《房地产估价》课件

1、房地产估价,参考书目 中国房地产报 中国建设报 中国房地产杂志 房地产价格评估经济科学出版社，吴庆玲 房地产估价上海财经大学出版社，王人已 房地产估价首都经贸大学出版社，柴强 房地产估价理论与方法 经济日报出版社，张跃庆,第一章 房地产估价概述,第一节 房地产估价的基本概念,一、房地产估价含义 房地产估价是指遵循商品经济规律，对物化状态的房地产商品价值的货币形式进行测算。 房地产估价是以房地产为估价对象，对其真实、客观、合格的价格的估计、推测与判断。 较为完整的定义： 房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学估价方法并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地

2、产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。,必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；,房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利

3、是一组权利，土地使用权有划拨的、出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。,6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用；,水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是

4、指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类： 房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房； 构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。,房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等,5、建筑结构 6、建筑材料 7、装

5、修情况 8、建成年月和使用保养情况 9、附属设备情况 10、产权状况 （三）房地产 指房地合一的情况。 其五、房地产估价既是一门科学也是一门艺术 其六、房地产估价不是对房地产价格的主观给 定，而是把房地产客观实在的价格通过评 估活动正确地表达出来,二、房地产估价概念中涉及的几个问题 1、房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。 2、估价目的 房地产估价目的是指为何种需要而评估房地产的价格。 3、估价原则 主要有合法原则、最有效使用原则等,4、房地产估价程序 受理房地产评估委托； 估价

6、前的准备； 勘察与资料收集； 计算确定估价额； 撰写估价报告书； 交付估价报告书并收取估价服务费。 5、估价方法 有收益还原法、市场比较法、成本估价法、剩余法等 。,6、影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估价人员还必须具有良好的职业道德。,三、房地产估价的必要性 1、国有资产管理需要； 2、正确处理房地产纠纷的需要； 3、房地产税收的需要； 4、各类房地产交易的需要； 5

7、、房地产抵押、保险业务的需要； 6、征用房地产补偿的需要； 7、企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算 的需要；,第二节 房地产估价原则,估价原则是指符合房地产价格形成的客观规律，能使估价工作顺利、有效地开展并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。 一、公正原则 为了保证房地产估价的公正性，要求房地产估价人员必须做到： 1、掌握房地产估价的完整知识结构和科学估价方 法，同时要有一定的实际操作经验；,2、必须公正清廉，在指导思想上要尊重客观事 实，不带有主观随意性，不偏袒任何一方， 不屈服于外界压力。 3、必须十分熟悉并严格遵守国家、所在地方政 府的有关房地产法规、政策。 4、在进行估价前，必须

8、对待估房地产进行仔细 的现场查勘。 二、合法原则 所谓合法原则就是房地产估价必须在政府法律、法规规定的房地产使用的条件下进行。,三、最有效使用原则 最有效使用主要表现为三个层次的含义： 1、房地产的用途最有效； 2、生产要素的组合最有效； 3、与环境协调最有效； 四、供求原则 五、替代原则 根据经济学原理，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的物品，应有同一的价格。,同一供需圈中某宗房地产有价格必然会受到同类型、具有替代关系的其他房地产价格的影响，并相互竞争，最终使价格趋于一致。 房地产同一供需圈是指用途相同、使用条件和效用接近，可以互相替代的各类房地产商品所在的区域。 六、估价时点原则 房地

9、产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上往往会有不同的价格。因此，在评估某一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在某一时点上，这一时点即为估价时点，通常以年、月、日表示。,确定估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。 一般将估价人员执行现行查勘的日期定为估价时点或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。即评估时点可以是进行评估的当时，即“现在”，也可以是“过去”，还可以是“将来”。 七、其他原则 如均衡原则、遵法原则、等价交换原则、按质论价原则等。,第三节 房地产估价的基本程序,房地产评估程序，依工作顺序一般可以分以下几个阶段：接受任务；明确基本事项；签订估

10、价委托合同；制定估价作业计划；收集资料；实地查勘；综合分析和计算确定估价额；撰写估价报告书；交付估价报告书及收取估价服务费。 一、接受任务 估价任务主要由两条途径取得： 被动接受 主动接受,二、明确基本事项，签订估价合同 基本事项主要包括： 1、明确待估房地产 明确待估房地产是土地还是建筑物，或是建 筑物与土地合为一体 ； 明确待估房地产的基本情况 ； 2、明确估价目的 3、明确估价时点 即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。 4、明确估价报告书的交付日期,在明确了上述事项后，双方应当签订估价委托合同，以书面形式明确双方各自的权利和义务。房地产估价合同形式见配套内容。 三、制定估价作业

11、计划 作业计划一般具有以下内容： 1、选择估价方法 2、确定人员 3、工作进度安排 四、收集资料及整理 房地产估价所需收集的资料主要包括以下几方面内容： 1、产权资料,2、房地产建筑开发资料 3、房地产使用资料 4、市场资料 市场资料包括市场一般资料和市场交易资料两部分内容 市场一般资料 包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况等，还以及政府的城市规划、政府对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制等。,市场交易资料 包括当前市场交易实例的成交价格、租赁条件及租金水平、当前房地产的供求状况等资料。 五、现场查勘 现场查勘的主要内容包括： 1、土地的查勘 2、房屋的查勘 3、周围环

12、境的查勘 六、综合分析和计算,这一阶段的作业包括： 1、资料的整理分析 2、价格影响因素分析 （1）区域因素分析 所处城市的分析 所处区域的分析 类似地区、同类地区的分析 （2）个别因素分析 在进行个别因素分析时，主要有待估房地产本身的面积、建筑结构、临街状态、位置、地势、土地使用权年限等因素。,3、评估额的具体计算 在具体房地产评估时，为了慎重起见，一般要求至少采用二种方法计算。 对于用几种方法计算出的评估值必须进行综合。综合的办法主要有三种： 简单算术平均； 加权算术平均； 估价人员根据经验得到；,七、撰写估价报告书 估价报告书形式具体分为定型式、自由式和混合式三种。 1、定型式 又称封闭

13、式估价报告书，采用固定格式、固定内容，估价人员只按要求填写，不得增减。 2、自由式 又称开放式估价报告书，是由估价人员根据估价对象不同情况而自由创作，没有一定格式的估价报告书。 3、混合式,一份完整的估价报告书一般应包括以下内容： 委托方和受托方的名称； 待估对象的概况； 估价目的； 估价时点； 估价依据； 估价方法及计算过程； 估价的结论； 应说明的事项； 估价作业起至日期、估价人员名单；, 附件； 包括估价所需的有关权属证书、图纸、照片等背景材料、原始资料和实地查勘的资料。 八、交付估价报告书及收取估价服务费 以房产为主的房地产评估服务费，按房地产的价格总额采取差额定率分档累进收费，详见表

14、1-1。,表1-1、浙江省物价局颁发资产评估（含房地产、土地评估）收费标准 2005.02.01起执行,对于土地价格的评估收费，分一般宗地和基准地价两种情况。对于宗地价格评估收费按上表标准执行，而基准地价的评估收费标准见表1-2。 表1-2、基准地价评估收费标准表,第四节 房地产估价管理,一、房地产估价机构 在我国，估价机构作为社会中介组织，主要由民间人士以股份制公司形式存在。 房地产估价机构成立的条件一般是： 1、有自己的名称和组织机构； 2、有固定的服务场所； 3、有必要的财产和经费； 4、有足够数量的专业人员； 5、法律、行政法规规定的其他条件。,二、房地产估价人员 我国从1995年起实

15、施房地产评估人员资格认证制度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师和估价员的执业资格。 房地产估价师是指经房地产估价师资格考试合格，经注册管理部门审定注册，取得执业资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。 房地产评估员必须是通过考试取得房地产评估员岗位合格证书的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。,三、房地产估价师执业资格考试 房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证后，从事房地产估价活动的人员。 (一)考试组织与考试内容 房地产估价师执业资格考试实行全国统一

16、组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。每年举办一次。 建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，由房地产估价师学会负责具体工作的实施。,房地产估价师执业资格考试分为基础理论和估价实务两部分。重点考察估价人员对基础理论知识及相关知识的掌握程度、评估技术与技巧的熟练程度、综合而灵活地应用基础理论和评估技术解决实际问题的能力。考试科目与内容为： 房地产基本制度与政策及房地产估价相关知识 ,房地产基本制度与政策主要包括房地产管理制度与法规，其中以城市房地产管理法、城市规划法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房地产抵押管理办法、城市房地产中介服务管理规定等法律、法规为重点。 房地

17、产估价相关知识 主要包括房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。 房地产开发经营与管理 主要是房地产投资分析，房地产市场分析，房地产开发，房地产金融等方面的知识。,房地产估价理论与方法 主要是房地产估价理论与基本的方法及其应用。 房地产估价案例与分析 包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。,2、执业资格考试报名条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具有下列条件之的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： A、取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等

18、，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； B、取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； C、取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；,D、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； E、取得房地产估价相关博士学位的； F、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 申请房

19、地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： a房地产估价师执业资格考试报名申请表； b学历证明； c实践经历证明；,、房地产估价师资格的获得 房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的房地产估价师执业资格证书，经注册后全国范围有效。 4、房地产估价师的注册 (1)注册条件 房地产估价师执业资格考试合格人员，受聘在房地产管理部门认定的具有房地产价格评估资格的各类估价机构，从事房地产估价工作即具备了注册资格。应在取得房地产估价师执业资格证书后三个月内办理注册登记手续，取得房地产估价师注册证。申请注册需提供下列证明材料：,、由本人填写的房地产估价

20、师执业资格注册申请表； 、房地产估价师执业资格证书； 、业绩证明，如本人在近期内完成的正式估价报告； 、所在单位考核合格证明。 凡不具备民事行为能力的和不能提供上述证明材料的，不予注册。 （）注册管理机构与注册程序 建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。,准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发房地产估价师注册证。 （）资格的取消 房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持房地产估价师注册证者应当到原注册机关重新办理注册手续。 凡脱离房地产估价

21、师工作岗位连续时问二年以上者(含二年)，注册管理机构将取消其注册。 房地产估价师资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其房地产估价师注册证： A、完全丧失民事行为能力；,B、死亡或失踪； C、受刑事处罚的。 未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,第二章 房地产价格,第一节 房地产价格及其特征,一、房地产价格的概念 房地产价格简单地说是房地产商品价值的货币表现，从价格内在的本质上来说，房地产价格是房屋建造、建设用地开发及其经营活动过程中凝聚在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币形式。,二、房地产价格的形成原因 房地产价格也是由房地产的效用性、

22、房地产相对稀缺性和对房地产的有效需求三者结合形成的。 1、房地产的效用性； 2、房地产相对稀缺性； 3、房地产的有效需求； 有效需求是指在某一特定时期内、一定条件下（消费者的收入、爱好、商品价格）消费者愿意而且能够支付的需求。 现实中房地产价格之所以有高有低和变化也是由这三者结合程度不同及其变化引起的。,三、房地产价格的特征 1、价格实体的双重性； 2、价格的时间性； 3、价格的高位性； 4、价格的地区性； 5、价格的趋升性； 6、价格的单件性； 7、价格的权益性；,四、房地产价格的种类 目前，主要有以下几类价格形式： （一）土地价格、建筑物价格、房地价格 1、土地价格 按土地的生熟程度分，主

23、要有如下几种： 未征用补偿的农地； 已征用补偿但未进行“三通一平”的土地； 已进行“三通一平”的土地； 已进行“七通一平”的土地； 旧城区附有待拆迁建筑物的土地； 已进行拆迁安置的城市空地。,2、建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占有的土地价格。 3、房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。 （二）市场价格、评估价格、理论价格 1、房地产市场价格 又称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。这种价格决定于市场的供求关系，经常随着时间和供求关系的变化而发生波动。市场价格又可分为公平市场价格和非公平市场价格。,2、房地产理论价格 房地产理论价格是房地产

24、价值的货币的表现，在经济学理论中被认为是房地产价格波动的中心。 3、房地产评估价格 简称评估价，是评估人员运用某种评估方法对房地产价格所作出的一种估计。由于估价者的经验、知识等的差异，同一宗房地产，评估出来的价格是不完全相等的，但总的来讲，应比较接近。,（三）土地总价、土地单价、楼面地价 土地总价是指一块土地的总价格，一般不能说 明土地价格水平的高低，不具备可比性； 土地单位价格是指单位土地的价格，可以反映 土地价格的水平 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每 单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价 = 土地总价格/建筑总面积 =（土地单价土地总面积）/建筑总面积 = 土地单价/容积率,（四

25、）所有权价格、使用权价格 房地产所有权价格是指交易房地产所有权的价格； 房地产使用权价格则是指交易房地产使用权的价格。 （五）拍卖价格、招标价格、协议价格 一般情况下，协议价招标价拍卖价 （六）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价 格、征用价格,（七）重置价、原价 重置价是指在当前的建筑技术、工艺水平、建 材价格、运输费用和人工费用条件下，重新建 造与原有房屋结构、式样、质量基本相同的房 屋所需要的费用。 原价是各类房地产在原来建造时所花费的费 用，即房屋的原始造价。 （八）土地基准价格、标定价格 土地的基准价格是政府土地管理部门在一定时期内，根据各种用地类型的交易情况或土地实际收益情况，采用

26、一定的方法评定出来的土地价格。,标定价格是政府管理部门在基准地价的基础上，经过各种微观因素修正而评估出的某宗地块的价格。例如商业用地需要根据临街深度、店面进深、容积率等微观区域因素进行修正。是政府出让土地的指导价格（挂牌价格、招标底价）。,第二节 房地产价格的构成,一、土地价格构成 土地价格主要由地租、土地投资成本和利润三部分组成。 （一）地租 地租其实质是人们为购买土地所有权（使用权）而支付的代价，其来源于土地利用所产生的超额利润，它包括绝对地租和级差地租二部分。,（二）土地投资成本 土地投资成本是指为使用某一土地而投入的资金，包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费等。 1、土地征用费 土地

27、征用是指国家因建设需要，按照法定程度和批准权限将农村集体所有的土地征为国家所有的行为。经批准征用土地，用地单位需要向被征地的集体单位支付土地征用费。 土地征用费具体包括：土地补偿费、青苗补偿费、地面附着物补偿费和安置补助费。,2、拆迁补偿、安置费 建设用地除征用农村集体土地外还可以使用城区的国有土地，这时就涉及到拆迁补偿、安置费。拆迁补偿、安置费是建设需要拆除被拆迁人原有的建筑物及地上附着物而向被拆迁人支付的安置、补偿费用，具体又分拆迁补偿费和拆迁安置费。 3、土地开发费 城市土地开发主要指平整土地和基础设施的配置过程。这个过程所发生的费用称土地开发费，包括“三通一平”费、基础设施建设费、地质

28、勘察费、开发管理费、投资利息、税金等。,（三）利润 土地开发者在取得土地使用权后，对土地进行开发转是一定要取得相应利润。所以利润也是土地价格的一个组成部分。 二、房产价格的构成 （一）房产销售价格的构成 房产销售价格是一次性出售房产的价格，主要由土地成本（土地出让金）、建筑成本、流通费用和利润四部分组成。,1、土地出让金（或征地费用）； 2、建筑成本；包括房屋从设计、施工到竣工全 过程所发生的全部费用，具体包括： 勘察设计费：指按规定支付的规划、设计、 勘察费用。 建安工程费：指在建造房屋过程中所耗用的 各种建材、人工等费用。 公共设施配套费：指为市政、小区公共设施配 套的费用。 管理费：指开

29、发过程中所支付的各种管理费 用，如管理人员工资、办公费、差旅费等。, 利息和税金：指开发过程中因贷款而支付的 利息以及按规定上交的各种税金（营业税 等） 3、流通费用 生产性流通费用 指在实现房地产价值过程中引起的一些费用，如空房看管费、维修费。 纯流通费用 是指在房地产销售活动中所引起的各种费用，如广告费、展销费等。 4、利润 利润通常以房屋建筑成本及流通费用为基数，按一定比例（2030%）估算。,（二）房产出租价格 房产出租价格即为房屋的租金，是分期实现房屋价值的货币表现，也是房屋承租人为得到房屋使用权定期支付给出租人一定数量的货币额。 房屋出租价格由以下几部分构成： 1、折旧费； 2、维

30、修费； 3、管理费； 4、投资利息； 5、房产税； 6、保险费； 7、土地使用费； 8、利润。,第三节 影响房地产价格的因素,影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类，一种分类是将影响因素分为内部因素、社会外部因素；另一分类是将影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素。 一、影响房地产价格的一般因素 一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产价格水平均有影响的因素，它通常会对整个地区的房地产价格产生全盘性影响，从而成为决定各个房地产具体的基础，主要包括：,（一）人口因素 包括人口的数量、人口素质以及家庭规模 1、人口数量 人口数量与房地产价格的关系呈现正相关。人口增多对房地产的需求必然

31、加大，促进房地产价格的上涨。 2、人口素质 人口素质包括公民受教育水平、文明程度等。如果该地区居民素质较高、人们愿意居住，房地产价格就会上升；相反，价格必然回落。 3、家庭规模 是指全国或某一地区家庭平均人口数量。,（二）社会因素 1、政局安定状况 政局安定状况是指现有政局的稳固程度。 2、社会治安状况 社会治安状况是指偷窃、抢劫等社会犯罪情况。 3、城市化程度 一般而言，城市化水平的提高意味着人口向城市集中，带动城市房地产价格的上涨。 4、房地产投机 如果投资客超过一定比例，将产生许多危害。,（三）经济因素 1、经济发展状况 经济发展对当地房地产价格影响很大。经济发展速度快，房地产价格就会上

32、涨，相反，房地产价格就会出现徘徊甚至下降。 2、物价水平 通胀严重时，为了减少货币贬值，人们会转向购买房地产以求保值，此时就会刺激房地产价格以比通胀率更高的速度上涨。 3、居民收入水平 居民收入不断提高标志着人们生活水平的提高，对居住要求也会不断增加，引起房地产,需求的增大、房地产价格的上涨。 4、财政金融政策 （四）行政因素 行政因素是指政府对发展房地产业的态度、采取的措施。主要包括： 1、土地使用制度、住房制度； 2、城市规划、土地利用规划； 3、房地产税收制度； 4、土地和建筑物的结构、防灾等规定； 5、交通管制； 6、行政隶属变更；,（五）心理因素 心理因素也会对房地产价格产生影响，如

33、买方追求时尚、愿意接近社会名流、讲究地名、风水、方位、门牌号等都可能导致该房地产价格的畸高或畸低。 二、影响房地产价格的区域因素 影响房地产价格的区域因素是指对某一区域范围内的房地产价格水平产生影响的因素。对某地区不同类型的房地产价格产生影响的区域因素不尽相同。,（一）住宅区 住宅区应考虑的区域因素主要有以下几项： 1、日照、温度、温度、风向等气候条件； 2、当地居民的职业、教育程度、社会阶层； 3、街道的宽度、构成； 4、离市中心的距离及交通设施 5、商业街的配置； 6、上下水道、煤气等基础生活设施； 7、学校、公园、医院等公共设施； 8、景观、周围环境； 9、土地利用的管制制度；,（二）商

34、业区 商业区应重视的区域因素有以下几项： 1、顾客的数量与质量； 2、顾客的交通手段； 3、营业类别及竞争状况； 4、该地区经营者的资信状况； 5、区域繁华程度； 6、土地利用的管制程度；,（三）工业区 工业区应重视的区域因素有以下几项： 1、道路、港口、铁路等运输设施的便利程度； 2、与销售市场及原材料市场的位置关系； 3、动力资源及排水费用； 4、劳动力供求状况； 5、周边环境状况； 6、土地管制制度；,三、影响房地产价格的个别因素 影响房地产价格的个别因素是指由于房地产自身条件而对房地产其价格有所影响的因素。个别因素对具体房地产价格影响最明显。个别因素随土地与建筑物的不同可以分为： （一

35、）土地的个别因素 不同用途的土地其个别因素并不完全一致，其主要的个别因素有以下几项： 1、位置 土地坐落的位置不同，价格有较大的差异。,2、地质、地势、地形 地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，土地承载能力就大，有利于土地的利用。地质条件与地价的关系是正比关系，即地质条件优越，地价较高，反之，地质条件低劣，地质则低。 地势即该块土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻接道路的高低关系。一般来说，地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。 地形是指同一块土地内的地面起伏形状。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，则地价相对较低。,3、土地面积 土地面积大小也会对地价有影响。一般来说，

36、土地面积过于狭小则不利于利用，其价格必然会降低。 4、土地形式、临街宽度与深度 土地形状有正方形、三角形、梯形等，形状不规划的土地由于不利于有效利用，价格会下降。 临街宽度、深度对商业地块的价格影响很大。在宽度一定的条件下，深度过深，建筑物效用降低，土地价格也会下降。而在深度一定的条件下，随着宽度增加，土地的价格将增加。,5、日照、通风 日照、通风是影响居住环境的重要因素，一般会对住宅用地的价格产生影响。 6、天然周期性灾害 凡是有天然周期性灾害的地区，土地利用价值极低。 7、临街状况 地块临街状况对地价的影响很大，价格最高的是街角地，最低的是盲地。 8、临接街道的状况、结构 9、与商业配套等

37、的邻近程度 10、公共设施的完善程度,（二）建筑物个别因素 1、面积、构造、材料 建筑物的建筑面积、高度不同，建筑物的价格就有差异，构造及使用的材料不同也会影响其价格。 2、设计、设备 建筑物的设计是否合理、配套设备是否完好，对建筑物的价格有着重大影响。 3、施工质量 在其他条件相同的情况下，建筑物的施工质量将直接影响房地产价格。 4、朝向、楼层,第三章 市场比较法,第一节 市场比较法的基本原理,一、市场比较法的概念 市场比较法是参照近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 具体而言，就是将与待估房地产相似的近期已发生交易的房地产实例作为参照物进行对比，对某些不尽相同的

38、交易情况进行适当的修正，最后求得待估房地产的价格。 采用市场比较法进行评估，得到的评估价格也称为比准价。,采用市场比较法必须具有一定数量的可作比较的实例才能来评估待估房地产的价格。而事实上估价人员要收集到与待估房地产情况、条件完全一致的比较实例是不可能的，能找到的是类似房地产。 类似房地产是指在用途、建筑结构、建筑材料、所处位置等相同或相似的房地产。在市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产，简称交易实例。 正是由于交易实例与待估房地产相似又不完全相同，才能进行两者之间的对照比较，并通过对各影响因素的修正来得出待估房地产的价格。,二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产交易中的

39、替代原理。 替代原理认为：对于两种具有替代关系的商品X、Y来讲，由于它们的效用相似，在满足消费者的效用方面可以替代，因而它们的价格会趋于一致。 具体到房地产市场上，若有两宗效用相等房地产同时存在，明智的购买者会选择价格低的；同样，若有两宗价格相同的房地产同时存在，明智的购买者也将选择效用最大的。 正是因为在房地产交易中有上述替代原理的作用，所以我们在评估一宗房地产的价格时，,可以用类似房地产的已知交易价格通过比较、修正求得待估房地产的未知价格。 三、市场比较法应用的条件及局限性 （一）局限性 1、在没有房地产交易实例或房地产交易很少的 地区就很难采用。 2、对于很少有买卖交易实例的房地产（如学

40、校 教学楼、教堂、医院等），不能采用。 （二）应用的条件 应用市场比较法必须要具备以下一些条件： 1、充分掌握房地产交易实例；,2、比较实例与待估房地产必须具有较大的相关 性； 3、比较实例与待估房地产在当地市场上供求关 系基本一致； 4、比较实例与待估房地产均能明确显示各自具 备的条件； 5、比较实例资料必须详实可靠；,第二节 市场比较法的估价步骤,广泛收集房地产交易资料； 从中选取几个符合条件的比较实例； 将比较实例的成交价格调整为具有比较基的价格； 市场交易情况修正； 市场交易日期修正； 区域因素修正； 个别因素修正； 综合修正结果，最终确定估价额。,一、收集房地产交易资料 估价人员收集

41、交易实例的途径一般有以下几种： 1、查阅政府主管部门的房地产交易资料； 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广 告信息； 3、参加各种房地产交易会、洽谈会； 4、同行之间相互交流； 5、直接向当事人了解； 对需要收集的内容最好制成统一的表格，按表填写。调查表的一般格式见表3-1,二、验证资料，选取比较实例 选择的交易实例应当符合下列要求： 1、与待估房地产的用途或性质大致相同； 2、与待估房地产的建筑结构应类同； 3、与待估房地产处于同一地区或同一市场供求 范围内的类似地区； 4、与待估房地产的价格类型应一致； 5、与待估房地产的估价时点应接近； 6、尽可能选取正常交易的实例或可修正为正常

42、 交易实例； 选择交易实例举例见（配套内容）例3-1,三、建立价格比较基础 在对比较实例进行比较修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为与待估房地产具有比较基础的价格，所谓具有比较基础是指两者单价的含义统一、面积内涵统一、货币单位统一、付款方式统一。 例：有A、B两个比较实例，A为一宗500亩的地块，交易价格为920万美元，成交当时的汇率是8.45；B为一宗54260平方米的地块，成交价1178万元人民币。 A：土地单价=（92000008.45）/ （500666.7）=235.22元/平方米 B：土地单价=11780000/54260=217.10元/平方米,四、交易情况修正 所谓交易情况

43、修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格的偏差，使其成为正常的交易价格。 交易中的特殊情况比较复杂，主要有下列几种： 1、存在特别利害关系的交易； 2、交易时存在特别的动机； 3、交易双方不了解房地产市场行情； 4、特殊方式的交易； 5、购买相邻房地产； 6、附带特别条件的交易；,设正常交易价格为100，则修正系数的计算公式为： 正常交易价格/100=可比交易实例价格/ 正常交易价格 =可比交易实例价格100/ 其中100/ 称为交易情况修正系数 五、交易日期修正 房地产交易实例的交易日期与待估房地产进行估价的日期有一定的差异。在两者相隔的期间内，如果房地产价格变化很小，可不进行交

44、易日期修正；,反之，如果房地产价格发生显著变化，明显上涨或下跌，则必须进行适当的交易日期修正。 1、采用土地或房地产价格指数进行交易日期 修正 目前由于价格指数编制方法不同，价格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。 如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数； 如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见（配套内容）表3-2。,采用定基价格指数进行交易日期修正的公式 为： 修正到估价时点的比较实例价格 =比较实例成交价估价时点的价格指数/交 易日期的价格指数 例3-2：某地区某类房地产2002年4月至10月

45、的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为1800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 180098.1/76.7=2302.2元/平方米,采用环比价格指数进行交易日期修正的公式 为： 修正到估价时点的比较实例价格 =比较实例成交价成交日期的下一时期的价 格指数再下一时期的价格指数估价 时点时的价格指数 例3-3：某地某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为1

46、00）。某宗房地产2002年6月的价格为2000元/，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 20001.051.0921.1251.181=3046.8,2、根据当地房地产价格变化率进行交易日期修 正 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日 期修正的公式为： 修正到估价时点的比较实例价格 =比较实例成交价（1价格变动率）期数 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交 易日期修正的公式为： 修正到估价时点的比较实例价格,=比较实例成交价（1价格变动率期数） 例3-4：评估某宗房地产2002年

47、9月末的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元/，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。 解：修正到2002年9月末的价格为： 3000（1+1.5%）4（1+2%）7 =3658元/,例3-5：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/，该类房地产以人民币为基准的价格变动,平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率为2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.2

48、9元人民币。对该可比实例进行交易日期修正。 解：修正到2002年10月1日的价格为： 10008.26（1+0.2%）8=8393元/,例3-6：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇率为2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正。 解：修正到2002年10月1日的价格为： 1000（1-0.5%）88.29=7964元/,六、区域因素修正和个别因素修正 比较实例若与待估房地产处于同一地区，则一般不需要进行区

49、域因素修正；若是处于类似地区就要进行区域因素修正。区域因素的内容一般包括：城市规划要求、自然条件、交通条件、繁华程度、市政基础设施情况、环境卫生和景观、社区服务及治安状况、房地产市场发达程度等。台湾学者把区域因素固定编项，称为“十等分”因素，具体见表3-3 个别因素主要指房地产的位置、面积、地势、地质、形状、土地使用年限、临街新诗况、设计等级、建材标准、施工质量、风水等影响房地产价格的因素。,区域因素和个别因素的修正办法主要有直接比较法及间接比较法。 直接比较法是指以待估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素和个别因素逐项与基准作比较并打上对比分，依次求出区域和个别因素的修正系数。 1、区域

50、因素修正系数 估价对象区域下的价格100= 可比实例区域下的价格 估价对象区域下的价格=100 可比实例区域下的价格 区域因素修正系数=100 举例见3-7,间接比较法是先假设一个标准房地产，以此为基准，将比较实例及待估房地产均逐项与这个基准作比较，然后求出修正系数。以上例来进行间接比较，具体见例3-8 2、个别因素修正系数 采用直接比较法，则 估价对象个别因素下的价格100= 可比实例个别因素下的价格 估价对象个别因素下的价格= 100 可比实例个别因素下的价格 个别因素修正系数=100 ,七、综合修正，最后确定估价额 当把交易情况、交易日期、交易区域因素和个别因素进行修正后，就可以综合修正

51、结果，把交易实例房地产价格转成待估房地产的价格，其计算公式如下： 待估房地产价格= 交易实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 =交易实例房地产价格100/ / 100 100/ 100/ 注意： 分子对应待估房地产的价格； 分母对应比较实例的价格,由于选取几个交易实例，所以通过上述修正计算以后，每个交易实例都可计算出一个价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算出一个估价额，作为待估房地产的评估价格。综合的方法主要有： 1、简单算术平均法 2、加权算术平均法 3、以某个交易实例的价格为主，参考其它交易 实例的价格，最后综合得出一个合理价格作 为最终结果。

52、,第三节 市场比较法的运用举例,一、运用举例1 见例子3-9 二、运用举例2 见例子3-10 三、运用市场比较法应注意的问题 1、找到与待估房地产相类似的可比实例 2、情况修正灵活机动 3、应采取其他评估方法进行校正 4、注意细节问题,评估文经里一套建筑面积为58平方米的二室一厅一卫一厨的当前市场买卖价格。 条件： 1、房子建造年代：1994年 2、层次：5/5 3、产权房 4、普通装修 5、公用车库,第四章 收益还原法,第一节 概述,一、收益还原法的概念 收益还原法是一种运用适当的还原利率将待估房地产未来的纯收益折算为现值的一种估价方法。 有关这种估价方法的称呼很多，如投资法、资本化法、纯收

53、益还原法等。在土地经济学上时常称为地租资本化法。 采用收益还原法求得的待估房地产价格通常称为收益价。,二、收益还原法的基本原理及基本公式 收益还原法的理论大致可表述为：由于房地产的耐用期限相当长，因此占有某一房地产不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期望在将来连续不断地取得这个纯收益，这样该房地产的价格就相当于这样一个资金，如果将这笔资金存入银行，也会源源不断地带来与这个房地产纯收益等量的利息收入。此时，银行利息可以用下列公式计算： 利息额=某笔资金银行利率 如果用纯收益代替利息额，则该笔资金就相当于该房地产的价格，此时就有：,房地产价格=纯收益/银行利率 例如，有一幢供出租的物业，预期每年租金

54、收入为15万元，如果有一笔资金存入银行，每年也能带来15万元的利息收入，那么这笔资金就应与该物业的价格相等。我们把15万元的租金收入当作银行每年的存款利息，假定银行年利率为10%，很容易算出这笔存入银行的资金额为150万元（15/10%=150）。此时，这笔150万元的存款就等同于这幢物业的价格。 由此可见，用收益还原法评估房地产价格其原理与银行存款一样，将房地产源源不断取得的年纯收益视为银行存款的利息，按照一定的利率还原出房地产价格。,收益还原法的原理可进一步将表述为： 购买一宗一定使用年限（或只有一定年限纯收益）的房地产，其价格等同于在这个年限内每年取得的纯收益按适当折现利率折算为现值的总

55、和。（折现率也称为还原利率） 收益还原法的基本公式 假设市场中有一宗以收益为目的的房地产待出售，收益年限为n，未来各年的纯收益分别为：a1、a2、an；未来各年的折现率分别为r1、r2rn；把各年纯收益折算为现值，则 房地产价格P= a1 /（1+ r1 ）+ a2 /（1+r1）（1+ r2 ）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）,+an/（1+r1）（1+r2）（1+rn） 三、收益还原法的适用范围与条件 （一）适用范围 收益还原法主要用于能产生收益的房地产项目的评估，包括： 1、租赁房地产 收益还原法最适用租赁房地产的估价。所谓租赁房地产是指用于租赁的土地、房屋等收益性房地产。

56、对租赁土地来讲，是以每年所能取得的地租扣除土地税、管理费等，求得土地纯收益，再以土地的还原利率进行土地价格还原，最后,得到出租土地的收益价格。 对于出租房屋来说，是以每年房租收入扣除各项经营成本（税收、管理费、维修费、保险费、折旧等），得到纯收益后再以房屋的还原利率进行还原，最终求得房屋的收益价格。 2、经营性房地产 无论是工业用房地产还是商店、旅馆等经营用的房地产，在其每年的总收入中扣除相应的成本、费用和税收后就可以得到每年的纯收益，再以一定的还原利率进行还原，其结果就是该房地产的评估价格。 收益还原法不适合纯粹消费性、或没有,市场经营收益的房地产估价，如机关办公楼、学校教学楼、以及人们自用

57、房屋的估价。 （二）收益还原法的应用条件 1、待估房地产未来年纯收益可以用货币计量； 2、纯收益的产生必须连续； 3、纯收益在数量上必须稳定； 4、还原利率可以确定； 5、取得收益过程中的风险可以事先计量；,第二节 收益还原法的各种表达式,收益还原法是将未来的纯收益按一定的还原利率折算为现值的估价方法，由于每年纯收益各不相同，还原利率也有差别，故在具体运用时有各种不同的计算公式。 根据前述的基本公式 房地产价格P= a1 /（1+ r1 ）+ a2 /（1+r1）（1+ r2 ）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3） +an/（1+r1）（1+r2）（1+rn） 可以推导出在不同情况下的

58、各种具体计算公式。,一、年纯收益为定值，其他因素不变 具体又可分为纯收益为有限年和无限年两类： 1、有限年n 设a1=a2=a3=an=a；r1=r2=r3rn=r；代入基本公式得到： P=a/（1+r）+a/（1+r）2 +a/（1+r）3+ +a/（1+r）n=a/r1-1/（1+r）n 式中： 1-1/（1+r）n年限修正系数，用Kn表示 2、无限年,若n（无限年）则公式简化为P= a/r 例4-1：某一房地产年收益20万元，年总费用12万元，r=10%，求： 无限年的收益价格 使用年限为50年的价格（从91年开始，评 估时点为97年） 解：无限年：P= a/r=（20-12）/10%=80万元 有年限；使用年限50年，从91年算起，评估时点97年，则还可以实际使用44年，所以 P= a/r1-1/（1+r）n= （20-12）/10% 1-1/（1+10%）44=78.79万元,例4-2:现有二宗房产，：使用年限50年、r=4.5%、评估价为1000元；：使用年限90年、r=4%、评估价为1090元，比较、两物业价格的高低？ 解:很明显,由于A、B使用年限，直接用单价比较是不合理的，但我们可以首先求出A、B二物业无限年的价格，然后再进行比较。 Pn= a/r1-1/（1