万州区房地产信贷市场现状、问题及银行营销策略

1、万州区房地产信贷市场现状、问题及银行营销策略万州区房地产信贷市场现状,问题及银行营销策略建设银行万州分行课题组1998年住房改革后,房地产业高速发展,日益成为推动国民经济发展的主要力量,它在社会经济生活中的重要性日益突出.一.万州区房地产市场的基本判断(一)万州区房地产市场的发展状况i,房地产市场促进了万州的城市建设.由于三峡移民迁建,城市建设和旧城改造的发展,十五时期万州区房地产业发展较好.共完成房地产开发投资额35,25亿元,实现增加值14.i亿元,竣工房屋面积355.9万m2,其中住房248万m2,商用房77.7万m2,写字楼i2.47万m2;专业物管面积340万m2;人均居住面积22.

2、6m2.房地产业的发展,促进了万州城市建设,旧城区i77米水位线以上区域的房屋基本得到翻新.主城一江两岸,三大片区大组团的大城市格局初步形成,城市建成区面积不断扩大,6个中心镇,22个建制镇和13个乡集镇得到不同程度的发展,城乡人居环境进一步改善,对外形象进一步提升,对外影响进一步扩大.2005年末,全区城镇人口i70.7万人,城镇化率46%,主城人口达56.5万人,建成区面积40平方公里.2,房地产市场投资逐渐趋于理性.万州区房地产市场经历了快速增长持续下滑恢复性增长的过程.i996年至2000年万州全区房地产开发投资年均增速高达44.86%,高于同期全社会固定资产投资增速26个百分点,但从

3、2000年起便处于持续下滑的趋势,2003年跌入谷底,2004年开始出现恢复性增长.3,房地产市场对地方经济拉动明显.万州是典型的投资拉动型经济发展模式,投资的贡献达到了60%一70%.房地产业涉及建材,轻工等50多个工业部门,能间接带动这些相关产业发展,对国民经济的发展起到重要的作用.2004年房地产开发投资8.8亿元,同比增长27.2%,占当年全社会固定资产投资总额的10.98%,已经成为万州经济发展的重要因素之一.如果再加上房地产投资增长对消费需求的带动及对其他行业的波及效果,可拉动gdp增长更多.另外,房地产作为劳动密集型产业,不仅本身吸纳劳动力强,而且据有关专家推算,住宅行业每吸纳1

4、00人就业,可带动相关行业200人就业.4,投资结构变化趋向市场化.万州区房地产结构的变化与国家的扩大内需,刺激消费,拉动经济增长的政策基本一致,个人商品住宅投资得到迅猛发展,其在房地产投资中的比重逐年上升.2004年,商品房建设施工面积223.21万平方米,竣工房屋面积58.20万平方米.商品房销售面积65.53万平方米,其中住宅销售面积44.8o万平方米.商品房销售额8.48亿元,其中住宅销售额为3.87亿元,基本实现了市场化.5,投资来源中的自筹资金比重增大,银行投入逐年走低.图2:20002004年万州区房地产投资资金来源情况柏00ol_瑚2206310鞲孺-=葡数据来源:万州区统计年

5、鉴从2o002005年的情况看,按政府统计口径,在房地产开发投资的四大来源中变化最明显的是自筹资金,其绝对额,占投资来源比重都有了较快增长.变化曲线显示,商业银行贷款从2000年的30852万元降至2004年的85137元,降幅达到261.7%.总体上看,目前万州区房地产市场尚不存在过热倾向,商品房供求总量基本平衡,空置面积仍在合理范围内,商品房价格涨幅也不大.(二)万州区房地产市场预期分析i,房地产业将继续作为支柱产业,拉动经济持续增长目前,中国的房地产市场仍处于萌芽时期,中长期的发展空间是巨大的.从总体上讲,未来相当长的一个时期内,我国的房地产业的总体趋势应该是在现有水平基础上平稳增长.十

6、五时期,万州区将房地产业作为支柱产业,获得了巨大的发展.十一五时期,万州区为实现建成重庆第二大城市的目标,包括房地产在内的城市基础建设依然是其经济持续增长的重要拉动力量.2,房地产市场空间巨大,信贷市场充满潜力根据重庆市万州区城乡建设事业第十一个五年规划,可以预计,万卅i区房地产市场还存在较大的发展空间.而按照最近召开的重庆市委二届九次全会和万州区委二届八次全会精神,万卅f区的城市规划在未来五年内发展目标按照100万人口的规模估算,住宅面积需求几乎是十五期间的九倍,房地产信贷市场潜力巨大.(三)万州区房地产市场存在的主要问题i,房地产业融资主要依靠银行贷款,导致银行承担了大部分风险.从国外发达

7、国家成熟的房地产市场看,房地产开发资金来源渠道很广,除银行贷款外,还包括各种房地产投资基金,房地产信托等,银行贷款最多不超过房地产总投资的40%.而我国目前的情况是,房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段)都离不开银行资金的支持.据测算,到2005年9月末,全区房地产开发资金60%左右来自银行贷款.显然,目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,企业的经营风险将转为银行的金融风险.2,房地产开发的规划和管理缺乏系统性.主要表现在政府多部门,多层次规划与管理的体制性问题上.目前,房地产开发投资主要集中在城区内,占全部房地产开发的7080%,而村

8、镇建设只有2030%左右.3,土地价格过高和土地批租程序不合理.目前,我国房地产市场普遍存在价格水平过高或增长过猛的问题.产生这一问题的关键因素是土地价格太高和土地批租程序不合理,而不是银行贷款太多.在过去,地价只占房价的20%,但目前地价占房价的比重已远远超过这一比例,有的地方占到40%,甚至超过50%.受利益驱动,各级地方政府倾向于尽可能抬高价格,以便获取更大收益.据调查显示,2000年房屋开发土地每平方米的价格为159元,到2003年猛涨到354元,3年间土地价格上涨2倍多,土地价格与房地产价格之间,相互推动,形成了资产价格节节攀升的恶性怪圈.2007.no13ll4,房地产开发企业规模

9、小,实力弱,素质差.由于房地产开发发展空间很大,利润空间也很大,万州区房产市场出现了三外齐上的情况,lljjl-地,外资,外行(非房地产行业)都来搞房地产.据有关部门统计,截至2006年,万州区共有四级及以上房地产开发企业78家,其中一级资质的仅有1家,二级资质的也只有5家,其余的为三级或以下资质.二.万州房地产信贷市场的总体评价从2003年开始,由于房地产贷款中的不良贷款比率就已超过移民迁建企业,万州各商业银行开始逐年缩小房地产信贷规模.统计表明,到2005年6月万州主城区建筑企业流动资金贷款余额为11296万元;房地产开发企业流动资金贷款余额为18513万元房地产企业开发贷款余额为1806

10、5万元个人住房消费贷款余额为37977万元.按央行121号文件的规定,只有第三项资金可用于开发房地产项目.因此,万州区房地产信贷市场处于十分萎缩的状态,房地产开发资金中信贷资金占同期全区金融机构信贷资金的10%左右.而同期调查表明,房地产抵押登记共完成2059件,抵押面积55.96万m.,担保金额13.11亿元,同比增长5.59%,94.91%,207.75%.在全区供求失衡,市场不振的大背景下,三项数字却大幅攀升意味万州银行业的风险也同比例攀升.可以佐证的数据是该区上半年二手房转让同比增长126.83%,商品房类却同比下降4.94%,这意味着抵押给银行的房屋越来越像沉淀物,银行风险在逐年增大

11、.就目前来看,图2数据也表明,在全区房地产开发企业资金来源中,国内贷款比重明显下降,企业自筹和定金及预收款成为房地产开发企业的重要资金来源.同时,一些问题不容忽视,主要问题表现在:(1)商业银行盲目投人房地产贷款对房地产投资起到了推波助澜的作用;(2)商业银行之间的不规范竞争,造成放松贷款条件;(3)商业银行房地产贷款相当部分投向高档楼盘上,而普通商品住房和面向城市中低收人阶层的经济适用房投人不足,使房地产结构性矛盾进一步突出;(4)银行内部管理风险影响房地产市场可持续性发展.三.商业银行房地产信贷业务营销策略(一)房地产信贷必须切合万州区金融生态环境对万州区房地产信贷业务的分析,必须基于对现

12、实金融生态环境的准确把握.就现状而言,万州区金融生态还存在以下问题:一是银行存款增势减缓.三峡库区储蓄存款年均增长率较全国高5.7个百分点,但随着移民投资和补偿逐步减少,加之缺乏优质项目和优势产业,资金营运相对困难,导致存款增势趋缓.二是信贷市场分化明显.1998年至2005年8年间,四大国有商业银行和股份制银行的市场份额下降了11个百分点,而地方商业银行和农村信用社的市场份额则相应提高了11个百分点.三是存贷比加速下降,资金外流严重.长期以来,库区存款增长速度攀升,贷款增长速度放缓,使存贷款比例加速下降,到2006年4月末,存贷比只有47.5%,而1997年是106.3存贷比例持续下降,富余

13、资金大量闲置或外流,巳成为库区金融市场近年来最显着的特征之一,使得万州区本地金融边缘化的矛盾越来越突出,金融的发展速度与经济的发展速度不相匹配.四是金融资产质量差.尽管部分金融机构不良贷款虽然采取了清收,剥离等措施,因移民,企业改制等原因,三峡库区各金融机构不良贷款率2004年末高达37.5%,不良贷款绝对额则连续呈上升态势,至2005年已经高达117亿元.五是金融服务能力减弱.在三峡库区,各家金融机构近5年拆并机构网点463个,减少31.42004年,辖区各金融机构撤消储蓄所以上分支机构55个.2004年以来,万州银监分局每年收到要求恢复和增设机构网点的人大建议,政协提案和人民来访近1o件(

14、次).各金融机构在创新金融产品,改进服务方式等方面积极性不高,内在动力不足.(二)防范信贷风险是房地产信贷的首要任务1,房地产信贷风险的主要成因.银行对房地产信贷的主要过程有三:一是地产开发阶段.承担土地一级开发的有土地储备中心,土地出让单位,项目公司以及土地出资(合作)者.这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让.二是房地产开发阶段.房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金,国内贷款,外资,债券及其他.房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商.房地产开发企业通常将工程分期实现循环开发,这当中值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款.规模较大房地产开

15、发企业,一般设立项目公司,但容易出现关联交易风险.建筑安装企业代垫款是房地产开发企业其他资金来源的组成部分.三是房地产销售阶段.银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的回笼.结合以上银行对房地产信贷过程,我们分析银行可能遇到风险如下:一是项目合法有效性风险.由于房地产和其他行业差异,他既有房地产企业(借款主体)的资质管理,这是保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以政策性风险容易凸显,这体现在房地产项目的

16、地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显着的是工业园区的房地产开发项目.二是市场风险.房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标,这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济泡沫的影响.三是项目质量风险.由于房地产项目按揭时间较长,容易滋生许多不确定性风险因素.项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址,项目类型,物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险.这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上.四是道德风险.道德风险通常出现在房地产企业和银行

17、自身两个方面.房地产开发企业的骗贷行为主要有两种:一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程,取得银行巨额贷款后携款走人;二是在房地产销售阶段,房地产企业伪造按揭合同,骗取银行贷款.银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上,信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得租金或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上,从而滋生相应的风险.五是技术性风险.指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷,监控,财务,法律,专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素.六是经济风险.主要是房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本,甚至推动房价

18、的上涨,给市场带来许多不确定性.此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场.由于房地产的行业特性,其受经济环境的影2007.no130响因素较多.七是政策性风险.对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策,财政政策,政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响.2,风险集中状况分析.一是房地产贷款风险向房地产企业集中,恶意逃废银行债务现象严重.随着国家宏观调控政策的进一步落实,住房空置率的不断攀升,房地产商资金链的断裂,房地产企业贷款不良率还会不断增加.二是贷款风险向商业性房地产集中,产权式酒店商铺积聚新的信贷风险.产权式酒店商铺热销虽然缓解了房地产开发企业的资金掣肘,但对银

19、行业而言却积聚了新的信贷风险投资者按揭贷款的风险.由此,从房地产商的土地储备贷款,开发贷款,建筑商的流动贷款,到投资者的按揭贷款,银行实际上直接或间接地承受了整个房地产产业链的信贷风险.投资者用按揭贷款高价购买产权式酒店商铺后,高额回报承诺一旦无法兑现,银行按揭贷款风险马上就会暴露,银行将在被迫接受巨额物业资产的同时产生大量不良贷款.尤其是当开发商一次性奉送数年返租款,更/ju*tl激投资者采取少量首付款+银行按揭贷款方式以小博大,造成市场投机气氛浓厚,银行风险日益积聚.三是房地产贷款风险向单个银行集中,地方商业银行房地产信贷风险巨大.近几年,在国家宏观调控政策和国有商业银行股份制改革的背景下

20、,工,农,中,建四家国有商业银行严格执行上级行贷款授信授权制度,加之贷款审批权限的上收,房地产信贷增速和总量降低,而万州商业银行和信用合作社的情况并不容乐观.3,万1t,l区房地产市场潜伏的主要风险(1)房地产金融信息存在不对称风险.当前银行对房地产业现状和发展前景的判断存在严重的局限陛,对房地产商的资信状况无法进行全面细致了解,银行与贷款对象,银行业与房地产业处于一种信息不对称状态,主要表现一是房地产预警监测机制不健全.目前,有关行政职能部fix,l-房地产市场的监测分析尚在起步阶段,土地储备监控体系才刚刚开始建立,房产价格监测也是从2003年才开始.二是社会信用体系不健全.银行间由于相互竞

21、争,彼此掌握的房地产信贷信息分散隔离.因此,银行凭经验审贷放贷的居多,片面认为房产抵押=资产安全,开发贷款低风险,个人房贷无风险,有时为房地产商或个人套取信贷资金提供了机会,因而扩大了信贷风险的不可预知性,造成信贷资金事实上长期处于一种高风险运作状态.(2)房地产企业自有资金存在不真实风险.万州区房地产企业的投资资金来源大致比例为:自筹资金50.79%(其中自有资金占自筹资金的比例仅为3o一6o%),银行贷款12.47%,其它来源36.74在自筹资金和共它来源中,主要采取三种形式肿胀开发资金实力,一是金字塔式的人股集资和民间借贷.二是建筑单位垫付资金或拖欠工程款.三是收预售房款.可见,万州区房

22、地产商自有资金实力不足,人股集资,民间借贷,预售款,建筑商垫支等方式肿胀了开发资金泡沫,潜伏了偿还信贷资金能力的不真实性,如果开发失败或资金链出现问题,受损失最大的就是金融机构.(3)房产变现存在时效风险.一是商业性用房闲置面积攀升,房地产商投资回笼慢.二是二手房交易疲软,房产变现难.房产变现能力的弱化滞后了房贷户筹资约期还款能力,增加了银行的不良资产.(4)个人住房按揭贷款存在支付风险.一是房价虚高增加了购房者的负债度,影响了购买者的基本生活,造成购房者即期或远期无力还款.二是不可抗力因素,lp,t,tl率调整,市场经营状况,健康状况,家庭关系等造成支付困难.三是抵押房产拍卖存在法律制约.2

23、004年11月14日,最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定向社会公布,并于2005年1月1日正式施行.该(规定明确8种财产不得查封,其中,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖,变卖或者抵债.这一规定仅限制被执行人对房屋的处分权,而允许其继续使用.如果被执行人的房屋超过了其本人及其所扶养家属必须居住的范围,可以通过变通规定来解决.银行申请法院依法用个人抵押的房产拍卖归还银行贷款的做法,也即将受到一定的法律制约,一定程度上影响了银行信贷资金的安全.4,防范房地产信贷风险应采取的主要对策(1)政府要进一步整顿规范房地产市场发展.有关部门从

24、法律,行政各方面加强对房地产市场的引导和规范.房地产管理部门应加强行业管理,对于未完全竣工或产权不完整的开发项目,坚决不发放产权证明及预售许可证;严格管理房地产广告的发布,坚决制止不切实际的虚假宣传.对于恶意逃废银行债务行为的企业,司法部门应依法予以惩罚.对于银行抵贷资产的处置,各职能部门应简化手续,降低费率,尽力创造公平,合理的处置平台.(2)金融管理部门要加大对房地产金融的管理力度.监管部门要严格控制银行业机构向房地产开发企业贷款的规模和额度,严格控制高档住宅,产权式商业地产的贷款投放,加大对普通商品住宅,经济适用房项目的投入,加大对居民真实住房消费意愿的信贷支持.银行业协会要加大各银行对

25、恶意逃废银行债务的房地产企业进行联手制裁的协调力度,坚决打击房地产企业恶意逃废银行债务行为.(3)银监部门要加强对房地产信贷风险的监测,监管和防范.应建立和健全房地产信贷预警预报机制,着力完善房地产市场信息的指标体系,及时向社会公众发布有关监测情况,正确引导投资与消费行为,同时坚决查处房地产信贷中的违规问题.(4)商业银行和公积金管理中心对房信贷款要有保有压.一是要克服房地产开发贷款低风险,个人房贷零风险的片面观点,高度重视抵押房产变现的法律约束,提高房地产信贷的风险系数.二是充分利用当地政府的房地产预警体系和人行的银行信贷登记咨询系统,全面了解万州区房地产市场和房地产企业情况,对开发项目的风

26、险,资金需求结构,预期销售,预期投资回报期等情况进行综合分析判断,保市场需求量大的中档房和廉价出租房贷款,压高档房和商业性用房的贷款,平衡房地产市场供需状况,降低空置率,盘活信贷存量.三是要严格按照信贷操作规程进行贷款审批发放.四是要充分利用利率杠杆,根据国家产业政策,人行货币政策,房地产开发项目,楼房结构和档次,区别实行不同利率标准,拉大商业性用房和个人房贷的利率档次,拉大购一套房和多套房的利率档次,从借款成本上有保有压,引导房地产良性发展.五是要大力发展住房公积金贷款.可以利用公积金贷款利息低,有公积金存款作部分保障的特点,对缴纳公积金的市民,依据年均缴纳额度和市民可再工作年限,区别对待,

27、确定不同的发放额度和期限,以满足部分市民的购房需要.(4)开拓房地产商通过证券,债券市场合法融资渠道.一是对有一定规模的房地产企业实行上市筹资.二是对中小房2007.no13l童地产企业,可试行发行开发项目债券筹资.以此充实房地产资金实力,减少民间借贷比率,降低房地产商筹资成本,提高房地产商的抗风险能力.(三)房地产信贷政策催生市场变革房地产行业是一个高度依赖资金的行业,从这一角度来说,信贷政策在房地产行业的调控中发挥着积极而重要的作用.信贷政策对房地产的影响主要体现在对房地产开发商的影响和对购房消费者的影响两个方面.这两方面又分为价格调整即利率变化以及市场准人限定.对于消费者来说,政府为了保

28、证广大民众特别是中低收人民众居住的基本利益,可以采取某些优惠政策.在市场准人方面,区别性的信贷政策制定起来较为容易些.比如房地产开发商自有资本金比例将提高到35%,其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定.如果这是房地产开发商进入市场必要门槛,那么房地产开发企业的资质会有很大的改善.对于购买者来说,可以从两方面来推出区别性银行信贷政策.一是利率.对中低收人民众购买第一套住房采取优惠利率,购买第二套以上的住房采取市场利率.二是市场准人.对于购买二套以上住房,对于购买高档住房的可以高于三成以上的首付比例.对于消费者来说,市场准人的还有一个重要方面就是消费者进入房地产市场资格审查问题.如

29、果对购买第一套住房者政府采取比较宽一些政策,而对购买第二套以上的住房者采取严格的审查政策,那么房地产的炒作也容易得到遏制.按银监会指引,购房消费者到银行借钱要受到严格审查,不合资格者不能进入房地产市场.尽管新的信贷政策需要实践和时间检验其出台的初衷,但毫无疑问的是对银行的短期冲击比较大.在我国,房地产信贷已是各大商业银行最好的收益项目,其在金融总量中所占的比例也越来越高.据央行最新统计数字显示:2005年年底房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,与gdp的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为i.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,与gdp

30、的比率为10%.现在,各大商业银行都把房地产信贷作为低风险高收益的好项目,也是其资产中非常优良的一块,由于房地产业的高利润率原因,银行自然能被吸引去放贷,所以,房贷市场仍是各大商业银行争夺的业务之一.但一个不容忽视的现状是,由于这轮调控政策中,个人住房按揭贷款首付款提高到了30%,一些无力承担三成首付的购房者推迟了购房计划,各家银行的房贷业务肯定会下滑,各大商业银行受其影响在所难免.因此,各商业银行重新审视房地产信贷政策,加速房贷市场争夺战,显得非常迫切.(四)万州商业银行房地产信贷市场的战略选择可以肯定的是,万州的房地产市场在较长的时期内不会出现大起大落的局面,房地产信贷市场也不会出现大的波

31、动.基于这样的判断,万州区的房地产信贷市场应该坚持的总原则是拓展个人,稳定企业,巩固项目.当前,我国的房地产市场已趋于成熟,尤其是住宅产业发展前景很好,我们必须抓住这一历史机遇期,大力发展房地产信贷业务.i,建立适合中国国情的房地产信贷业务运作模式.即顺应国际金融业的发展趋势和国内金融体制改革的要求,认真分析房地产业的特点,按照战略清晰,决策科学,管理有序,高效优质,整体联动,开拓创新的总体目标,全面整合房地产金融业务组合架构,系统优化业务与管理流程,真正建立起面向市场,面向客户,结构明晰,服务优质,竞争有力的房地产金融营销体系.2,科学进行市场,客户,产品定位.(i)必须有准确的市场定位.积极支持适销对路的住宅项目建设,严格控制宾馆,饭店,写字楼,营业用房类项目的贷款.由于住宅消费对刺激内需具有极大的拉动作用,政府已将其作为支持的重点,并从各方面出台优惠政策.同时,随着城市化进程的加快,特别是大中城市流动性人口的增长,使大中城市住宅市场的潜在需求很大,而且最终消费者个人直接进入市场,使