江苏省苏州工业园商业案例分析(58p)

1、1 苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结 2 湖西商业 湖东商业 李公堤商业 苏州工业园商业格局分布图 l印象城 东 环 东 商 业 1999年2004年2005年2009年 1998年 苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成 3 苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结 4 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 邻里中心 湖东商业 5 项目概况 借鉴新加坡的规划理念，立足于“大社区、大组团”进行 功能定位和开发建设 整个工业园区内建成按住宅区的分布成17个 邻里中心。目前，苏州工业园区已运营有湖 东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑 7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总

2、建筑面 积近13万平米。 6 序号名称业态档次面积(万方) 1湖东邻里中心生活配套中低档3 2翰林邻里中心生活配套中低档2.5 3玲珑邻里中心生活配套中低档1.98 4新城邻里中心生活配套中低档1.8 5师惠坊邻里中心生活配套中低档1.2 6沁苑邻里中心生活配套中低档1.1 7贵都邻里中心生活配套中低档1.1 合计12 业态以生活配套为主，档次为中低档，规模不超过3万平米 ，且大多小于2万平米 业态分析 7 定位为中低端的生活配套，业态以餐饮、菜市、超市为主，兼以休 闲娱乐集中商业区，消费客户以周边居民为主，大多驾车前往消费 师惠坊业态分析 8 小结 优势 布局：集中布局，解决沿街商铺与居民住

3、宅的矛盾， 业态：丰富，配套齐全，满足周边小区居民的各种生活需求， 集中化：采用集中化管理、分布式经营模式，保证商业档次及业态平衡 劣势 独立偏远：独立于小区与小区之间，与住宅距离较远，消费购物不便 商业同质化：小区型集中商业同质化严重 9 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 邻里中心 湖东商业 10 项目概况 大型综合购物中心，以“缤纷印象城，时尚生活汇”大众化定位满足 年轻一代的生活消费为主 总建筑面积（万方）14 占地面积（万方）4.7 11 楼层业态类型商家、品牌 B1 女性服装Tally Weijl、Girdear、C&A 、Luns shoes& bags、ME&CITY、Mango

4、、Forever New、Mara Carol 男性服装 MUJI、Aji Ichiban、Le coq Sportif、SASSI、Manning、H&M、Uniqlo、NIKE 360、Quick Silver、Lovely Baby 餐饮潮府砂锅粥、Iceason、Longji、Chamate、湘色满园 娱乐/其他沃尔玛购物广场、Casio、CK手表、Amasama、Superman Toys 1层 女性服装Elegant Prosper、JNBY、Cache Cache、ZARA、Promod 、Vero Moda 男性服装 Skullcandy、TBF、Mentor Salon、Ok

5、aidi、Iris Life、Asobio、Xiao Lv Song、Mother Care、Changood、 Feicui 餐饮 嘉旺茶餐厅、香香锅、Starbucks、SUKIYA、Sushi Express、KFC、Burger King、Bread Talk、糖皇甜品、 韩林碳烤、Ajisem Ramen、俏江南 娱乐/其他 SPD Bank、建设银行、招商银行、中国银行、交通银行、光大银行、China Mobile、China Unicom、 China Telecom、Office 2层 女性服装 Next、Any-all、ETAM、Pull&Bear、Express、La Ch

6、apelle、Levis、Life Key、Bershka、Imaroon、 Lenscrafters、ETAM、Pull&Bear 男性服装Baby Bear、Mother Care、Changood、Feicui、Jack & Jones 餐饮Lao Ma Noodles、RUYI CAF、外婆家、CoCo Drink 娱乐/其他Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia 3层 女性服装无 男性服装Younger Travel Agency、Dickies、Best Buy 餐饮Ji

7、a Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft 娱乐/其他 Impulse Fitness、Sephora、NICI、Nature is Best、Tairyo、Gymboree、Golden Point、Flyhigh、 Gymboree 4层 女性服装无 男性服装无 餐饮 SinchewKee、尝鲜汇、甜心多滋甜甜圈、观振兴、西泽铁板烧、阿宗面线、贝尔多爸爸泡芙工房、摩提 工坊甜品、满记甜品、果脉 娱乐/其他Lafinn Spa、Mentor SPA、清馨花语、HengFu、M.G.S、Herborist、Velo 主力商家沃尔玛 品牌服饰为

8、主 餐饮娱乐为主 业态配比 -1F主要为沃尔玛购物广场，12层主要为男女服装区， 34层主要为餐饮娱乐区。 女服, 22% 男服, 19% 餐饮, 27% 娱乐/其他, 32% 印象城业态占比 12 业态分布 回形空间布局，形成中庭和内部广场，可以放置展台及满足 活动拓展所需 13 小结 优势 定位：集中以年轻化、差异化的商业定位，抓年轻时尚消费客群 品牌：大商家进驻形成目的消费拉动 劣势 建筑设计：建筑较为传统，无特色亮点 内部布局：内部空间缺乏趣味性和体验性 14 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 邻里中心 湖东商业 15 左岸商业街项目概况 区域 总建筑面积 （万方） 停车位 （个） 品

9、牌店 （个） A区2.340021 B区2.512020 16 左岸商业街业态情况 外街及端头餐饮业态经营较好，内街及2层存在较大经營压 力，有部分商家已停业 17 星都中心项目概况 坐落在金鸡湖西中央商贸区的中心位 置，园区最繁华的商业主干道苏惠路 旁，总建筑面积1.8万平米 18 星都中心业态情况 业态种类商家 主题、特色 餐饮 老庆泰羊肉馆、重庆德庄火 锅、棒约翰批萨、正一品韩 国料理、雅祥168餐吧、川 布台湾料理、东海韩国料理、 浅草日本料理、隐香谷兰花 坊、旭茶座餐厅、长发西饼 休闲娱乐花都娱乐会所 房产信义房产 19 白领广场项目概况 位于园区中央公园东,是湖西最大的 集娱乐,休

10、闲,餐饮为一体的中心。 由9幢单体建筑组成，大部分建筑主 体3层，局部4层，总建筑面积21000 平米。 20 新天翔广场项目概况 总建筑面积（万方）12.5 商铺面积（万方）5.4 写字楼（万方）3.5 公寓（万方）3.7 地下车库（万方）3.8 21 小结 优势 目标客群：依托周边商务办公、居家人群 劣势 1.建筑形式落后，无特色 2.中低端百货聚客能力较弱，大多消费群被主城商圈分流 22 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 邻里中心 湖东商业 23 李公堤项目概况 李公堤項目 项目名称李公堤滨水商业街项目 项目地址苏州工业园CSD核心区域 开发商苏州圆融发展集团有限公司 占地面积486.9

11、亩 建筑面积25.9万方 消费群体外地客人占到消费者总数30% 以上 24 李公堤开发周期 开街 时间 主题 定位 项目 特色 一期二期三期四期 国际风情商业水街 水巷邻里 休闲 酒吧 娱乐 动感特区 2006.12.232007.12.242010.10竣工， 开街时间未定 目前在规划建设， 预计2012年开街 项目 规模 占地面积：135.9亩 建筑面积：1.7万方 容积率：0.2 占地面积：63亩 建筑面积：4.3万方 容积率：1.0 占地面积：190.5亩 建筑面积：12.8万方 容积率：1.0 占地面积：97.5亩 建筑面积：7.1万方 容积率：1.1 亲水风尚Street mall

12、 半岛临湖 绝版休闲商业领地 主打高档餐饮主打酒吧等休闲娱乐主打艺术文化特色主打时尚风情 25 集特色餐饮、观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街 李公堤一期 26 建筑层数一二层商业铺面、 商铺数量41个 商铺面积300-500平米 建筑风格 保留传统的苏州民居建筑形态，苏州古园林式 布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水 乡神韵。 业态组合 高档餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店 等 针对人群主要针对商务人群和VIP人士 租户列举 御庭精品酒店、金海华蝶、半岛概念餐厅、得 月楼、吴地人家、美美、春蕾茶庄、布鲁赛尔、 雅阁烧肉、老东吴、玉禅咖啡、香港百仕餐厅、 鑫客来、HB皇家啤酒城

13、、老农舍、西红柿主义、 枫桥轩、AI零点会馆 主力业态为高档餐饮，目前已汇聚国际国内著名商家及中华 老字号餐饮品牌 李公堤一期业态情况 国际品牌中华老字号国内品牌 HB皇家啤酒馆得月楼名闻遐迩的中 华老字号酒楼 老东吴秉承 布鲁塞尔巧克力吧春蕾茶庄始创于清乾 隆的中华老字号 苏州传统食文化的中华 餐饮名店 丹麦老农舍北欧风情 著名酒吧音乐餐厅 金海华1890私家会馆 品味私家典藏臻品美食 西红柿主义意大利创 意餐厅 7CLUB枫桥轩集传统现 代于一身的主题音乐餐 厅 27 建筑形态17栋独立建筑（1-3层） 商铺数量80 商铺面积500-800m2 建筑风格 将欧陆风尚建筑与新古典主义道桥 亭

14、台巧妙结合，营造出苏州现代天 堂之水巷邻里 业态组合 主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、 迪士高及休闲会所 针对人群青年群体 租户列举 奥特莱斯、香港新同乐酒楼、迪欧 咖啡、皇廷spa俱乐部、豪仕登酒吧、 王子粤菜、万好事红酒坊、卡密、 宝果酒吧、摩登时代酒吧、大渔铁 板烧、查尔斯牛排、代官山、香樟 花园、比尔森酒吧、Z7酒吧、 ONOLifestyle、乱世佳人、汉璞艺 术中心 李公堤二期概况 酒吧餐饮 卡蜜CAMMI酒吧代官山 比尔森Pilsen音乐吧小南国 好乐迪量贩式KTV大渔铁板烧 豪仕登酒吧吉家 28 李公堤二期业态情况 休闲 酒吧 娱乐 动感特区：打造休闲、酒吧、娱乐、动感特 区，绽

15、放魅力夜生活的水巷邻里 29 主题餐饮岛 区 风尚生活步行街区 休闲娱乐区 李公堤 建築風格歐陸風格 業態組合 休閒、娛樂、餐飲及特色零 售 租戶列舉 張辛稼美術館、姚建萍刺繡 藝術館、巴塞藝術中心、哈 雷大衛斯概念旗艦店、成龍 星美影院、香港著名導演關 錦鵬工作室、俏江南、禦庭 精品酒店、得月樓、HB德 國皇家啤酒館 StreetMall规划主题餐饮岛、风尚购物步行街区、休閒娱 乐区三大片区 李公堤三期概况 30 以文化为特色，引入Streetmall，提供休闲、娱乐李公堤三期业态情况 主体餐饮岛区: 中华传统美食区、时尚美食区、异域 风情美食区三个专区 休闲娱乐区： 特色零售及服务为主题

16、风尚生活步行街区： 零售、休闲、服务、餐饮、酒店等主 题。大型SPA、会所等休闲及特色娱 乐为主，是时尚人群的专属空间。 项目名称李公堤滨水商业街项目 项目地址苏州工业园CSD核心区域 开发商苏州圆融发展集团有限公司 占地面积486.9亩 建筑面积25.9万方 消费群体外地客人占到消费者总数30% 以上 31 小结 优势 景观资源：与湖景资源的结合，江南、欧陆风情特色建筑，环境舒适宜人 业态：高端餐饮、休闲娱乐为主的目的性消费业态，具有一定的拉动力 劣势消费档次：门坎较高，主要吸引外地及商务人群，大众消费受限 32 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 邻里中心 湖东商业 33 物业地址园区金鸡湖

17、东岸 开发商苏州工业园区圆融发展集团有限公司 开业时间2009-1-16 建筑面积51万 占地 面积 21万 容积率2.4均价 （2011年1月） 15500元/ m2 项目定位于为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市 标志性商业项目 圆融时代广场项目概况 34 圆融天幕街区 滨河餐饮区 生活休闲区 商务办公区 久光百货 平面布局 35 业态配比 功能区业态类型 商家、品牌 天幕街区 服装服饰 包客女包、E.LAND、佐丹奴、MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文 箱子、BESTSELLER、V-one男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表 眼镜亮视点眼镜、瞩目眼镜、 其它APPLE体验店、屈臣

18、氏 美容美体美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁 滨河餐饮区 正餐 川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、 萨莉亚意 式餐厅 休闲餐饮 必胜客、时尚自助火锅、一茶一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐 厅 快餐赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、 咖啡星巴克、牙买加、咖世家 餐饮食其家、BAPPLE冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、DQ、棒约翰 生活休闲区 休闲娱乐Wee-world儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊 零售 迪斯尼家居、生活本色家居、PawinPaw童装、美美创意绘本馆、顺电、头 大原创玩具房、Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品 服

19、务皇家宝贝摄影、瑞思学科英语 知名主力店及国内外流行品牌 休闲餐饮、咖啡店 儿童娱乐、教育，家居家电 按消费者购物目的进行的业态划分，可以让消费者各逛所好 ，分散行动 化妆品 21% 黄金珠宝, 14% 名牌服装 47% 休闲运动, 18% 圆融时代广场业态配比 36 商家品牌 业态丰富，大型家居家电为主力商家，引进知名流行服饰品牌旗舰店、中高端 餐饮、特色咖啡吧等，针对年轻客群，中高端档次，形象包装设计时尚精致。 37 商家品牌 孩童类消费占有一席之地，休闲娱乐及服务类业态主要客群 为儿童，引进了众多国际知名的儿童服饰和娱乐品牌商家。 38 建筑空间规划 独栋复合式商业街区，建筑均以弧形构成

20、、加之颜色艳丽的外立面。有 助于吸引游客光顾，形面石材，体现商业的现代时尚之感成眼球效应。 39 内部交通规则 项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将各分区 进行有效连接，并与水系景观形成互动，增加休闲商业氛围 40 主题景观 世界第一天幕，500米长、32米宽的巨型LED天幕，取代了美国赌城拉斯韦加斯的400米“天幕”而成为世界第一。 整个“天幕”由2000多万只超高亮度的LED灯组成，耗资亿元。 41 景观小品 生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与 民众，增强项目趣味性与体验性 42 导视系统 街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心 的装饰，有助

21、于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造 42 43 物业 地址 园区金鸡湖东岸 投资经 营商 利福国际集团有限公司 开业 时间 2009-1-16 建筑 面积 17万6千平方米楼层 地上4层 地下2层 圆融时代广场之商业综合体的零售主力店，苏州最大单体百货店， 17万平米体量占据总体开发规模的33% 久光百货 44 业态分布 以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功 能补充 楼层业态类型 B1 超市 茶饮 食品店 美食广场 1F 名牌化妆品 世界名牌精品 名牌珠宝、手表 女鞋、配饰 2F VIP贵宾厅 高级女装及配饰 女士手袋、品牌内衣 男士服装及配饰 儿童服装、玩具 家具用品、礼

22、品 寝具、小家电 3F 青春女士服装 名品运动 高尔夫球服装及用品 文具、数码 4F 餐厅 咖啡馆 高级品牌服饰、家居用品 国际精品服饰、珠宝首饰 大型超市、美食广场 运动服饰、潮流数码、休闲美容 休闲餐饮、主题餐厅 国际精品 15% 化妆品 15% 黄金珠宝 10% 名牌服装 34% 休闲运动 13% 餐饮 13% 久光百货业态配比 45 建筑特色 倾斜型外立面、石材与玻璃幕墙相结合，突显现代时尚特征并增强商 业内部空间的亮度、照度，提升物业档次及沿滨河方向的功能拓展性 46 建筑布局 整体建筑由红、黄、蓝、绿四个分区 组成，三个中庭连接，设置有六个出 入口，单层面规模较大，消防信道较 多，

23、商品及业态组合相对分散，易降 低商业组合“合力”效果 47 建筑空间 内部空间由中部的圆形中庭和两侧的矩形中庭组成，横向回 廊及纵向扶梯相串联，玻璃幕顶的設计增加通透性和光照度 47 48 商业装饰 以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，以提升照度、暖色色彩的 主体来体现。根据不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色。 49 导视系统 49 多种导视组合，围绕各个中庭及扶梯设置，形象美观精致， 指示清晰 50 服务设施 借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性服务上提升 商业品位及档次 人性化服务： 租借童车、轮椅、雨伞服务 免费包装 免费停车(900个车位) 营业辅助： 功能延伸会员及卡友俱乐部、总 服务台服务完善免费穿梭巴士、 ATM取款 51 金鸡湖商业广场项目概况 区域 占地面积 （万方） 总建筑面积 （万