土地一级开发及基础知识VIP

1、土地一级开发及基础知识张霄云 河北新业律师事务所主任律师一、基础知识部分（一）、土地的所有制形式及供地方式物权法规定，动产实行占有制度，即动产谁占有就是谁的，比如说我穿的衣服就是我的，动产在自己的控制中就是自己的。但是土地不是谁占有就是谁的。我们作为业主拥有房屋所有权证和土地使用权证，对于土地我们只是拥有使用权。我国的土地所有权只有两种情况，国家土地所有权（又称全民土地所有权）和农民集体土地所有权。国家的土地属于全民所有，由国务院代表；集体土地属于村农民集体所有，由集体经济组织或村委会管理、经营。这也是为什么村集体土地进行处置时需要经过村民会议三分之二以上的表决的原因，村集体经济组织只是代表人

2、不知真正的权利人，土地是村民的，不是村集体经济组织或村委会的。按照物权法，物应该由物权人自己使用，但是权利人无法使得960万平方公里土地物尽其用，国家的主体做不到。由于国家和集体单一主体无法使这么大面积的土地利用价值最大化，就需要将土地资源配置给其他的人，来实现土地的价值最大化，也产生了物权法上的用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。用益物权就是对他人的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。（二）、国有土地的资源配置国家通过划拨、出让、出租、作价入股或出资、授权经营等方式将土地配置给不同的主体使用，受让人取得的土地使用权。划拨方式。只有符合划拨用地目录的项目才

3、能使用划拨用地。很多人在做项目时候总是考虑招拍挂的方式，但是有些项目不需要招拍挂，如教育用地、医疗用地、疗养中心等项目可以使用划拨地。在做大型综合项目的时候里面有的项目可以使用划拨地。这就需要大家去查阅划拨用地目录。实际中，有人咨询：土地证是85年的，上面没有写明出让还是划拨，那么这块地是出让还是划拨？其实国家的土地有偿使用制度是从 90年5月15日国务院出台国有土地使用权出让和转让暂行条例开始的，在这之前的土地全部是划拨用地，没有出让、出租、作价入股等方式。如果土地证上没有写明出让和年限，那么这块地百分之百是划拨地，特别是90年之前的证，不会是出让地。紧接其后，邓小平广州、深圳讲话之后，开始

4、了广州、深圳大面积的商品房试点工作，我国才有了商品房，才有了房改房制度，由标准价售房到成本价售房，直至直接取消公房分配。出让方式。这是大家比较熟悉的，就不再讲解。出租。这里说的出租不是人们常说的概念，是指政府把土地出租给使用人，是土地的一级市场。就是国家应该出让土地70年的使用权，因使用人资金不足，不出让了，为照顾使用人将70年的出让金分年交清。现实操作中，全国出租的方式很少见，石家庄没有执行这个制度。这和将住宅用地租赁给他人是不同的概念。土地的租赁是土地使用权人获得土地的土地使用权后把土地给他人使用的行为。可以看出，土地使用权的出租是国家与土地使用者之间，土地租赁是土地使用者相互之间。作价入

5、股或授权经营。这种方式只有省级以上的投资公司在改制的时候使用。因为大型的企业如石油、石化公司项下的土地资源太大，支付出让金进行改制不可行，采用作价入股或授权经营的方式。这也不同于注册公司的时候，股东将土地使用权作价入股作为股资设立新公司。（三）、集体土地的资源配置（占用）应该注意的是，集体土地审批叫占用审批，国有土地的审批叫使用审批，件使用的概念不同。常见的集体土地占用审批：集体建设用地、土地承包经营权。这些都是土地的用益物权，包括乡村企业用地、商业房用地，但都是使用权。很多企业在和村合作开发项目的时候，协议中往往说成使用权，是错误的。（四）、土地分类按照土地利用总体规划，土地用途分为三类：农

6、用地、建设用地和未利用地。因此在开发商做项目之前第一关就是要看两个规划，土地利用总体规划、城市总体规划。在城郊接合处或村里做项目，看土地利用总体规划项目地块是否为建设用地；市里面就要看城市总体规划，现在的土地用途是什么，以后的土地用途是什么。如果总体规划中不是建设用地，就要修改规划编制，要报国务院审批、人大审议是非常繁杂的。在做项目中二环以里土地的大部分为建设用地，除了农科院这样的有一些农用地的，就不需要在看土地利用总体规划，需要看城市总体规划。在二环之外的，村里的项目就要看土地利用总体规划，看是什么用途，是否为建设用地。对于未利用地，原先未利用地转为建设用地省里面就可以批，所以占用了大量的未

7、利用地。去年开始出台了大量土地新政，未利用地转为建设用地必须纳入用地的指标，需要指标控制。（五）、土地的一级市场和二级市场国有土地的一、二级市场与土地的一级开发、二级开发不是一个内涵。通俗的讲土地一级开发，按照国家规定必须净地出让的要求，进行征地补偿、拆迁安置、土地平整等，使之达到出让“净地”的条件。二级开发是供地之后，对取得的土地进行的开发。土地一级市场是指政府通过划拨、出让、作价入股或授权经营等形式第一次将土地使用权配置给不同的使用者的市场。是市政府与土地使用权人签订的合同，市政府处置土地资源。二级市场，是土地使用者将土地使用权再次让渡给他人的市场。是土地使用权人通过转让、租赁、抵押等方式

8、将取得的土地使用权转让给他人，土地使用权人处置土地资源。（六）、征收、征用、收回（行政决定性收回、行政处罚性收回、协议性收回）征用：抢险、救灾等紧急状态下将动产和不动产征用。在宪法、土地法、物权法没有修改和出台前，把农民土地转为国有的过程一直叫征用。物权法出台后，把集体土地转为国有的过程称为征收。把城市国有土地上的房屋及其附属设施征为国有的过程叫征收。特点：行政强制性，对国有土地上房屋的征收表现为强制拆迁。土地征收的主体必须是国土资源局，土地局代表国家实施征收工作。对国有土地使用权的收回：行政处罚性收回是无偿的。收回对象：二年未开发闲置的土地；擅自改变用途的。行政决定性收回，基于规划调整等原因

9、。对于该种收回应按拆迁或相应标准进行补偿。协议性回收，储备机构与土地使用者按谈判价对国有土地使用权进行收购。二、土地的收购储备及其补偿（一）、概念土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。（二）、储备机构石家庄市土地储备中心（地产集团）市政府批准，隶属石家庄市国土资源局的事业单位，具有法人资格，经授权负责行政区内土地储备工作，同时也是土地一级开发项目的招标人及组织实施人。市工业地产投资公司，隶属市土地收储中心，负责工业企业搬迁中的土地收储和一级开发。（三）、土地储备的特例行使优先购买权取得的土地。

10、国务院第55号令规定，使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。在转让土地的过程中应该注意。（四）、土地储备年度计划上一年度公布下一年度的储备计划。已列入年度土地储备计划的土地，相关部门不得为其办理新建、改建、扩建、翻建等建设审批手续和改变房屋及土地用途手续。（五）、纳入土地储备范围的土地依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。（六）、土地收购储备补偿标准石家庄市的土地储备办法还没有出台，还在审定过程中。划拨土地按原用途不低于基准地价的60%补偿；收购和有偿收回按评估结果协商出让地按照剩余年限补

11、偿；地上建筑物评估补偿过去是殘值，现在是评估价重置法；工业企业搬迁补偿按市08年14号文执行。在拆迁范围内，有商品房、房改房等。石家庄市的房产有六类情况：商品房、经济适用住房、职工集资建房、房改房、村民安置用房、村证房。村证房只有本村村民，且没有宅基地的才能购买，不允许对外流转。村证房在全国各地大量存在，等待今后出台办法解决。被拆迁范围内，划拨用地上的房改房补缴1%出让金，变为出让。拆迁的时候不过问出让还是划拨，统一按出让的标准补偿。（七）、工业企业搬迁2008年3月22日石政发200814号石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见出台。范围：主城区内重点监控的搬迁企业限期搬出主

12、城区。主要包括：排污量大的企业；易燃易爆、有毒有害，安全生产隐患大的企业；位居城市水源地，依法应搬迁的企业。其它工业企业逐步搬出主城区。石家庄市城市规划管理条例实施细则主城区：长安区、桥东区、新华区、桥西区、郊区和正定县、栾城县、鹿泉市的部分地域。工业企业搬迁补偿方式及标准：1、基本补偿。基本补偿由土地补偿和地上附着物补偿两部分组成。土地补偿：以出让方式取得的土地，按现基准地价标准上浮20%予以补偿；以划拨方式取得的土地，按现基准地价的60%为基数上浮20%予以补偿；未经合法程序批准将工业用地改为商业、住宅地使用的，仍按工业用地标准给予补偿。地上附着物补偿：地上附着物以市场评估价格予以补偿，违

13、章建筑一律不予补偿。2、分类资金支持。待企业原土地及地上附着物招标拍卖挂牌出让后，以出让所得收益减去土地及地上附着物基本补偿、收储成本及必需的政策性扣除之后的剩余部分作为净收益，主要用于支持企业搬迁。按照市政府同意的企业搬迁改造投资总额，超出基本补偿额且在净收益50%以内的，给予净收益30%的支持资金；在净收益50%-70%之间的，给予净收益50%的支持资金；在净收益70%-100%之间的给予净收益70%的支持资金；在净收益100%以上的给予净收益90%的支持资金。基本补偿与支持资金之和不得大于搬迁投资总额。3、一揽子综合性资金支持，即政府一口价收储。三、土地一级开发 （一）、概念土地一级开发

14、不是法律术语，其实质的法定概念是前期开发。关于加大闲置土地处置力度的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知和土地储备办法中都规定了“前期开发”的概念，处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，。因为在前期开发这一概念出来之前各地已经开始操作，叫做一级开发，。（二）、土地一级开发主要适用于旧城改造和城中村改造集体土地征收现在实行有困难土地一级开发工程量1、第一个工作就是前期手续。包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续；2、实施集体土地征收工作； 3、实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作；4、完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作

15、；这里需要知道的是，拆迁和拆除是不同的概念。拆迁是解决法律关系的，解决的是虚化的问题；需要解决的法律上的问题；拆除是把地上物破坏掉，是解决物理问题。所以在拆迁中要引入拆除公司。 5、根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设； 6、其他一级开发工作。 各地对一级开发的概念不同，一级开发工程量内容也不同，除了石家庄市上述界定外，有的地方还要求在一级开发过程中，将二级开发的前期手续全部办理完毕，甚至将小区的道路、绿地、公共配套全部做好再行供地，二级开发商只是直接施工，但实际效果并不理想。（三）、土地一级开发程序1、土地所有者（农村集体组织）、使用者（产权人比如危房的业主，工业企业）或所在

16、区政府向市土地储备机构提出土地一级开发申请；产权人区政府不提出来的，可以由政府下达一级开发的任务； 2、市土地储备机构受理申请并进行项目预审；3、区政府会同土地储备机构编制土地一级开发实施方案；如果市政府向市土地储备机构下达一级开发任务，则直接由市土地储备机构编制土地一级开发实施方案，以下程序相同。实质上由于三年大变样政策的实施，有大量的一级开发项目，光靠区政府和储备机构把实施方案编制出来，是不可行的，需要开发企业和实施人来做。 4、市土地储备机构报国土局审核后报市政府审批；5、市土地储备机构招标确定土地一级开发实施单位，签订土地一级开发委托协议，或土地储备机构自行实施； 6、市土地储备机构或

17、土地储备机构委托实施单位到发改、国土、规划、建设等相关部门办理有关审批手续； 7、一级开发实施单位组织实施一级开发；8、市土地储备机构审核土地一级开发成本、组织项目验收、市土地储备机构将地块储备开发情况呈报市国土资源局，纳入市土地储备库。项目验收后，编制一级开发成本结算方案报储备中心初审，初审后报财审中心核定，这是政府返还一级开发利润的依据。（四）、一级开发成本构成1、拆迁补偿费（1）、居民拆迁补偿费房屋补偿（实物安置、货币补偿）、搬家补偿费、过渡费、电器迁移费、装修费、提前搬家奖。一级开发当中由于一级开发实施人无需在开发过程中建安置房。安置房由政府指定储备机构建，所以不产生此项费用。但是选择

18、实物安置不一定不产生货币补偿费用，比如搬家补偿费、过渡费等。所以说一级开发成本构成当中一个重要的项就是不含实物安置部分，我们说的一级开发成本的构成主要是货币部分，即必须在开发过程中支付的费用。但是货币的支出是由一级开发实施人支付，会纳入成本。当前石家庄乃至全国各地，尤其是老城区、城中村很少有人选择货币安置，尤其是房价不断上涨的今天，并且当前的回迁安置标准都在1：1以上，超出原面积的部分购买价格相对出售价又是优惠的。虽然政府倡导货币安置，但客观上是做不到的。（2）、企业拆迁补偿实物安置、停产停业职工补助费、物资设备迁移费。2、征收补偿土地补偿费、闲置人员安置补助费、青苗补偿助费、地上附着物补偿费

19、、社会保险费。有人问为什么征收单位和个人房屋及给予拆迁补偿，不含集体土地上房屋及附属设施的补偿，是因为征收农民集体土地的时候，已经包含了对村民住宅的补偿和安置，这笔费是给村委会或村集体经济组织的。闲置人员安置补助费、青苗补偿助费、地上附着物补偿费，都是给个人的。社会保险费划到专用账户上。其中还有政府在征地过程中产生的税费没有列入。3、市政基础设施费用路、绿地、上水下水、电信、暖气、宽带、有线电视等产生的费用。如果二环之内的老旧小区或城中村的这些设施已经到达了小区的接口处，不过问容量是否达到了二级开发的标准，都视为已经达到标准，就不需要在建设，不产程此项费用。如果二环外设施没有达到小区接口处，就

20、要办理手续进行施工，产生的费用计入成本。4、前期费用可研、规划方案、交评、环评、其他前期手续等产生的费用。如做可研、项目建议书可能委托其他单位。5、其他不可预见费、财务费用、两税一费。不可预见费不专指拆迁过程中的不可预见费，指整个一级开发过程。财务费用专指融资产生的利息。上述几项不是简单的相加的，比如迁补偿成本的时候就不会有农民的补偿成本。但是前期费用和一部分补偿费用都会发生的。（五）、一级开发的主体、法律关系及法律责任分担1、政府按照物权法的规定一级开发是土地征收制度引发而来的，或者说国有土地上房屋的征收制度引发而来的，那么人民政府是一级开发的主体。政府是法定的征收权利人和补偿人，但是政府不

21、能做，依法授权土地储备机构负责具体实施指导一级开发。2、土地储备机构储备机构是法定的经授权的一级开发实施者；执行具体工作；是一级开发招投标主体；签订委托开发协议的主体。3、一级开发企业与土地储备机构之间是委托关系，是一级开发的受托人，具体的实施人，负责前期手续办理，筹措资金，进行开发。一级开发企业不是专指房地产开发企业。4、被拆迁人或被征地农民这个主体是依法获取补偿者。（六）、签订拆迁补偿安置合同时应注意的几个法律问题1、签订合同的主体。2、房屋安置约定的权利义务的转让条款。3、禁止转包及防止中途不履行开发义务条款。4、解除合同条款。（七）、土地一级开发的公开方式及土地一级开发评标规则的设定

22、很多人问，一级开发能采用挂牌的方式吗？答案是不可以，土地一级开发的公开方式只宜采用招投标的方式。土地一级开发政府追求的不是价值最大化，如果一级开发的成本过高会压缩政府的收益，应当追求价格最低的那家，可是一级开发有点类似于建筑施工合同，施工合同不得低于成本价报价，低于成本价有可能偷工减料，造成豆腐渣工程。一级开发中涉及到大量的被拆迁人和被征地人的利益，必须保证足额给他们的补偿，所以不能追求价格最低。而挂牌，拍卖是价高者得，是不适合的，而招投标是综合评定，能够解决综合的问题，能够处理好综合的安置、补偿等综合问题，评标规则就带有人为的因素，所以，评标规则如何评，怎么记分，是大家关心的问题。政府基于他

23、对竞标人的评判做评标规则，规则和评分的设定是很核心的东西。不同的项目可能要制定不同的规则，设定不同的分值。评标规则设定的要素： 项目报价（肯定是接近标底价得分最高）、资金筹措方案（资金的保障，自有资金、融资渠道）、承诺监管资金、投标人综合实力、项目一级开发实施方案、进度方案、拆迁方案等内容、综合印象等。四、地价（一）、全地价（出让金总额）土地取得成本政府收益全地价就是土地招拍挂的中标价。土地取得成本包括：土地征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费（专指工业地的补偿）。这些都叫储备成本。包括利息、费用等。（二）、政府收益政府有关规费政府纯收益政府有关规费包括：农业开发基金、被征地农民社会

24、保障费用、失地农民保险风险基金、城镇廉租住房保障金、省收出让金、出让业务费。五、土地出让收入使用范围（一）、征收及拆迁补偿支出土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费、拆迁补偿费。（二）、土地开发支出道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出、支付的银行贷款本息。（三）、支农保障农民生活水平补贴、被征地农民社会保障、农业土地开发、农村基础设施建设、被征地农民基本养老保险风险基金。（四）、城建完善土地功能配套、城市基础配套（道路、桥梁、绿地、厕所）。（五）、政府必须扣除的资金出让业务费、城镇廉租住房保障金、农业土地开发资金、被征地农民基本养老保险风险基金、被征地农

25、民社会保障费用。（六）、其他出让业务费、新增建设用地使用费、土地收益基金、城镇廉租住房保障金、破产改制企业安置费。石家庄城中村改造知识1、已列入“遗留问题”和“四横六纵”主街主路沿线的城中村各有多少个？ 答：分别为12个和23个。2、什么是遗留问题项目？答：国土资发200471号文中规定，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。石家庄国土资源局发布的石国土资告20

26、074号文中规定，凡在2002年7月1日以前取得市计划部门下达的投资计划（预备计划）、市规划部门颁发的建设用地规划许可证（拆字或征字）或市政府与项目单位签订项目开发书面协议等文件的，在2004年8月31日前可办理国有土地使用权协议出让手续。根据上述规定，2004年8月,石家庄市共界定历史遗留问题89个。待添加的隐藏文字内容33、除已列入遗留问题和“四横六纵”主街主路沿线的城中村外，城市规划建设区内其它村庄如何改造？答：由村所在地区政府向石家庄市城中村改造办公室提出申请，经批准后，可列入城中村改造范围。4、城中村改造规划方案制定的依据？答：依据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置

27、、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。5、什么是控制性详细规划？答：控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据, 通过确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。6、控制性详细规划主要包括什么内容？答：控制性详细规划主要包括下列内容：（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；（3）确定各级支路的红线位置、控制点

28、坐标和标高；（4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。7、城中村改造规划方案包括那几部分？答：包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。8、城中村改造规划用地范围如何确定？答：原则上应在现状宅基地范围之内，最终以规划部门颁发的拆迁红线图确定的范围为准。9、村民安置用地面积如何确定？答：在综合考虑实际宅基地面积和2007年12月底公安部门登记的人口数量的基础上确定。在实践中很多村和开发商试图加大村民回迁安置用地面积这肯定行不通，规划局对安置用地的面积会进行控制。10、城中村改造规划方案需要变更时如何办理？

29、答：经批准的城中村改造规划方案，在实施改造过程中，如确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。11、城中村改造规划方案的有效期是多少？答：两年，已批准的城中村改造规划方案如果在两年内未实施的，须重新编制报批。12、土地公开出让方案由谁制定、实施？答：土地公开出让方案主要由市土地局在征求辖区政府、村（居）及规划部门相关意见的基础上制定，报市政府批准后由市国土部门组织实施。13、在城中村改造中用于产权调换部分房屋，其单套建筑面积不高于多少平方米？答：河北省及石家庄市的标准是140平方米。14、什么是普通商品房？答： 2005年4月30日七部委发布的关于做好稳定住房价格工作的

30、意见中规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，符合上述条件的为普通商品住宅。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。15、在城中村改造中村民回迁安置房屋的人均住房面积有无标准限制？答：根据2007年4月3日石家庄市人民政府第225号专题会议纪要的规定，对因修建道路、绿化等公共设施搬迁的村民，按每人80平方米的标准核定回迁房屋的建筑面积总量；其他未拆旧宅的村民按每人40平方米的标准核定回迁建筑面积

31、总量，城中村改造项目中的回迁安置住房的建筑面积同样适用上述规定。16、城中村改造中所建商品住宅，其套型结构比例应符合什么标准？答：根据关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。17、城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，如何供地？答：以划拨方式供地。18、城中村改造中建商品房（商品住宅、商业项目）所需土地如何供地？答：以公开出让方式，即招标、拍买、挂牌的方式供地。19、城中村

32、拆迁安置方案如何制定与实施？答：由辖区城中村改造办公室指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过和辖区政府审查同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案后实施。20、什么是全地价？答：全地价又称土地出让金总额或土地出让收入，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。21、土地成本的构成？ 答：土地成本主要包括征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费及相关利息。22、国家规定用途资金包括什么？答：主要包括：农业开发基金、被征地农民社会保障费用、失地

33、农民保险风险基金、城镇廉租住房保障金、省收出让金、出让业务费等。23、什么是政府收益？答：政府收益是指土地出让收入扣除土地成本后的剩余价款，包括政府有关费用和政府纯收益。24、什么是土地出让净收益？答：土地出让净收益又叫政府纯收益，是指土地出让收入扣除土地成本、政府有关费用后的剩余部分。25、城中村改造中的拆迁是否需要取得省建设厅的拆迁计划指标？答：我市2008年以前的城中村改造项目涉及到拆迁的需要先取得省建设厅的拆迁计划指标。2008年我市开展“一年一大步，三年大变样”活动后，为了加快省会城市的建设、促进城中村改造的更好、更快进行凡城中村改造项目涉及到拆迁的一律不需要再申请拆迁计划指标。26

34、、用于村民社会保障和公益事业及市基础设施建设的90%出让净收益以现金形式返还给村集体经济组织吗？答：不以现金形式返还，而是专款用于村民的社会保障、公益事业以及市政基础设施建设，如果90%的出让净收益用于上述支出后尚有剩余，剩余部分不再返还给村里。有很多开发商想通过与村里签订协议约定27、二环内的城中村土地还需要办理土地征收手续吗？答：不需要，城中村改造范围内户口农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权属登记手续。28、户口农转非后的集体土地可依法转为国有土地的法律依据是什么？答：中华人民共和国土地管理法实施条例第二条第五项规定：“下列土地

35、属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。”29、二环外的城中村村民全部农转非后，其集体土地可以依法直接转为国有土地吗？答：不可以，根据国务院法制办公室、国土资源部关于对中华人民共和国土地管理法实施条例第二条第五项的解释意见中的规定，只有农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地才可以依法征收为国家所有，而不能擅自通过“村改居”的形式将集体土地不经征收而直接转为国有土地。30、用于产权调换安置房屋，包括回迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，在收费上可享受什么优惠政策？

36、答：免收城市基础设施配套费、渣土处置费、墙改费。项目资本金按建安总投资的20%缴存，公开出让部分的项目资本金仍需按建安总投资的35%缴存。31、我市目前有几类住宅？答：商品房、经济适用住房、职工集资建房、房改房、村民安置用房、村证房及其他私人产权房，还有一部分公产房。32、村证房的购买主体是谁？答：村证房的购买主体只限于本集体经济组织成员且符合宅基地的申请条件，不允许将村证房出售给本村之外的其他村民更不允许出售给城市的市民。但村证房在全国各地大量存在并出售给本村之外的村民已成普遍现象，急需相关部门出台相关规定进行解决。33、村民的回迁安置房屋能进行转让吗？答：村民的回迁安置部分虽然以划拨方式供

37、地，但是回迁安置房屋却并不受经济适用住房相关政策的限制可以进行转让，但转让时受让人需补交转让价款1%的出让金。34、在实践中有的房改房已经变成了出让地，有的房改房还是划拨土地，拆迁时出让土地上的房屋和划拨土地上的房屋在拆迁补偿有区别吗？答：没有区别，拆迁的时候不区分土地是出让还是划拨，统一按出让的标准进行拆迁补偿。 蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁薂螇肅芇蚁袀芀膃蚀羂肃蒁虿蚂芈蒇蚈袄肁莃蚇羆莇艿蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄

38、羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁薂螇肅芇蚁袀芀膃蚀羂肃蒁虿蚂芈蒇蚈袄肁莃蚇羆莇艿蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁薂螇肅芇蚁袀芀膃蚀羂肃蒁虿蚂芈蒇蚈袄肁莃蚇羆莇艿蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂

39、肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁薂螇肅芇蚁袀芀膃蚀羂肃蒁虿蚂芈蒇蚈袄肁莃蚇羆莇艿蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈节莁薂螇肅芇蚁袀芀膃蚀羂肃蒁虿蚂芈蒇蚈袄肁莃蚇羆莇艿蚆肈腿薈蚆螈羂蒄蚅袀膈莀螄羃羀芆螃蚂膆膂螂螅罿薁螁羇膄蒇螀聿肇莃螀蝿芃艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂肀芇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆薇螆膇蒂薇衿羀莈薆羁膅芄薅螁羈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂

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