估价现金流分析 3、突出成本控制系统 十、假定公司能够提供的利益这是你的“卖点

35、”，包括 1、总体的资金需求2、在这一轮融资中你需要的是哪一级 3、你如何使用这些资金 4、投资人可以得到的回报5、你还可以讨论可能的投资人退出策略商业计划书应注意哪些问题在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，1 期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。(1)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻 5 星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难

36、发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景 “观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的 3 个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银

37、子。遗憾的是，1 期外街通向内街的 3 个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；1 期与 2 期之间的通道，同样因 1 期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、街 1 侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕 1 大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(2)、商街策划“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(很好)，后来又定位于“”（很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“广场步

38、行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。 由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解 决了。2、广场是 1 处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发 1 片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营广场商业街，

39、物业管理”代替不 “了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的 66 号(圆形)、68 号(尖顶)两家首席店面房 1 直空关，这对内街商户的经营及整 个商街的气氛便构成较大影响。2、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置

40、和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场 街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语：广场时尚丽人街 与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造 1 条闻名长3 角的商业街。3、招商策划广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：(1)、发布招商公告、电视台发布招我们计划于 4 月中旬在晚报

41、商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(2)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于 4 月 20 日在毗邻的饭店举行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商 户。参会商户的人数拟控制在 100 人左右。会上将发布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。(3)、整合店铺资源1 期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租举办招商信息发布会和对外发布招商公告 之前，须由房屋

42、销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。1 旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使1 期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入

43、招商范围。(4)、有关租金政策1 期商街的商业气氛清淡，其中原因之 1，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第 1，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明1 期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有 1 个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第 2，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，1 期店铺比较合适的租金是：1、内街店铺：租金 600700 元m2年(经测算，内

44、街店铺平均售价 8500 元，平均面积 110m2，购房投资额约 94 万元，购房贷款利率按计算，年利息为万元。如该类店铺以 600700 元m2年租金计算，年收益为77 万元，剔除利息后的收益万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店铺：租金 800-900 元m2年(经测算，外街店铺平均售价 12500 元，平均面积 200 m2，购房投资约250 万元，购房贷款利率按计算，年利息为儿 75 万元。如该类店铺以 800900元m2年租金计算，年收益为 1618 万元，剔除利息后的收益万元。这样的租金对商户来说， 目前情况下尚易于接受。)(5)、商户入驻优惠措

45、施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第 1，商户入驻商街经营 1 年以内，我们将免费提供1 个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户 负责)，供其做商品或品牌宣传；第 2，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，1 年内允许在北广场上每季免费举办 1 次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第 3，凡商户入驻经营 1 年内，店铺物业管理费将按8 折优惠收取；第 4，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。4、商业氛围营造(

46、1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增添广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“51”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升广场的时尚品位。(6)、5 月份起，争取举办几次之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。5、商街硬件改造建议1、北广场实施改造，以适