仙女山旅游地产可行性报告改[专业知识]

1、1,内容展示,仙女山旅游地产市场报告 2012年6月,通过协卓对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策,前言,区域解读,PART-01,距离主城区180公里，通行时间2小时,武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。 武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、 武隆县、石柱县、 秀山县 、酉阳县 、彭水县） 武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝湘高速公路仅需两个小时,区域

2、概况,武隆县主城包括三个组团：主城区、仙女山组团、白马组团。主城区为全县的核心服务基地、交通枢纽；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地,总体规划为渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地,区域规划,区域经济,武隆城市化率较高，约高出渝东南区域5,武隆,渝东南平均,武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人民生活水平提高较快，对周边人口进驻的吸引力较强,区域经济,武隆位于渝东南六市第二位，占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点城市,区域经济,随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比重跳跃式增加，10年占比已经达到48,区域总结,协卓观点,距离

3、主城近：1.5小时车程，渝湘高速通达主城及周边,经济实力强：城市化进程领先渝东南其他区域，人均GDP名列渝东南第二,旅游发展快：政府大力扶持旅游业发展，第三产业已成为区域支柱性产业,武隆有着良好的市场环境和政策优势，借势开发旅游地产项目，将有较高的发展势头,仙女山解读,PART-02,重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（武隆天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫道路”（垫江道真）为界。仙女山一期规划总用地面积4.6平方公里。 2006年5月和2007年1月，市政府批准实施武隆县城市总体规划和仙女山组团控制性详细规划，把

4、武隆仙女山推向了对外开放的前沿。 作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住。 仙女山定位为：度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城,仙女山规划,规划合理，定位明确,度假地的分类,按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类,一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的度假地，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的度假地之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争,一流旅游度假

5、胜地”的分类,仙女山度假地的分类,仙女山与主城保持100-300公里黄金距离，客户一般情况下每半年会选择去12次,武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。 仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里,仙女山旅游资源概况,仙女山资源概况,仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋,从重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外，数仙女山拥有较强势的旅游资源；其余不具备强势的旅游资源，仙女山景区核心竞争力与吸纳游客能力较强,重庆各景区综合实力对

6、比,仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大,周边旅游地综合实力对比,市政配套情况,仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用,仙女山新区,仙女山旅游地产现状,寸土寸金，大盘云集,一期4.6平方公里的土地，共分布有16个项目，其中在售项目13个，单个项目的占地面积均在200亩以上。且已基本无地可拿,在售项目情况,仙女山总结,协卓观点,规划定位明确,自然资源丰富,综合实力强劲,仙女山新区定位明确、自然资源丰富

7、；较周边而言，旅游综合实力强劲；加之目前新区已大盘云集，配套完善，区域成熟度高，现在入市市场机遇巨大,区域成熟度高,仙女山旅游地产解读,PART-03,为了更好的了解仙女山旅游地产，协卓选取了,隆鑫.花漾的山谷 芳草地.雪岭仙山 普度.仙女山1号 远大.戴斯大卫营 千鸿.仙山流云,五个目前仙女山较成熟的旅游地产项目，对其户型、配套、建筑风格、价格及去化情况等进行研究,仙女山旅游地产现状,部分竞争项目实景,仙女山上在售项目基本都是现房发售，建设周期较快,产品户型研究,备注:蓝色标注为跃层情况,备注:蓝色标注为跃层情况,产品户型研究,多数项目开发初期，以30-60m2洋房、小公寓产品为主，部分项目

8、在资源条件优的区域规划少量类别墅产品,重点项目研究,隆鑫.花漾的山谷,隆鑫.花漾的山谷,重点项目研究,项目优势：紧邻仙女山，景观资源较好，地块内部高层较大，前后排均可享受到景观，地块狭长，景观面较长,项目劣势：喀斯特地貌，覆土少，打造成本高,重点项目户型研究,联排端头户型97,赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度,负一楼全赠送,97的别墅户型： 占地220平米 销售面积97 实际使用面积240平米 赠送比例：255,别墅,户型特征：创新别墅产品，突出大面积赠送,户型特征：超大露台设计和开敞式厨房设计，功能空间分区明确，注重隐私考虑；随面积的增大，户

9、型舒适感增强,标准层平面图,洋房,重点项目户型研究,建筑面积A型48.7/49.7,B型57.4-59.6,芳草地.雪玲仙山,重点项目研究,芳草地.雪岭仙山,项目优势：区域项目规模较大，内部配套设计丰富，且紧临小镇，生活配套完善，另外项目海拔1350米，所有仙女山组团中最高的楼盘，向上可仰望仙女山主峰，向下鸟瞰整个仙女山新区，且出游方便,项目劣势：无明显的劣势,重点项目户型研究,洋房,单间配套，面积30-32.85； 露台达到70%的赠送率； 功能空间有厨房、卫生间、卧室、双阳台设计,一室一厅一卫，建筑面积53.12-57.19； 赠送比率约为20-60%； 房间功能齐备，兼具居家和度假的功能

10、,户型特征：户型设计比较传统，结构紧凑，功能齐全，赠送较大露台或者阳台,重点项目户型研究,两室两厅单卫，建筑面积75.19-78.13； 赠送比率约为13-15,三室两厅双卫，建筑面积108.23-109.18； 赠送比率约为25-30,洋房,户型特征：两房和三房户型采用控制面积，加大露台和阳台赠送的设计原则，客厅开间只有3.5米，次卧室开间甚至只有2.4米，但露台阳台设置较多，增加休闲功能,产品小结,隆鑫.花漾的山谷和芳草地.雪岭仙山，是仙女山品质型楼盘的代表作。其户型设计以提升客户的舒适性和使用率为目的，都强调大面积的赠送空间，拉开了与周边其他楼盘的距离，成功的吸引较高档次的客户,品质型,

11、远大.戴斯大卫营,戴斯大卫营,在售项目情况,项目优势：地段：项目在仙女山接待中心对面，第一时间吸引非自驾游客户的注意力；戴斯酒店品牌：24万每套，每年享受1.5万元的投资回报；精装修：公寓全部精装，减少客户后顾之忧,项目劣势：远大无精装修产品经验，装修产品质量的监管存在一定难度，另外别墅产品面积虽然小，但户型功能布局较差，单层面积较小，每层功能单一,四拼别墅 使用面积：110 赠送面积：46 花园面积：3570,双拼别墅 使用面积：170 赠送面积：70 花园面积：80125,休闲区,休闲区,休闲+居住区,居住区,重点项目户型研究,别墅,户型特征：单层面积较小，较好的控制了面积，功能分区清晰，

12、动静互不干扰,酒店公寓（单配） 面积：48 清水价格：5000元/ 委托装修标准：2万、5万、8万,酒店公寓（跃层） 面积：49 清水价格：7000元/ 委托装修标准：5万、8万、15万 露（阳）台面积：23,户型特征：二层为整层赠送，每层皆配置10大阳（露）台及独立卫生间，主卧卫生间为7,户型特征：卧室开间4.2米，进深4.4米，直连4.2米宽大阳台；配备简易厨房及独立卫生间,重点项目户型研究,公寓,产品小结,在大部分楼盘均以休闲养生为主流概念的情况下，戴斯大卫营却在定位上强化了投资的概念，全精装修产品，运用戴斯酒店的号召力，签约前五年每年返还1.5万，每年可享受30天的自住期（需预约），带

13、动了大量的投资型客户,投资型,仙山流云,仙山流云,在售项目情况,项目优势：创新单独入户小别墅设计，吸引不少的投资客户和第二居所客户。另外，户型设计灵活多变，扩大客户群群体,项目劣势：单价高，相应总价也高，与消费者心理接受度有一定的悬殊，导致去化较慢,重点项目户型研究,别墅,户型特征：三叠拼创新户型，每层独立入户，不仅是一楼，2、3楼均有较大赠送面积,二期户型,三期户型,户型特征：前庭后院，独立私家车位，可变户型空间，部分户型可自行隔出空高1.6-2.2米的隔楼,重点项目户型研究,洋房,产品小结,仙山流云是仙女山较早开发的项目，自身配套设施不足，主要依靠临近仙女山镇的地段优势，依附仙女山镇的相关

14、配套来弥补。前期产品特色并不突出，二期、三期在户型上做了很大程度的改善，引起客户关注,配套型,仙女山1号,仙女山1号,在售项目情况,项目优势：规模优势，200多亩，规划齐备，以主题公园撬动项目热销。产品丰富，面积段30-63，洋房、别墅、公寓等产品，增加客户选择面,项目劣势：覆盖土较差，景观打造单一，缺乏水环境。另外，公园的规划加大项目成本，增加了运营难度,重点项目户型研究,洋房,单间配套面积在20-27； 功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台等； 赠送空间在5-10,户型特征：面积小，阳台较大,一室一厅面积在40-50； 功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等； 赠送空间在7-10,重点项

15、目户型研究,洋房,一室一厅面积在40-50； 功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等； 赠送空间在7-10,户型特征：面积小，阳台较大，部分户型设置有入户花园,产品小结,仙女山一号、依云美镇等产品均属于该类型，产品面积控制在2545左右，集中为单价配套和一房产品，总价控制在1822万左右。高性价比是吸引客户购买的主要原因,性价比型,重点产品配套研究,项目主要依托仙女山景观资源，以酒店、运动休闲配套打造增加项目竞争力,重点建筑风格研究,承袭欧式风格，尤以西班牙风格为最,无论从物业形态、配套打造、建筑风格上看，仙女山区域供应项目：同质化严重,产品特征总结,协卓观点,项目价格特征,4年时间，售价

16、增幅最高近一倍,重点产品价格研究,供应面积与去化交叉对比,区域内2950 单配和一房产品最为畅销，其次是5060,说明：以上数据是基于隆鑫花漾的山谷、21度洋房、芳草地雪岭仙山、依云美镇和仙山流云二期销售数据为分析基础。研究后得出,重点项目去化情况研究,产品总价与去化交叉分析,总价在20万以下和2025万区间为畅销产品，但该价位货量较多,说明：以上数据是基于隆鑫花漾的山谷、21度洋房、芳草地雪岭仙山、依云美镇和仙山流云等项目洋房产品销售数据为分析基础，研究后得出,重点项目去化情况研究,整体市场淡旺季明显，夏季（6-8月）销售火爆，月均消化量达100-200套； 开发节奏较慢，去化平均，年均消化

17、量集中在3-5万方,项目去化特征,重点项目去化情况研究,仙女山旅游地产总结,协卓观点,仙女山旅游地产竞争激励，无论是别墅还是洋房均已小户型为主，各产品同质化严重，去化速度平稳。但凭借良好的自然资源和政府扶持，整个区域的升值空间巨大，价格增长迅猛，区域可持续发展势头突出。 协卓认为要在这一阶段入市，并取得良好的销售佳绩，必须采取两种路线： 一、产品差异化路线 二、品质差异化路线,旅游地产客户分析,PART-04,客户特征,目前仙女山项目吸引的客户以纯度假性质为主，度假兼投资为辅,旅游地产客户研究,重庆长安 邓小姐,个人特征： 32岁，法务助理 已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人 已购仙山流云

18、，拥有QQ车 家庭收入1万/月 置业偏好： 休闲度假 车位、绿化越多越好 安静的小区环境和良好的人文气息 对物业产品及景区的配套的需求强烈,景观环境、配套,个人特征： 50岁，个体摩配 已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人 已购仙山流云，拥有力帆520 家庭收入1万/月 置业偏好： 养老养生居住 要有活动娱乐场所、超市、购物中心。 把各个楼道都装监视器,个体 黄先生,景观环境、配套,个人特征： 37岁，个体酒吧 已婚有小孩，一起居住的家庭成员数3人 已购芳草地雪岭仙山，拥有丰田汽车 家庭收入2万/月 置业偏好： 休闲度假、父母养老 对比物管、户型、环境。绿化面积，游玩项目 对物业的管理及代为出

19、租服务要求比较高,个体 谢小姐,景观环境、物管,景观环境、配套和物管是客户最看重方面，也是决定他们购买度假物业的关键因素,客户特征,旅游地产客户研究,客户来源：重庆主城区为主，其他区域、邻近城市消费群体为补充。 年龄：3055岁为主，其中40岁以上中老年比重较大； 职业：自由职业和企事业单位职员为主，私企职员与公务员为辅。 家庭结构：三口之家为主，二人世界、三代同堂为辅。 置业次数：多次购房。 购房目的：度假、养老为主，度假兼投资为辅 购房看重属性：景观环境与配套为客户最关注的因素，其次是物管、价格及交通,仙女山旅游地产客户以重庆市主城区中端收入人群客户为主兼有少数高端收入人群,旅游地产客户情

20、况总结,协卓观点,项目开发建议,PART-05,大盘开发以自我运营为导向，兼顾市场竞争 小盘以市场竞争为导向，研究竞争对手，找出差异化,项目开发建议原则,协卓观点,项目开发启动期建议,协卓观点,项目具体实施建议,差异化方向建议：配套差异,主题酒店：项目引入高端主题酒店,拉斯维加斯金字塔酒店 Luxor,以古埃及文明为主题设计。 酒店外观形象依照金字塔设计。 通过尼罗河将客户送到客房,MINI别墅创新产品，70m2,产品特色建议,差异化方向建议：产品差异,中间没有隔墙,显得整个空间开阔,通透 卧房和客厅外宽阔的阳台可以充分享受室外的自然风光. 游泳池旁点缀的小品充满度假风情,产品特色建议,户型建

21、筑面积70平米,产品特色建议,别墅架空，避免潮气过重；抬高视线，远眺景观,产品特色建议,室内公共活动区域空间挑高，增大采光面，满足度假人士聚会社交需要,产品特色建议,尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间感,产品特色建议,室外用原生态材料围成的半私密性私家花园；增加小型私家泳池，使室内到室外的过渡空间更富有轻松度假的气氛,奥地利风格,seifert、weidling、萨尔茨堡等风格特别适合在山坡上修建，利用窗户的垂直角度来最大限度的利用自然光的流通，并在二楼设置大阳台感受周围的风景,强调与自然的融和,产品特色建议,差异化方向建议：建筑风格差异,价格定位,项目首期受区域竞争影响大，在此我们将针对目前的市场，通过市场比较法和自然增长法进行分析,价格修正系数,结合修正系数，建议独栋别墅售价为900011000元/m2，洋房售价为5500-6000元/m2，公寓售价为6500-7000元/m2,产品价格建议,项目经济效益预测,PART-06,备注：由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考,前期工程费用估算,备注：由于