住宅户型赠送面积方式研究讲解

1、【住宅户型赠送研究】 首度地产 ? 成都楼市背景介绍 ? 开发商竞争策略研究 1、研究背景 住宅户型赠送空间设计研究意义住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍成都楼市背景介绍 政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间 在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次年经历了一次“寒流寒流”，从，从2011年下半年 到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。 ? 在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房 目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。 ? 因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产

2、品结构调整 ，宣传推广和营销策划，例如： ? 华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”； ? 保利三月初在春熙路举行为期三天的“ 80后房交会”； ? 绿地制定的“4S青年置业四星战略”； 住宅户型赠送空间设计研究意义住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍 抓住“刚需群体”成为了 2012年成都楼市销售的“重点突破口”。 住宅户型赠送空间设计研究意义住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍 ? 根据搜房网三月份最新网络调查显示， “价格价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因 为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少， 因此对因此对“价格价格”的敏

3、感程度很高，特别是的敏感程度很高，特别是 在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。 ? 从项目产品因素看，刚需购房者对 “户型户型” 关注度较高。这主要是受 “限购、限贷”政策的影响， 前两 年流行的年流行的“先买小房，后换大房先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位一步到位”所取代。 价格，42.31% 户型，5.77% 住宅户型赠送空间设计研究意义住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究 开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和 需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定 “企业

4、经营策略”和“项目竞争 策略”。 企业经 营策略 项目竞 争策略 突破容积率限制 要确保项目利润的实现 要满足刚需群体对户型的 功能需求，同时在价格上 进行控制 赠送空间设计 ? 容积率受到土地出让条件限制， 要想突破限制，就必须在户型 上做文章，通过“赠送空间” 设计，提高实际使用面积，达 到突破容积率目的。 ? 通过巧用“建筑面积测量规范” 可使户型部分空间不计入面积 或计入一半面积，得房率大大 增加，户型功能有所提升，通 过赠送面积平均， 实得单价下 降，从而控制住总价。 开发商市场 突破容积率限制 住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究 ? 对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产

5、品附加值， 突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而 实现既定经营目标， 是当前市场环境下一种有效的 “经营策略”。 ? 对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品 不但满足刚需客群功能需求，在不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价实得均价”的概念下，无论是单价还是总的概念下，无论是单价还是总 价，均符合刚需客群对于降价的预期 ，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中 的）价格成为当前市场环境下一种有效的 “竞争策略”。 以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营 目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产

6、品的市场竞争力。 竞争 策略 利润保障 低价促销 实得价格竞争优势 2、代表案例研究 目前市场上代表项目赠送方式一览 项目名称赠送方式赠送面积赠送率户型图 华润二十四城 多阳台半赠送，飘 窗全赠送 7-118%-12% 协信中心 阳台半赠送，飘窗 全赠送 4-134%-11% 蓝光coco时代 多阳台半赠送，飘 窗全赠送 9-1013%-14% 光华逸家 结构板、附属构架 全赠送、多阳台半 赠送面积 11-20 15%-26% 塔子山一号 结构板，花池全赠 送，多阳台半赠送 12-28 19%-24% 蓝光coco金沙 设备平台，空调机 位，多阳台半赠送 16-20 24%-30% 普通赠送

7、7%-14% 华润华润二十四城二十四城 户型赠送空间设计要点分析 ? 我们以“M3（95）户型为 例进行分析。 ? 设计要点： 多阳台设计： 一般中小户型阳台基本为两个。本户型 除了常规的生活阳台和景观（休闲） 阳台外，另设计了两个阳台，并与功 能间相连，通过打通与功能间相连接 的阳台使得户型在空间上实现 “三房 二卫”的功能要求。 ? 面积计算 记一半面积； 该户型赠送面积约7左右 ? 适用范围 中小户型住宅公寓 改造前 改造后 华润二十四城 户型赠送空间设计要点总结 优点： ? 设计难度小； ? 限制条件少； ? 后期改造成本较低； ? 客户易接受。 缺点： ? 赠送面积一般。 该户型主要

8、通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。 中等赠送 20%-26% 光华逸家 项目户型 ? 项目住宅户型主要分为“ A（57左右）精致三房”、“ B（75左 右）舒居三房”、”C(95 左右)阔奢三房”三种 户型。由于该项目 户型附加值主要体现在 A户型上,A户型也是项目主要宣传户型， 因此仅 对A户型进行分析。 优点： ?户型方正实用，采光通风俱佳 ?57做成三房，空间利用率非常高； ?双阳台设计，户型功能较完备。 ?赠送面积很多。 缺点： ?户型动线设置混乱，动静不分区； ?户型非常紧凑，主要功能间面积狭小； ?户型改造有一定难度，成本较高。 A1：57

9、实得72, 赠送率26% 三房两厅一卫 半赠送 全赠送 光华逸家 户型赠送空间设计要点分析 ? 我们以“A户型（57左右）”为例进行分析，除了“多阳台设 计”外，该户型赠送空间设计要点主要有： “结构连扳结构连扳”、“附附 属构架属构架”设计。设计。 ? 设计要点： 结构连扳、附属构架设计： 结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结 构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展 为户型功能空间。 附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过 预留构造梁，由业主后期进行加板装饰 ，改造为生活阳台或其他附属功能间。 ? 面积计算 不计面积； 该户型赠送面积约15左右 ? 适用范围 中小户型住宅公寓 卧室为结构连扳，属于

10、全赠送面积： 部分交房后为实体墙，需自行敲掉； 部分交房后没有墙，需自行砌筑； 部分交房后没有窗，须自行安装。 半赠送 全赠送 生活阳台为附属构架，属于全赠送面积： 部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉； 部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板； 部分交房后没有栏杆，需自行安装。 A1 ：57 三房两厅一卫 光华逸家 户型赠送空间设计要点总结 优点： ? 赠送面积较多； ? 可在一定程度上进行空间组合； ? 空间利用率非常高，户型功能间完备； ? 使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。 缺点： ? 后期改造成本较高； ? 改造中对外面有一定污染，影响项目品质； ? 需符合报建要求，设计上有一定难

11、度。 该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、 “附属构架”设计赠送面积，提高空间使用 率，后两种做法较为少见。 塔子山一号 24%的赠送率 约7平米结构板赠送 高赠送 30%及以上 赠送突破方式1： 跃层赠送 中铁西城 项目户型 ? 项目住宅户型分为“平层B（91左右）”和“跃层C（89 左右）、E(115左右)” 户型。由于该项目户型附加值主要体 现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。 优点： ?户型挑高6米设计，空间感丰富； ?根据家庭需要可自由组合空间（增加 1.5房）； ?动线设置较合理，干湿分区，用水集中； ?露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值 ?赠送面积非常多。 缺点：

12、?户型改造（增加1.5房）难度大，成本很高； ?户型改造后二楼采光将会受到很大影响； ?部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在 面积浪费。 C1：89 四房两厅两卫 89.67平米两室两厅两卫 上层挑高+露台露台+飘窗飘窗 中铁西城 C1：89 四房两厅两卫 89变123四房两厅两卫 赠送率：40% ? 设计要点： 室内局部挑高设计： 该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分 通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的 空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间 整体具有层次。同时， 可根据需要对挑空部分 进行隔断做成卧室或书房 ，由于只计算一层面 积，因此该设计赠送空间非常多。 ? 面积计算

13、 不计面积； 该户型赠送面积约32.4 左右 通过局部挑高,露台飘窗等形式可以实现 约40%的赠送率 中铁西城 户型赠送空间设计要点总结 优点： ? 赠送面积非常多； ? 空间可自由组合，户型层次感强； ? 居住舒适度相对较高； ? 有一定市场接受度。 缺点： ? 设计限制条件多（限高）； ? 后期改造成本很高。 该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。 案例2：蓝光coco蜜城 三室两厅双卫 总价60万 建筑面积：68 实得面积：121 赠送率：78% 赠送手法： ?常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度； ?跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53，

14、做为主卧及次卧使用 ?户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20，客厅开间4.5m 赠送突破方向2： 挑高露台 万科万科魅力之城魅立方魅力之城魅立方热销产品热销产品 建筑面积实得面积赠送面积赠送率单价实现 751103546%9400元/ 魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：6200 仅偷面积后实现的溢价为2200元/ ，溢价率35% 挑高露台研究 无盖挑高阳台：高度达到 或超过二个层高的阳台也 可视为露台，均不计入建 筑面积，可设计将大露台 客厅或者卧室相连。 ?面积计算 不计面积 大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积 ：双层挑高阳台 ? 悬挑露台在两层露台 之间，如果

15、没有水平 横梁、没有挂墙等结 构体时，露台面积可 以继续不计入建筑面 积。 ? 阳台底板至阳台上盖 的垂直空间范围内， 如果有水平镂空楼板 或连接横梁，将计算 一半建筑面积。 赠送突破方向3： 花架等搭结构板方式 案例：温江案例：温江千禧河畔国际千禧河畔国际 花架 花架 建筑面积：88 赠送面积：45 实得面积：133 赠送率：51% 享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上 具有明显竞争优势 花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。 实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。 设置花架 预留花架 优点：增加业主使用空间， 避开相应“露台”“空中庭 园”等概念。 缺点：装修需统

16、一安排，各 层影响较大。 3、户型赠送空间设计常用手法研究 户型赠送空间常用设计手法研究 户型赠送空间其设计要点可归纳为 “平面手法”和“立体手法”两大类。 平面手法 针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可延伸”的设计变动，包括设计静态的阳 台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。 立体手法 针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹 层、挑高空间等要面积。 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） A.普通凸窗/转角凸窗 普通凸窗改造成室内空间示意 实际应用广泛 /功能空间有效增大 卫生间转角凸窗实景 卧室内转角凸窗实景 资料来源：上海

17、合生高尔夫公寓 ? 设计要点： 普通凸窗： 普通凸窗在中小户型中应用较多 ，在90+的户型中，功 能房间内大多设计大面积的凸窗（不超过 2.2m），在空 间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷， 根据设 计规范，一般进深考虑控制在 0.6m 。 卫生间转角凸窗： 卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过 把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做 成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强 2-3平方米。 ? 面积计算 不计面积 ? 适用范围 普通住宅 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） B.落地凸窗 空间延伸，实际窗地面与房间地面相同 ? 设计要点： 可改造的凸窗主要是将

18、“凸窗（不超过 2.2m ）下部的框架结构布置在楼体外侧， 则室内高出部分可以去除，从而增加房型的 使用面积”。如不进行拆除，则可直接作为 室内突出使用物的一部分。 ? 面积计算 不计面积； ? 适用范围 普通住宅 改造后内空间示意室外空间示意 可改造“落地凸窗”室内空间模型示意 2.2m 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） C.可局部拆卸内凸窗 增加储物空间或直接变为标准高增加室内空间 资料来源：深圳 招商城市主场 ? 设计要点： 在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔 成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过 2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间 ； 装修期间可将横梁“拆卸”，

19、使原本 2.2米的 层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 其设 计关键点在于凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。 ? 面积计算 不计面积 ? 适用范围 普通住宅 在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线 凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗下方为完整空间 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） D.大面积进深阳台 小户型改造卧室，空中花园休闲区域，工作阳台高效利用 资料来源：深圳 书苑雅阁 ? 设计要点： 小户型设计中：大进深阳台可改造为房间利 用；大户型设计中：大进深阳台（空中花园 ）可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧 台休闲区域使用；面宽较小的进深阳

20、台则可 作为工作阳台利用。 ? 面积计算 计一半面积 ? 适用范围 普通住宅 、小户型内阳台： 改造为房间利用 、大户型空中花园： 与客厅相连可改造为休闲空间 、可高效利用工作阳台 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） E.入户花园 大户型作为入户过渡空间，小户型可改为功能区域 ? 主要技巧： 小户型与大户型在功能应用中有所不同： 小户型的入户花园： 主要为后期客户功能改 造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段 中建议改造后展示，便于客户更直观接受； 大户型的入户花园： 主要强调入户过渡空间 以及视觉效果的作用， 建议采用与花池结合 手法，可带部分装修交房。 ? 面积计算 计一半面积 ?

21、适用范围 普通住宅 资料来源：上海金地未未来 入户花园改造成餐厅 小户型示 意 小户型入户花园 带花池的入户花园 大户型入户示意 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） F.隐蔽式储藏空间 结合管道井，增加储藏空间 资料来源：深圳佳兆业桂芳园 ? 设计要点： 在管道井设计处可对于其齐平墙面 设隐蔽式储藏空间，净高小于 2.2米 可不计入建筑面积。 该卧室壁柜空 间高度为2.1米，由于低于2.2米而 不计入建筑面积，被称为“隐藏式 衣橱”。 ? 面积计算 不计面积 ? 适用范围 普通住宅 管道井位置 隐藏式衣柜设计 装修后效果示意 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） G.以花架形式作为构

22、架 创新形式，可架板直接作为房间使用 资料来源：深圳 双御雅轩 ? 设计要点： 在原预备设定房间处构建花架，又可 以作为楼板的梁。 在上面可以搭板 成楼板，并在外隔墙成房间，由于 是花架，可不计入建筑面积，装修 时期间可铺板砌墙隔成独立空间使 用，但改造成本较高。 ? 面积计算 不计面积 ? 适用范围 普通住宅【适宜小户型】 花架原型示意改造后房间示意 户型原型以走道入室内，两侧设花架 花架示意 花架示意 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） H.共享电梯厅 前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性 ? 设计要点： 共享电梯厅的方式主要以配置可前后双 开门的电梯厅。电梯开门后可以直接进 入

23、房屋，将以前的电梯等待区改为私人 空间，把入户门外移，使得主可以多出 部分面积，该设计对电梯配置要求很高 ，多用于一梯二户的高端平层大宅。 ? 面积计算 减少公摊面积 ? 适用范围 高端住宅 资料来源：成都 万科五龙山 形成私家电梯厅 双开门设计 双开门设计 户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法） I.设备平台利用 大面积设备平台，实用性创新 资料来源：上海金地未未来 ? 设计要点： 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置 区域，通过赠送大面积的设备平台，经过 改造适宜在小户型中高效利用。 通过设备 平台的高效利用，可增加其功能区域，如 书房、储藏室、健身房等。 ? 面积计算 不计面积 ?

24、适用范围 普通住宅【适宜小户型】 原设备平台 玻璃房隔成书 房 客厅区域整体示 意 利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举 A.地下室/半地下空间 根据地下空间范围巧妙规避建筑面积 ? 主要技巧： 地下室和半地下室顶板高出室外地面不足 1 米的，其建筑面积不计入容积率 地下室定义：房间地面低于室外地平面的高 度超过该房间净高的 1/2。 半地下室定义： 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房 间净高的1/3，且不超过1/2。 ? 面积计算 不计容积率 ? 适用范围 别墅/普通住宅（一楼） 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法） 凡是有一楼的住宅建筑，都可以 抬高其正负零标高，为一楼

25、业主 赠送半地下室，增加一楼住宅卖 点，使消费者尝到实惠。 地下室室外图 地下室室内 图 由于室外架空 1米左右，给采光窗创造了 通风采光的条件 资料来源：深圳 万科城 地下室 / 半地下 室 一楼 下沉式庭院 采光点 二楼 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法） B.夹层空间 ? 设计要点： 普通住宅应用： 由于“隔层”的净高一般都小于 2.2米，小于标 准层2.8米的标准，所以隔层面积都不计入套 型的建筑面积中；在普通住宅中， “夹层” 高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室 使用 。 别墅应用： 别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主。 ? 面积计算 不计面积 ? 适用范围 别墅/普通住

26、宅 餐厅 家庭厅 客厅 地下室 主卧室 卧室 3.0m 2.2m 卧室 3.0m 3.0m 2.6m 夹层家庭厅示意 别墅夹层空间剖面示意图： 3.6m 2.2m 2.9m 2.2m 3.6m2.2m 3.6m 2.9m 2.9m 客厅 客厅 客厅 赠送空间 赠送空间 赠送空间 普通住宅夹层空间剖面示意图： 2.2层高 别墅创造灵动空间 ，小户型功能升级 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法） ? 设计要点： 利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的 净高度超过2.1米的部位应计算全面积； 净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2 面积；净高不足1.20米的部位不应计算 面积。在英伦风格的别

27、墅屋顶坡度较大 ，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住 宅的复式也可应用。 ? 面积计算 按净高尺度计算 ? 适用范围 别墅/普通住宅（顶楼） C.顶层阁楼 阁楼楼梯 坡屋顶外立面 25平米阁楼 英伦风格体现，增加功能空间 资料来源：上海万科红郡 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法） D.挑高露台 ? 设计要点： 非顶层露台：通常采用退台的方式实现 ，多用于花园洋房设计中； 顶层露台：顶层露台赠送方式较多见， 通常赠送面积可达到原户型的 50%以 上； 无盖挑高阳台：在部分地区，高度达到 或超过二个层高的阳台也可视为露台 ，均不计入建筑面积， 开发商往往将 大露台客厅或者卧室相连。 ? 面积计

28、算 不计面积 ? 适用范围 别墅/普通住宅 大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积 ：层层退台式露台 ：顶层露台 ：双层挑高阳台 ? 悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁 、没有挂墙等结构体时， 露台面积可以继续不 计入建筑面积。 ? 阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果 有水平镂空楼板或连接横梁， 将计算一半建筑 面积。 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法） E.室内局部挑空 ? 设计要点： 室内局部挑高设计： 室内局部挑高设计通常位于客厅 ，两层挑 高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少 户型紧凑的局促感，同时可隔离成空能间 ，户型实用性得到提升。在小户型别墅中 更可采用玻璃

29、作为隔墙，增强整体空间感 ，使空间整体具有层次感。 区域不同对于 挑高限制也有所不同。 ? 面积计算 不计面积； ? 适用范围 别墅/跃层住宅公寓 过道呈狭长式二楼卧室采用玻璃客厅挑空 客厅挑空上方 挑高空间使户型变化多样，增加室内空间感 资料来源：上海橡树湾 4、新规出台后赠送解读 第九条住宅建筑层高不应大于 3.6m 。套型建筑面积 144 以上的跃层式住宅，其起居室（厅）的层 高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。 第十条办公建筑、酒店建筑层高不应大于4.9m 。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。 第十一条商业用房层高不应大于 6.1m 。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、 专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000 以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、