无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范

1、无 锡 市 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 技 术 规 范第一章总则 2第二章术语 3一、市场比较法3二、收益法 3三、成本法 3四、假设开发法3五、样本房屋4六、基准价格4七、房屋基本重置价格4八、综合费用4第三章评估技术路线4一、市场比较法4二、收益法 5三、成本法 7第四章评估方法的应用8一、住宅房屋评估8二、非住宅营业用房评估8三、非住宅非营业用房评估8四、工交仓储用房评估8五、在建工程评估9六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估9七、附属物价格评估9第五章征收评估报告10一、评估结果报告10二、评估技术报告11第六章附件 11附件一可比案例选取要求11附件二样本房屋选取

2、要求11附件三房屋实体因素修正121 / 42附件四房屋区域因素修正系数17附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率20附件六土地综合修正系数20附件七综合费用 22附件八无锡市房屋结构等级评定标准24附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正34附件十无锡市房屋成新评定标准36附件十一房屋用途分类37附件十二附属物及室内装饰重置价格标准37第一章总则一 、根 据 住建 部、 省、 市有 关国 有土 地上 房屋 征收 评 估的 规定 ，为维 护房 屋征 收当 事 人的合法 权 益 ，规 范国 有土 地上 房屋 征 收评 估技 术行为 ，保 证

3、房 屋征 收评 估结 果客 观公 平，结 合 本市 实际 情况 ，制 定本 规范 。二 、在 本 市市 区内 国有 土地 上， 评估 被征 收房 屋和 用 于产 权调 换房屋 的价 值， 测算 被 征收房屋 类 似 房地 产的 市场 价格 ，以 及 对相 关评 估结果 进行 复核 评估 和鉴 定 ( 以 下统 称征 收评 估 ) ，应 遵守 本 技术 规范 。三 、本 技 术规 范所 指的 被征 收房 屋价 值， 是指 被征 收 房屋 及其 占用范 围内 的土 地使 用 权在正常 交 易 情况 下， 由熟 悉情 况的 交 易双 方以 公平交 易方 式在 评估 时 点自愿进 行 交 易的 金额

4、，但 不考 虑被 征 收房 屋租 赁、抵 押、 查封 等因 素的 影 响。四 、征 收 评估 人员 应对 被征 收房 屋进 行实 地查 勘， 做 好实 地查 勘记录 ，并 拍摄 房屋 外 观及内部 影 像 资料 ，如 因被 征收 人的 原 因不 能对 被征收 房屋 进行 实地 查 勘的，可 以 依 据被 征收 房屋 的相 关权 属 资料 参照 同类房 屋进 行评 估， 并 由房屋征 收 部 门、 估价 人员 和无 利害 关 系的 第三 人见证 ，有 关情 况应 当在 评 估报 告中 说明 。2 / 42五 、被 征 收房 屋室 内装 饰装 修， 机器 设备 、物 资等 搬 迁费 用， 以及停

5、产停 业损 失等 补 偿，由征 收 当 事人 协商 确定 ；协 商不 成 的， 可委 托评估 确定 。六 、征 收 评估 应根 据被 征收 房屋 的用 途分 别采 用不 同 的评 估方 法进行 。第二章术语一 、市 场比 较法市 场比 较 法可 分为 可比 案例直接 比较 法与 基准 价格 比较 修 正法 。1 可比 案例 直接 比较 法将 估价 对 象与 在评 估时 点近 期有 过交 易的 可比 案例 进 行比 较， 对这些 可比 案例 的已 知 价格作适 当 修 正， 直接 估算 估价 对象 的 客观 合理 价格或 价值 的方 法。2 基准 价格 比较 修正 法将 估价 对 象与 样本 房

6、屋 进行 比较 ，对 经按 同一 评估 时 点评 估得 出的样 本房 屋市 场价 值 进行适当 修 正 ，间 接估 算估 价对 象的 客 观合 理价 格或价 值的 方法 。二 、收 益法预 计估 价 对象 未来 的正 常净 收益 ，选 用适 当的 资本 化 率将 其折 现到评 估时 点后 累加 ，以 此 估算 估价 对象 的客 观合 理价 格或 价值 的 方法 。三 、成 本法求 取估 价 对象 在评 估时 点的 重置 价格 ，扣 除折 旧， 以 此估 算估 价对象 的客 观合 理价 格或 价 值的 方法 。四 、假 设开 发法预 计估 价 对象 开发 完成 后的 价值 ，扣 除预 计的 正常

7、 开 发成 本、 税费和 利润 等， 以此 估算 估 价对 象的 客观 合理 的价 格或 价值 的方 法 。3 / 42五 、样 本房 屋在 征收 范 围内 与多 数被 征收 房屋 相类 似的 房屋 ，各 被 征收 房屋 与此房 屋仅 存在 实体 因 素的差异 ， 被 征收 房屋 的价 值可 通过 对 样本 房屋 的评估 价格 进行 实体 因素 修 正进 行估 算。六 、基 准价 格基 准 价格 为不 同用 途的 样 本房 屋在 评估 时点 的 市 场 价 值 ( 不含 其相应 结构 等级 应具 备标 准 以外 的装 饰及 附属 物价 格 ) ，此价 格 一般 采用 可比案 例直 接比 较法

8、、收 益 法进 行评 估。七 、房 屋基 本重 置 价格采 用评 估 时点 的建 筑材 料和 建筑 技术 ，按 评估 时点 的 价格 水平 ，重新 建造 与估 价对 象 具有同等 功 能 效用 的全 新状 态的 房屋 所 需的 建筑 安装工 程费 用。八 、综 合费 用按 成本 法 评估 的原 理，综 合费 用为可计 入房 地产 价格 中的 前 期费 (平整 场地 、设 计费 、勘 测费 等 ) 、规 费、基 础设 施 费、管 理费 用、投 资 利息 、销 售税 费与 开发 利润 等 费用 的总 称。第三章评估技术路线一 、市 场比 较法1 可比 案例 直接 比较 法的 技术 路 线为 ：(1

9、) 选 取可 比案 例。 可比 案例 的选 取条 件 应符 合附 件一 的要 求；(2) 进 行因 素修 正， 求取 比准 价格 。 比 准 价格 的计 算公 式：比 准价 格 V =可 比案 例价 格 VsP1 P2 P3 P4P1 交 易情 况修 正 系数 。 可 比 案 例采 用正 常交 易案 例 时， 该系 数取1 ；P2 交 易 日期 修 正 系数 。 系 数可 参 照 锡房 指数 的 分区 ( 或新 村 ) 价 格指 数进 行确 定；P3 可 比案 例修 正 为待 估房 屋 实 体因 素修 正系 数， 系 数确 定参 见附件 三；4 / 42P4 可 比案 例修 正 为待 估房 屋

10、 区 域因 素修 正系 数， 估 价人 员应 根据待 估房 屋的 所处 区 域的繁华 程 度 ，交 通便 捷程 度， 环境 、 景观 ，公 共配套 设施 完备 程度 ， 城市规划 限 制 等影 响房 地产 价格 的因 素 ，找 出由 于区域 因素 优劣 所造 成 的价格差 异 ， 进行 调整 。 房 屋区 域因 素 修正 系数 确定参 见附 件四 ；(3) 确 定评 估价 格。 评估 价格 按比 准价 格 的算 术平 均值 确定 。2 基准 价格 比较 修正 法的 技术 路 线为 ：(1) 选 取样 本房 屋。 样本 房屋 的选 取条 件 见附 件二 ；(2) 确 定基 准价 格 (V o )

11、样 本房 屋 的评 估价 格即 为基 准价 格， 当样 本房 屋有 类 似房 地产 交易的 ，应 选用 可比 案 例直接比 较 法 进行 评估 ；样 本房 屋或 类 似房 地产 有经济 收益 的， 应选 用 收益法进 行 评 估； 样本 房屋 是在 建工 程 的， 应选 用假设 开发 法进 行评 估。基 准价 格 可以 同时 选用 两种 以上 评估 方法 评估 的， 应 当选 用两 种以上 评估 方法 进行 评估 。(3) 确 定评 估价 格各 被征 收 房屋 应与 “ 样 本房 屋 ” 的房 地产 实体 因素 进 行比 较， 按比较 法原 理修 正基 准价 格 得出 各被 征收 房屋 的价

12、值， 其计 算公 式 为：评 估价 格 Vi= 基 准 价 格 V0 P5P5 样 本房 屋修 正 为被 征收 房 屋 实体 因素 修正 系数 ， 系数 确定 见附件 三。二 、收 益法收 益法 评 估被 征收 房屋 价值的技 术路 线为 ：1 确定 房地 产的 净收 益 a净 收益 可 通过 同类 房地 产正 常出 租的 平均 税后 年租 金 收益 扣除 正常的 空置 、拖 欠租 金 及维持房 地 产 正常 使用 所必 须的 维修 费 、管 理费 、保险 费等 费用 后得 到的 归 属于 房地 产的 收益 。 净 收益 计算 公式 ：a=A (1 k)a 净收 益；5 / 42A 平 均税

13、后年 租金 收益 ，即 同 区域 同类 房地 产正 常出 租 的 平 均税后 租金 收益 水平 。 当无法取 得 租 金收 益时 ，可 采用 房 地 产估 价规 范中 规定 的其 它方 式求 取 ；k 租费 率，即 房 地产 空置 、拖 欠租 金及 房屋 维修 费、管 理 费、保 险费 和税 费等 费用 占年 租 金的 比率 ，租 费率 的确 定见 附件 五。2 确定 净收 益逐 年递 增的 比率 g净 收益 逐 年递 增的 比率 g 确 定见 附件 五 。3 确定 资本 化率 R资 本化 率 应按 下列 方法 分析确定 ：(1) 安 全利 率加 风险 调整 值法 R 1 ：以 安全 利 率加

14、 上风 险调 整值作为 资本 化率 ，即 ：资 本化 率 R1 = 安 全利 率 风险 调整 值安 全利 率 取同 期银 行一 年定 期存 款年 利率 ，不 同用 途 房屋 的风 险调整 值见 附件 五。(2) 复 合投 资收 益率 法 R 2 ：将 购买 房 地产 的抵 押贷 款利 率与 自有 资本 收益 率的 加 权平 均数 作为资 本化 率， 即：资 本化 率 R2 M R M (1 M) R EM 贷 款价 值比 率， 抵押 贷款 占房 地 产价 格的 比率 ，一 般取 70% ； RM 抵押 贷款 利率 ，一 般取 同 期一 年期 银行 贷款 利率 ；RE 自有 资本 要求 的正 常

15、收 益率 ，自 有资 金 收益 率见 附件 五 。(3) 确 定资 本化 率R R 1 R 224 确定 收益 年限 n采 用收 益 法评 估基 准价 格时 ，收 益年 限根 据样 本房 屋 设定 的土 地使用 年限 确定 ；用 于 评估某一 具 体 房屋 时则 应根 据评 估对 象 房屋 经济 寿命剩 余年 限和 土地 剩余 使 用年 限确 定。5 确定 评估 价格6 / 42评 估价 格 V=a (1 g nR - g1)1 R三 、成 本法成 本法 评 估被 征收 房屋 价值的技 术路 线为 ：1 求取 土地 取得 费用土 地取 得 费用 一般 采用 基准 地价 修正 法， 基准 地价

16、修 正法 的计 算公式 ：土 地取 得 费 用 = 基准 地价 期 日 修正 综 合 修正 系 数 年 限 修正 系 数 土 地取 得方 式修 正系 数(1) 基 准地 价：采 用 2010 年 无锡 市 城镇 基准 地价（ 未 定级 的区 段可参 照相 邻区 段的 基准 地 价进 行适 当修 正计 算） ；(2) 期 日修 正： 采用 基 准 地 价进 行评 估时 ， 应 根据 基准 地 价 的 时点进 行期 日修 正， 基准 地 价期 日修 正系 数见 附件 五；(3) 综 合修 正系 数见 附件 六；11 - (1 r )剩余使用年限(4)年 限修 正系 数 =11(1r )nr 为 土

17、 地 还原 利 率，见 附 件五 ；n 为 基 准地 价 设定的 土地 使用 年限 ；划 拨土 地 的土 地剩 余使 用年限设 定： 住宅 用地 70 年、 商业 用地 40 年 、工 业用 地 50 年、 综合 用地 50 年 ；(5) 土 地取 得方 式修 正 系 数 ：当 被征 收房 屋占 用的 土地 为 出让 方式获 得时 取 1 ；以 划拨 方式 取得 时取 50% 。2 确定 房屋 基本 重置 价格参 照无 锡 市房 屋结 构 等 级评 定标 准 ( 见 附件 八 ) ， 确 定被 征 收房 屋的基 本重 置价 格， 同时 应 进行 层高 、跨 度等 修正 ( 见 附件 九 )；3

18、 确定 房屋 成新房 屋成 新 评定 参照 无 锡 市房 屋成 新 评定 标准 ( 见 附件 十 ) ， 采用 以直接 观察 法为 主和 直线 折 旧法 相结 合的 方法 确定 ；7 / 424 确定 评估 价格评 估价 格 =土 地取 得 费用 ( 修正 后房 屋基 本 重置 价格 综 合费 用 ) 房 屋成 新综 合费 用 ：不 同用 途、 不同地级 的房 屋综 合费 用见 附件 七 。公 式中 土 地取 得费 用以 土地 面积 计算 ；修 正后 房屋 基 本重 置价 格、综 合费 用以 房屋 建筑 面 积计 算。第四章评估方法的应用具 体进 行 房屋 征收 评估 时应 根据 被征 收房 屋的 用途 分 别采 用不 同的评 估方 法进 行评 估， 房