城市廉租房社区物业管理模式研究——以杭州为例

1、城市廉租房社区物业管理模式研究以杭州为例2008/02总第370期商k研与己commercialresearch文章编号:1001148x(2008)02008703城市康租房区物业管理模式研究以杭州为例马万里(中国计量学院,浙江杭州310018)摘要:廉租房是国家为了解决城市贫困家庭保持基本生活质量而出台的一项优惠政策.根据廉租房特点和实施物业管理中存在的问题,城市廉租房社区物业管理模式是有效保障物业公司良性运转的一个关键因素,可通过汗水入股,阶梯定价和爱心互助等要素实现.关键词:廉租房;物业管理;前瞻性战略;模式要素;资金平衡中图分类号:f293.35文献标识码:aastudyonprop

2、ertymanagementmodelforpublich0usingtakjnghangzhouasanexamplemawanli(schoolofmanagement,chinajilianguniversity,hangzhou310018,china)abstract:inviewofthenatureofthepublichousinginhangzhouandtheexistingproblemsinpropertymanagement,thispaperputsforwardamanagementmodelwhichcaneffectivelyguaranteetheopera

3、tionofpropertymanagementcompanics.throughoutthismodel,aforwardlookingstrategicplaniselaborated,themodelelementsofsweatequities,incomebasedrentsandcaringaidareexplained,andananalysisisconductedofthefinancialsources,expendituresandfinancialbalanceinvolvedinpropertymanagement.keywords:publichousing;pro

4、pertymanagement;forwardlookingstrategy;modelelement;financialbalance一,引言为了保持社会的稳定,必须解决城市贫困家庭的住房问题,于是就出现了廉租房.廉租房物业管理在国内可以说是一项新生事物,目前廉租房物业管理经验及运作模式还在探索中.对于廉租房社区的物业管理,如果政府撒手不管,就难以提高该群体整体的居住质量,违背了保障低收入的初衷;如果全部由政府来承担,政府因其财力有限,肯定承受不了;如果全部由企业来承担,几乎没有企业愿意接手,认为它几乎是没有盈利的.那么廉租房小区物业管理的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡,香港在廉租

5、房(公屋)物业管理方面都有较丰富的经验,也有一些相关的研究文献,但由于制度和环境等因素,国外的操作模式并不适合中国的实际,而国内对廉租房物业管理的模式研究的相关文献很少.笔者主要针对杭州市的实际情况,探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式,将物业管理与物业经营有机地结合起来,确保物管资金的平衡,既减轻政府的负担,义达到保障最低收入人群居住质量的目的.二,杭州市廉租房社区的特点和物业管理中存在的问题廉租房是我国住房供应体系的组成部分,其目的在于满足城市最低收入家庭最需解决的住房需求.廉租房社区的特殊性,具体可体现在以下几个方面:(一)社会保障性廉租房是针对社会最低收入家庭的保障性住房,是住

6、房保障体系的核心内容之一,同时也是政府实施社会保障的具体体现.(二)社会公益性廉租房不但直接使城镇最低收入家庭获得生存空间,真正的有家可归,而且将产生一系列良好社会效益,有利于提高人们的整体居住水平,有利于提高贼市的整体形象,有利于社会的稳定.(三)补贴性由于廉租房所针对的是城镇最低收入家庭,这部分家庭无力承担市场房价,廉租房的租金必然要低于市场价和成本价,其目的在于保障和底线救济而非营利,因此必须提供补贴.收稿日期:20070405作者简介:马万里(1965一)女,浙江杭州1人,硕士,副教授.研究方向:房地产管理.基金项目:杭州市哲学社会科学规划项目,项目编号:c06gl01;浙江省教育厅科

7、研项目,项目编号:20060523.?88?商业研究2008/02(四)居住人流动性及复杂性廉租房的居住人可能在居住期问,因为自己或家庭的收入增加而脱离最低收入家庭的范围,这样就有必要把廉租房让出来给其他更需要的人,人员的流动性就比较大.政府为了达到规模效应,会把低收人家庭相对集中居住,这样人员就有可能来自于各个地区,人员构成相对复杂.(五)劳动力的富余性由于廉租房的租住面积具有经济性,人员的居住密度就自然比较高.而且大部分人知识水平比较低,找工作的压力相对较大,劳动力就更容易富余下来.(六)从目前杭州廉租房社区物业管理的现状和基本需求来看,尚存在以下几个问题1.政府考虑到廉租房家庭的特殊情况

8、,根据有关规定,廉租房家庭不用交纳物业管理费,只需交纳一定的房租,房屋的维修和管理费用都包含在内.仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和常的运行费用只是杯水车薪,无法正常支持廉租房小区的物业管理服务.2.廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主,这样不利于可持续的物业经营.对于政府来说,物业管理运行成本加大,政府就没有更多的财力,物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要.长远来讲,政府应该只是在其中作指导和辅助作用,而将现场物业管理分离出去.3.没有充分利用社区劳动力资源的优势.比如部分保安,保洁,完全可以安排社区富裕劳动力解决.4.缺乏廉租房家庭收入增长后的过渡措施.比如住杭州某廉租社区

9、的舒春弟尽情地享受着住上好房子的美好感觉,珍惜住在房子里的每一天.但再过一年,儿子大学毕业后有了工作,低保户的帽子也将摘掉,房子就会被收回去.杭州房价这么贵,一年后我又该何去何从呢?舒春弟又开始犯愁了.能不能给这些比较特殊家庭在租金有所调整,而不是赶走?综上,如何保证在廉租房家庭人住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差,并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下,对社区进行有效运营,以实现可持续发展,必须探索廉租房社区物业管理新模式.三,廉租房社区物业管理新模式针对廉租房社区的特点和杭州市实施廉租房物业管理过程中存在的问题,探讨能有效保障物业公司运转的物业管理新模式.(一)新物业管理模式

10、的前提1.政府的大力支持,不仅为廉租房物业管理提供一定的资金支持(从廉租房租金中按比例拨给),同时为廉租房物业管理的实施提供优惠的政策并作相应指导.2.以现代化科学技术为工具.在廉租房物业管理中,充分运用现代化科学技术带来的先进的工具,动态地了解每位住户的情况,更好地为物业管理服务.3.以有效的人力资源作后盾.在物业管理中,特别是在物业管理与经营中,需要既懂管理又懂经营同时也充满爱心的人才.只有有效的人力资源作后盾,才能实现可持续发展.4.有充足的劳动力,以便充分利用社区劳动力资源.5.廉租房要有一定的规模,这是为了便于发挥管理的规模效应.6.廉租房社区里面的具体房屋有一定的区别,并建立完善居

11、住者的记录系统,同时根据居住者的不同时期状况进行租金的调整.7.社会上的支持,就像关注希望工程一样把廉租房社区也作为一个社会关注的对象.(二)前瞻性战略计划贯穿对于廉租房社区物业管理过程中可能遇到的问题,物管企业管理层应有统一明确的判断,正确地认识和长远地规划.前瞻陛物业计划具有前瞻预测性和主动性,它把各种资源融合,不断为自己的物业服务,同时也为其他资源实现其价值.主要从四个方面来着手:1.技术战略.利用现代化的技术,保障信息的及时获取,并将获取的信息为物业管理服务.2.人力资源战略.这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源,考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设,同时也帮他们解决就业

12、问题,相辅相成,实现双赢.3.政府战略.放弃直接补贴的做法,改为委托物业管理公司收取房租,并将其按一定比例留做该小区的物业管理费.由于廉租房物业管理具有社会保障性,明显的公益性,所以一定要将廉租房物业管理纳入政府计划中,只有有了政府的支持,廉租房物业管理的实施及正常运行才能有保障.4.物业战略.在政府战略的支持,人力资源战略的保障,技术战略的应用下才可以去实施物业战略计划.其核心包括:汗水人股阶梯定价和爱心互助,具体如图1所示.(三)新物业管理模式的特色要素新物业管理模式能否运作成功,关键在于能否采取有效措施平衡物业服务与运行成本的矛盾,除了社区房租等收入外,在新模式具体的实施过程中可以考虑汗

13、水人股,阶梯定价与爱心互助等模式要素:1.汗水人股.由于廉租房社区劳动力的富余性,居住人可以以出力的形式参与廉租房的物业管理,物业管理可把已有的劳动力资源作为培训重点,挖掘就业潜力.2.阶梯定价.根据居住人收入状况的变化及时调整住房租金.3.爱心互助:积极与社会各界公共团体如附近的中小学校,街道办事处,居委会,青年志愿者协总第370期马万里:城市廉租房社区物业管理模式研究.89?会等建立联系,联合他们为优抚对象奉献爱t2,努力使这里成为青少年爱心教育基地,成为青年志愿者爱心行动基地,成为文明公约的展现窗口.(四)新模式下廉租房社区物业管理资金的平衡1.资金的来源.(1)房租收入:按物业管理条例

14、配足物业管理用房和物业经营用房,将出租经营用政府计划厂,政府战略支持房所取得的收入补充物业管理支出.另外,对居住人的租金按照一定比例提成物业管理费用,其余主要租金纳入廉租房基金.(2)有偿服务的收入:对物业实施有偿服务的收入.(3)汗水人股:居住人以出力的形式参与廉租房的物业管理.(4)爱心互助:社会个人或者单位对廉租房的捐赠.汗水八股阶梯定价爱心互助图1廉租房物业管理的前嗜性计划图劳动力计划人力资源战略保障图2资金平衡图商业研究commercial塑2008/02总第370期文章编号:1001148x(2008)02009004孙平,李忠富,王要武(哈尔滨工业大学管理学院,黑龙江哈尔滨150

15、001)摘要:核心能力是企业持续增长的源泉,房地产企业保持持续发展的关键在于通过企业价值链对产业动态变化的感知,然后调整企业内部价值活动,结束原有核心能力的生命周期,完成核心能力的跃迁进入新的生命周期以满足产业动态的更迭的需要.在构建房地产企业价值链的基础上,通过对产业动态和价值链的相互作用分析来探讨房地产企业核心能力生命周期的演化机理.关键词:价值链;房地产企业;核心能力;生命周期中图分类号:f293.30文献标识码:ashiftingmechanismofcorecompetencelifecycleofrealestatecorporationsbasedonvaluechainsunp

16、ing,lizhongfu,wangyaowu(schoolofmanagement,harbininstituteoftechnology,harbin150001,china)abstract:corecompetenceisthesourceofthesustainabledevelopmentofenterprises.whenlifecycleofcorecompe-tencecomesintothenecessionarystage,leadingcorecompetenciesintothenewlifecycleisthekeyofthesustainabledevelopme

17、ntofrealestatecorporationsthroughtheperceptionofindustrydynamicsdependingontheinternalvaluechain.byconstructingthevaluectlainoftherealestatecorporations,thispaperanalysesandexplorestheshiftingmechanismofcorecompetenceofrealestatecorporationsbasedontheinteractionbetweenindustrydynamicsandvaluechain.k

18、eywords:valuechain:realestatecorporation;corecompetence;lifecycle收稿日期:20070622作者简介:孙平(1964一),男,高级工程师,在读博士,研究方向:管理学.基金项目:技术?政策?管理(tpm)国家哲学社会科学创新基地资助,项目编号:htcsr06t05;哈尔滨工业大学科技基金,项目编号:hit.2002.64.笞祭a零2.资金的支出.(1)人员的工资:物业公司管理层及操作层员工的工资及福利.(2)养护与维修成本:进行维修及物业保养的成本.(3)服务成本:建立各种多渠道服务的成本.3.资金收支平衡.廉租房的资金流通实施水库坝效应长远思想,使资金的稳定性加高,廉租房的运行才有保障,具体详见图2.其中物业管理资金的收支由物管公司负责管理,廉租房基金由政府进行管理.另外,严格的财务制度非常重要.廉租房管理具有保障性,对其工作人员要求高素质.同时也要规定严格的制度去执行和监督财务状况,主要是资金使用状况要定期公开,接受政府和小区居民(业主委员会)的监督.四,结论通过新物业管理模式的运行,将廉租房物业管理的经营主体由政府转向企业;并由政府的直接财政支持变为间接支持,既减轻了政府的负担,又能有效保障物业公司的运转,最终达到保障最低收入人群居住质量的