房地产抵扣汇总土地款进项税扣除规定

1、房企“营改增：税收优惠政策多，不当享受风 险咼 税收优惠一：增值税抵扣凭证进项税额准予 从销项税额中抵扣 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理 修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支 付或者负担的增值税额。关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知财税2016 36号，附件1营业税改征增值税试点实施 办法第 明确：一般计税方法的 应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项 税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税 额=当期销项税额-当期进项税额 1税务风险防控点 七项增值税进项税额不得抵扣 1. 用于简易计税方法计税项目、免征增值 税项目、集体福利或者个人消费的购进 货物、加工修理修配劳务、服务、无

2、形 资产和不动产。其中涉及的固定资产、 无形资产、不动产，仅指专用于上述项 目的固定资产、无形资产（不包括其他 权益性无形资产） 、不动产。 纳税人的交 际应酬消费属于个人消费。 2. 非正常损失的购进货物，以及相关的加 修理修配劳务和交通运输服务。 3. 非正常损失的在产品、产成品所耗用的 购进货物 （不包括固定资产） 、加工修理 修配劳务和交通运输服务。 4. 非正常损失的不动产，以及该不动产所 耗用的购进货物、 设计服务和建筑服务。 5. 非正常损失的不动产在建工程所耗用 的购进货物、设计服务和建筑服务。纳 动产，均属于不动产在建工程。 6. 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮 服务、居

3、民日常服务和娱乐服务。 7. 财政部和国家税务总局规定的其他情 形。 八项增值税进项税额抵扣受限 1.异常增值税扣税凭证：经核实符合规定 的允许继续申报抵扣，不符合规定的 律作进项税转出。 2. 走逃（失联）增值税扣税凭证：列入异常 增值税扣税凭证范围，暂不允许抵扣或 办理退税，已经申报抵扣的一律先作进 项税额转出。 3. 逾期增值税扣税凭证：客观原因造成增 值税扣税凭证逾期的允许继续抵扣，其 他原因造成增值税扣税凭证逾期的不得 抵扣。 4. 失控增值税扣税凭证：通过税务机关通 过协查，确认销售方已经申报纳税，并 取得销售方税务机关出具的书面证明及 5. 虚开增值税扣税凭证：取得虚开专票不 得

4、抵扣其进项税额， 善意取得虚开发票， 能重新取得合法有效发票准许其抵扣进 项税款。 6. 遗失增值税扣税凭证：丢失前已认证相 符的，购买方可作为增值税进项税额的 抵扣凭证；丢失前未认证的，购买方税 务机关出具的证明单等资料抵扣凭 证。 7. 涉嫌违规增值税扣税凭证：属于税务机 关责任以及技术性错误造成的，允许作 为增值税进项税额的抵扣凭证；不属于 税务机关责任以及技术性错误造成的， 不得作为抵扣凭证。 8. 作废增值税扣税凭证：开具专用发票当 月符合作废条件的按作废处理；开具时 发现有误的，可即时作废；不符合作废 条件的，需要按红字发票开具方法处理。 取得的增值税专用发票不符合规定 纳税人取得

5、的增值税扣税凭证不符合法律、 行政法规或者国家税务总局有关规定的， 其 进项税额不得从销项税额中抵扣。各种不合 规的发票不能抵扣，例如未加盖发票专用章、 发票票面有涂改、票面信息不全等不合规增 值税专用发票，是不能作为进项税额抵扣凭 证。 抵扣凭证未同时符合五个限制性条件 纳税人增值税专用发票抵扣，必须要同时符 合五个限制性条件，否则不得作为合法的增 值税扣税凭证，亦不得计算增值税进项税额 抵扣。一是采购的企业必须属于增值税一般 纳税人；二是必须取得合法的扣税凭证; 是业务必须真实发生； 四是必须在规定的时 间内认证和申报抵扣；五是必须依法正确、 合理地计算抵扣金额。 已抵扣增值税专用发票转做

6、他用做转出处 增值税进项税额转出， 是将那些按税法规定 不能抵扣， 但购进时已作抵扣的进项税额如 数转出。也就是说，企业已作进项抵扣但后 来转做他用， 而税法不允许抵扣的进项税额， 应将购进货物或应税劳务的进项税税额从 当期发生的进项税税额中扣除。 税收优惠二： 计算房地产销售额允许扣除 地价款 房地产开发企业销售自行开发的房地产 项目增值税征收管理暂行办法 国家税务总 局公告 2016 年第 18 号第四条规定， 房地产 开发企业中 的一般纳税人销售自行开发的 房地产项目，适用一般计税方法计税，按照 取得的全部价款和价外费用， 扣除当期销售 房地产项目对应的土地价款后的余额计算 销售额。销售

7、额的计算公式如下：销售额 （全部价款和价外费用-当期允许扣除的 地价款）宁（1+11%） 税务风险防控点 1. 一般纳税人销售其开发的房地产老项 目，选择简易计税方法的，不得以取得 的全部价款和价外费用，扣除受让土地 时向政府部门支付的土地价款后的余额 为销售额。 2. 一般纳税人销售其2016年4月30日前 取得的自建不动产，适用一般计税方法 计税的，纳税人不得以取得的全部价款 和价外费用减去该项不动产购置原价或 者取得不动产时的作价后的余额为销售 额。 3. 一般纳税人销售其 2016 年 4月 30 日前 取得的自建不动产，可以选择适应简易 计税方法，不得以全部收入减去该项不 动产购置原

8、价或者取得不动产时的作价 后的余额为销售额。 4. 一般纳税人销售其 2016 年 5 月 1 日后 取得的自建不动产，应适用一般计税方 法的，纳税人不得以取得的全部价款和 价外费用减去该项不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的余额为销售额。 5. 纳税人转让 2016 年 4月 30 日后取得的 地使用权，不得以取得的全部价款和 价外费用减去取得该土地使用权的原价 后的余额为销售额。 税收优惠三： 地价款包括征地和拆迁补偿 地前期开发费、 地出让收益等 向政府部门支付的土地价款， 包括土地受让 人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、 地前期开发费用和土地出让收益等。 地产开发企业销售自行

9、开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公 告 2016 年第 18 号第四条规定， 房地产开发 企业中的一般纳税人销售自行开发的房地 产项目，适用一般计税方法计税，按照取得 的全部价款和价外费用， 扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售 额。销售额的计算公式如下: =（全 部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）宁（1+11%） 税务风险防控点 1. 房地产老项目适用简易计税方法计税 的不得扣除对应的土地价款。 人销售自行开发的房地产老项目适用简 易计税方法计税的，以取得的全部价款 和价外费用为销售额，不得扣除对应的 地价款。 2. 计算抵扣土地价款时地下车

10、位不纳入 建筑面积。房地产开发企业在计算可抵 扣土地价款时，地下车库面积不纳入“建 筑面积”进行计算。“当期销售房地产项目 建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面 积”，是指计容积率地上建筑面积，不包 括地下车位建筑面积。 3. 项目公司扣除土地价款未同时符合三 个条件。房地产开发企业（包括多个房 地产开发企业组成的联合体）受让土地 向政府部门支付土地价款后，设立项目 公司对该受让土地进行开发，同时符合 F列条件的，可由项目公司按规定扣除 房地产开发企业向政府部门支付的土地 价款。 1.房地产开发企业、 项目公司、政府部 门三方签订变更协议或补充合同，将 地受让人变更为项目公司； 2. 政府部

11、门出让土地的用途、规划等条 件不变的情况下，签署变更协议或补充 合同时， 地价款总额不变； 3. 项目公司的全部股权由受让土地的房 地产开发企业持有。进一步明确营改增 试点运行中反映的土地价款操作问题。 4. 扣除的土地价款超过纳税人实际支付 的土地价款。一般纳税人应建立台账登 记土地价款的扣除情况，扣除的土地价 款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 5. 地价款以外的其他土地成本项目不 得抵扣。向政府部门支付的土地价款， 包括土地受让人向政府部门支付的征地 和拆迁补偿费用、 地出让收益等。而开发产品土地计税 成本支出的内容，则为土地征用费及拆 迁补偿费。即指为取得土地开发使用权 （或开发权）

12、而发生的各项费用，主要包括 地买价或出让金、大市政配套费、契 税、耕地占用税、土地使用费、土地闲 置费、土地变更用途和超面积补交的地 动迁支出、 迁房建造支出、农作物补 偿费、危房补偿费等。也就是说，土地 成本除了土地价款允许抵扣增值税进项 税额以外，其他土地成本构成项目一律 不得抵扣增值税进项税额。 6.预收款预缴增值税土地价款不得抵扣。 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税 额,应以完税凭证作为合法有效凭证。根 据以上规定 , 对房地产开发企业预收款 预缴增值税，在计算预缴增值税时不能 扣除价款。对预收款预缴增值税时 ,不得 开具发票。因此 ,预缴预收款增值税 ,可以 选择简易计税方法计税

13、,按照 5% 的征收 率计算，并不得开具发票。 7. 未有取得和提供合法有效凭证不得抵 扣。支付的土地价款，是指向政府、 地管理部门或受政府委托收取土地价款 的单位直接支付的土地价款，并应当取 得省级以 含省级） 财政部门监（印） 制的财政票据。在计算销售额时从全部 价款和价外费用中扣除土地价款，应当 取得省级以 含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。 税收优惠四：销售或出租房地产老项目，可 选择简易计税方法计税 关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知（财税201636号）规定,房地产开 发企业中 的一般纳税人，销售自行开发的房 地产老项目，可以选择适用简易计税方法按 照5%的征收率计税。

14、 关于进一步明确全面推开营改增试点有 关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策 的通知中规定，房地产开发企 业中的一般 纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可 选择适用简易计税方法，按照5%的征收率 计算应纳税额。 税务风险防控点 1. 房企一般纳税人取得的项目收入，选定 简易计税方式以后，在之后的36个月期 间内发生了更改或变化，不得选择简易 计税方法。 2. 一般纳税人转让其2016年4月30日后 取得的自建不动产，不得选择适用简易 计税方法计税。 3. 一般纳税人转让其2016年4月30日后 自建的不动产，不得选择适用简易计税 方法计税。 4. 一般纳税人出租其2016年4月30日后 取得

15、的不动产，不得选择适用简易计税 方法。 5. 一般纳税人将2016年4月30日后承租 的不动产对外转租的，不得选择简易计 税办法计税。 6. 2016 年 4 月 30 日后开工建设的在建 程，完工后用于出租，不得选择简易计 税方法。 税收优惠五：统借统还业务，低于正常借款 利率的免征增值税 营业税改征增值税试点实施办法 财税 201636 号附件 3营业税改征增值税试点 过渡政策的规定第一条明确：以下利息收 入项目免征增值税： 统借统还业务中 ，企业 集团或企业集团中的核心企业以及集团所 属财务公司按不高于支付给金融机构的借 款利率水平或者支付的债券票面利率水平， 向企业集团或者集团内下属单

16、位收取的利 息。统借方向资金使用单位收取的利息。 税务风险防控 统借方向资金使用单位收取的利息， 高于支 付给金融机构借款利率水平或者支付的债 券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 税收优惠六： 税控专用设备 ,在增值税应纳税 额中全额抵减 财政部、 国家税务总局关于增值税税控系 统专用设备和技术维护费用抵减增值税税 额有关政策的通知 （财税 2012 15 号） 规定： 1. 增值税纳税人初次购买增值税税控系 统专用设备 （包括分开票机 ）支付的费用， 可凭购买增值税税控系统专用设备取得 的增值税专用发票，在增值税应纳税额 中全额抵减（抵减额为价税合计额），不 足抵减的可结转下期继续抵减。 2. 增值税纳税人缴纳的技术维护费，可凭 技术维护服务单位开具的技术