房地产基本制度与政策精讲班第40讲课件讲义

1、房地产基本制度与政策精讲班第40讲课件讲义（环球职业教育在线） 第二节 工程量计量 一、工程量的概念 工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的个、块、樘、条等单位。 二、工程量计算的作用 工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。准确计算工程量，并选套相应的预算单价，才能正确地计算出工程直接费或工程量清单，从而合理确定工程造价。同时，根据工程量指标和工程定额，可以掌握工程所需的

2、各种消耗。因此，工程量计算是施工企业投标报价、安排工程作业计划、组织劳动力和物资供应、进行经济核算等必不可少的基础资料；也是建设方筹集建设资金、安排工程价款拨付和结算、进行财务管理和核算的重要依据。 三、工程量计算的依据 (1)施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等； (2)经审定的施工组织设计或施工方案； (3)工程施工合同、招标文件的商务条款； (4)工程量计算规则； 四、工程量计算顺序 计算工程量应该按照一定顺序进行，这样既可节省看图时间以加快进度，又可避免漏算或重复计算。 (一)单位工程计算顺序 1按施工顺序计算法 这是按照工程施工的先后顺序来计算工程量的方

3、法。如一般民用建筑，按照土石方、基础、墙体、脚手架、地面、楼面、屋面、门窗、外抹灰、内抹灰、刷浆、油漆、玻璃等顺序进行计算。 2按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 这种方法是按照“基础定额”和“计价规范”中的分章或分部分项工程顺序来计算工程量。 (二)分部分项工程计算顺序 1。按顺时针方向计算法 这种方法首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止，按顺时针方向依次计算工程量。 2，按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 这种方法是从平面图的左上角开始，按“先横后竖、先上后下、先左后右”的顺序计算工程量。房地产估价师在实务操作中，根据需求可查阅国家有关工程量

4、计算规则等规定。 3按图纸分项编号顺序计算法 这种方法是按照图纸上作注结构构件、配件的编号顺序计算工程量。 第三节 工程建设定额 一、工程建设定额的概念 定额是一种规定的额度，是进行生产经营活动时，在人力、物力、财力消耗等方面所应遵守达到的数量标准。在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础。在工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据。 工程建设定额，是指在工程建设中单位产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定额度。其反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间特定的数量关系，体现在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的社会平均水平。工程建设定额反映

5、了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律。 二、工程建设定额的分类 (一)按定额反映的生产要素消耗内容划分 按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。 劳动消耗定额是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。 机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其主要表现形式是机械时间定额，同时也可以产量定额表现。 材料消耗定

6、额是完成一定的合格产品规定消耗的材料数量标准。 (二)按定额编制的程序和用途划分 按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和施加消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种

7、定额，也是工程建设定额中的基础性定额。 预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程作为对象编制的定额，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个基本部分，并列有工程费用，是一种计价的定额。预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。预算定额是在编制施工图预算阶段，计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量时使用的，是调整工程预算和工程造价的基础，同时也是编制施工组织设计、施工技术财务计划的参考。 概算定额是以扩大的分部分项工程作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，同时列有工程费用，也是一种计价性定额，概算定额是在预算定额

8、的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目。概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。 概算指标是概算定额的扩大与合并，是以整个建筑物和构筑物为对象，以更为扩大的计量单位编制的，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个基本部分，同时列出了各结构分都的工程量及单位建筑工程的造价，是一种计价定额。 投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。 (三)按照工程的费用划分 按照工程费用的不同，可以把工程建设定额划分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额以及工程建设其他费用定额。 (1)建筑

9、工程定额是建筑工程的施工定额、预算定额、概算定额和概算指标的统称。一般将建筑工程理解为房屋和构筑物，具体包括一般土建工程、电气工程(动力、照明、弱电)、卫生技术(水、暖、通风)工程、工业管道工程、特殊构筑物工程。从广义上还包括道路、桥梁、铁路、隧道、运河、堤坝、港口、电站、机场等工程， (2)设备安装工程定额是安装工程的施工定额、预算定额、概算定额和概算指标的统称。 由于建筑工程和设备安装工程是单项工程中的两个有机组成部分，通常把建筑工程和安装工程作为一个施工过程看待，称为建筑安装工程，在通用定额中也就把建筑工程定额和安装工程定额合二为一，称为建筑安装工程定额。建筑安装工程定额属于直接费定额，

10、仅仅包括施工中的人工、材料和机械消耗定额。 (3)建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。 其他直接费定额是指预算定额细目内容以外，与建筑安装工程直接有关的各项费用开支标准，也是编制施工图预算和概算的依据。 现场经费定额是指与现场施工直接有关，是施工准备、施工组织和管理所需的费用定额。 间接费定额是指为企业生产全部产品所必需，为维持整个企业的生产经营活动所必需的各项费用开支标准，与个别产品的建筑安装施工无关。 (4)工器具定额。工器具是指按照有关规定不够固定资产标准而起到劳动手段作用的工具、器具和生产用家具，如计量器具、容器、仪器、工具箱等。工器具定

11、额，就是为新建或扩建项目投产、运转首次配置的工具、器具数量标准。 (5)工程建设其他费用定额。工程建设其他费用定额是指独立于建筑安装工程、设备和工器具购置之外的其他费用开支的标准。 (四)按照专业性质划分 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 (五)按照主编单位和管理权限划分 按照主编单位和管理权限不同，工程建设定额可以划分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额、补充定额五种。 三、工程建设定额的特点 (一)科学性 工程建设定额的科学性主要有两个含义：其一是工程建设定额与社会生产力发展水平相适应，体现了工程建设的客观规律；其二在于

12、工程建设定额的理论、方法、手段是科学的，适应了现代科学技术和信息社会发展的需要。 (二)系统性 工程建设定额是一个相对对立的系统，是由多种定额结合组成的一个整体，同时与定额外其他相关环境不断进行信息交流，是现代社会经济活动的一个子系统。 (三)统一性 工程建设定额的统一性是指定额的制定、颁布和贯彻执行都有一个统一的程序、统一的原则、统一的要求和统一的用途，在一定范围内有统一的定额标准。 (四)权威性 工程建设定额一定情况下具有经济法规的性质。权威性反映了统一的意志和统一的要求，也反映了信誉和信赖程度以及定额的严肃性。在社会主义市场经济条件下，权威性的客观基础是定额的科学性。 (五)稳定性与时效

13、性 工程建设定额的稳定性是指其在一定时期内保持稳定的状态，如果经常变动，势必弱化其权威性。但是这种稳定是相对的。 例题部分： 1下列关于定额和工程建设定额的概念，说法不正确的是( )。 a定额是一种规定的额度 b在工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据 c在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 d工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度 答案：d 解析：工程建设定额，是指在工程建设中单位产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度。工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律。 2( )是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标

14、准。 a机械消耗定额 b劳动消耗定额 c材料消耗定额 d施工定额 答案：a 解析：机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准。 3按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为( )。 a施工定额 b劳动消耗定额和机械消耗定额 c预算定额、概算定额 d机械消耗定额 e概算指标和投资估算指标 答案：ace 解析：按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 4按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为( )三种。 a全国通用定额 b行业通用定额 c地方通用定额 d专业专用定额 e企业定额 答案：abd 解析

15、：按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 5工程建设定额一定情况下具有经济法规的性质，( )反映了统一的意志和统一的要求。 a统一性 b时效性 c 权威性 d稳定性 答案：c 解析：权威性反映了统一的意志和统一的要求，也反映了信誉和信赖程度以及定额的严肃性。 第四节工程造价的计价与控制 工程造价的计价与控制是以建设项目、单项工程、单位工程为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。工程造价的计价与控制是工程造价管理两个并行、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。工程造价的计算

16、主要是指计算和确定工程造价和投资费用；工程造价控制是按照既定的造价目标；对造价形成过程的一切费用(受控系统)进行严格的计算、调节和监督，揭示偏差，及时纠正，保证造价目标的实现。 一、工程造价计价的基本原理和方法 (一)工程造价计价的基本原理 工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价(或价格)的计算。任何一个工程项目都可以分解为一个或几个单项工程；任何一个单项工程又是由一个或几个单位工程组成的；而单位工程可以进一步细分为一个或几个分部工程。 从工程造价角度，将工程项目细分到分部工程还不能满足核算的需要，还需要把分部工程进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。也就是要划分到成工程项目的最基本构

17、成要素。在此基础上，利用适当的计量单位，采用一定的估价方法，将各分项工程造价汇总就能得到工程的全部造价。由此可见，工程造价的计价过程就是将建设项目进行分解和逐步组合的过程。 从工程费用计算角度；工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价。 影响工程造价的主要因素有两个：基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量，可用下列基本计算式表示： 由此可见，基本子项的实物工程量越大、单位价格越高，则工程造价也越大。在进行工程计价时，实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的。单位价格的计量单位的对象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就较为准确。 (

18、二)工程造价计价的方法 工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。前者以直接费单价为基础，直接费单价只包括人工费、材料费和机械台班使用费，是分部分项工程的不完全价格，目前采用单位估价法和实物估价法确定；后者以综合单价为基础，综合单价也就是分部分项工程量单价，既包括直接费、现场经费、其他直接费、间接费、利润和税金，也包括合同约定的所有工料价格变化风险等一切费用，是一种完全价格方式。 1工程建设定额计价法 工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。其基本特征是“价格定额十费用文件规定”并作为法定性依据强制执行，不论是

19、工程招标编制标底还是投标报价都以此作为唯一依据，承发包双方使用相同的定额和费用标准分别确定投标报价和标底价，一旦定额价与市场价脱节就会影响计价的准确性。定额计价是建立在以政府定价为主导的计划经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。 2工程量清单计价法 工程量清单计价方法相对于传统的定额计价方法是一种新的计价模式。 (1)工程量清单的概念 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招

20、标工程的分部分项工程数量的表格。 工程量清单是指招标文件的组成部分。是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件。在理解工程量清单的概念时，首先应注意到，工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位。其次，在性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。因此，无论招标人还是投标人都应该慎重对待。再次，工程量清单的描述对象是拟建工程，其内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式。 (2)工程量清单的内容 工程量清单作为招标文件的组成部分，一个最基本的功能

21、是作为信息的载体，以便投标人能对工程有全面充分的了解。以建设部颁发的房屋建筑和市政基础设施工程招标文件范本为例，工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分。 工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请人重视清单，以及如何使用清单。 工程量清单表作为清单项目和工程数量的载体，是工程量清单的重要组成部分。 合理的清单项目设置和准确的工程数量，是清单计价的前提和基础。对于招标人来讲，工程量清单是进行投资控制的前

22、提和基础，工程量清单表编制的质量直接关系和影响到工程建设的最终结果。 (3)工程量清单计价的基本方法与程序 工程量清单计价的基本过程可以描述为：在统一的工程量计算规则的基础上，制定工程量清单项目设置规则，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。 编制过程可以分为两个阶段：工程量清单格式的编制和利用工程量清单来编制投标报价。投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。 1)分部分项工程费分部分项工程量分部分项工程单价其中分部分项工程单价由人工费、材料费、机械费、管

23、理费、利润等组成，并考虑风险费用。 2)措施项目费措施项目工程量措施项目综合单价 其中措施项目包括通用项目、建筑工程措施项目、安装工程措施项目和市政工程措施项目，措施项目综合单价的构成与分部分项工程单价构成类似。 3)单位工程报价分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金 4)单项工程报价单位工程报价 5)建设项目总报价单项工程报价 例题：工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( ) （2007年房地产估价师考试试题） 答案： 解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，

24、根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。 (三)定额计价方式与工程量清单计价方式的差别 定额计价方式(以下简称前者)与工程量清单计价方式(以下简称后者)的差别主要有以下几点。 (1)编制单位不同，前者中的工程量分别由招标单位和投标单位分别按图计算；后者中的工程量由招标单位统一计算或委托有工程造价咨询资质的单位统一计算。 (2)编制工程量清单时间不同。前者是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前，招标人编制在后)编制工程量清单；后者要求必须在发出招标文件前编制工程量清单。 (3)表现形式不同。前者一般采用总价形式；后者采用综合单价形式。 (4)编制的依据不同。

25、前者依据图纸，人工、材料、机械台班消耗预算定额和单价，以及工程造价管理部门发布的价格信息进行计算；后者根据建设部第107号令规定，标底的编制根据招标文件中的工程量清单和有关要求、施工现场情况、合理的施工方法以及按建设行政主管部门制定的有关工程造价计价办法编制。 (5)费用组成不同。前者得出的工程造价由直接费、间接费、利润和税金组成；后者得出的工程造价包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金，包括完成每项工程包含的全部工程内容的费用，也包含工程量清单中没有体现、而施工中又必须发生的工程内容所需费用，还包括风险因素增加的费用。 (6)评标采用的办法不同。对定额计价投标，一般采用百分制

26、评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分。 (7)项目编码不同。前者的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同；后者实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示。 (8)合同价调整方式不同。前者的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整；后者的合同价调整方式主要是索赔。 (9)计算工程量时间前置。后者是在招标前由招标人编制。建设方为了缩短建设周期，通常在初步设计完成后就开始施工招标，在不影响施工进度的前提下陆续发放施工图纸，国此承包商据以报价的工程量清单中各项工作内容下的工程量一般为概算工程量 (10)投标计算

27、口径的不同。前者由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；后者由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一。 (11)索赔事件增加。后者因承包商对工程量清单包含的工作内容一目了然，故凡建设方任意要求修改清单的；都会增加施工索赔的因素。 例题部分： 1工程造价的计价与控制是以( )为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价的运动规律的学科。 a工程项目 b单项工程 c建设项目 d单位工程 e分部工程 答案：abcd 解析：工程造价的计价与控制是以建设项目、单项工程、单位工程为对象的。 2影响工程造价的主要因素有(

28、 )。 a基本构造要素的单位价格 b基本构造要素的实物工程质量 c基本构造要素的实物工程特点 d基本构造要素的实物工程概况 e基本构造要素的实物工程数量 答案：ae 解析：影响工程造价的主要因素有两个：基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量。 3工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括( )。 a分部分项工程量清单 b措施项目清单 c其他项目清单 d直接工程费用清单 答案：d 解析：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。 4下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ )。（2005年试题） a工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程

29、项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 b工程量清单是按照招标要求和施工图内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格。 c工程量清单是由招标人编制并作为招标文件的一部分。 d工程量清单中的工程量应作为结算时的依据 答案：d 解析：工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请人重视清单，以及如何使用清单。 二、工程造价控制的基本原理和方法 二、工

30、程造价控制的基本原理和方法 (一)工程造价控制的基本原理 需要说明的是，工程造价控制是全过程动态控制。首先，工程造价控制是全过程控制，即从建设项目可行性研究阶段工程造价的预测开始，到工程实际造价的确定和经济评价为止整个建设期间的工程造价控制管理。具体地说，要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。其次，工程造价控制是动态控制，一是工程造价受到建设周期影响，许多影响工程造价因素都是经常发生变化的，使得工程造价在较长的建设期内处于动态的变化之中，只有到实际竣工才能最终确定工程的实际造价；二是在工程建设

31、过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的；并且贯穿于项目实施的始终。 (二)工程造价控制的主要方法 在工程建设各个阶段工程造价控制的主要方法如下。 (1)可行性研究。可行性研究是运用科学方法或手段综合论证一个工程项目技术上是否可行、经济上是否合理，结合环境效益、经济效益和社会效益评价以及项目抵抗风险的结论，为投资决策提供依据的方法。 (2)限额设计。所谓限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。需要说明的是，限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系，提高设计质量，扭转投资失控的现象。 (3

32、)价值工程。价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。在价值工程中，价值的定义为： 价值=功能/费用 因此，提高价值的方法有：功能提高，费用不变；功能不变，费用降低；功能提高，费用下降；功能提高大于费用提高；功能下降小于费用下降。 (4)招标投标。采用工程招标投标方式选择承包商，引入竞争机制，不仅有利于确保工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是造价控制的重要手段之一。 (5)合同管理。合同管理在现代建设工程中具有特殊的地位，是合同双方在整个工程建设过程中进行各种经济活动，明

33、确各方权利义务的依据，是工程项目管理的核心。 例题部分： 1下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有（ )。（2005年试题） a以投资估算价控制设计方案的选择 b用预算造价控制施工图设计。 c通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 d合同管理 e进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 答案： acde 解析：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。 2下列关于工程造价控制的基本原理，说法正确的是 ( )。 a工程造价控制是全过程动态控制 b工程造价控制是全过程静态控制 c工程造

34、价控制要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价 d工程造价控制要用概算造价控制技术设计和修正概算造价 e工程造价控制要用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价 答案：acde 解析：工程造价控制是全过程动态控制。 3下列关于限额设计，说法不正确的是 ( )。 a按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计 b按照批准的设计总概算控制施工图设计 c限额设计并不是一味考虑节约 d限额设计要一味考虑节约 答案：d 解析：限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系。 三、建设项目各个阶段工程造价的计价与控制 (一)建设项目决策阶段工程造价的计价与控制 l建设项目决策 建设项

35、目决策是选择和投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。 2建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素 在项目决策阶段，影响工程造价的主要因素如下。 (1)项目合理规模 项目合理规模就是合理选择拟建设项目的生产规模或居住规模。 (2)建设标准水平 建设标准包括建设规模、占地面积、建筑标准、配套设施、工艺标准、劳动定员等标准或指标，是编制、评估、审批项目可行性研究的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。 (3）建设地点 建设地区的选择应该具体考虑的因素有：要符

36、合国民经济发展战略规划、国家产业布局和地区经济发展规划；要根据项目的特点和需要，充分考虑原材料、能源条件、水源条件，各地区对项目产品的需求和运输条件等；综合考虑气象、地质、水文等自然条件；充分考虑劳动力资源、生活环境、协作、施工力量、风俗文化等社会环境因素的影响。 具体建设地点选择需要考虑的因素主要有：节约用地；尽量选择工程地质、水文地质条件较好的地段；力求地势平坦而略有坡度(一般5一10为宜)，以减少土方工程量，便于排水，节约投资；便于供电、供水、供热和其他条件的取得；尽量减少对环境的污染。 3建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法 (1)可行性研究(详见房地产开发经营与管理)。 (2)建设

37、项目投资估算与财务评价(详见房地产开发经营与管理)。 (二)建设项目设计阶段工程造价的计价与控制 1设计阶段影响工程造价的因素 设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。 (1)总平面设计 总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式。 (2)建筑设计 在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。 (3)工艺设计 这主要涉及生产型建设项目中的工艺流程和生产技术设计。主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选择；主要原材料、燃料供应；三废”治理及环保措

38、施；生产组织及生产过程中的劳动定员等。 2，设计方案评价 (1)设计方案评价原则 1)经济合理性与技术先进性相结合的原则； 从经济合理性角度看，工程造价应该尽可能低。一般来说，这个原则就是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价。 2)考虑项目全寿命费用的原则 所谓项目全寿命费用，就是项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分。项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价，和项目建成后使用过程发生的使用成本。坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最低。 3)近期与远期效益相

39、结合的原则 建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应该满足项目的未来需要。 (2)设计方案评价指标 不同的建筑设计，评价内容重点有很大区别。下面分别就工业建筑设计、民用建筑设计、居住小区设计评价指标进行介绍。 1)工业建筑设计评价指标 工业建筑设计包括总平面设计、工艺设计和建筑设计三个相互联系又相互制约的部分组成。 2)民用建筑设计评价指标： 民用建筑包括居住建筑和公共建筑两大类。其中居住建筑设计的评价指标主要包括：平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积、户型比。由于公共建筑种类繁多，具有共性的公共建筑设计的评价指标有占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面

40、积、平面系数、建筑体积、单位指标(人、座、床等)。 3)居住小区设计评价指标 居住小区设计的评价指标主要包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率等。 (3)设计方案评价方法 投资评价的主要方法包括静态评价指标评价法和动态评价指标评价法。 3限额设计 所谓限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行初步设计，按照初步设计概算造价进行施工图设计，按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策。限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。 (三)建设项目施工阶段工程造价的计价与控制 1工程变更 工程变更就是工程的实际施工情况与招标

41、投标时的工程情况发生的变化。 工程变更包括工程量变更、工程项目变更、进度计划的变更和施工条件的变更等。 按照变更的起因，工程变更包括发包人的变更指令；由于设计错误对设计图纸必要的调整修改；工程环境变化；新技术和新知识的出现对原设计、施工方案或施工计划的必要改变发生的变更；以及法律、法规或者政府对建设项目的新的要求发生的变更等。从变更的重要性来讲，工程变更分为设计变更和其他变更。 能够构成设计变更的事项包括：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；其他有关工程变更需要的附加工作。 设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后14日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。承包人在确定变更后14日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。工程师应该在收到变更合同价款报告后7日内予以确认。如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。变更合同价款的确定方法包括。 (1)合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款。 (2)合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款。 (3)合同中没