土地增值税案例分析

1、土地增值税清算案例及 47 个涉税疑难问题处理技巧 市局 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算 审核工作方法， 根据土地增值税清算审核有关政策及程序， 编写了土地增值税三道案例题， 供对照参考。 对于三道案例题中 提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区” 项目，在 2006年 7 月，向东城地方税务局提出办理土地增值税 清算申请手续。 税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进 行了验收， 特别是对 土地增值税清算鉴证报告 (以下简称鉴 证报告 )中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区” 项目办理土地增值税清算手续。 在公司

2、提交的“东园小区”项目 鉴证报告 中披露的具体情况 如下： 、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展 计划委员会于 2001年 2 月以(2001)231号文件批准投资开发的项 目的，座落于东城区 XX 号，规划批准总占地面积 80,000平方米。 该单位在 2003年 3 月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地 增值税项目登记手续。 2、该项目于 2002年初开工建设，于 2003年 5 月开始对商品房 进行预销售， 根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积 证明为 200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积 170,000平方米；其余不可

3、出售的自用办公、商业、车库等面积 30，000 平方米。另外还有配套设施面积 12,000平方米。 3、截止 2006年 5月 30日，可售面积中已出售面积为 160,000平 方米，其中出售住宅 120,000平方米、出售商业用房 15,000平方 米、出售办公用房 25,000平方米。 剩余未销售面积 10,000平方米 中，已对外出租 4000 平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800 平方米、物 业管理用房 200 平方米、托儿所 2000平方米、派出所 500平方 米、游泳馆 4000平方米、 自行车棚 1000平方米，车库 3500平方 米。 5、该项目在 200

4、6年 5 月通过全部工程质量验收，并取得了北京 市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证 书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为： 总商品住宅面积 130,000平方米、总商品住宅共 7 栋为 1040套， 按单栋计算后，每套平均 125平方米，属于 2 级土地，根据 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规 划批复的项目容积率为 2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的 标准，已出售的 120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住 宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为： 160,000/200,00

5、0=80 %。 二取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到 2006 年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总 额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售 住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元;出售商业用 房15,000平方米，取得销售收入 255,000,000元;出售办公用房 25,000平方米，取得销售收入总额 275,000,000元。另外，取得租 金收入200, 000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中， 而是在房价之外单独收取的，不包含在转让

6、房地产的收入中。 三、扣除项目情况说明 （一）取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“X号土地出让合同”及京房地低字 X号地价缴 款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理 局，交纳土地出让金 440,000,000元，缴纳契税13,200,000元（不含 公共配套设施政府赠送的占地面积 ）。 该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000元? 具体计算可采取以下两种方法: ?、453,200,000/200,000*160,000=362,560,001元; ?、453,200,000*8% =362,560,000元。

7、（二）开发成本 经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止 2006年5月该项目工程成本为 493,600,000元，该项目本次清税 应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元 o其中: （1）土地拆迁及补偿费：39,700,000元。（2）前期工程费：115,070,700 元。（3）建筑安装工程费：290,000,000元。（4）基础设施费：1,586,000 元。（5）公共配套设施费：27, 942, 700元。（6）开发间接费:19,300,600 元。（开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。） 分摊扣除金额计算过程为: 1、土地拆迁及补偿费 39,700

8、,000元+前期工程费115,070 700元 +建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间 接费 19,300,600元=465,657,300元。 具体计算可采取以下两种方法: ?465,657,30元/200,000*160,000=372,525,840元; ? ?465,657,300*80=372,525,840元? 2、公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套 设施费用22,354,160元。 ?27, 942,700/200,000*160,000=22,354,16元 （三）房地产开发费用 该公司不能提供金融机构贷款

9、证明，利息支出无法确定，因此三 项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10 =75,744,000 7元0 （四）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护 建设税和教育费附加7,150,000元。 （五）房地产开发企业加计扣除为 ?（362,560,000+394,880,000）*20=151,488,000元 根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000地 价）+394, 880, 000 （开发成本）+75, 744, 000 （开发费用） +78, 650, 000（税金）+151, 488, 000（加计

10、扣除）=1,063,322,000 丿元。 四、纳税情况详细计算过程 该项目属于既有普通标准住宅， 又有其他商品房，应分别计算增 值额。 （一）普通标准住宅计算过程 1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元 普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75% 扣除项目金额=1,063,322,000*7% =797, 491, 500元 增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,50元 增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500/797,491 500=12.85% 该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目

11、金额20 %，应免征土地增值税。 （二）其他商品房计算过程 出售商业及办公用房取得收入530,000,000元 已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为 40,000/160, 000=25% 扣除项目金额=1 , 063, 322, 000*25% =265,830,500元 增值额 =530,000,000-265,830,500=264,169,50元0 增值额与扣除项目金额之比 （增值率 ）为 264,169,500/265, 830, 500=99.38% ? 适用税率为 40% 应纳土地增值税为： ?(264,169,500*4%0)-(265,830,500*5% )=92,

12、376,275元 已纳土地增值税为 :5,000,000元 应补缴土地增值税为： ?92,167,596.53-5,000,000=87,376,2元75? 五、税务机关审核情况 （一）对清税资料的审核 中披露的 税务机关通过对纳税人提供的相关资料及 鉴证报告 内容情况与相关数据进行核对审核后, 根据土地增值税现行政策 规定,对该清算项目审核确认情况如下： （二）确定销售收入 1,430,000,000元 根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋 号、房间号、 销售面积、 销售收入等, 对该项目出售住宅 120,000 平方米,取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房

13、 15,000平 方米,取得销售收入 255, 000, 000元；出售办公用房 25, 000 平方米 ,取得销售收入 275,000,000元，进行核对后，未发现问题。 同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核， 发现代收的费用计入房价中， 而是在房价之外“其他应付款” 户单独收取的，可以不作为收入。 不属 根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入 200,000元， 于征税范围。 (三) 确认扣除项目金额 土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积 160,000平方米占整 体面积 200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣 除项目总金额为 1,052,922,00

14、0其, 中： 1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元 经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证， 该项目取得土地 使用权所支付的金额为 453,200,000元，按清税面积与总建筑面积 配比后，未发现问题。 2、房地产开发成本的金额为 :386,880,000元。 (1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协 议，确认金额为 39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分 摊后本次清算允许扣除金额为 31,760,000元，未发现问题。 (2) ?首先通过对鉴证报告中扣除“前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费、 开发间接费”的相关附表中列举的明细项目

15、 内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。 其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证 的工作底稿等资料， 并按清税面积与总建筑面积配比分摊后， 确 认的四项费用本次扣除金额为 340,765,840元，未发现问题。公式： (前期工程费 115,070,700元+ 建筑安装工程费 +290,000,000元+ 基 础设施费 1,586,000元+ 开发间接费 19,300,600元 =425,957,300元 *80% =340,765,840元） 另外，通过对四项费用计算后， 该项目四项费用每平方米工程造 价的金额为 2129.79元，不高于分类房产单位面积建安造价表

16、中公布的 2006年“居住” (高层普通住宅-毛坯房 )及“商业”类 每平方米建安造价金额。 (3) 公共配套设施费用的审核 中列举的 经对纳税人提供的 鉴证报告 “基础设施费鉴证表” 公共配套设施费内容进行审核后， 发现游泳馆是对外开放经营性 质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施 扣除范围，应将游泳馆列支的 10,000,000元费用从公共配套设施 扣除总费用中剔除， 确认该清算项目公共配套设施费用的金额为 17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14， 354,160元。公式： ?17,942,700/200,000*160,000=14,354,1

17、元60? 对于公共配套设施费用中的车库费用金额， 由于纳税人提供了人 防工程证明，允许分摊扣除。 3、房地产开发费用的审核 鉴证报告 中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额， 由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调 减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计 算的金额之和的10%进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。 4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发 现问题。 5、重新计算房地产开发企业加计扣除为 ?(362,560,000+386,880,000)*%20=149,888,000元?。 经审核后本

18、次清算面积允许扣除项目的总金额 为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1, 052,922,000元 （四）修正后的应纳税款计算 1 、普通标准住宅计算过程 经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅， 全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准， 可以享受普通标准 住宅的优惠政策。 出售住宅取得收入 900,000,000元 普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75% 扣除项目金额 =1,052,922,000,*75%=789,691，500元 增值额 =900,

19、000,000-789,69，1 500=110,308,500元 增值额与扣除项目金额之比 （增值率 ）为 110,308,500/789，691， 500=13.97% 通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后， 增值额未超 过扣除项目金额20%，应兔征土地增值税。 2、其他商品房计算过程 出售商业及办公用房取得收入 530,000,000元 其他商品房占清税项目面积的比例为40， 000/160,000=25% 扣除项目金额 =1,052,922,000*25% =263,230,500元 增值额 =530,000， 000-263， 230， 500=266,769,500元 增值

20、额与扣除项目金额之比 （增值率 ）为 266,769,500/263,230,500=101.3%4 适用税率为 50% 应纳土地增值税为： ?(266,769,500*5%0)-(263,?230,500*1%5 )=93,900,175元 已纳土地增值税为： 5， 000,000元 应补缴土地增值税为： 88,900,175元 六、对东园小区项目审核后有关的附列情况： （一）总建筑面积 200,000平方米 （二 ）批准可销售面积 170,000平方米 （三）已出售面积 160,000平方米 (四 )取得收入 1,430,000,000元 （五）本次清算扣除项目总金额为： 1,052,92

21、2,000元。 1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。 2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。 3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。 4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。 5、本次清算加计扣除金额为 149,888,000元。 （六）本次清算每平方米允许分摊扣除的金额 6580.76元。 1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字 1995）6 号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售

22、或者其 他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如 果换出土地是国有土地， 并且国有土地使用权发生了转让， 是有 偿转让房地产的行为， 属于土地增值税应税行为， 应该征收土地 增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据关于未办理 土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函 2007第 645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分 该土地的权利， 且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了 土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当 则需 依照税法规定缴纳营业税、 土地增值税和契税等相关税收。 要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行

23、为，无 论是否办理土地使用证的变更手续， 都应该缴纳土地增值税处理。 2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权 证变更手续，的土地增值税处理 根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函 2007第 645 号）的规定，土地使用者转让、抵押或置 换土地， 无论其是否取得了该土地的使用权属证书， 无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权 属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或 处分该土地的权利， 且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置 换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人 应当依照税法规定缴纳营

24、业税、土地增值税和契税等相关税收。 因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让， 但未办理土地使用 权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。 3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企 业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理 土地增值税宣传提纲（国税函发（ 1995）110 号）第四第规 定：根据条例的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。 这样界定 有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收， 对转让集体土地使用权的不征税。二是只有转让的房地产征 收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了 收入，但没

25、有发生房地产的产权转让， 不应属于土地增值税的征 收范围。 根据上述文件精神， 房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产 进行“转让”的，不缴纳土地增值税。 4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有 进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在 做土地增值税清算时， 是否可以自行划分的分期建设为项目单位 进行汇算？ 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 （国税发 2006187号）的规定，土地增值税以国 家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开 发的项目，以分期项目为单位清算。 因此， 在土地增值税清算时， 不能以企业

26、自行划分的分期工程建 设项目为单位进行清算。 5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋 以新建房补偿， 在计算土地增值税如何处里， 如果补偿面积超过 拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？ 房地产开发公司在土地拆迁中， 拆迁合同约定对被拆迁房屋以新 建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及 拆迁补偿费， 并在新建房补偿拆迁房交付时， 按合同约定的房屋 拆补偿款计入转让收入。 如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁 合同约定的补偿面积， 超过部分的面积按企业销售同类房地产的 市场价格计算销售收入。 6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让 税金由房产受让方

27、承担，转让收入怎样确定？ 房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担， 先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格+ （1- 受让房替转让方承担应纳税收的税率之和） 。以此方法计算的转 让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机 关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收 入，计算土地增值税时的收入确定 根据国家税务总局关于印发 的通 知（国税发 200991号）第十九条的规定，房地产开发企业将 开发产品用于职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他单位和个人的非

28、货币性资产等， 发生所有权 转移时应视同销售房地产 ,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格 确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估 价值确定。 8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增 值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？ 答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字 1995第 006号）第六条的规定， 纳税人成片受让土地使用权后， 分期分批开发， 转让房地产的， 其扣除项目金额的确定可按转让 土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关

29、确认的其他方式计算分摊。 9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 纳税人对其拥有的土地使用权进行评估， 评估增值额无论会计上 如何处里， 在土地使用权转让计算土地增值税时， 不应作为土地 增值税扣除项目。 10、单位转让土地使用权时 ,土地部门收取的土地闲置费、 土价评 估费的土地增值税处理 根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲 国税函 发（ 1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付 的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定交纳的有关费用。 具体为： 以出让方式取得土地使用权 的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的， 为

30、转让土地使用权时按规定补交的出让金； 以转让方式取得土地 使用权的， 为支付的地价款。 土地部门收取的土地闲置费不能作 为取得土地使用权所支付的金额扣除。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函 2010220号）第四条规定： “房地产开发企业逾期开发缴纳的土 地闲置费不得扣除。”。 根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的 通知（财税字 199548号）第十二条规定：纳税人转让旧房及 建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估， 其支付的评估 费用允许在计算增值额时予以扣除。 对条例第九条规定的纳税人 隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收 土地

31、增值税所发生的评估费用， 不允许在计算土地增值税时予以 扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。 11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门， 而是作为政府部门对企业投资， 可否作为计算土地增值税扣除项 目？ 纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门， 而是作为政府部门对企业投资， 如果其金额与土地出让合同确定 的土地出让金金额一致， 并且取得了土地出让金合法票据， 在土 地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。 12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单 位支付修路款时， 取得的是政府部门财政收据， 支付修路款是否 可以作为取得土地

32、使用权支付的金额？ 房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文 向代 件中包含“以地补路”方式取得土地的内容， 如果道路是由其他 单位施工的， 并且财政部门或其他部门以代付了修路费用， 付单位支付的修路费取得的是财政收据， 可经审核确认后作为取 得土地使用权支付的金额； 如果道路是由该房地产开发公司直接 施工，支付的修路费取得的是财政收据， 则不能作为取得土地使 用权支付的金额。 13、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成 本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值税暂行条例实施细则（财法字（ 1995）6 号）第七条第 一款规定： 取得土地使用权所支付的金额， 是

33、指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 考 虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地， 实际上取得 的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿， 房地产 开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的 金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性， 并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。 14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量， 这些应付账款可否计入开发成本。 根据土地增值税清算管理规程 （国税发 200991 号）第二 一条第一款规定： 在土地增值税清算中， 计算扣除项目金额时， 其实际发生的支出应当取得但

34、未取得合法凭据的不得扣除。 如果 合同约定以部分工程款作为质量保证金， 符合合同法规规定的比 例要求，并且开具了发票， 应当作为房地产开发成本按规定扣除。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函 2010220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后， 根据合同约定， 扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款， 作为 业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的， 按发票所载金额 予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。” 开发项目的质量保证金， 在计算土地增值税时， 建筑安装施工企 15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前 期工程费、 建筑安装工程费

35、、 基础设施费等开发成本的凭证或资 料，如何进行土地增值税的清算？ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知 （国税发 2006187号）第四条第 （二）项规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、 建 筑安装工程费、 基础设施费、 开发间接费用的凭证或资料不符合 清算要求或不实的， 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理 部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因 素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准， 并据以计算扣 除。具体核定方法由省税务机关确定。” 如江苏省地方税务局转发 的通知 （苏地税发 200775号）规定，对房地产开

36、发企业办理土地增值税清算所附送 的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的 凭证或资料不符合清算要求或不实的， 各省辖市地方税务局可参 照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单 位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施费等开发成本的凭证或资料， 可参照当地建设工程管理造价 部门最新公布的建安造价定额资料 , 结合房屋结构、用途、区位 等因素， 核定上述四项开发成本的单位面积金额标准， 并据以计 算扣除。 16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费

37、、招标 监督费，是否可以扣除？ 中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程 招标相关的费用， 按国家财务会计制度的规定计入有关成本， 并 按土地增值税政策规定扣除。 17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的， 装修成本如何扣 除？ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知 （国税发 2006187号）第四条第 （四）项规定： 房地产开发企业销售已装修的房屋， 其装修费用可以计入房地 产开发成本”。 房地产开发企业将所建商品房装修后销售的， 如果在计算转让收 入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入 的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，

38、并可作为 计算加计扣除金额的基数。 如果向购房方收取的装修费用不计入 房地产转让收入， 则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。 18、国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法的通知（国税发 200931号）规定，开发间接费包含项 目营销设施建造费， 在计算土地增值税时开发间接费是否包括项 目营销设施建造费？ 根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，开发间接费用， 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊 销等。 因此，计算土地增值税时， 项目营销设施建造费不能包含在开发 间接费里。 19、纳税人缴纳

39、的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费， 如果 按会计制度应当计入取得土地成本、 房地产开发成本的， 应当作 为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。 20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出 在计算土地增值税时能否扣除 （企业总机构统借统还的利息支出 是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清， 如果所发生的利 息和管理费、销售费用总额低于 10%，如何扣除？）？ 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （财法字 1995 第 006 号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够 按转让房地产项目计算分摊并提

40、供金融机构证明的， 允许据实扣 除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额 之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出或不能提供金融机构证明的， 房地产开发费用按本条 一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息， 无法取 得金融机构证明， 利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使 用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计 算扣除。 21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？ 财政部国家税务总局关于土地增值税

41、若干问题的通知 财税 200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房 时缴纳的契税， 凡能提供契税完税凭证的， 准予作为“与转让房 地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税， 按财务制定计入 有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。、 22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 企业支付的各种滞纳金、 罚款和违约金等， 其性质是企业正常营 业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出， 企业发生的上述支出时，借记营业外支出 , 贷记银行存款 等科目。 土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新 建房及配套设施的费

42、用（即房地产开发费用），是指与房地产开 违约 发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对 违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定， 金不属于土地增值税扣除项目。 23、房地产开发公司开发一幢综合楼， 1-4 层是商业用房， 5-20 层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值， 商业用房为正增值且数额很大。 住宅的负增值能否抵减商业用房 的正增值？ 土地增值税暂行条例实施细则 第八条规定， 土地增值税以纳 税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算； 财政部、国家税务总局 关于土地增值税一些具体问题规定的通 知（财税 199548号）十三条规定

43、，对纳税人既建造普通标准 住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税 200621 号及国税发 2006187号文对此也有规定），不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的， 其建造的普通标准住宅不能适用免税 规定。 江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通 知（苏地税发 200972 号）第十七条规定：清算审核时，应 审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、 备案的项目为单 位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清算； 普通标准住宅是否与其他类型的房 屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 根据以上规定， 除普通标准住宅外， 同一清

44、算单位中的不同类别 的商品房不分别计算增值额和增值率。 24、已核定项目如何适用核定征收率？ 已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程 国税发 200991号）第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清 算的，其未售部分继续销售的， 按清算时确定的核定征收率核定 征收。 25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目 如何进行清算？ 土地增值税清算管理规程 （国税发 200991 号）第三十六 条规定： 对于分期开发的房地产项目， 各期清算的方式应保持 致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。 25、房地产企业进行土地增值税清算后， 销售剩余房屋收到的预 收款，是

45、否要预征土地增值税？ 房地产企业进行土地增值税清算后， 销售剩余房屋收到的预收款， 应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知 （国税发 2006187号）的第八条规定，在土地 增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的， 纳税 人应按规定进行土地增值税的纳税申报， 扣除项目金额按清算时 的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 （单位建筑面 积成本费用=清算时的扣除项目总金额一清算的总建筑面积）。 即纳税人已清算项目继续销售的， 应在销售的当月进行清算， 不 再先预征后清算。 26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部 分的将来的成本

46、、费用、税金、预征税款的处理？ 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 （国税发 2006187号）第八条的规定：在土地增 值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的， 纳税人 应按规定进行土地增值税的纳税申报， 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额*清算的总建 筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、 费用。未售部分销售 时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。 27、土地增值税清算过程中， 企业想享受增值额不超过 20%增值 额免税的

47、普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？ 1） 立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2） 土地管理部门划拨土地的批准文件； 3） 物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件； 4） 住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证 明； 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； 6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购 面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、 销售金额）； 7）主管地税机关要求提供的其他资料。 28、销售经济适用房的车库等， 是否可享受土地增值税的优惠政 策？ 房地产开发企业转让经济适用房车库等， 其面积并入经济适用房 面积，其合计数

48、未超过经济适用房标准的， 享受经济适用房政策， 其合计数超过经济适用房标准的， 所转让房产与车库等均不作为 经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。 29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理 据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 税200621 号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股 均不 进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的， 适用财政部、 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知（财税字 1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规 定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值

49、税。 例如，母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值， 母公司购 入土地时价值 500万，按 800 万作价投资，在投资时母子公司都 不是房地产开发企业， 但子公司取得土地后向工商和建委申请房 地产开发资质， 土地用来建造科研大楼， 大楼建成后用于自用或 出租，是否交土地增值税？ 根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 税200621号）的规定，母公司以土地向子公司投资时，子公 司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业， 因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税。 子公司取 得房地产开发资质后， 以该土地进行房地产开发， 今后如果转让 房地产的，应按规定缴纳土地

50、增值税。 30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要 缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为， 是否需要 缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女， 对其行为是 否征收土地增值税？ 根据土地增值税暂行条例实施细则 （财法字 19956号）及财 政部国家税务总局关于土地增值税些具体问题规定的通知 财税 199548号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其 他方式有偿转让房地产的行为。 不包括以继承、 赠与方式无偿转 让房地产的行为。 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具 体问题规定的通知（财税字 1995

51、48号）第四条规定：细则所 称的“赠与”是指如下情况： 一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； 二）房产所有人、 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社 会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其 他社会福利、公益事业的。 因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用， 不要 缴土地增值税， 而单位将别墅赠送给某演艺明星的行为， 是需要 缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其 行为不征收土地增值税。 31、国有划拨地对外有偿转让时补交的土地出让金，在计算土地 增值税时，是否可以将交纳的土地出让金在取得的

52、收入中扣除来 计算增值额？ 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 第六条计算增值额 的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额； 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条 例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 一）取得土 地使用权所支付的金额， 是指纳税人为取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权 所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。 32、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值 税的纳税义务人是谁？ 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 199548 号）第一条：“

53、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地 （房地产 ）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地 ?请 产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投 资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税” 问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时， 土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？ 基于此规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土 地增值税的纳税义务人为投资联营企业， 而投资、 联营企业应是 接受投资企业， 而且相应不动产投入时， 所有权已归属于接受投 资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。 33、参加土地竞拍时支

54、付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否 作为土地增值税的扣除项目呢？ 根据土地增值税暂行条例实施细则第七条一款规定：“取得 土地使用权所支付的金额， 是指纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 ”佣金是支付给中 介机构而不是支付给土地出让方或转让方的， 因此，佣金不应当 作为取得土地使用权所支付的金额， 但可以计入管理费用计算比 例扣除。 第二款规定： “开发间接费用是指直接组织、 管理开发项目发生 的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，工程部门发生的办 公费 -差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。 34

55、、受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳 的土地增值税的抵扣项目？ 根据土地增值税暂行条例第二条规定：“转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收 入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人 （以下简称纳税人） ， 应当依照本条例缴纳土地增值税。” 根据土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第六条 所列的计算增值额的扣除项目 ,具体为： ?（一 ）取得土地使用权所支付的金额 ,是指纳税人为取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 因此，受让人替转让人缴纳的土地出让金不能作为转让人应缴纳 的土地增值税的扣除项目。 35、某公司

56、向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地， 拟开发为商业地产， 并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平 整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付 的部份设计费计入了开发成本， 同时因项目进行招商发生了部分 费用直接计入了管理费用。 后因其他原因， 该公司将尚未开工的 该地块进行了转让， 请问：该转让行为的土地增值税是否可以按 开发成本的 20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若 认定为直接转让土地， 根据相关规定只能扣除取得土地支付的地 价款及交纳转让环节的税费。 那么该公司已发生的开发成本 （规 划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣 除？ 根据

57、国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知 国税函发 1995110号）文件第六条二款规定： “对取得土地使 用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允 许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 交纳的有关费用， 和开 发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳的 税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 ” 因此该公司将生地变为熟地的开发过程中， 对开发成本可以加计 20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。 如该公司实质上属于未进行开发即转让的， 则根据第六条一款规 定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计 算其增值额时， 只允许扣除取

58、得土地使用权时支付的地价款、 交 纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的 主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。” 则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。 36、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平 方米销售价格 6000 元，现为提高沿街商铺的商业价值，房地产 公司与购房客户达成协议， 由房地产公司代为沿街商铺统一装饰， 收取购房户装饰款 5000万元，实际发生装饰成本 4300 万元，收 入 5000 万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本 4300万元可否 享受土地增值税加计扣除？ 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 第五条纳税人转让

59、房地产所取得的收入， 包括货币收入、 实物收入和其他收入。 中 华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第五条条例第二条 所称的收入， 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 因 此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳 土地增值税。 装饰成本属于开发成本一部分， 可以按规定加计扣 除，即装饰成本 4300 万元可享受土地增值税加计扣除。 37、房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值 税时应如何确认收入？ 根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通 知（国税发 200991 号）第十九条第一项规定，房地产开发 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资

60、、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发 生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确 认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价 格确定。 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评 估价值确定。 38、A 公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的 土地投资给 A 公司作为实收资本增加。 该地块取得时缴纳的出让 金等为 1亿元，投资进 A 公司时按评估值作价 5亿元，增值部分 当时已按规定缴纳土地增值税。 A 公司将该开发后进行了销售。 请问 A 公司在计算缴纳土地增值税时， 该土地是否可按 5 亿元作