资产评估报告

1、B B 有限公司某宗地的公开市场价值有限公司某宗地的公开市场价值 资产评估报告资产评估报告 班 级： 工程管理 1104 班 学 号： P 姓 名： 朱锡磊 指导老师： 龚雅云 评估单位：A 资产评估有限公司 报告日期：2015 年 1 月 5 日 目目 录录 一序言 .3 二委托方宗地资料 .3 三、评估目的 .4 四、评估范围和对象 .4 五、评估基准日 .4 六、评估原则 .4 七、评估依据 .5 八、评估方法 .5 九、评估过程 .6 十、评估结论 .6 十一、特别事项说明 .8 十二、评估基准日后的重大事项 .8 十三、评估报告的法律效力 .8 十四、评估报告提出日期 .9 备查文件

2、备查文件 .1010 一、序言一、序言 A 资产评估有限公司接受 B 有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法 律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法， 对 B 有限公司位于南京市开发区路号的土地的公开市场价值进行 评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的宗地进行询证，对委估 资产及负债在 2014 年 12 月 1 日所表现的市场价值作出了公允反映，现将资产 评估情况及评估结果报告如下。 二、委托方宗地资料二、委托方宗地资料 （一）评估对象（一）评估对象 1 1、估价对象的登记和权属状况、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查

3、勘，估价对象产权状况如下： 权利人：B 有限公司 坐落：路号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：2004-12-1 至 2054-11-30 止 土地总面积：1000010000 平方米平方米 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2 2、估价对象位置情况、估价对象位置情况 估价对象位于南京市开发区路号，土地等级属南京市基准地 价十级地段。距南京长江隧道 3 公里，距河西奥体中心 12 公里，距南京南站 21 公里，距禄口机场 60 公里。估价对象位置:东为待租土地，西为路，北 为路，南为有限公司。 （二）影响因素说明（二）影响因素说

4、明 1 1、个别因素分析、个别因素分析 交通条件：距南京长江隧道 3 公里，距河西奥体中心 12 公里，距南京南站 21 公里，距禄口机场 60 公里，主干道为公路。 2 2、区域因素、区域因素 估价对象所在的区位于南京的江北，长江隧道口不远，东西长 41 公里， 南北宽 22 公里，总面积 687 平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人， 土地肥沃，资源丰富，旅游产业发达，拥有全市最长的江岸线，开发前景广阔， 是南京市发展的后起之秀。 区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥及地下轨道交通为重点的 基础建设和工业园区建设，使得该区域与主城区逐步形成快速经济圈。 3 3、市场背景分析、市场背景

5、分析 由于主城地块的不断开发，逐步凸显稀缺态势，随着过江通道的不断修建， 江北的经济发展突飞猛进，并且得到政府的大力扶持，该区域的市场发展前景 十分看好。 三、评估目的三、评估目的 B 公司欲以公司拥有的宗地对外联营投资，故委托 A 评估机构对该宗地的 开发价值进行评估。 四、评估范围和对象四、评估范围和对象 评估对象为 B 有限公司位于南京市开发区路号的土地。该公 司因需以评估对象向法院提供财产担保，委托 A 评估机构对该宗地的公开市场 价值进行评估，评估基准日为 2014 年 12 月 1 日。 经核实，此次纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。 五、评估基准日五、评估基准日

6、本项目资产评估基准日是 2014 年 12 月 1 日。 公司选择该评估基准日是基于：评估基准日与评估目的实现日较为接近， 有利于评估目的的实现；该评估基准日与月份会计报告期及审计截止日一致,能 充分利用会计报告资料和审计结果，便于资产清查和调查核实。 评估中的取价标准为评估基准日有效的价格标准。 六、评估原则六、评估原则 (一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的 第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响； (二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠 资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分 的事实依据；

7、(三)遵循科学性原则。针对本次评估的特点、在查阅资料和了解委估资产状况 的基础上，制订了可行的评估技术方案，使得资产评估结果科学合理； (四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前 提，确定其在评估基准日 2014 年 12 月 1 日的现行公允价值； (五)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立； (六)维护资产占有者、债权人及投资者合法权益的原则。 七、评估依据七、评估依据 （一）本次评估的法规依据主要有（一）本次评估的法规依据主要有 1、国务院国有资产评估管理办法1991.11； 2、原国家国资局国有资产评估管理办法实施细则1992.7

8、， 资产评估操作 规范意见（执行） 1996.5； 3、财政部资产评估报告基本内容与格式的暂行规定1999.3， 资产评估报 告基本内容与格式的补充规定1999.6； 4、国家经贸委等六部委汽车报废标准1997.7，国家经贸委等四部委关于 调整汽车报废标准若干规定的通知2000.12。 （二）本次评估的计价依据主要有（二）本次评估的计价依据主要有 1、国家机械工业局、机电产品价格中心编2000 年机电产品报价手册 ； 2、评估基准日当月全国汽车报价及评估 、 电子市场 ； 3、 资产评估常用数据与参数手册 （北京科学技术出版社） ； 4、向生产厂家及经销商询价； 5、国家有关资产评估的法规资料

9、。 八、评估办法八、评估办法 （一）估价技术路线和估价方法（一）估价技术路线和估价方法 根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。 估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的 土地近期成交实例，即对土地采用市场比较法估价。 （二）市场比较法（二）市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较， 对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、土地 类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对 交易情况、交易

10、日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估 价对象土地在估价期日的标准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用 地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平” ）在估价期日的市场价格。 九、评估过程九、评估过程 （一）本司评估人员按照评估操作规范的规定，做好统计，并做到帐、表、物 相符，且不重、不漏； （二）制定评估工作方案和工作计划； （三）提请公司准备宗地评估所需的技术、经济资；。 （四）对宗地进行现场清查核实：评估人员到现场核实产权依据，对宗地的基 本情况整体评价，询问有关技术人员，并由双方做出现场核查记录，为确定成 新率提供直接依据； （五）分析有关技术、经济资料，结合宗

11、地具体情况，进行评估计算； （六）复核和验证有关评估值； （七）撰写评估说明。 十、评估结论十、评估结论 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则及必 要的评估程序，我们某公司对外联营投资，故委托某评估机构对该宗地的开发 价值进行评估。过程如下： （一）计算公式 估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指 数区域因素修正指数个别因素修正指数 （二）比较实例选择 选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易 类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。 （三）估价对象房地产价格测算 本次估价，选择了与估价对象条件类似的四个交

12、易案例作为比较实例。 1、估价对象和交易实例土地因素条件描述见表。 土地 单价 （元 m2） 交易 日期 交易 情况 容积率 区位 状况 实物 状况 剩余可 使用年限 待估土地 2014.12.103.40O 40 年 A25002013.12.11%3.2+5% 一 2%38 年 B28002013.12.1+2%3.6O+4% 40 年 C26002013.12.1 一 3% 3.4+2%0 39 年 D27002012.12.1+5%3.23%+2% 38 年 2、表中数据说明 表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产 为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示

13、案例交易价格偏高， “”表 示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评 估对象， “一”表示交易案例条件比被评估对象差。 3、其他相关数据 （1）从 2011 年至 2014 年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增 5； （2）容积率修正系数取值，当容积率为 3 时，容积率修正系数为 l00。容积率 每增加 01，容积率修正系数增加 l。适用资本化率为 6。 3838 年：（年：（1-1/1.061-1/1.06 4040 次方）次方）/ /（1-1/1.061-1/1.06 3838 次方）次方）=1.01=1.01 3939 年：（年：（1-1/1.06

14、1-1/1.06 4040 次方）次方）/ /（1-1/1.061-1/1.06 3939 次方）次方）=1.01=1.01 （四）具体数据 估价对象 A 比准价格： 2500*1.05*0.99*2500*1.05*0.99*（102/104102/104）*1.05*0.98*1.01=2648.92*1.05*0.98*1.01=2648.92 元元 估价对象 B 比准价格： 2800*1.05*1.02*2800*1.05*1.02*（106/104106/104）*1*1.04*1=3178.73*1*1.04*1=3178.73 元元 估价对象 C 比准价格： 2600*1.05*

15、0.97*1*1.02*1*1.01=2728.072600*1.05*0.97*1*1.02*1*1.01=2728.07 元元 估价对象 D 比准价格： 2700*1.05*1.05*1.05*2700*1.05*1.05*1.05*（102/104102/104）*0.97*1.02*1.01=3063.32*0.97*1.02*1.01=3063.32 元元 该宗地估价单价为（A+B+C+DA+B+C+D）/4=2904.76/4=2904.76 元元 该宗地估价为 2904.762904.76 万元万元 十一、特别事项说明十一、特别事项说明 （一）本次评估结果是在委托方确认其所委托评

16、估的宗地的产权归属清楚、帐 物相符； （二）限于评测手段等因素，评估人员在现场实物状态时，主要依赖于评估人 员的外观检测和委托方提供的宗地资料及向有关人员询问情况等得出的宗地状 况，并以此作为评估的依据之一； （三）本次评估只限于对委托方申报的宗地范围进行评估，未考虑申报范围以 外的土地。 十二、评估基准日后的重大事项十二、评估基准日后的重大事项 （一）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响 时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估； （二）报告使用人应考虑评估基准日后发生的有关资产处置行为对总体评估结 论的影响。 十三、评估报告的法律效力十三、评估报

17、告的法律效力 （一）根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为自评估基准日起一年， 即自 2014 年 12 月 1 日起至 2015 年 11 月 30 日。 （二）本次评估结果是反映评估对象在委托评估目的的特定条件下的价值，没 有考虑其他特殊的交易方式可能的追加付出对评估价格的影响，同时，本报告 也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价 格的影响。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般 会失效。 （三）本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报 告正文具有同等法律效力。 （四）本报告仅供委托方为评估目的使用和送交上级主管单位及国有资产监督 管理部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估 机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意，委托方不得将报告的全部 或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济