安徽省开发区规划编制技术导则(试行2014.11）

1、- 1 - 安徽省开发区规划编制技术导则 （试行） 安徽省住房和城乡建设厅 2014 年 11 月 - 2 - 前 言 本导则根据安徽省人民政府办公厅关于印发的通知要求，由安徽省住房和城 乡建设厅、安徽省城乡规划设计研究院编制而成。 本导则在制定过程中，总结省内开发区发展特点和建设经 验，参考上海、重庆、广州、合肥等城市的相关技术规定，广 泛征求规划设计、科研、管理等方面的意见，经反复讨论、修 改后确定。 本导则的主要技术内容有：开发区选址要求、开发区规划 的构成、编制的内容及不同类型开发区内容侧重、编制深度与 技术要求。本导则共有 7 章，包括总则、开发区选址、总体规 划、控制性详细规划、修

2、建性详细规划、专业规划和附则。 - 3 - 目 录 1 总则 .5 2 开发区选址 .6 3 总体规划 .7 4 控制性详细规划 .15 5 修建性详细规划 .26 6 专业规划 .29 7 附则 .30 附录 a 本导则主要名词解释 .31 附录 b 本导则用词说明 .33 - 4 - 1 1 总则总则 1.11.1 制定目的制定目的 为规范安徽省各类开发区规划编制，引导开发区和城市融 合发展，促进土地节约集约利用，确保城乡规划有效实施，依 据中华人民共和国城乡规划法 、 安徽省城乡规划条例 、 安徽省省级开发区条例等相关法律法规，结合本省实际， 制定本导则。 1.21.2 适用范围适用范围

3、 1.2.1 本导则适用于由省以上人民政府批准设立（含筹建） 的各类开发园区的规划编制，集中示范园区、现代产业园区等 参照本导则执行。 1.2.2 本导则所称开发区规划是指开发区总体规划、控制性 详细规划、修建性详细规划和专业规划。 1.31.3 开发区分类开发区分类 开发区按照其位置和功能关系，分为产业主导型开发区、 综合功能型开发区和独立新区型开发区三种类型。 1.3.1 产业主导型开发区主要是与城市或镇其他建设用地紧 密联系、以产业用地为主的开发区，是城市二产发展主要区域。 1.3.2 综合功能型开发区是城市或镇布局结构中相对独立的 组团，其界线较为清晰，功能以产业为主并兼具其他功能。

4、- 5 - 1.3.3 独立新区型开发区是与城市或镇距离较远，独立于中 心城区或镇区以外的新区，可分为因产业发展、环保要求等设 立的独立工矿型开发区，和按照产城一体、功能综合、完整发 展的城市新区型开发区。 2 2 开发区选址开发区选址 2.12.1 开发区的整体性研究开发区的整体性研究 2.1.1 市、县人民政府开发区主管部门应对辖区范围内各类 开发区产业和空间分布，进行整体性规划或研究，明确开发区 类型，协调城市、镇和开发区之间的关系。 2.1.2 新设立的开发区应在整体性规划或研究的基础上进行 选址，其定位和规模应符合城镇性质和用地构成，其产业选择 应符合城镇的产业发展方向和发展要求。

5、2.1.3 中心城区内相邻开发区，宜通过整合，减少数量；对 于严重影响城镇发展的开发区，宜鼓励其撤销或位移。 2.22.2 开发区选址原则开发区选址原则 开发区选址应符合以下原则： （1）开发区选址应符合所在区域的城镇体系规划、所在地 城市或镇总体规划和土地利用规划，不得在城市或镇总体规划 确定的建设用地范围以外进行选址。 （2）开发区选址应符合主导产业对于用地、环境等方面的 要求。 - 6 - （3）开发区应优先选择在工程地质、防洪排涝、对外交通 等条件较好，以及占用农田较少的地区。 （4）开发区应优先考虑布置在城市、镇全年最小频率风向 的上风侧。 （5）开发区选址应避开自然疫源地、水源保护

6、地、自然保 护区和风景名胜区、文物保护区、资源开采区和地质灾害敏感 区，避免跨越大中型河流、铁路、高速公路和重要的基础设施 廊道。 （6）开发区选址应有利于交通、能源、通讯、供水、环境 保护以及其他基础设施的建设，易与周边城镇在公共服务设施 和基础设施等方面共建、共享。 （7）高新技术产业开发区应依托具有较好的科技、教育和 文化基础的城市，选择对外客运交通联系便捷、环境洁净的区 域。 3 3 总体规划总体规划 3.13.1 规划范围规划范围 根据国务院或省人民政府批准设立（筹建）开发区时明确 的规模，依据城市或镇总体规划，确定开发区四至范围，作为 开发区总体规划范围。 3.23.2 规划期限规

7、划期限 开发区总体规划期限应与所在地城市或镇总体规划期限相 - 7 - 一致。 3.33.3 规划要求规划要求 3.3.1 一般要求 开发区总体规划应积极落实国家、省有关政策，依据所在 地城市或镇总体规划，并与安徽省主体功能区规划，以及开发 区所在地城市或镇国民经济和社会发展规划、土地利用总体规 划相衔接，合理确定开发区用地布局、产业结构和发展方向， 对设施配套、环境保护、要素保障等进行总体安排，可对周边 关联区域进行研究。 3.3.2 特殊要求 （1）产业主导型开发区总体规划要与所在城市或镇全面对 接，确保城市能为开发区的运行提供较完善的配套服务。合理 安排产业组团，减少污染和安全隐患，尽量

8、减少开发区产业活 动对周边非产业活动的干扰。 （2）综合功能型开发区总体规划要依据城市总体规划确定 的园区定位，完善园区综合功能，合理确定产业用地、居住用 地、服务设施用地的比例，加强与城市间各类设施的共建共享， 通过园区建设促进城市整体功能的提升。 （3）独立新区型开发区总体规划应注重规划选址研究，考 虑其独立发展的完整性和可持续性。其中，独立工矿型应注重 产业发展和环境保护，减少其对周边地区的影响；城市新区型 应侧重产业发展，实现宜业宜居，加强区域交通联系，强化公 共服务设施和公用设施建设，服务自身同时服务周边地区。 - 8 - 3.43.4 规划内容规划内容 开发区总体规划一般应包括开发

9、区功能定位、产业发展方 向、空间组织、用地布局、空间管制、道路交通、设施配套、 环境保护、综合防灾、开发时序、管理单元等规划内容。 有需要的开发区，可增加绿地系统、景观系统、地下空间 利用和工程管线综合等规划内容。 3.53.5 功能定位和产业发展方向功能定位和产业发展方向 3.5.1 开发区功能定位应以产业发展为核心，适当承担城市 其他功能。 3.5.2 开发区应落实国家、省、市有关产业政策，选择产业 基础条件优、行业发展前景好和就业带动力强的产业作为主导 产业。 3.63.6 规划建设用地构成规划建设用地构成 按照分类指导、节约集约、提高效益的原则，各类开发区 规划建设用地构成应符合下表的

10、规定。 表 1 开发区分类规划建设用地构成表 主要用地构成比例（%） 性质分类 工业、物 流仓储用 地 居住、服 务用地 道路与交 通设施用 地 绿地与广 场用地 产业主导型开发区 50.0-60.0 10.0-20.010.0-15.08.0-15.0 综合功能型开发区 40.0-50.0 20.0-30.010.0-15.08.0-15.0 独立工 矿型 50.0-60.010.0-20.010.0-15.08.0-15.0独立新区 型 开发区 城市新 区型 35.0-45.0 25.0-35.010.0-15.08.0-15.0 - 9 - 注：经过开发区的城市干道可另行计算。 3.73

11、.7 工业用地布局原则工业用地布局原则 3.7.1 一类工业用地布局原则 （1）一类工业用地可以单独集中布置，也可以和居住用地 混合布置，但应成组成团，相对独立。 （2）一类工业项目可集中布置于多层厂房之内，形成楼宇 工业。楼宇工业宜选择无干扰和无污染的工业项目，并符合卫 生和消防的相关要求。 3.7.2 二类工业用地布局原则 （1）二类工业用地应单独设置，与居住用地之间的距离， 应符合卫生防护距离的有关规定。 （2）有污染物排放的企业，应达到国家相关标准后才可向 外排放。有污染气体排放的企业不应在居住用地上风向布置。 （3）已搬迁或废弃的二类工业用地在环境保护有关规定年 限内，未作清污处理之

12、前，禁止作为居住、公共建设用地。 3.7.3 三类工业用地布局原则 （1）三类工业用地应在城市下风向、饮用水源保护区下游 独立选址，集中布局，应符合卫生防护距离的有关规定。 （2）有污染物排放的企业，应达到国家相关标准后才可向 外排放。有污染气体排放的企业不得在居住用地上风向布置。 （3）已搬迁或废弃的三类工业用地在环境保护有关规定年 限内，未作清污处理之前，禁止作为居住、公共建设用地。 - 10 - 3.83.8 空间管制空间管制 开发区空间管制规划应划定绿线、蓝线、黄线、紫线，明 确“四线”管控要求。 3.93.9 道路交通道路交通 3.9.1 开发区各级道路红线宽度和机动车道数量均应符合

13、下 表的规定。经过开发区的城市主次干道执行城市道路规范的相 关标准。 表 2 开发区各级道路红线宽度和机动车道数量 开发区主干路开发区次干路支路 开发区规 模（km2） 红线宽度 （m） 机动车 道数量 红线宽度 （m） 机动车 道数量 红线宽度 （m） 机动车 道数量 20404 或 6304182 20364 或 6242 或 4152 注：1、本表中的红线宽度和机动车道数均作为上限进行控制；2、疏港 道路最小宽度为 30 米，上限参照相应规模开发区主干路标准。 3.9.2 开发区道路根据需要设置非机动车道、人行道和绿道。 需要设置非机动车道、人行道的，宽度按照城市道路工程设 计规范 （c

14、jj_37-2012）中的最小宽度执行；需要设置绿道的， 按照安徽省绿道总体规划纲要和安徽省城市绿道设计技 术导则的相关要求执行。 3.103.10 设施配套设施配套 3.10.1 公共服务设施包括生活性服务设施和生产性服务设 施。生活性服务设施包括文化娱乐、教育科研、体育运动、医 疗卫生、养老和社会福利等设施。生产性服务设施包括配套交 - 11 - 通运输业、现代物流业、金融服务业、信息服务业和商务服务 业的设施。 公用设施包括供水、污水、雨水、供电、燃气、供热、通 信、环卫、消防等设施。 3.10.2 开发区公共服务设施和公用设施应充分考虑与城市 的共建和共享。推进公共服务设施的社会化、集

15、中化，鼓励建 设工业服务中心。公用设施应在满足规范要求的基础上，尽量 集中设置。 3.10.3 公共服务设施配置应以规划服务人口的规模为依据， 考虑人口结构特点进行差异化配置。公用设施配置应结合主导 产业要求确定。 3.10.4 鼓励开发区内部通过公用设施系统优化整合，促进 企业进行废物交换利用、能量梯级利用、土地集约利用、水的 分类利用和循环使用。充分利用天然气等清洁能源及太阳能、 地热能、风能等可再生能源。 3.10.5 开发区应建立安全、高效、合理的供水系统，严格 实行雨污分流，建设完备的污水收集和雨水排放系统。工业污 水须经预处理达标后方可接入市政管网，不得任其自行排放。 鼓励开发区提

16、高中水回用率。 3.10.6 开发区变电所选址宜靠近负荷中心，便于进出线， 交通运输方便。园区内宜按照每 4-8 平方公里设置 110kv 变电 所一座，每 20-30 平方公里设置 220kv 变电所一座。园区内应 预留高压进出线通道，不宜在主干道和景观道路两侧设置高压 - 12 - 输电线路，具体高压进出线通道控制宽度见表 3 所示。 表 3 35500kv 高压架空电力线路进出线通道宽度 线路电压等级 (kv) 高压线走廊宽度 (m) 线路电压等级 (kv) 高压线走廊宽度 (m) 500607566、1101525 3303545351220 2203040 3.10.7 燃气、供热、

17、通信、环卫、消防等公用设施规划应 按专业规范要求，科学预测，合理配置。 3.10.8 工程管线综合规划应与各专业规划相协调，根据需 要合理设置公共管廊。 3.10.9 为使规划更具可操作性，宜划出 0.5%左右的用地作 为设施配套预留用地，单个预留地块规模 2 公顷左右。 3.113.11 环境保护环境保护 开发区环境保护规划应确定资源利用、生态环境保护与建 设的目标和控制要求，提出产业准入标准和管制要求，提出污 染控制与治理的措施，确定环保设施的布局、规模和用地范围。 3.123.12 综合防灾综合防灾 开发区综合防灾规划包括防洪排涝工程、抗震工程、地质 灾害防治、人防工程和消防工程等方面，

18、应明确防灾减灾目标、 设防等级、标准和范围，防灾减灾设施配置标准、建设要求与 措施。 3.133.13 开发时序开发时序 开发区应结合发展需要和用地供给情况，合理确定建设时 - 13 - 序和建设规模，统筹安排公共服务设施和公用设施分期建设。 3.143.14 管理单元管理单元 3.14.1 规划管理单元的划分应考虑以下因素： （1）街道（社区）界线范围； （2）天然的地理界线（如河流、铁路等） ； （3）主导产业类型分布； （4）用地性质与功能的内在关联性； （5）主次干道围合的街坊； （6）合理的交通分区； （7）适度的用地规模。 3.14.2 管理单元控制要求 开发区总体规划中应明确管理

19、单元的界线范围、用地面积、 主导用地性质、建筑总量、居住人口规模、重大配套设施和整 体风貌控制等要求。 3.153.15 成果要求成果要求 3.15.1 开发区总体规划成果应包括规划文本、规划图纸和 附件三个部分。 3.15.2 开发区总体规划文本应包含以下内容：发展目标、功 能定位、用地布局、空间管制、道路交通、设施配套、环境保护、 综合防灾、分期建设、管理单元和规划实施。有需要的开发区， 可增加绿地系统、景观系统、地下空间利用和工程管线综合等规 划内容。 将开发区建设用地规模、公共服务设施和公用设施用地、水 - 14 - 源地、水系和绿化用地、环境保护控制性指标、自然和历史文化 遗产保护以

20、及防灾减灾等内容，作为开发区总体规划的强制性内 容。 3.15.3 规划图纸应包括以下内容：与城市或镇总体规划的 关系图、与城市或镇土地利用总体规划的协调图、用地现状图、 用地评价图、用地布局图、道路系统规划图，管理单元划分与 编号图，供水、污水等专项规划图，近期建设规划图等。 开发区根据需要，可增加绿地系统规划图、景观系统规划 图、地下空间利用规划图和工程管线综合规划图等规划内容。 3.15.4 规划说明书应对规划文本和规划图纸作出说明与解 释，作为规划附件。根据需要可编制专题研究报告，对规划产 生重大影响的专项进行研究，并入附件。 4 4 控制性详细规划控制性详细规划 4.14.1 一般规

21、定一般规定 4.1.1 开发区控制性详细规划应以开发区总体规划和所在地 城市或镇专业规划为依据，对建设用地性质、使用强度和空间 环境作出规定，引导开发区有序发展。 4.1.2 开发区控制性详细规划应以管理单元为规划编制基本 单位，结合建设时序，滚动编制。 4.1.3 开发区规划组织编制机构应健全规划动态维护和定期 评估制度，鼓励建立与规划设计单位的长期跟踪服务机制。 - 15 - 4.24.2 规划要求规划要求 4.2.1 开发区所在地市、县城的控规通则，适用开发区。 4.2.2 不同类型开发区还应符合以下规定： （1）产业主导型开发区应注重提升产业用地的投资强度和 产出效率，鼓励提高容积率，

22、鼓励多层厂房建设。 （2）综合功能型开发区应注重各类用地的合理比例，确定 生态廊道和基础设施廊道，考虑通勤距离和通勤人口的影响， 研究合理的道路级配，增加公共交通设施和停车设施。 （3）独立新区型开发区需安排与产业发展相适应的交通设 施、公共服务设施和公用设施。其中独立工矿型开发区应充分 考虑环境保护和相应控制措施；城市新区型开发区需合理预测 就业岗位数量，考虑职住平衡要求，确定开发区居住人口规模。 4.2.3 开发区控制性详细规划应综合考虑开发区转型升级 的需要，加强对开发区存量工业用地“退二进三”的研究，通 过论证，合理确定相关控制指标。 4.34.3 管理单元整体性控制管理单元整体性控制

23、 4.3.1 管理单元整体性控制应以开发区总体规划确定的控制 要求为依据，细化相应控制指标和要求。 4.3.2 土地利用的总量平衡控制 确定管理单元内各类用地总量、建设总规模及主要控制指 标。科学合理确定管理单元中各类用地的最大可兼容量，保证 管理单元土地利用的弹性和总量平衡。 - 16 - 管理单元内各地块的开发总量不得突破管理单元总建设规 模的上限控制要求；当管理单元主导用地性质为工业用地时， 应同时规定总建设规模的下限控制要求。 表 4 管理单元用地构成与主要控制要素一览表 用地性质 用地 名称 用地 面积 /m2 容积 率 建筑 密度 /% 绿地 率/% 建筑 限高 /m 占单元 面积

24、比 例 建筑 面积 /m2 居 住 人 口 兼 容 性 合计 4.3.3 土地利用的强制性控制 划定开发区内的绿化绿线、河道蓝线、文保紫线、基础设 施黄线“四线”控制用地范围和市级公共服务设施用地范围， 作为强制性控制内容，不得擅自变更。 不同类型的开发区根据自身条件和需求，按标准进行设施 配套，不超标，不缺失。 以市场为主导或非独立占地的公共服务设施，应明确规模 和设置标准，提出位置建议，作为土地出让条件，引导土地使 用方进行配套建设。 4.44.4 地块控规地块控规 4.4.1 地块控规应包括以下内容要求： （1）确定每一个地块的规划控制内容，明确规划控制指标： 用地规模、兼容性、容积率、

25、建筑密度、建筑高度、绿地率、 - 17 - 建筑后退、出入口设置和配套设施等，工业用地还应控制投资 强度和产出强度。 （2）确定每一个地块的规划引导内容，明确规划引导要求， 包括人口容量，建筑的体量、形式、风格、色彩及其他环境要 求。 4.4.2 地块划分 开发区用地的地块划分，必须满足相关企业的生产工艺要 求。当采用工业通用标准厂房建设方式时，可采用 100m100m、100m150m 大小的“标准地块”划分模式，小于 1 公顷的企业不单独供地，通过集中建设标准厂房统一安排。在 标准地块模式的基础上，通过不同的组合形式，以及对周边交 通条件的考虑，宜采用 300m400m 左右的组合地块划分

26、模式。 图 1 地块划分示例图 3ha 1.5ha 1.5ha 1ha 1ha 1.5ha 1.5ha 1.5ha1.5ha 1.5ha1.5ha 2ha 1ha1ha 1ha1ha 1ha 4.4.3 道路交通设施控制 （1）开发区内的道路以开发区总体规划确定的道路网为基 础，在道路红线和通行能力不变的前提下，允许道路线型和位 置适度调整。 （2）开发区控规确定的城市快速路、主干路、次干路和主 要支路的位置、红线宽度等作为强制性内容。 - 18 - （3）次要支路作为引导性内容，允许采用“弹性道路”模 式，结合项目建设进行适当调整。当多个小规模企业在地块内 建设时，可按照弹性道路来修建支路，

27、满足对外交通需求；反 之当较大规模企业进驻，需要占用多个地块时，则可考虑取消 该支路，以增强规划控制的适应性，防止建设过程中对道路的 随意调整。 4.4.4 用地兼容控制 （1）为适应开发和土地利用的不确定性，在符合兼容原则 的前提下，规划可以结合管理单元的具体情况，依据下表确定 各地块允许兼容、有条件兼容和禁止兼容的用地类别。其中允 许兼容的用地类别不得超出规定的范围，禁止兼容的用地类别 不得少于规定的范围，有条件兼容的用地应根据管理单元的管 理要求对地块提出用地兼容的条件。 （2）兼容用地性质占规划用地性质的比例，应按照各地规 划管理技术规定的要求执行。 （3）地块用地性质作兼容调整的，其

28、开发控制要求应相应 调整。 表 5 用地兼容性控制表 rbmw 规划用地 类别 兼容 用地类别 r1r2r3b1b2b9m1m2m3w1w2 r1 r2r r3 a1 a a2 - 19 - 规划用地 类别 兼容 用地类别 rbmw r1r2r3b1b2b9m1m2m3w1w2 a3 a4 a5 a6 b1 b2 b3 b4 b b9 m1 m2m m3 w1 w w2 s1 s2 s3 s4 s s9 u1 u2 u3 u u9 g1 g2g g3 注：表示允许兼容，空格表示有条件兼容，表示禁止兼容。 4.4.5 基本控制指标 （1）容积率 产业主导型开发区工业用地和物流仓储用地的容积率应同

29、 时控制上下限，综合功能型和独立新区型开发区工业用地和物 流仓储用地应控制容积率下限，有特定生产工艺要求的，根据 具体情况确定；有历史文化保护、景观风貌等特别要求的地区 可同时控制上下限；公共管理与公共服务用地，宜同时规定容 积率上下限；其他用地应控制容积率上限。 - 20 - （2）建筑密度 工业用地、物流仓储用地应控制建筑密度的下限，其他性 质用地应控制建筑密度上限，有历史文化保护要求的地区、景 观风貌地区可同时控制建筑密度上下限。 （3）建筑高度 有特别要求的地区建筑高度应作为强制性内容，一般地区 建筑高度可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容。 有历史文化保护、空间景观塑造、机场净空

30、保护、城市安 全与防灾、公用设施技术等要求的地区，应控制建筑高度上限； 有空间轮廓和开放空间围合要求的地区，应同时控制建筑高度 上下限；规划确定的高层建筑引导区必要时可控制建筑高度下 限。 （4）绿地率 一般情况下，工业用地和物流仓储用地应控制绿地率上限； 有历史文化保护要求的地区，可同时控制绿地率上限和下限； 其他用地应控制绿地率下限。 表 6 开发区主要建设强度控制指标分类控制 工业用地、物流仓储用 地 其他用地 控制 类型 开发区 分类 容积 率 建筑 密度 建筑 高度 绿地 率 容积 率 建筑 密度 建筑 高度 绿地 率 产业主导型开 发区 上下 限 上下 限 上限 上下 限 上限 上

31、限 上限 下限 综合功能型开 发区 下限 下限 上限上限 上限 下限 独立新区型开下限 下限 上限上限 上限 下限 - 21 - 发区 4.4.6 工业用地、物流仓储用地基本控制指标 表 7 工业用地、物流仓储用地主要建设强度控制指标表 建筑密度建筑容积率绿地率 用地类型 下限上限下限上限下限上限 低层40%-1.0-15% 工业用地 多层40%-1.2-15% 低层40%-0.8-20%物流仓储 用地多层40%-1.2-20% 注：国家级开发区、市管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于 1.2。 （1）容积率 开发区工业用地的容积率一般不低于 1.0，对生产工艺无特 殊要求的项目，不宜建造

32、单层厂房。 适合多层厂房的大类行业有：农副食品加工业，食品制造 业，饮料制造业，烟草制品业，纺织业，纺织服装、鞋、帽制 造业，皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业，木材加工及木、竹、 藤、棕、草制品业，家具制造业，造纸及纸制品业，印刷业和 记录媒介的复制，文教体育用品制造业，医药制造业，化学纤 维制造业，橡胶制品业，塑料制品业，金属制品业，电气机械 及器材制造业，通信设备、计算机及其他电子设备制造业，仪 器仪表及文化、办公用机械制造业，工艺品及其他制造业。 适合单层厂房或有特殊生产工艺的大类行业有：石油加工 炼焦及核燃料加工业，化学原料及化学制品制造业，非金属矿 - 22 - 物制品业，黑色金属冶

33、炼及压延加工业，有色金属冶炼及压延 加工业，通用设备制造业，专用设备制造业，交通运输设备制 造业，废弃资源和废旧材料回收加工业，电力、热力的生产和 供应业，燃气生产和供应业，水的生产和供应业。 开发区应结合自身发展需要和产业特征，安排一定比例的 工业用地，按照容积率 1.8 以上进行多层标准厂房建设。 建筑物层高超过 8 米的，在计算容积率时该层建筑面积加 倍计算，生产工艺对层高无特殊要求的项目，容积率不加倍计 算。 （2）建筑密度 工业用地建筑密度一般不低于 40%，有特定生产工艺要求的， 根据具体情况确定。 （3）绿地率 工业用地绿地率不高于 15%，鼓励垂直绿化、屋顶绿化等多 样的绿化形

34、式。 （4）投资强度和产出强度 国家级开发区、市管省级开发区、县管省级开发区新建工 业项目土地投资强度一般分别不低于 300 万元/亩、200 万元/亩、 150 万元/亩，或预期亩均税收（不含土地使用税）不低于 30 万 元/年、20 万元/年、10 万元/年。 4.4.7 其他用地基本控制指标 开发区内其他主要用地基本控制指标应参照下表执行。 - 23 - 表 8 其他用地主要控制指标表 建筑密度容积率绿地率 下限上限下限上限下限上限 多层-25%1.01.635%- 居住用地 高层-22%1.02.535%- 多层-35%1.02.235%- 行政办公用地 高层-32%1.05.035%

35、- 多层-35%1.02.235%- 商业设施用地、 商务办公用地高层 -32%1.05.035% - 大型超市-45%1.02.520%- 公园绿地-75%- 注：建筑密度和容积率，两者不宜同时取最大值。 对未列入上表的科研机构、大中专院校、中小学校、体育 场馆、医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标，应按 经批准的详细规划和有关专业规定执行。 4.4.8 建筑后退 工业生产厂房退道路红线一般按 3-5 米进行控制，因生产 需要或安全、环保、景观等特殊要求增大后退，在规划设计条 件中另行约定。厂房退让用地边界应满足消防或厂区运输要求。 工业、物流仓储建（构）筑物原则上不退让城市绿线，但建

36、 （构）筑物基础不得侵占城市绿线。 行政办公研发及生活服务设施建筑退道路红线和用地边界 按所在地规划管理技术规定的要求执行，其退道路红线部分可 布置为树阵式停车场。 - 24 - 建筑退河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围的距离， 应满足消防、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等 方面的规范以及由规划行政主管部门制定的相关要求。 4.4.9 地块出入口设置 周边有一条以上城市道路的地块，出入口宜设置在较低等 级道路上。对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根 据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范 要求。 规划确定的道路交叉口，沿道路红线转角切点位置向主干道 方向延伸

37、80 米范围，向次干道方向延伸50 米范围，其他道路和 桥隧坡道起止线延伸30 米范围，立交路口向连接道方向延伸200 米范围内及港湾式公交站场位置，严禁开设机动车左转方向出入 口。 表 9 开发区机动车禁止开口路段最小距离控制一览表 道路等级 机动车出入口距道路交叉口最小距离（米） 主干道 80 次干道 50 支 路 30 机动车停车场出入口距离人行天桥、地下通道及立交桥匝 道入口应大于 50 米，距离交叉口应大于 80 米。 4.4.10 设施配套 - 25 - 工业用地内所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超 过工业用地总用地面积的 6%。严禁在工业用地范围内建造成套 住宅、专家楼、宾

38、馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 工业服务中心作为成片工业用地中的公共服务中心，设计 服务半径 800-1000 米，占地面积 1-5 公顷，容积率 1.5 左右， 绿地率 35%以上，选址应结合公园绿地、公交站场、社会公共停 车场和标准化厂房区等设施共同建设。 工业服务中心内根据需求综合设置公租房、食堂、餐饮、 超市、宾馆、银行、通信、洗衣、美容美发、药店、维修店、 文体中心、卫生所和运动场地等设施。 4.4.11 城市设计引导 （1）落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对开发区 的控制要求，分析和研究开发区的环境特征、景观特色要素及 空间关系，建立开发区的城市空间结构和城市景观框

39、架，明确 控制性详细规划中城市设计的指导原则和控制要求，通过形体 示意、要素控制和意向设计等手段进行表达。 （2）城市设计的空间形态应转化为相应的控制指标取值， 如容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退和建筑间距等，同时 在建筑高度、建筑体量、建筑形式与色彩、空间形态、环境设 施及小品等方面，提出引导建设要求，与城市整体风貌相协调。 - 26 - 4.54.5 成果要求成果要求 4.5.1 成果构成 开发区控制性详细规划成果包括文本、图纸和说明书。各 管理单元成果应独立成册。 4.5.2 内容要求 文本是在开发区所在地市、县城控规通则的基础上，针对 本管理单元的特殊规定，包括土地利用情况、各类用地

40、性质的 指标取值、 “四线”控制范围、公共服务设施和公用设施配置、 地块指标汇总等。 图纸包括本管理单元的用地布局图、地块划分图、四线控 制图、道路系统图、公共服务设施配套图、公用设施配套图和 各地块图则。 说明书是针对文本、图纸的分析和解释，包括文字和相关 图件。 5 5 修建性详细规划修建性详细规划 5.15.1 一般规定一般规定 建设项目修建性详细规划，应依据城镇总体规划和开发区 总体规划，符合控制性详细规划，满足规划条件规定。 5.25.2 工业项目特殊要求工业项目特殊要求 工业项目修建性详细规划应遵循以下原则： - 27 - （1）规划方案应根据生产流程、防火、安全、卫生、施工 等要

41、求，结合内外部运输条件、场地地形、地质、气象条件、 建设程序以及远期发展等因素，经技术、经济综合比较后确定。 （2）科学功能分区，合理确定生产、办公、生活服务设施 等区域，各项设施的布置应紧凑、合理，人行交通与货运交通 应明确便捷，互不干扰。 （3）在符合生产流程、操作要求和使用功能的前提下，建 （构）筑物等设施应采取多层布置。 生产工艺对层高无特殊要 求的项目，建（构）筑物层高不应超过 8 米。 （4）工业建筑间距应满足相关技术规范。 （5）工业仓储建筑形式应以现代风格为主，造型宜简洁明 快，色彩宜淡雅，并与周边环境相协调。 （6）沿城市主要道路两侧的工业仓储建筑，应当注重建筑 界面的完整性

42、和连续性。锅炉房、配电房、水泵房等小型辅助 用房不宜沿城市主要道路设置，同时应密植绿化进行遮蔽。位 于重要道路交叉口或重要城市节点的工业仓储建筑应加强立面 设计与环境景观设计。 （7）工业围墙应按照当地规划管理部门提出的规划设计条 件，进行设计和建设。 （8）工业园区内绿化树种应选择抗污滞染尘力强、无飞絮， 具防火和美化功能的树种；产生有毒气体的工厂，应选择抗污 - 28 - 染树种。 （9）建筑设计应按照国家有关规定和标准，采用节能、节 水、节地、节材的技术工艺和小型、轻型、再生产品。 5.35.3 编制内容编制内容 5.3.1 建设项目修建性详细规划应包括建设条件分析、总平 面布局、道路交

43、通组织、工程管线规划设计、竖向设计等内容。 5.3.2 建设条件分析应分析场地条件，确定规划原则；进行 现状条件、建设内容、开发要求等规划条件的综合分析。 5.3.3 总平面布局应确定用地布局结构、道路交通系统、空 间布局和环境规划设计,确定各类建筑的具体位置和用地界线, 提出重要建筑单体初步设计方案。 5.3.4 道路交通组织应确定用地内道路走向、红线宽度、横 断面形式、控制点坐标和标高。 5.3.5 工程管线规划设计应确定用地内供水、排水、电力、 电信、燃气等工程管线及配套设施的位置、用地、容量和走向， 并进行管线综合规划。 5.3.6 竖向规划设计应确定用地内竖向标高、坡度、主要建 筑物和构筑物标高。 5.3.7 住宅、医院、学校和托幼等建筑应进行日照分析。 5.45.4 成果要求成果要求 5.4.1 修建性详细规划成果应包括规划说明书和图纸。 - 29 - 5.4.2 修建性详细规划说明书应包括以下内容： （1）现状条件分析； （2）规划原则和总体构思； （3）建筑与用地布局规划； （4）空间组织和景观特色规划； （5）道路和绿地布局规划； （6）各专项工程规划及管网综合规划； （7）竖向规划与设计；