农村宅基地技术方案

1、晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查编号：闽测 2016-晋江市南江村农村地籍与房屋调查工作技术方案福建省测绘院二一六年四月晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查晋江市南江村农村地籍与房屋调查工作技术方案项目承担单位（盖章）：设计负责人：主要设计人：审核意见：同 意审核人：2016 年月日2016年月日批准单位（盖章）：审批意见：审批人：年月日晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查目 录1.概述.11.1项目概况 .11.1.1项目背景 .11.1.2地理概况 .11.2已有资料利用分析 .11.2.1工作底图 .11.2.2土地登记档案资料成果 .21.2.3晋江市区所有权地籍区地籍

2、子区划分图 .22.作业依据及数学基础.22.1引用标准及作业依据 .22.2数学基础 .33.总体技术路线.34工作准备.44.1项目组织 .44.1.1项目组 .54.1.2项目负责人 .54.1.3质量保障小组 .54.2宣传动员 .55.工作底图制作、地籍编码及档案整.理65.1工作底图制作 .65.1.1地籍图生产 .65.1.2房产分户图制作 .95.2地籍档案整理 .125.3 不动产单元编码和界址点编码.136.权属调查.136.1权属调查要求与流程 .146.2已登记宗地核查 .156.3未登记宗地调查 .166.3.1需要指界的情况 .166.3.2关于指界人 .16晋江市

3、金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查6.3.3指界通知 .176.3.4现场指界 .176.3.5调查成果记载 .176.4房屋调查 .196.4.1调查内容 .196.4.2一般要求 .196.4.3房屋调查单位 .196.4.4房屋调查编码 .196.4.5房屋权属状况调查 .206.4.6 房产分户图的绘制 .206.4.7房屋调查表的填写 .207内业数据处理与数据库建设.208 质量管理.218.1两级检查 .218.2质量检查验收要求 .218.3质量控制与检查方法 .228.3.1质量控制 .228.3.2质量检查方法 .229 安全生产.239.1人员、设备安全 .239.2数据

4、安全 .2310 提交成果.2410.1权属调查成果 .2410.2图件成果 .2410.3文档资料 .2410.4 成果验收.24附录 A.1地籍调查表 .26附录 A.2 房屋调查表.33晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查1. 概述1.1 项目概况1、项目背景为贯彻落实中共中央、国务院关于全面深化农村改革 加快推进农业现代化的若干意见（中发20141 号）和福建省委、省政府关于全面深化农村改革加快农业现代化发展的若干意见（闽委发 2014 1 号）的精神，根据国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知 （

5、国土资发 2014101 号）的要求，加快全省农村地籍和房屋调查，推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作， 通过农村地籍调查，为宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证提供基础支撑。通过确权登记发证，明晰农村土地产权，维护农民土地合法权益，促进农村社会和谐稳定。在农村地籍调查工作中将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物一并纳入工作范围，统一调查、统一确权登记、统一发证，减少重复建设和资金浪费，推进建立不动产统一登记制度，有效提高政府行政效能和监管水平。2、地理概况测区金井镇南江村 位于围头半岛东侧，东与洋下村相临，南对 台湾海峡 ，西与围头村接壤，北隔沿海大通道与岩峰村相望。测区交通较便

6、利，村北为沿海大通道，村西有疏港公路以及308 国道。本次测区面积约0.6 平方公里，全村有485户 , 房子幢数约 500 幢，村庄建筑物内主要有村民宅基地、 养猪场、果农场 、养殖场，范围较分散，居民区建筑物较密集，植被茂盛，不便于通视，作业难度较大。1晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查1.2 已有资料利用分析1、工作底图晋江市国土资源局提供的2008 年南江村 1：500 航测数字化测图可作为本次项目的基础图件，周边的其它零星地块需进行重新测绘。经分析，已有图件采用1980 西安坐标系， 1985 国家高程系统，中央子午线11730。经检测该图件无法满足地籍测量的解析界址点精度要求

7、，需对全村永久性宅基地按1:500 全野外数字化地籍测量方式开展测绘工作。晋江市国土资源局提供南江村2010 年的 E 级 GPS控制点经实地巡查检核，点位保存较好，精度符合要求，可直接加以利用。2、土地登记档案资料成果晋江市国土资源局提供了南江村的土地及房屋发证等扫描档案。主要有以下几种：（1）国有土地使用权登记卡（2）土地登记卡（3）地籍调查表（4）建筑房屋动用土地证明书（5）土地登记申请书（6）居民建房用地申请表（7）土地登记审批表（8）晋江市人民政府批文（9）国有建设用地使用权出让合同（10）其它大多数档案记载的年份比较久远，附图记载的内容一般为手写形式，面积计算一般采用集合几何形状计

8、算面积。界址线划只有简单几何交会关系，图件精度一般。本项目未收集到房产的相关档案。3、晋江市区所有权地籍区地籍子区划分图晋江市集体土地所有权确权发证项目中的地籍区地籍子区划分图作为本项目地籍区地籍子区划分的依据。2 作业依据及数学基础2.1 引用标准及作业依据1中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第二次修订）2土地登记办法（2007 国土资源部令第 40 号）3福建省土地登记条例4国民经济行业分类（GB/T4754-2011）5地籍调查规程(TD/T 1001-2012)6房产测量规范(GB/T 17986.1-2000)2晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查7国家基本

9、比例尺地图图式第 1 部分 1:5001:10001:2000 地形图图式（ GB/T 20257.1-2007 ）8全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范（CH/T 2009-2010）9城市测量规范（CJJ/T8-2011 ）10测绘成果质量检查与验收（GB/T 24356-2009）11数字测绘成果质量检查与验收（GB/T 183162008）12城镇地籍数据库标准（TD/T 1015-2007）13国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541号）14福建省城镇村庄地籍调查工作方案（闽国土调查办200710 号）15福建省村庄地籍调查试点工作方案（ 闽国土资综 2

10、011 193 号）16国土资源部财政部 住房和城乡建设部农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知 （国土资发2014101 号）17经批准的该项目技术设计书和其他技术要求。2.2 数学基础1平面坐标系统： CGCS2000 国家大地坐标系统本项目范围内尚未进行过大面积的基础地籍调查工作，基础图件较少。依据不动产权籍调查技术方案（试行）与国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541 号）等相关文件，本项目采用1980 西安坐标系，并建立与 CGCS2000 国家大地坐标系统的联系。中央子午线117o30。2高程基准：1985 国家

11、高程基准。3 总体技术路线采用全数字新测或修补测方法生产 1:500 地籍图作为工作底图，结合收集到的宅基地、集体建设用地调查情况及晋江市国土资源局、晋江市区住房和城乡建设局现有地籍、房屋档案开展地籍和房屋调查；依据调查结果开展地籍要素测量及房屋测量。同时对已有地籍房屋数据进行扫描与重命名。最终形成以宗地为单位的农村地籍与房屋调查结果并建立数据库。具体技术路线见下图：3晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查组织准备资料收集工作底图生产地籍、房产档案整理质量控制地籍要素测量权属调查房屋测量图件编绘、属性规整数据建库成果提交、项目验收项目组织、宣传动员档案调阅、地籍区、地籍子区数据、行政区划、已

12、有大比例尺地形图、正射影像、其他资料等1：500 地籍测量；档案（地籍、房屋）规范化整理界址点、界址边测量、房屋及附属设施边长测量、权属调查地籍图、房产图、权籍调查数据规整、面积计算地籍房屋数据库建设县级自查、市级检查验收、省级抽查4工作准备4.1 项目组织针对本项目规模，为确保项目工作统一、规范、有序实施，我院成立项目组进行的统一指挥和协调。同时成立质量保障组全程对整个项目质量进行管控，对整个项目质量提供质量保障。项目组与项目负责人管理和协调各个作业小组进行分工作业，做到分工明确、职责清晰。通过建立完善的项目组织结构，充分调动一切可用资源，各工序生产部既分工明确又协同工作；通过制定周密的项目

13、进度计划及严格的进度监督控制机制，确保项目高质量按期完成。组织结构如下图：4晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查项目组项目负责人外业测绘组内业建库组工作权属地籍房产档案内业质量底图调查测量测量管理建库保障生产组组组组组小组组1、项目组全面负责项目实施、进度安排、质量控制；在院领导的统一指挥下，根据项目技术要求及建设目标，并按时和保质保量的完成项目建设内容，与项目负责人分别协调作业小组进行职责分工。包括底图制作组、权属调查组、地籍测量组、房屋调查组、内业建库组。工作实施由项目负责人和作业组长统筹安排。2、项目负责人项目技术负责人是本项目直接主管，负责整个项目的技术实施、工作分配以及质量监控工

14、作。3、质量保障小组负责项目生产过程的质量和进度控制工作，审核数据库设计方案、负责数据外业抽检、内业抽检等工作。4.2 宣传动员根据晋江市政府的要求，由晋江市国土资源局牵头相关部门支持配合，国土资源局地籍科、金井镇武装部、国土所相关领导及南江村村委组织当地村民在村委会召开关于开展农村地籍与房屋调查的会议，并充分利用新闻媒体、村屯广播、报纸、网络等各种形式向干部群众广泛宣传工作的意义、工作步骤及相关要求，统一思想，形成共识，使社会公众提高对村庄地籍调查的认识，调动其配合参与的积极性，营造良好的工作氛围，以提高调查效率。5晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查5 工作底图制作、地籍编码及档案整理

15、5.1 工作底图制作本次项目工作底图包括现势地籍图与房产分户图。主要任务是在晋江市国土资源局提供的 2008 年南江村 1：500 航测数字化地形图成果的基础上对村庄内的宅基地采用按 1:500 全野外数字化测量方式开展的地籍图测绘；采用解析法完成南江村的房产分户图的制作。5.1.1 地籍图生产在晋江市国土资源局提供的 2008 年南江村 1：500 航测数字化地形图成果经实地巡查检核，仍有较好的现势性，控制点实地保存率在 80%以上，本次地籍测绘以此成果（包含控制测量成果）为基础采用修补测方式进行，主要目的是提高各级界址点精度和补充变化区域，以 1:500 全野外数字化测图方式按地籍图成图要

16、求完成。5.1.1.1控制测量本项目采用 1980 西安坐标系，中央子午线117o30， 1985 国家高程基准。本项目存在村民住宅密集区和养殖区，且两个区域离得较远，在住宅密集区控制测量中采用在南江村2010 年的 E 级 GPS控制点的基础上布设一、二级图根导线网；养殖区在南江村2010 年的 E 级 GPS控制点的基础上使用福建省GNSS网FZCORS系统，采用 GPSRTK进行布设一级图根点。控制主要要求如下：1、在住宅密集区域，采用在E 级 GPS点的基础上，使用经鉴定后的全站仪采用测距导线加密一、二级结点网图根导线或附合导线；一级图根点的编号冠以NJ加流水编号 NJ01、NJ02、

17、 NJn。2、水平角观测采用方向观测法，当方向数多于3 个时应归零，测回数1 测回。3、边长测量使用经鉴定后的全站仪往、返观测一测回；加常数、乘常数可直接置入全站仪对边长进行改正；记簿使用电子记簿。4、图根光电测距导线布设精度要求：导线全长平均边测回数测回差方位角级别(m)长 (m)DJ2DJ6（）闭合差一级1.20120121824二级0.770140nn测角中误导线全长相坐标闭合差（）对闭合差差 (m)121/50000.22181/30000.22注：当导线长度小于允许长度的13 时，导线全长的绝对闭合差不应大于13cm；光电测距导线的总长和平均边长允许放宽，但其导线全长绝对闭合差及相对

18、闭合差不应大于表中所规定数值。6晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查5、图根点高程以 E 级 GPS点高程为起算，布设一、二级结点网或附合路线，采用三角高程的方法测定；垂直角均应进行对向观测。图根光电测距三角高程测量技术要求：仪器测回数垂直角较对向观测高指标差较差各方向推算的附合路线或环线闭合差（ m类型（对向 )差（）差较差（ m）（）高程较差（ m）m）DJ61250.4 S250.2Hc 40 D注： S 为边长，以千米为单位（不足 1 千米的按 1 千米计）， Hc 为基本等高距（ m），D为测距边长（）。6、仪器高、镜高均量取至0.01m。7、平差计算前需对观测成果进行去100的

19、检查，删除多余及错误数据，确保成果的正确性；采用软件将外业观测数据导入“南方平差易”平差软件进行平差。8、RTK图根控制测量采用三角架进行对中、整平，观测两次或以上，每次观测历元数应大于 20 个，采样间隔 2s5s；平面坐标转换残差应不大于图上0.07mm；各次测量平面点位较差应不大于 3cm，各次测量结果取中数作为最终成果。9、RTK图根平面成果应进行 100%内业检查和 10%外业检测，外业检测采用相应等级的全站仪测量边长和角度等方法进行，其检测点应尽量均匀分布。检查结果应符合下表要求：边长校核角度校核坐标校核等级测距中误差边长较差的测角中误差角度较差限图上平面坐标/mm相对误差/ （）

20、差/ （）较差 /mm图根 201/3000 2060 0.15边长和坐标取至0.001m，高程取至 0.01m。10、控制点成果采用excel 软件制作，包含点名、平面、高程等信息。5.1.1.2地籍图测量1：500 数字化地籍图数据采集应用“1980 西安坐标系”和“ 1985国家高程基准”成果，基本等高距1m，图幅规格为 50cm50cm。图上地物点相对于邻近图根点的点位中误差及与邻近地物点的间距中误差不得超过地籍调查规程表3 中界址点相对于邻近图根点及与邻近地物点关系距离允许误差的要求。采用 FZCORS系统使用 RTK和全站仪极坐标法相结合的方式进行各级界址点采7晋江市金井镇南江村农

21、村地籍和房屋调查调查集和地形要素测量。局部隐蔽地区还可以采用交会法、截距法或直角关系等方法进行补充。主要采集的内容包括居民地、独立地物、管线及垣栅、道路、水系、植被等各项地物、地貌要素，以及各类控制点、地理名称注记等。测绘内容及取舍，按国家基本比例尺地图图式第1 部分 1:500 1:10001:2000 地形图图式（GB/T20257.1-2007 ）规定执行，其主要要求简述如下：（1）界址点、界址线依附的地形要素应详尽测绘，不可省略。（2）测区内的等高线、高程注记、斜坡、田埂等可以根据需要适当采集表示。（3）居民地：房屋以主墙角为准，注记建筑材料。（4）独立地物：具有标定方向、确定位置、指

22、示目标等作用的独立地物，均应准确测绘和按规定的符号正确地加以表示。（5）道路：测区内的道路均按地形图图式规定，准确测绘表示，等级公路应注记道路的技术等级，国道省道应注记编号。（6）管线：正规的电力线、通讯线均须按电杆或铁塔的位置实测表示，电力线应区分输电线和配电线。建筑区及村庄内的线路不连线，只在杆处绘出方向，其余均应连线表示。（7）垣栅：围墙及永久性的栅栏、栏杆、铁丝网和活树篱笆大于图上 1cm的均应测绘表示。围墙均需依比例表示，栏杆式围墙需按围墙表示。（8）水系：河流、沟渠、井等均应测绘表示，并测注高程。河流按实际测绘表示。道路两边及田间的沟渠，其宽度小于 1.0m 的以单线表示。（9）植

23、被：测区内的各种树林、行树、经济林等均应测绘实际轮廓，并配以相应符号表示。(10) 地理名称以及山名、水系名称注记，需进行调查核实，正确注记；单位名称的调注一律以权属单位的标准名称调注。（11）界址点精度要求如下表：解析界址点精度界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差（cm）级别中误差允许误差一5.010.0二7.515土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。8晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查(12) 地籍图平面位置精度要求如下表：地籍图平面位置精度序号项图上中误差图上允许误差目备注（ mm）（ mm）1相邻界址点的间距0.60.3误差2界址点相对于

24、邻近0.60.3控制点的点位误差3界址点相对于邻近山地、森林及隐蔽地0.30.61.5 倍。地物点的间距误差区等可放宽4邻近地物点的间距0.80.4误差5地物点相对于邻近1.00.5控制点的点位误差5.1.2 房产分户图制作房产分户图的制作包含房屋及其附属设施边长数据采集与内业计算建筑面积并成图。5.1.2.1房屋及其附属设施测量采用实地量距法丈量房屋边长，为房屋面积计算提供依据，也可采用测量房角点坐标反算房屋边长。1、实地量距法房屋边长测量与宗地界址边长丈量同时进行，对于已有户型图的，可通过核实户型获取房屋边长，对于没有户型图的，需要实地测量房屋边长，实地测量房屋边长时应符合下列要求：（1）

25、应重复测量不少于两次，其较差在限差内，取其平均数作为最终结果。（2）采用测距仪测距的两次读数较差不应大于0.02+0.004D1/2 ，其中 D为量测边长。2、解析测量法9晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查直接丈量房屋边长有困难时，可以采用解析法反算边长。也可以实地量距法和解析法配合使用。3、房屋及其附属设施测量的主要要求房屋及附属设施测量可结合地籍测量一并开展。本次所定义的房屋系指具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋水泥土、砖、石、木等建筑材料建造的供人们生产和生活使用的永久性的结构牢固的建筑物。（1）房屋应逐幢测绘：不同产别，不同建筑结构，不同层数的房屋应分别测量，

26、独立成幢房屋，以房屋四至墙体外侧为界测量；毗连房屋四至墙体，在房屋所有权人指界下，区分自有，共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。测绘房屋时以墙勒角水平投影为准。（2）有柱走廊以柱为准，无柱走廊（檐廊）按围护结构外围或外轮廓投影为准，架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱、单排柱的门廊（车棚、货棚）以顶盖投影为准，挑廊、阳台以按围护结构外围为准，门墩以墩外围为准，门顶以顶盖投影为准，室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。（3）鉴于农村房屋的特殊性，房屋平面图的出图比例尺为1：200，当房屋图形过大时，比例尺可适当缩小至1： 500 或更改较大纸张。（4）房屋边长丈量时，应对

27、房屋每条边逐一丈量，且应保证有不少于一个的多余边长用于检核，边长丈量读数取至 0.01 米。（5）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，边长测量时外围以玻璃幕墙为准。5.1.2.2房产建筑面积计算房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台、过道、室外楼梯等。计算建筑面积的房屋应为结构牢固，层高在 2.20 米以上 ( 含 2.20 米 ) ，有顶盖（室外楼梯除外），供生产和生活使用的永久性建筑。1、房屋面积的测算内容包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。2、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市房地产行政主管部门登记确权认定。共有

28、产权面积不清晰或者纠纷无法解决的可不计算。10晋江市金井镇南江村农村地籍和房屋调查调查3、房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或使用的建筑面积。4、房屋建筑面积计算应遵循下列规定4.1 计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层，插层技术层及其梯间等其高度在 2.20m以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积，层高在 2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋顶面上，属永久性建筑，层高在 2.20m 以上的楼梯间水箱间电梯机房及斜面结构屋顶，高度在 2.20m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）