商贸中心可行性研究报告

1、目录 第第 1 章章总论总论 .2 1.1 项目概况.2 1.2 项目编制依据.2 1.3 项目编制原则.2 1.4 结论.3 第第 2 章章项目背景及条件项目背景及条件 .3 2.1 项目背景.3 2.2 建设条件.8 第第 3 章章项目建设内容项目建设内容 .9 第第 4 章章项目工程设计方案项目工程设计方案 .9 4.1 设计依据.9 4.2 设计理念.9 4.3 建筑设计.10 第第 5 章章节能设计节能设计 .11 第第 6 章章项目抗震设计项目抗震设计 .12 第第 7 章章环境保护环境保护 .12 第第 8 章章项目实施进度项目实施进度 .13 第第 9 章章项目投资估算项目投资

2、估算 .14 9.1 开发成本估算.14 9.2 总投资.15 第第 10 章章效益估算效益估算.15 第第 11 章章结论与建议结论与建议 .16 11.1 结论.16 1 11.2 建议.16 鹤峰县商贸综合体建设鹤峰县商贸综合体建设 项目建议书项目建议书 第第 1 章章总论总论 1.1 项目概况项目概况 1、项目名称：鹤峰县商贸综合体建设项目。 2、建设地点：鹤峰县容美镇新庄古城区（龙王庙） 。 3、行业主管：鹤峰县商务局联系人：罗斐，电话： 4、建设性质：新建。 5、项目建设占地面积 30 亩，建筑占地面积 2000，建筑面积 12000 平方米。 6、建设投

3、资：项目建设投资 32780 万元，其中：固定资产投资： 29780 万元；流动资金：3000 万元。 7、资金来源：项目业主自筹。 8、项目建设期：3 年（2013 年-2015 年） 。 1.2 项目编制依据项目编制依据 1、 鹤峰县总体规划 。 2、 鹤峰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 。 3、 城市居住区公共服务设施设置规定 。 1.3 项目编制原则项目编制原则 1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则，结合规划学科 的最新理念，设计有鲜明的时代性和前瞻性的商贸综合体，设计体 现新理念、新手法，使用新材料、新工艺，以高起点达到高标准、 高水平。 2、遵循“以人为本”的原则，

4、强调商贸环境与建筑的共存融合， 以提高商贸环境质量和建设舒适安逸的人文商贸空间为目标，满足 商贸综合体的商业性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一 个布局合理、功能齐全、交通便携、环境优雅的现代商贸综合区。 3、强化“现代商贸区”概念，体现现代新型城镇商贸区的精神 内涵，以建设商贸文化智能型小区为目标，时代与发展综合兼顾， 满足居民在知识经济时代的全新需求。 3、坚持“可持续发展”的原则，注重商贸综合体建设与社区建 设相结合。通过社区的营运，将可持续发展的指导思想贯彻于规划 设计、建设施工、市场营销和物业管理中。 1.4 结论结论 本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求，符合当前推进城镇 化

5、进程的发展方向。从项目的成本、效益指标分析可以看出，本项 目的静态经济效益良好，社会效益明显，项目建设完全能达到预期 目的。因此，项目开发切实可行。 第第 2 章章项目背景及条件项目背景及条件 2.1 项目背景项目背景 鹤峰县位于东经 110 度与北纬 30 度，国土面积 2886 平方公里， 全县辖 7 乡 2 镇 1 个经济开发区和 1 个自然保护区。即铁炉、五里、 燕子、下坪、邬阳、中营、太平等 7 个乡，容美、走马等 2 个建制 镇及鹤峰经济开发区、木林子自然保护区，205 行政村、4 个居民委 员会，1364 个村民小组。2011 年末，全县总人口 222578 人。其中， 城镇人口

6、 7.09 万人，占 32%。乡村人口 15.06 万人，占 68%。以土 家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口 13.8 万人，占 62.3%。 县内农作物种植面积十分广阔，农副产品和自然经济作物十分 丰富，是湖北省反季节蔬菜的重要基地县，又是湖北省的茶叶大县， 更是恩施州重要的中药材出产地。 全年农作物播种面积 47.58 千公顷，其中粮食作物种植面积 24.64 千公顷，占总播种面积的 51.8%，经济作物种植面积 22.94 千 公顷，占总播种面积的 48.2%。粮食总产达到 9.3 万吨，农村居民人 均达到 490 公斤；牲猪出栏 23 万头，农村居民人均 1.2 头，农业内 部形

7、成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等 5 大为农民提供现金收 入过亿元的产业。茶叶面积 17.8 万为亩，产量 1.51 万吨，为农民提 供现金收入 1.52 亿元；烟叶面积 8 万亩，产量 1.01 万吨，为农民提 供现金收入 1.35 亿元；箬叶采摘面积 30 万亩，产量 1.1 万吨，为农 民提供现金收入 1.12 亿；商品疏菜面积 6.3 万亩，产量 12 万吨，为 农民提供现金收入 0.96 亿元；出售商品猪 9.6 万头，为农民提供现 金收入 1.1 亿元。 以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到 6.25 亿元，占农产品加工业比重为 80%，其中薇菜产量 500 吨

8、，居 全国第一；茶叶产量 1.2 万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为 原料的绿色包装加工业产值达到 1.3 亿元，占农产品加工业比重为 21%，其中箬叶产能 1.1 万吨，成为全国绿色包装第一县。 县内有农产品加工企业 180 多家，总资产 5 亿元，总产能 6 亿 元。规模以上加工企业 22 家，总资产 4.8 亿元,从业人员 3300 人, 2008 年实现产值 4.3 亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司） ， 5000 万至 1 亿元的企业 1 家（白果茶厂） ，1000 至 5000 万元 14 家， 500 至 1000 万元的企业 5 家。被列入国家级农业产业化龙头企业 1

9、 家，列入省级农业产业化龙头企 3 家，列入州级农业产业化龙头企 业 4 家；产业化龙头企业拥有资产总额近 3.5 亿元,占全县规模以上 农产品加工企业总资产比重为 70%,2009 年实现销售收入 3.7 亿元,占 规模以上农产品加工企业销售收入比重为 59%。截至 2010 年底，全 县农产品商标注册 108 件，占全县注册商标的 57.75%。在注册商标 总数中，实际使用的商标有 83 件，使用率为 44.38%，实际使用农 产品商标 73 件，占实际使用注册商标的 87.9%，在农产品商标中， 农产品加工品牌注册商标有 37 件。其中荣获省著名商标的有湖北长 友现代农业股份有限公司“长

10、友”商标、鹤峰县翠泉茶业有限公司 “翠泉”商标、鹤峰县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、鹤峰县白 果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司 “八峰”商标和“土王宫”商标、鹤峰县金阳特色农产品有限公司 “鑫丰” 商标、湖北省鹤峰县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。 有 14 家获 qs 认证，4 家获 iso9001：2000 质量体系认证，6 家企 业获绿色食品认证。 县内已经形成各类农产品基地面积 123.3 万亩，占全县国土总 面积比重达到 28%。 全县茶园形成面积 17.8 万亩,其中无性系良种茶园面积 6.3 万亩。 白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（imo

11、）有机 茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等 5 家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公 司所属基地获国家出口基地备案。 全县烟叶总面积 8 万亩，形成了 25 个专业村，33 个重点村， 1645 户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到 9.86 亩，白肋烟 专业户户平种植面积达到 3.78 亩。专业村、重点村烟叶种植面积占 全县烟叶总面积 80%，总产量达到 14.5 万担。全县拥有 4 万担规模 的乡镇 1 个，3 万担乡镇 2 个，2 万担乡镇 1 个，1 万担乡镇 3 个； 全县 50100 亩连片区 58 个，100500 亩连片区 41

12、个，500 1000 亩连片区 8 个，1000 亩以上连片区 7 个，连片总面积达 3.76 万亩，占全县总面积的 60%。燕子乡建立了 5000 亩高规格烤烟科技 示范园，五里乡形成了 40 公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤 烟大连片。全县共建大棚 2058 个，其中塑钢大棚 448 个，竹木中棚 1610 个，可供移栽面积占总面积的 82%。漂浮育苗面积占全县烟叶 育苗面积 98%，建标准化晾房 4640 间，农民新购置烟叶机械 295 台 （套） ，其中，起垄机 89 台，播种器 25 台，剪叶机 15 台,喷雾器 163 台。 全县蔬菜加工原料基地面积 6.3 万亩（不含薇菜、食

13、用茵等森 林蔬菜面积） ，其中高山蔬菜面积 3.5 万亩，魔芋面积 2.8 万亩。 全县林业产业基地总面积 95 万亩，其中：日本落叶松、杉木为 以主的速生丰产用材林基地 30 万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主 的中药材基地 23 万亩；以板栗、柑橘、核桃等为主的干鲜果基地 9.8 万亩；天然箬叶可采摘面积 30 万亩，人工栽培面积 0.53 万亩； 香椿等森林食品基地 2.5 万亩。 全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展， 现已形成 1 个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小 区） ，3 个 3000 头生猪养殖小区（鹤峰经济开发区生猪养殖小区、 燕子乡启盛牧业生

14、猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区） ，10 个 “150”和 100 个 50 头以上生猪规模养殖大户。 2011 年实现工业增加值 108853 万元，扣除价格因素同比增长 18.3%。规模工业企业发展到 33 家，实现增加值 84107 万元，同比 增长 20.0%，实现产值 256568 万元，同比增长 31.6%。规模工业实 现主营业务收入 243382 万元，同比增长 30.4%，工业经济综合效益 指数 198.1%，总资产贡献率 10.3%，资本保值率 97.7%，资产负债 率 47.1%，流动资产周转率 3.54 次，成本费用利润率 3.83%，产品 销售率 97.4%，全员劳

15、动生产率 15.5 万元/人。 县内有 9 个资质建筑企业实现增加值 11570 万元，占第二产业 增加值的 9.6%。建筑资质企业完成产值 39786 万元，房屋建筑施工 面积 82.8 万平方米。 县内农村常年商品化肥施用量 3.5 万吨（折纯） ，农村用电量 4234 万千瓦。 综上所述，建设商贸综合服务体系对县域经济发展具有很强的 推动作用。 2.2 建设条件建设条件 鹤峰县是湖北省七个重点扶贫县之一，是全州唯一的重点扶贫 县，政策扶持优势强，争取国家政策、资金扶持的空间较大。 2011 年县内公路总里程 2132 公里，全年实现交通运输、仓储 和邮政业增加值 13830 万元，同比增

16、长 17.2%，占第三产业的 13.3%。 旅客周转量 19374 万人公里，同比增长 12.2%。货物周转量 44782 万吨公里，同比增长 11.7%。客货周转量 45751 万吨公里，同比增 长 9.4%。随着恩施州“两路”的开通，及鸦来一级公路的建设，规 划中的安-恩-张铁路以及未来的神-张高速的建成，为商贸综合体的 快速流通提供了保障。 县城供水管道长度 31 公里，比上年增加 3 公里，全年供水总量 188 万吨，其中生活用水量 100 万吨。县城年末实有铺装道路面积 54.9 万平方米，比上年增加 3.8 万平方米。具备一定的基础设施配 套能力。 2011 年全年完成财政总收入

17、24376 万元，其中地方一般预算收 入 16402 万元，税收收入 13359 万元，财政支出 125198 万元。2011 年年末金融机构各项存款余额 325083 万元，比年初增加 59245 万元。 其中居民储蓄存款余额 195736 万元，比年初增加 24925 万元。各项 贷款余额 212415 万元，比年初增加 21051 万元。2011 年城镇居民 人均可支配收入 12929 元，比上年增加 1723 无，增长 15.4%，城镇 居民人均消费支出 9122 无。农村居民人均纯收入 4116 元，较上年 增加 783 元，农村居民人均生活费支出 3707 元。城乡居民具有较强 的

18、消费能力。鹤峰县城具备建设一个现代商贸综合体的建设条件。 第第 3 章章项目建设内容项目建设内容 拟建成集购物、休闲、娱乐、餐饮、停车等功能于一体的商贸 综合服务大楼。 1、征地 30 亩。 2、建筑占地面积 3000。 3、建筑面积 12000。 4、停车位 600 个，其中：地上 400 个，地下 200 个。 第第 4 章章项目工程设计方案项目工程设计方案 4.1 设计依据设计依据 1、 居住区规划设计规范 2、 住宅设计规范 3、 鹤峰县城市规划管理技术规定 4、建设单位提供的规划设计文件 5、项目单位提供的规划用地红线图 6、鹤峰县住建局规划设计文件 4.2 设计理念设计理念 本项目

19、将以如下设计理念，体现现代商贸综合体的优越性与示 范性。 1、强化精品设计：创造具有时代特色的商贸模式； 2、提升科技含量：采用新材料、新技术、新设备，倡导节能、 节水、节材设计； 3、突出人本思想：规划应充分满足人的行为模式和心理需求， 建立消费者的认同感及归属感，创造多功能而非复杂化的商贸条件； 4、注重环境质量：优化项目区内环境，精心营造绿化景观，合 理规划交通网络，完善配套及服务设施； 5、追求务实作风：从维护消费者的权益出发，关注消费需求， 对消费定位、档次作多层次的综合考虑。 4.3 建筑设计建筑设计 充分体现以人为本的精神，注重商贸综合体的实用性、经济性 和舒适性，于最细微处关怀

20、用户，力求予经营者以最大的选择余地。 功能布局合理、空间利用得当、房间面积适中，合理适用。建筑主 体造型简洁明快，抛弃过多的装饰。采用平坡屋顶结合丰富立面。 为保护小区建筑风格的一致性，建筑外观颜色基本统一。坡屋顶采 用青灰色波形瓦，外墙使用高级涂料，部分采用褐色面砖并以浅色 挑线分隔。窗户采用乳白色塑钢窗框，并对窗台做细部处理。以此 塑造出整体、清雅又有时代感的高品位、高质量的商业综合大楼。 第第 5 章章节能设计节能设计 随着我国经济快速发展，资源、能源和环境问题已经成为制约 我国经济社会持续发展的主要瓶颈。节能降耗工作是从根本上加快 建设节约型、环境友好型社会的有效途径。 1、建筑总平面

21、的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风 向，利用夏季自然通风，摊位区屋顶合理布置通风孔。建筑间及其 内部有良好的自然通风。 2、条式建筑的体型系数小于 0.35，满足节能要求。 3、节能材料： 屋面保温材料采用聚苯保温颗粒，厚度按计算。 外门窗根据不同窗墙面积比限制要求，外窗采用断热铝合金 门和窗。外门玻璃采用 6 厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用 5 厚普通 平板玻璃各朝向外窗均采用单框双坡，空气层 20 厚，卫生间采用单 窗单玻。阳台门及落地窗开口较大部位，全部采用双玻，门窗下部 填充聚苯乙烯保温板。 工程塑钢窗气密性必须达到国家 gb7101 标准规定的 1 级抗 风抗压性能，透性能，雨

22、水渗透性能符合国家标准规定，满足使用 要求。 外墙采用蒸压粉煤灰多孔砖，外保温材料均采用 30 厚聚苯颗 粒保温砂浆，达到保温节能设计要求。 梁、柱等冷、热桥部位内外保温砂浆各拐过 500，根据热工 计算，上述保温方法均能满足（jgj134-2001）夏热冬冷地区居住建 筑节能标准规定的保温要求。 项目年耗电约为 186800 千瓦时 第第 6 章章项目抗震设计项目抗震设计 1、结构安全等级：二级； 2、设防烈度：根据 gb50223-95 建筑抗震设防分类标准 ， 本工程抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施均按 6 度考虑； 3、可变荷载标准值： 商业用房：2.0kn/m2 一般上人屋面：

23、1.5kn/m2 不上人屋面：0.5kn/m2 吊顶：0.2kn/m2 共余荷载均参照荷载规范取值。 第第 7 章章环境保护环境保护 环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策，特别是 改革开放以来，党和政府更加重视对环境的保护工作，因此，本项 目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。 1、项目环保执行标准 国务院 1998 第 25 号令建设项目环境保护管理条例 环境空气质量标准gb3095-1996 地面水环境质量标准gb3838-2002 地下水环境质量标准gb/t14848-93 污水综合排放标准gb8978-1996 生活饮用水卫生标准gb5749-2005 2、污染物产生情况

24、项目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商 业垃圾等。 3、污染物的治理 各建筑单体的底层及楼层生活污水分别直接排至室外，经室外 相对集中设置的化粪池初步处理、餐饮污水经隔油池处理后，由管 网收集流注入 chwb-j 地理式污水处理设置进行处理，达到排放标 准排出。生活垃圾经袋装收集后，由环卫所集中转运处理。商业活 动产生的团体废弃物垃圾由环卫所集中转运处理。 第第 8 章章项目实施进度项目实施进度 本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。项 目前期准备阶段，主要是项目材料编制、申报立项、土地征用、规 划设计、落实建设资金、场地准备等；项目实施阶段分为三通一平、 土建工

25、程施工；工程竣工验收。项目建设时间计划为 3 年。 第第 9 章章项目投资估算项目投资估算 9.1 开发成本估算开发成本估算 1、土地费用： 6030 万元。 （契税：按土地出让金的 4%计算，其他补偿费：按实际发生列 支） 2、前期工程费：440 万元。 前期工程费包括： 规划设计、景观设计、勘探费、可行性研究、 环境影响评价、临时水电、测量放线、规划技术服务费、三通一平 费等等。 3、房屋开发费：18330 万元， a、建安工程费：15520 万元， b、附属工程费：1080 万元， c、室外工程费：1730 万元。 4、其它费用：320 万元。 其它费用包括：其中：城建档案、施工图预算费、其他杂费、 招标管理费、 总承包管理费、施工执照费、工程质量监督费、工程 监理费、竣工图编制费、 标