房地产并购法律实务培训课件

1、L o g o L o g o 房地产并购法律实务 主讲人：贺倩明 上海市建纬（深圳）律师事务所 主任 贺倩明简介贺倩明简介 ? 贺倩明，北京大学法律硕士，房地产专业律师，担任多家大型建 筑房地产企业的常年法律顾问，在房地产开发、城中村改造方面 具备丰富的经验，其担任的职务有： ? 建纬深圳所主任、高级合伙人 ? 深圳仲裁委员会仲裁员 ? 中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会调解专家 ? 中国人民大学律师学院客座教授 ? 广东省律师协会建筑房地产专家库专家 ? 深圳建筑业协会专家库专家 ? 深圳律师协会第六届房地产与建设工程专业委员会主任 ? 深圳律师协会第八届青年工作委员会主任 4/9/201

2、9 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 主要内容 （一）房地产并购涉及的法律体系 （二）房地产并购重点问题处理实务 （三）房地产并购的主要法律风险 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系 房地产并购涉及的法律体系 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 ? 土地类 ? 规划类 ? 房地产类 ? 建筑类 ? 公司类 ? 合同类 ? 外商投资类 ? 国有资产类 ? 税收类 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系 1.土地类 法律法规 内容 物权法 第137条至第151

3、条 土地管理法 第54 取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准， 可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 土地管理法实 施条例施条例(1998) 第21条 建设项目使用土地须审批 第22条 使用国有建设用地的申请与审批 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 2.规划类 法律法规 内容 城乡规划法（ 2007） 规城乡划的分类、规划制定的原则、规划制定的主体 及其审批、规划应当包括的内容、规划

4、许可的实施、 城乡规划的修改、监督检查及违法本法的法律责任 城市规划编制办（ 20052005） 城市规划编制组织及程序、编制过程中的遵循事项、 编制要求、编制内容 城市、镇控制性详细规城市、镇控制性详细规 划编制审批办法（ 20112011） 规划的编制要求、规划的内容要求、规划的公告与变 更 广东省城市控制性详细 规划管理条例（规划管理条例（ 20052005） 城市规划委员会审议制度、规划的编制与审批、规划 的实施和修改、违法本法的责任 深圳市城市规划条深圳市城市规划条 （20012001） 城市规划委员会审议制度、规划的编制与审批、建筑 用地规划管理、工程规划管理、违法本法的责任 4/

5、9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 3.房地产类 法律法规 内容 城市房地产 管理法（2007） 第16条：土地使用权出让金 第26条：土地闲置费 第30条：设立房地产开发企业的条件 第31条 ：投资总额与分期投资额 城市房地产 开发经营管 理条例（理条例（1998） 第13条：房地产项目资本金制度 第15条：土地闲置费 第16条 ：勘察、设计、施工、监理合同 第34条：未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的 罚款。 第35条：未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房 地产开发经营的处罚。 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系

6、房地产并购涉及的法律体系 4.建筑类建筑类 法律法规 内容 建筑法建筑法 第7条 施工许可证 第8条 申领施工许可证条件 第9条 延期开工 第10条 中止施工 第12条 施工、勘察、设计和工程监理单位，应当具备 的条件 第13条 施工、勘察、设计和工程监理单位的资质 第64条 违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报 告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件 的责令停止施工，可以处以罚款。 第65条 发包与承揽 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 5.公司类 法律法规 内容 公司法 第36条 公司成立后，股东不得抽逃出资。 第38条 股东

7、会职权 第47条 董事会职权 第65条至71条 国有独资公司的特别规定 第72条 有限责任公司的股东转让股权的规定。 第121条至125条 上市公司组织机构的特别规定 第142条 股份有限公司的发行人、董事、监事、 高管转让股权的限制性规定。 公司法司法公司法司法 解释三 第8条至第10条 出资义务 第23条 股权归属争议 第24条 公司确权义务 至27条 股权转让纠纷 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 6.合同类 法律法规 内容 合同法 第十五章 承揽合同 第十六章 建筑工程合同 最高人民法院关 于建设工程价款 优先受偿权问题 的批复 ? 消

8、费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包 人就该商品房享有的工程价款优先受偿权 不得对抗买受 人。 ? 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人 员报酬、材料款等实际支出的费用， 不包括承包人因发 包人违约所造成的损失。 ? 建设工程承包人行使优先权的期限为 六个月，自建设工 程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 司法解释 内容 关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的 解释 第18条：出卖人原因导致买受人为按期清楚的房屋权属证 书，出卖人应承担违约责任。 第20至22条：关于包销 关于审理涉及国有 土地使

9、用权合同纠 纷案件适用法律问 题的解释 第1条至第6条：土地使用权出让合同纠纷 第7条至第13条：土地使用权转让合同纠纷 第14条至第27条：合作开发房地产合同纠纷 关于审理建设工程 施工合同纠纷案件 适用法律问题的解 释 第1条至第7条：施工合同效力 第8条至第10条：施工合同的解除 6.合同类 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 7.外商投资类 法律法规 内容 中外合资经营企业法、中外合资经营企业法、 中外合作经营企业法 对三资企业股权转让规定了特别的生效程序及步骤：征得其他合营方同意； 签署股权转让协议；报

10、请审批机构批准；办理公司变更登记。 关于外商投资企业境内 投资的暂行规定 将外商投资企业境内投资定义为设立企业或购买其他企业投资者股权的行为 并规定了外商投资企业境内投资的基本原则和程序。 关于外国投资者并购境 内企业的规定内企业的规定 将外国投资者并购境内企业分为两种类型：股权并购和资产并购。它阐明了 外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例可以低于25%的 问题，并且详细列举了两种形式的并购的具体条件和程序。 关于规范房地产市场外 资准入和管理的意见资准入和管理的意见 明确规定了外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及外国投资者并购境内 房地产企业进行行政审批所需要的文件及材

11、料。并要求其必须妥善安置职工、 处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。 关于规范房地产市场外 资准入和管理的意见有 关问题的通知关问题的通知 明确了外商投资房地产企业的经营范围并 许可外商投资房地产企业项目转让 的行为。 关于进一步加强、规范 外商直接投资房地产业审 批和监管的通知 外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则及审批手续；该规定 严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 8.国有资产类国有资产类 中华人民共和国 企业国有资产法 企业国有产权转 让管理暂

12、行办法 国有资产评估管 理办法 关于规范国有企 业改制工作意见的 通知 关于规范国有企 业改制工作意见的 通知 转让国有股权要经过以下几个程序：内部决议程序；行政批准；（向控股股东或国有资产监 督管理机构履行报批手续）清产核资和审计；资产评估；股权公开交易。（国有股权转让应当 在依法设立的产权交易机构公开进行，并将股权转让公告委托交易机构刊登在省级以上公开发行的经 济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关国有股权转让信息，广泛征集受让方。转 让方式采取拍卖、招投标、协议转让等） 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购涉及的法律体系房地产并购涉及的法律体系 9.税收类 法律法规

13、 内容 关于土地增值税一些具体问题 规定的通知（财税【 1995】48 号） 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地 （房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转 让到所投资、联营的企业中时， 暂免征收土地增值税。 关于股权转让有关营业税问题 的通知（财税【 2002】191号） 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配， 共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不 征收营业税。 关于企业改制过程中有关印花 税政策的通知（财税【 2003】 183183号） 实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办 理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的

14、资金或因企业 建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再 贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。 关于企业改制重组若干契税政 策的通知（财税【 2008】175 号） 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋 权属不发生转移， 不征收契税。 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 案例分析（一）：中外合资企业股权转让案例分析（一）：中外合资企业股权转让 1、目标地块北

15、京长安待占地 1万平 方米； 2、持有地块权益的公司为中外合同 资（有限），该公司有两个股东 ，各占分别占 70%和30%的股权； 3、地块现状为写字楼和酒店，签订 了出让合同，未取的房地产证和 规划证，未付清地价款； 4、拟通过股权转让股权转让方式转 让。 W先生（国外身份） （99%） Z先生（国外身份） （1%） G公司（BIV） C公司（国企） （30%） H公司（HK） （70%） B公司（中外合资）， 持有目标土地 100% Y公司（BIV） 100% 100%股权转让 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题

16、处理实务 案例分析（二）：内资企业股权转让案例分析（二）：内资企业股权转让 1、目标地块深圳占地 33万平方米； 2、持有地块权益的公司为内资（有 限），该公司有两个股东，各占 50%的 股权； 3、地块现状为工业用途，已取的房 地产证和规划证，法定图则已修改， 地块已被法院查封和设定抵押权； 4、拟通过股权转让股权转让方式转 让。 A公司（50%） B公司（50%） C公司（持有目 标土地） E公司（内资） （30%） D公司（内资） （70%） 100% 股 权 转 让 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务

17、 案例分析（三）：国有企业股权转让案例分析（三）：国有企业股权转让 1、目标地块深圳占地 20万平方米; 2、持有地块权益的公司为某项目公 司，该公司 100%由某国有企 业持有; 3、地块现状为商住，已取的房地产 证和规划证 ; 4、拟通过股权转让股权转让方式转 让。 A公司（国企）100% B公司,持有目土地 C公司 D公司 100%股权转让 4/9/2019 6:16 AM 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 案例分析（四）：港资企业股权转让案例分析（四）：港资企业股权转让 1、目标地块深圳占地 10万平方米; 2、持有地块权益的公司为

18、港资（有 限），该公司有一个股东，该股东在 香港设立; 3、地块现状为商住，未已取的房地 产证和规划证，但有法院确权判决 ; 4、拟通过股权转让股权转让方式转 让 A公司（hk）100% B公司（hk）,持有 目土地 C公司 D公司 100%股权转让 4/9/2019 6:16 AM 一.基本流程 前期接触 签署意向书 尽职调查 签订合同 完成转让手续 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 ? 一、前期接触一、前期接触 ? 1、甄别项目信息 ? 2、慎重对待中介 ? 3、项目经济论证 ? 4、目标客户了解 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 4/9/2019

19、6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务 ? 明确并购对象 ? 保密条款 ? 提供资料和信息条款 ? 费用分摊条款 ? 价格条款 ? 进度安排条款 ? 排他协商条款 ? 诚意金条款 ? 意向书终止条款 ? 争议解决条款 二、签署意向书 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 三、尽职调查三、尽职调查 对目标公司的调查 ? 公司的基本资料 ? 关联公司与关联交易 ? 主要财产与财产权利 ? 重大债权债务关系 ? 涉诉与处罚情况 ? 税务状况 ? 员工 ? 股东优先购买权 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理实务房地产并购重点问题处理实务 对目标项目的调查 ?登记和审批 ?项目用地 ?项目规划 ?项目相关合同 ?项目进展 ?项目融资与债务 4/9/2019 6:16 AM 房地产并购重点问题处理