上海花园住宅保护性开发的思考

1、上海花园住宅保护性开发的思考工海房地旧区改造上海花园住宅一王玲慧保护性开发的思考上海花园住宅,又称花园洋房,大都为建造于20世f,40年代以前的独立式住宅.目前,上海共有各种风格的花园住宅160余万平方米,比较集中地分布在越界筑路地区沿华山路,武康路,湖南路,复兴西路,岳阳路,虹桥路和溧阳路沿线.一,上海花园住宅实施保护性开发的必要性和意义(一)花园住宅使用现状及存在的问题由于建造历史久远,上海花园住宅就像迟暮美人44november2005一般,美丽中难掩岁月的沧桑.主要问题表现如下.1.居住用地功能混杂.成片花园住宅区内除了居住用地以外,还有零星办公,商业,工厂,医院,学校等用地,地块穿插

2、零碎,严重影响了居住环境和历史风貌.2.建筑老化超负荷使用.由于长时间地过度使用,历史建筑的内外环境遭到损害.原先为单个家庭设计的花园住宅难以满足现今多户居民的生活需要,导致原有的空间严重超载,居住拥挤,卫生和厨房条件差,室内环境比较差.如卢湾区现状1688个花园住宅居住单元(居民或单位)中,仅约11%为独用灶间,约16%独用卫生间.3.景观环境杂乱.在花园住宅区内有各类简屋,临房,搭建和违章建筑侵占了花园绿地,甚至破坏了优秀近代建筑的外观.沿主要马路的界面有很多破墙开店,侵占花园的现象.广告,店面招牌等无序设置,使景观受到破坏.4.市政基础设施老化.由于历史建筑室内地面标高较低,周边道路路面

3、又不断加高,使多数住宅建筑的底层室内地面标高偏低,如遇大雨室内很容易积水,严重影响居民生活.(二)花园住宅具有不可再生的资源价值1.建筑价值.目前保留下来的这些花园住宅大都造型别致,是上海不可多得的建筑瑰宝.2.文化价值.这些花园住宅是东西文化并存,冲撞,认同,适应,融合的结果,呈现出海纳百川的建筑文化;同时,不少老房子本身又是重大历史事件的见证.3.环境价值.花园住宅基本为23层,容积率低,周边有大片的树木和草地,成为现代钢筋混凝土丛林中的宝贵绿洲.上海正处在一个高速发展的时代,并正在建造许多世界一流的建筑.花园住宅作为上海优秀历史建筑最具代表性的建筑类型,有着不可替代的价值.当前对这些花园

4、住宅实施保护性开发,不仅让一批老建筑起死回生,从濒临消失中得以新生,还可以使优秀的建筑文化昭示后人;就建筑本身讲,开发利用后,原有的功能得到发挥,潜在的价值可以最大限度地体现.这对于改善居住环境,凸现土地经济价值,塑造良好的城市环境,以及提升上海城市空间品位具有十分重要的意义二,对花园住宅实施保护性开发的原则(一)保护与利用兼顾在保护代表上海历史文化名城特色的花园住宅及其历史文化构成要素(历史街区的空间格局,街巷尺度,文物古迹和历史建筑等),延续城市历史文化环境的同时,充分挖掘和发挥花园住宅在经济社会文化环境等各方面的效益和价值;重视居民生活质量和环境品质的改善;实现社会,环境,经济和文化效益

5、的统一发展.(二)建筑与环境协调建筑维护要与环境整治相协调,新建设施与保护片区整体环境相协调,同步优化绿化环境,邻里环境,交通环境,营造更浓郁的文化氛围.(三)继承与创新并举在充分尊重建筑原始设计意图,保护建筑原始风貌的基础上,认真考虑未来可能使用方式的现实要求.通过保护性开发改善建筑功能,提高市政基础设施水平,提升环境品质,以适应现代生活的需要.如充分利用现代科技,采用新工艺,新材料,按现代生活方式或工作模式的要求调整室内布局,设置汽车泊位,宽带网络接入等各项硬件设施.三,实施保护性开发的若干模式根据花园住宅不同的使用现状,可以分别采取保存,改善,改造及更新等四种保护性开发模式.(一)保存模

6、式这一模式主要针对于被确定为文物保护单位的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取保持历史原状的方式,以求如实反映历史遗存.对个别构件加以更换和修缮,修旧如旧,同时,保证其内外风貌的原真性.对于其使用功能,可以维持原有功能.1日区改造工海房地(二)改善模式这一模式主要针对于风貌保存较好的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取建筑结构维持,局部修缮维护的方式,在保护历史建筑的格局和风貌,治理外部环境,修旧如旧的同时,重点对建筑内部加以调整,完善各种现代化设施,改善居民生活质量和单位办公条件.可以保持原有功能不变,但应根据实际条件疏解人口.(三)改造模式这一模式主要针对于建筑外貌具有历史特征,但是内

7、部结构和布局已经不适应现代使用要求的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取保留主要外观风貌,改造内部结构和布局的方式,维持或调整原有功能,但应根据实际条件疏解人口.(四)更新模式这一模式主要针对于建筑外貌和内部结构都有较大程度破坏的花园住宅.对于花园住宅的建筑环境,采取根据街区整体发展要求,对建筑外观,内部结构及内部使用进行重新设计的方式,维持或调整原有功能,但应根据实际条件疏解人口.四,实施保护性开发需处理好几个方面的关系(一)单体与群体在基本保持总体风貌和格局,建筑单体与总体环境相协调(包括建筑风格,外观,色彩,材质,尺度等方面)的前提下,允许各单体在功能安排上有一些错位,体现多元性,即可

8、以有一定程度的复合,又可带来活力.november200545上海房地1日区改造(二)物质与人文由于这些花园住宅是东西文化并存,冲撞,认同,适应,融合的结果,呈现出海纳百川的建筑文化;同时,不少老房子本身又是重大历史事件的见证,因此,它们大多都具有极高的文化价值.因此,对花园住宅实施保护性开发,重点兼顾对历史人文的发掘和延续,提升地区文化品位.(三)动迁与开发由于花园住宅一般产权复杂,对花园住宅实施保护性开发,特别要处理好保护开发与居民和单位动迁(或置换)的关系,避免引发社会矛盾.(四)内部与周边对花园住宅实施保护性开发,有必要协调好与周边项目建设的关系,以及与道路拓宽和其它市政建设的关系,使

9、地区协调发展.(五)原建与新建老建筑与新建筑,或与老建筑外装饰部件的协调关系,新建筑应以透明,简约并化整为零的方式与老建筑有机结合.新建筑以谦逊的新风格烘托街区的历s,6november2005史氛围,同时为历史街区注入新的活力.老建筑的再利用或符合建筑原有性格,或突显建筑原来的艺术特征.五,功能置换的几种可能性许多花园住宅融史料性,知识性,趣味性,艺术性于一体,可以改变其原始用途,将其逐步纳入城市经济组成部分,既展现原始风貌,又符合现代人居住,工作及休闲的要求.功能置换应符合以下几点原则:体现公共性,实现其社会价值;适应土地开发,产业发展的需求,实现其经济价值;重塑地区精神,激发地区活力,实

10、现其文化价值.(一)居住发展高品质国际社区,酒店式公寓,高级出租公寓等.(二)办公业发展别墅式商务,如跨国公司总部,高新技术企业研发中心,外国使领馆,准国际性组织和协会总部,高附加值的中小型咨询公司等.(三)工业适当发展无污染,高附加值的都市型工业;以上几种类型为私人或单位场所,具有一定的私密性.(四)文化产业文化气息浓厚,品位高尚的文化休闲场所.(五)餐饮业主题性酒吧,茶坊(如思南路地区柳亚子故居改建而成的文学茶坊),特色餐厅.(六)展示,博览业主题性小画廊,艺术商店,街区历史博物馆.以上几种类型可以结合服务空间,管理空间,形成一个局部开放的社区交流空间或对外开放空间,成为历史区域的新亮点,

11、形成对周边高级住宅区的辐射效应,更有机地对外展示历史街区的魅力,并成为综合性文化交流服务场所.六,建筑环境的保护与营造(一)建筑群体风貌花园住宅区的突出重点是保留历史城市的风貌,建筑尺度亲切宜人,街巷格局独特,富于一种地方性与人文色彩交融的美感.因此,花园住宅区的建筑高度控制与视线走廊控制,是花园住宅保护中的一项重要内容.(二)建筑单体外观保护花园住宅单体的完整性;保护单体建筑所有原来的外貌特征,包括门,窗,阳台,栏杆,屋顶,墙面及装饰细部的位置,形式与材质特征.(三)原搭建建筑物与构筑物拆除所有搭建,修复所有被改变或被破坏的局部;修复方式要尊重原有建筑形式,材料及建造技术.(四)新建建筑物和

12、构筑物在优秀近代建筑保护范围内严禁新建建筑物,构筑物;在优秀近代建筑建设控制地带内新建,扩建,改建建筑物的,应当在使用性质,高度,体量,结构,立面,材料,色彩等方面与优秀近代建筑相协调,并且不得影响优秀近代建筑的正常使用;在规划范围内所有新建,扩建,改建建筑物,构筑物的活动都应当向市规划局办理建设工程规划许可手续,市规划局应当征求房地局和所在地区人民政府意见后做出审批;(五)建筑室内空间在室内空间作调整改造的过程中保持室内网格特色,保留室内有特色的空间与局部;尤其是部分楼梯,门,栏杆,壁炉等特色木装修.(六)交通空间保护通道的断面形式,两侧绿化,围墙界面,出入口位置,并保证其通达性.采用历史材

13、料作为路面铺砌,控制车辆进出.人行道控制设计为体现历史文化特色的休闲,观光性质的步行区域;保护界面的气氛,通透程度,连续程度,材料,尺度等,林荫界面,修补风貌景观断面:保护独立式住宅花园前后道路的空间尺度及空间视廊,不得任意拓宽或搭建.(七)庭院空间保护与整治绿化环境,保护古树名木,强化庭院绿化和道路两侧绿化,培养爬蔓植物,丰富绿化层次;保护庭院空间:保护庭院空间的使用性质,植被,材料,空间尺度等.维护庭院的完整性,私密性以及宁静,优雅氛围,不得任意破坏庭院分隔,不得破坏庭院的绿化植被;保留并整治庭院空间,根据功能性质确定合理的整治措施,主要是对庭院空间的使用性质,植被,材料,空间尺度等进行重

14、新设计整治.(八)停车空间保持区内空间的丰富性.采用垂直升降平台的停日区改造工海房地车方式,节约黄金用地.(九)室外天线和空调室外机为改善建筑使用条件不得不在室外增加的元素,如空调室外机等,必须严格控制其设计不破坏整体风貌.(十)路灯,果皮箱,垃圾收集箱,消火栓,公厕,公用电话,邮筒,指示牌等环境小品严格控制广告的设置,招牌,指示牌,路灯,公用电话,果皮箱,消火栓等环境设施必须从形式,色彩,风格等方面符合历史风貌的特征.七,对花园住宅保护性开发机制的几点设想(一)政府扶植,企业运作由于花园住宅开发成本高,资产收益慢,且产权复杂,动迁安置难度大.因此,对其进行保护性开发有一定的难度,需依靠政府扶持一段时期,通过减免税费或缓缴土地出让金等方法,鼓励企业参与花园住宅的功能开发;同时,对花园住宅的原值和开发值进行评估,在此基础上,研究动迁安置补偿的办法,使老百姓和企业都能有所得,从而推进此项工作.(二)建立机构,制定办法建议对花园住宅保护性开发的管理与指导采取条块结合,以块为主的方式.花园住宅资源相对丰富的城区可建立花园住宅保护开发领导小组,下设部门具体负责管理和指导花园住宅的保护,保留与改造工作;同时,结合各区的特点和实际制定有关的实施办法,使这项工作有章可循.(三)规划先行,合理