北京楼盘策划方案

1、北京楼盘策划方案12020 年 5 月 29 日文档仅供参考”荷兰小镇”策划方案第一章北京市场概况及区域产品分析第二章产品项目定位及目标客户、评估第三章产品规划及户型设计方案第四章项目的环境设计建议第五章产品销售组织及价格策略第六章销售执行策略第七章广告宣传组织策略第八章物业管理的建议第一章北京市场概况及区域产品分析世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供给的高峰期。来自建设部的信息表明:住宅在今后的一段时期内仍将保持较大的发展规模,1999年京城新开盘的商品房项目创了记录,达 111 个,平均 3.3 天推出一个新楼盘 ,这些项目总建筑面积达万平方米 ,竣工面积1519.9 万平方米 ,19

2、99 年前十一个月 ,全市累计销售商品房221.9 万平方米 ,其中 ,销售给个人126.122020 年 5 月 29 日文档仅供参考万平方米 ,估计 1999 年全市商品房的总销售量达到250 万平方米 ,但这里面有40%是集团购买 ,今年这部分购买力将不复存在,如果把今年全市的销售量定在200 万平方米 ,那么 1999 年推出的这111 个项目的总建筑面积能够在楼市中足足卖, 1999 年上市的新楼盘中中高档占较大比重,许多的开发商把项目定在中高收入阶层,即成功人士的身上,但这些人不可能年年买房 ,因此今年年底空置的商品房数量至少要翻一番达到700 万平方米 ,适合有购房需求的普通居民

3、的商品房仍有需求空间。去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超过去年 ,原因是 :一、四环以内的工厂移郊,土地供应量增大,地价低 ,促使开发商投资 ; 二、”入世后”开发商融资形式更乐观; 三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区,今年新开项目将会更多的集中在海淀区。预计今年北京竣工居民住宅800 万平方米 ,其中经济适用房100 万平方米。经济适用房:去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房了,能够用”火爆”来形容,出现了天通苑、今日家园等项目排队购买的少有现象 ,天通苑二期 1200 套不到一个星期告罄。预

4、计今年经济适用房还会受到市场吹捧 ,特别是购买自住房的普通居民 ,价低质不次的经济适用房是她们的首选。 政府投入 95.6 亿元 ,开复工 918 万平方米 ,计划竣工 100 万-150 万平方米。这一市场供给会对5000 元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的品质,耐得住百般挑32020 年 5 月 29 日文档仅供参考剔。写字楼市场:1999 年共有15 栋写字楼入伙,总计67.9 万平方米比1998 年减少 43.1 万平方米 , 又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成,总建筑面积98 万

5、平方米 ,使总存储量达525.8 万平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分,从需求上讲中资企业还要大面积地购买写字楼,特别象金融业、IT 行业 ,而外资企业也有ABB 、诺基亚计划租赁上万平方米的写字楼,但总体上 ,写字楼仍处于供大于求的状态,在中国加入世贸后 ,不能指望需求量会急剧增加、市场形式迅速好转。因为世贸对中国经济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程 ,要消化现有存量及未来的写字楼需要一段时间 ,总的来说 , 市场竞争依然激烈 ,租金售价将低点徘徊一段时间后,才有望回升 , 而写字楼的空置率则有可能接近40%。外销物业 :在供应方面 ,1999 年的外销公寓供应量与199

6、8 年基本持平。然而需求却出现了明显滑坡,许多项目的销售停滞不前导致资金不能及时收回 ,许多本应于 1999 年入世的项目不得不拖到。 嘉慧苑、朝阳园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成,共提供公寓5486 套总建筑面积约为 150 万平方米 ;外销高档商场在1999 年 ,呈现下滑趋势 ,基本上是有价无市 , ,将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业,共提供面积 :20 万平方米。42020 年 5 月 29 日文档仅供参考大学生公寓 :大学生公寓掀起京城房地产新热潮 ,拥挤的宿舍、满床的书本、架空的电脑 .而且随着教育的日渐

7、开放 , 如今 ,北京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员的压力。可是,大部分学校的资金有限,贷款也不容易拿到的。就在1999年年底 ,北京市计划在西城区西、北、东的高校集中地,兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的”大运村”是本市第一处校外学生公寓,预计将在4、 5 月份建成 ,总建筑面积18.7 万平方米 ;新近公布的朝阳区梆子井大学生公寓,总建筑面积5.8 万平方米。综上所述 , : 内销项目计划竣工面积:800 万平方米、住宅复开工面积 :480.1 万平方米 ,经济适用房计划竣工面积 :100150 万平方米 ;高档公寓销售面积 :预计达 120 万平方米 ;写字楼竣工面积 :98 万平方米 ;高档外销商场提供销售面积:预计 20 万平方米 ;大学生公寓计划竣工面积:24.5 万平方米 ; 市场增量物业面积:总量大约在1671.1 万平方米左右。海淀区的住宅及写字楼开发是今后几年北京市开发的新热点,其原因除政府对加快中关村科技园建设的政策外 ,交通道路迅速改进是一个重要前提。另外 ,随着人们居住理念的成熟 ,贴近自然的近郊住宅愈加走俏 ; 行政配套越完善 ,人们居住的半径越延长 ,住