金泓地产大亚湾项目策划提案

1、2007年9月,金泓大亚湾项目策划提案,谨呈：深圳市金泓投资发展有限公司,中原项目操作观点,通过本项目的开发，金泓投资将正式踏入继深圳、东莞之后第三个珠三角城市惠州，在惠阳大亚湾蓬勃发展的地产热潮中站得一席之地，并推进金泓在珠三角持续扩张的声势！本项目的运作将引领大亚湾的人居新理念，在大亚湾地产开发热朝中树立起一面鲜明的旗织,大亚湾中心区畅想,大亚湾继美国休斯顿石化城、新加坡石化城与荷兰鹿特丹石化城之后世界第四大石化城，在未来的至年将涌进数十万的人口，城市将呈进一步跨跃式发展。 大亚湾作为南中国的新兴经济增长极，如何打造成一个全球化的经济开发区，真正成为一个国际工业产业门户？努力构建中心城区势

2、在必行！ 大亚湾中心区现有地块大多较为分散，作为中心区为数不多的集中地块，本项目有责任也有使命打造成为世界级石化城的一个标杆、一面旗织,报告研究的思路与框架,PART 1 市场分析,PART 价值发现,PART 态势解构,PART 项目定基,PART 物业规划,PART 营销制胜,物业开发 及发展建议,PART1市场分析篇,导路,地产轨迹,市场趋势,经济走势,片区市场,市场研判,价格,总结,供需,客户分析,区域供应分析,区域竞争分析,区域供应预测,07年？08年,房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土,公元2003年 中海壳牌签约大亚湾， 片区地产出现复苏,深圳购房客户渐成占主流熊猫国际、中铭豪

3、苑、瑞景居,振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流,地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入,深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴酿,公元2004年 区域地产盘整,公元2005年 稳步发展,公元2006年 片区市场激发,惠阳、大亚湾,深圳,深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发,寻找大势,关内价格过万，深圳人纷纷出关,价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园,市场 / 地产发展轨迹,06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞，成为珠三角第二梯队的重要经济城市,市场 / 惠州经济,90

4、年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段,惠阳生产总值90.39亿元，经济增长率16.2，人均GDP2957美元； 2006年大亚湾生产总值，100.2亿元，增长90.3,市场 / 惠阳大亚湾经济,深圳市由于用地规模的限制以及城市产业发展规划的要求，深圳部分工业产业有向外转移的趋势，惠阳大亚湾区域具备较好的地理交通条件和用地供应条件，未来将成为承接深圳产业转移的核心区域。承接产业转移将极大地提升大亚湾区域

5、经济产业规模，带来大规模的产业人口,推动区域城市化发展水平,市场 / 惠阳大亚湾经济,随着后续石化配套项目、下游产业项目的进入，惠州港的动工扩建，产业区经济规模的扩大以及产业人口的增加，大亚湾经济开发区将迎来第二、三产业快速发展的高潮,2006年, 惠州全市商品房销售均价为2942元/平方米，增长15.7% 1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展，投资空间较广,2006年惠州房地产价格走势,历年惠州房价情况,市场 / 惠州价格分析,历年施工面积均呈增长态势，其中，06年施工面积较05年猛增161,历年竣工面积均呈增长

6、态势，其中，06年较05年猛增139,市场 / 惠阳大亚湾供应分析,供应结构以中大户型为主，小户型相对供应不足,市场 / 惠阳大亚湾供应分析,历年惠阳大亚湾销售面积均保持平稳增长态势,市场 / 惠阳大亚湾需求分析,无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然,惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步,销售约30万平米,销售约46.7万平米,2005年的惠阳大亚湾,2006年的惠阳大亚湾,年末3500元/平米,2007年,无往不利,年末2600元/平米,销售约54.7万平米,年末4300元/平米,趋势总结,本地主要楼盘客户来源,深圳客户已经占据客户主流,市场 / 客户分析,

7、另据中原数据中心统计，惠阳大亚湾购房客户中,客户特征分析,置业目的,置业次数,市场 / 客户分析,通过中原地产代理的惠阳大亚湾区在售楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源,2007年上半年，中原代理楼盘认筹客户中,惠阳大亚湾的深圳购房客户已占6成以上，深圳人已成为区 域房地产市场的客户主体，要判断区域未来需求动向，就必须 要审视深惠两城的城市发展态势,不得不提的地产东风深圳向东，大势所趋 近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛 大亚湾同最临于第三圈层地带有理由巧借东风,大亚湾,消失的城界,市场 / 客户分析,深圳大亚湾经济正在相互融合与渗透,06年88.3%的经济增长率，三年

8、内1000亿GDP跨越， 世界级产业支撑力，优美的自然海岸风光,大亚湾，潜力无限，魅力无限,23.6平方公里国家级开发区，“五区一岸线”高起点规划 全球第四大石化基地，7家世界500强企业，数百亿投资，世界级产业拉动 8平方公里惠州港，和记黄埔全力打造，华南大型物流配送中心，粤东重要油气化集散地，国际物流企业逾10家 30平方公里西部综合产业园，比亚迪、富士康和东风汽车城等近40个项目 7.7平方公里惠深合作开发区，其中工业用地3.4平方公里，生活配套用地4.3平方公里 14.11平方公里深圳精细化化工城，紧密相接两地产业链,消失的城界,惠阳-大亚湾 在政治上，是惠州的! 在经济上，却属于深圳

9、的,深圳客户将是未来几年内的区域客户的主流群体，随着惠阳大亚湾城市发展，产业客户亦将是主要组成部分,随着惠阳大亚湾区域内的房地产的不断发展，越来越多的人开始认同区域市场。 深圳客户在很长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着惠阳及大亚湾产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重将会逐步增加。 随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，深人置业数量大幅增长，而作为扼守惠阳大亚湾区域咽喉的本项目，以其便捷的交通，也将纳入到大深圳经济生活圈，预计本项目客户构成与现在的惠阳区域大致相近。 本项目做为通往大亚湾西区的入口,随着西区产业人口的进驻，区内产业客户将拉动内需市场,市场 / 客户分

10、析,但另一个迹象也表明，随着大亚湾西区产业招商加速、投产的大力推进，来区域置业的新生客户呈现快速增长的势头，如晌水名苑，基本以西区客户为主，福德居一期三鑫玻班厂团购400套，熊猫近期开盘的韩风组团中，大亚湾产业客户占据近一大部分,因此,我们有必要看看周边的产业,产业客户,市场 / 客户分析,西区产业园介绍,宝兴钢铁厂由港商独资兴建的大型钢铁企业，于2000年7月份顺利通过了ISO9002国际质量体系认证和中国方圆标志认证委员会的方圆标志产品证。员工1000多人,三洋光部品（惠州）有限公司是三洋集团中首次进行光学部品和光学应用商品的设计、制造、销售业务的公司，主要从事超精密注塑光学镜片、光学多层

11、膜玻璃制品、相机用光学模块等的生产及其相关业务。员工约1000多人,整个西区信息产业目前已顺利开发约3平方公里。产业片区以电子信息产业为主。 目前西区产业园有员工约2万多人，在未来西区产业成熟之时，预计将带来上百万的产业员工。 预计约09年后片区产业的真实消费需求将初步形成,大亚湾西区产业概况,大亚湾西区产业概况,根据大亚湾区“五区一岸线”的规划,西部综合产业区根据区位及产业特点可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作综合开发区、南部富士康精密电子制造基地和东南部汽车零部件生产基地5大片区(带)。 西北部东风汽车城 ：东风车城工业园位于大亚湾开发区西区，总占地面积201.

12、5万，其中工业用地131.1万，商住用地面积70.4万，已开发用地50.2万。 西南部惠深合作综合开发区：惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。其中工业用地3.4平方公里,生活配套用地4.3平方公里。 南部富士康精密电子制造基地：位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.75平方公里。其中生产区用地2.75平方公里,生活区用地1平方公里,预计完全建成后,员工总数可达20万人。 东南部汽车零部件生产基地：2002年1月23日，惠州东风易进工业股份有限公司在中海酒店举行汽车零部件项目合资合同签字仪式，这标志着大亚湾区汽车零部件生产的“联合舰队”已组建。 西三大道电子信息产业带：信息产业带

13、总用地面积约9.5平方公里,目前已顺利开发约3平方公里。产业片区以电子信息产业为主,仅响水河工业园区就有企业21家,其中电子产业工业年总产值达到近40亿元,市场 / 客户分析,迅速发展的大亚湾西区产业群，将为区域带来大量中高端置业者，他们也将成为区域内置业者的重要组成部分,市场 / 客户分析,区域供应分析,大盘林立,高端物业集中,85%左右,07.7,3300,352,22000,中豪国际,未销售,07.9,约5200(带800元装修,748,71048,东方天地 广场,去年推出,07.5.9,07.8,07.5,开盘日期,二期10月推出,3300（含装修400元/平米,23618（一期,君豪

14、公寓,销售约80% 预计10月份推出,4800(均价,148,45000,富康国际,预计年底销售,48548,中恒SOHO,售完,3600,513,54000,倾城名钻,80%左右,4200,288,城市丽景,售完,3400,160,9150,开城公寓,销售率,销售均价,套数,建筑面积,楼盘名,片区小户型销售开始走俏,小户物业走俏,临近的西区楼盘多集中在西二路两侧，未来总的推出量将超过500万平米，其中大多为景观资源型低密度高端大盘，产品线以高端的大户、别墅为主,西区将成热点,多组团开发的格局,区内竞争分析,新天名城与本项目相临，目前正地下工程，临近澳 霞大道已大势做户外广告，澳霞大道与号路

15、等几条主干道路旗都已全被新天拿下,新天名城,项目概况： 项目占地42500平米，总建面16万平米，由11栋高尚建筑围合而成，包括9栋高尚住宅楼、1栋星级酒店、1栋高档写字楼及1万余平方米商业。建筑面积逾16万平方米，由11栋高尚建筑围合而成。 该项目以“大亚湾CBD、国际领地”为核心定位，引领大亚湾全新的“集约式商务与居住模式”，打造一个具有国际化形象的复合空间和新区地标，是大亚湾CBD的启航项目,新际.首座/首府,新际.首府 （南海新城,两项目均为惠州大亚湾新际房地产开发有限公司项目，新际首座项目紧临新天名城，目前工地围墙广告已经出街；新天首府项目在本项目西侧，紧临检验检疫局，有较好的景观资

16、源，面积约90000多平米。预计先开发新际.首座项目，占面约为5000方左右，以中小户型为主，后开发新际.首府项目,估计以中大户型为主，并有少量别墅物业，预计新际首府项目将于明年10月份左右动工,新际.首座,听涛雅苑,惠州昌浩房地产开发有限公司开发，总建面约13 万平米，主力户型集中在30-60平米之间，二期、三期有LOFT小公寓,独栋别墅,叠拼别墅 ；目前该楼盘已经在深圳罗湖、龙岗、南山均设咨询处，目前还是一块地，但样板房已做好，可以向公众展示；设有深圳看房直通车，开始办金银卡,新天名城做为大亚湾中心北区的第一个动工楼盘，并且由于其大势的广告炒作,其市场影响力初步显现，成为片区开发的排头兵，

17、本项目用地规模与其类似，可以借势造势，共同炒热市场； 、随着新天名城项目开工运作，片区市场渐入开发热潮，对本项目而言，即是利好，也是挑战； 、为在在竞争中体现优势，本项目应充分挖掘竞争潜力,在产品、营销上下功夫，增强市场竞争力,区域竞争综合分析,1、核心地理位置，不可复制； 2、地块规模较大，大亚湾中 心区的大社区形象更易树立； 3、一线临澳霞大道，市政广场、 体育公园、红树林公园、虎山 公园；市政配套、景观资源的一 级享受,本项目克敌优势,潜在供应量预测,惠阳大亚湾地产在各种利好因素的影响下，目前正迎来它发展的井喷时期； 大量品牌开发商的进入，新产品、新理念的冲击，无疑，未来的市场将进一步向

18、高品质化方向发展； 惠阳区域在经历了过去几年的楼盘开发热潮后，目前待开发的楼盘数量不多，与此同时，大亚湾区域在石化工业产业的带动下，地产行业也迎来了它的发展高峰，品牌开发商纷纷进入这块黄金宝地，其中不乏景观资源型大盘； 深惠之间地铁延长线及高速线的通车，使城际交通趋向便捷，大量的深圳客户涌入惠阳大亚湾区域购房置业，其中不乏投资者；另外，石化产业及西部综合产业园区也逐渐带来大量的产业人口，促大亚湾地产业大势将持续看好； 本项目临近惠阳大亚湾区域的交通要道，处于大亚湾CBD的核心位置，种种迹象表明，未来，本项目将不可避免地加入到片区开发的红海战役,预计惠阳片区07年-08年推盘量,2007年下半年

19、至2008年底，惠阳市场中、大型楼盘主体供应量约为135万左右。主要是淡水和三和两地市场,预计2009年,区域供应量将达160万平米左右,预计大亚湾片区07年-08年推盘量,预计大亚湾2007年下半年至2008年底市场推盘量也将在116万平米左右，2009年将在150万平米左右. 惠阳-大亚湾至2008年底市场楼盘主体供应量约为250万。2009年将在300万平米左右,市场放量急剧加大,预计未来推盘量（大亚湾片区,据中原地产市场数据统计，未来6-8年内，目前已知的惠阳-大亚湾潜在大盘供应量达到1653万平米,预计,整体供应量达3000万平米以上,从今年下半年至明年，是一个开发高峰期，整个惠阳大

20、亚湾呈现遍地开花、多组团并举的开发态势；大亚湾区域包括中心区将形成开发热点； 市场上大盘林立，其中不乏景观资源型大盘，高端物业集中将进一步提升区域物业的档次； 深惠融合进一步加剧，产品品质将进一提升，价格仍将有较为持续的上升空间，未来产品竞争激烈； 未来相当长一段时间内，深圳投资客仍将是惠阳大亚湾购房客户的主办军，惠阳本地客为次的局面仍将维续； 小户型物业渐入佳境，市场上小户型放量将在近两年内急剧放量，形成相当的规模,整体市场认知,对市场我们应明确的几点问题,大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先领域； 大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业

21、、承建商等将带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求； 大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产产业的发展将有直接的推动作用； 大亚湾中心北区，政府近期已出台规划在一年内，将投资6个多亿进行市政配套建设，完善中心北区作为大亚湾商业商业中心的功能；但政府执行力度不容太过乐观,大亚湾中心区市场认知,PART价值发现篇,经济指标,项目四至,区域分析,外部交通,SWOT分析,项目开发价值评价,导路,位置：大亚湾中心区澳霞大道北侧 占地面积：59671 建筑面积：约208848 容积率：3.5 建筑密度： 25% 建筑退红线：东6米，西50米，南30米，北25米； 地块：大

22、亚湾澳霞大道以北,价值发现 / 经济指标,价值发现 / 项目四至,霞涌旅游休闲度假区,惠阳,海岸国际公寓,君豪公寓,熊猫国际,菩提园,东方广场,南山国际,康汇花园,丰华商务大厦,小城故事,凯旋居,响水明苑,区域楼盘分布,新天名城,国香项目,新际.首座,大亚湾大盘多集中在西区，而中心区楼盘较少，普遍面积较小,价值发现 / 区域分析,西部综合产业园区,行政金融商务区,旅游休闲度假区,石油化学产业园区,本项目,项目区位：地处卫星 城际中央CBD领地,价值发现 / 区域分析,坑梓,惠 阳,盐田,深惠沿海高速,淡澳大道,坑梓惠阳,惠澳大道,深汕高速,龙岗,至龙岗中心城40分钟,至罗湖40分钟,项目据于惠

23、阳、大亚湾交界处，外部交通十分方便，承接未来城市发展新契机，引动项目更大发展空间,连接大亚湾开发区东西区的主要交通干线，是往石化区的必经之路。车行5分钟到达石化区，15分钟到达中海壳牌联合化工厂；车行10分钟到达西部结实合产业园区,价值发现 / 外部交通,CBD,CLD,中心区板块将以行政、金融、商务、居住为发展方向，将中心区建成“总部后台经济服务中心”和生活配套区域，突出滨海特色，完善城市功能，重点发展房地产和其他服务业。中心区按照区位可分为北区、中区、南区三个片区。 北区近期建设重点围绕行政中心、虎头山公园、市民广场、红树林公园展开布局，努力用一年左右时间在中心北区形成“一纵一横”约1平方

24、公里的建成区,价值发现 / 区域近期规划,本项目正好处于中心北区内,为政府近期将着手建设的1平方公里的范围内,一旦明年建成,区域价值将得到极大提升,优势(Strengths) 位于大亚湾中心区，深、惠交通便利，区域产 业经济发展迅猛; CBD核心位置，未来大亚湾商业、金融聚集区; 中心区绝版CBD地段; 市政配套齐全，体育馆、市政广场、红树林公 园等近在咫尺； 紧临澳霞大道，未来内外交通便捷； 政策宽松，同城生活已深入人心,威胁(Threats) 惠阳市场、区域大盘分流 开发周期深受市政建设影响，市政建设 滞后。 来自周边项目的竞争； 未来政策因素； 政府规划执行力度,劣势(Weaks) 生活

25、配套不足，人气较差； 大亚湾整体经济结构较为单一； 片区住宅规模发展成熟尚需时日； 相对大亚湾西区、惠阳三和等片区楼 盘，规模较小,机会(Opportunities) 投资前景，区域经济飞速发展 区域经济融合，市场版图升级 深圳市场外购力强劲，高端产品稀缺。 区域大盘林立，吸引丰富客源 周边项目启动，共同预热市场； 大亚湾产业化加速，带动大量的中下游产业 链，拉动地产内需,价值发现 / SWOT分析,ST,WO,SO,ST,价值发现 / SWOT分析,优势： 地处大亚湾未来中心区位、城际交通优先，具有很高的区位价值。 地块规模较大，自然地貌丰富，受污染少，自然环境幽静，易于规划高端产品，具有很

26、高的居住物业开发价值,劣势： 项目所在大亚湾中心区目前人气不足,尚未形成居住气氛,未来还需要引导和培育； 区域内配套不足，地块目前商业价值不大； 目前新天名城已占据大部分较好的公共推广资源,对本项目开发形成较大威胁,价值发现 / 项目开发价值评价,深圳的后城市时代,PART3态势解构篇,现状解构,现状解构,CBD发展模式,大亚湾需要有,大亚湾需要协 调均衡发展,大亚湾需要有自己 的生活领地,城市快速发展 竞争力增强,打开新的发展之路 世界级国际化之门,配套服务居住商务 价值提升,是一个城市 逐步发展的关键,大亚湾一个没有,大亚湾,一座世界级 工业发展之城,大亚湾,一座缺乏 人气的空城,大亚湾在

27、造一座城,现状解构,CBD,一个城市梦想的升华,大亚湾,急需造就一座中心城,大亚湾当前还处于初步开发阶段,本项目处于CBD领地,和南面的南山国际”康汇国际公寓，结合现有行政单位，一个正在发展的大亚湾CBD在逐渐掘起； 大亚湾CBD周边产业已经陆续上马，对中心区的商务需求和配套需求将在未来几年凸现出来； 未来的几年，本项目片区将有大量的房地产项目开发并入市，形成中心区开发的高潮，一个未来的CBD正在形成,2007年,本项目将加入大亚湾中心区轰轰烈烈的造城运动,引领片区地产开发的新动向,本项目俱备抢占2007大亚湾中心区CBD开发的巅峰机遇,卫星城所俱备的价值平台,卫星城：区域定位功能价值,价值一

28、,价值三,价值二,城市发展延伸的城际中心,一个城市GDP新的贡献之源,倡导一个核心自我增值区CBD,卫星城CBD的成长模式,国外卫星城CBD发展轨迹借鉴,背景一,背景二,世界CBD最早产生于20世纪20年代美国，它是应经济的发展而产生的、对城市经济起着重要调节作用的核心区域。CBD的发展经历了很多的阶段，从最初的商业聚集地，到后来多核心城市，再到现在的中央商务区,20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区,CBD发展轨迹,商业中心,多核心城市,独立于传统商业

29、,CBD共性特征：地价高、租金高、交通高度发达、城市功能聚集、城市名片标志,大亚湾，世界第四大石化城的地位的确立 大亚湾中心区，未来的城区CBD，呼之欲出 也将必然催生更多的商业、居住、商务需求 这是城区发展的必然,2.郊区化发展速度规律,结论：深圳市目前处于城市化向郊区化的快速发展期,深圳2006年人均GDP超过8000美元，城市化率为100,当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区发展迅速,3.郊区化住区发展内、外部驱动因素,城市化,郊区发展,大都市,城市群,1.城市发展进程规律,大亚湾中心区历史机遇,深圳后城市时代,根据伯吉斯同心圆地域假设，城市分为由内而外的

30、5个同心圆区域。项目处于中心区CBD领地，属于复合空间地带，由此产品塑造空间较大。作为新开发的中心城区，本项目具备其它项目不可复制的高度，对本项目的形象拔高有较大的推动作用,伯吉斯同心圆,大亚湾中心区历史机遇,大亚湾相当于深圳大都市的一个城区； 地铁三号线及沿海高速开通后，从深圳罗湖到大亚湾中心区仅相当于到南山的距离 从横向比较来看，南山是深圳特区的经济增长极，环境优美； 大亚湾是未来世界级的石化工业城； 因此，在自身的定位上，大亚湾不是惠州的，不是广东的，它是属于世界的； 一座世界级的石化工业城，更需要一个世界级的中心城区与之相匹配,大亚湾中心区历史机遇,PART4项目定基篇,导路,PART

31、1,PART2,PART3,项目品类定位,地产因子分析,市场定位,总体定位,物业定位,客户定位,形象定位,案名建议,气质演绎,户型定位,价格定位,关于本项目的定位，中原尝试从另外一个全新的角度来分析、 定位项目 我们把客户认为是相关连的或可以相互代替的一类项目归为一个品类； 将房地产项目划分为若干个品类进行细分， 通过对地块属性和价值的判断， 及可类比项目的分析，为项目定位， 即 品类定位,定位方法选择,定位研判 / 品类定位,定位研判 / 品类定位,我们将一块土地的属性分为三类： 城市完善区 城市发展区 城乡结合区,不同属性的土地催生不同属性的住宅， 打造出不同的产品 吸引着不同类型的客户,

32、定位研判 / 品类定位,依托品类定位的法则， 研判本项目,地块印象,关键词： 便捷的交通 未来核心的地段 区域较成熟的环境 规划中完善的配套,本项目的土地属性为： 城市完善区,定位导过程,定位研判 / 品类定位,本项目适合中高端的市场占位,定位研判 / 地产因子分析,城市完善区的中高端物业,定位研判 / 项目市场定位,定位考虑,从城区开发的角度来看，项目具有以下几点优势： 规模优势：近60000平米的可开发用地规模,为中心区较集中地块; 区位优势： 大亚湾将规划为集石化产业、电子、旅游、休闲、度假等为一体的现 代化滨海城区； 城市规划中的大亚湾的中心北区，核心区域CBD，近期建设的重 点之一。

33、 至明年初，沿海高速开通，至深圳距离仅约半个小时； 周边已有若干大型项目在规划及建设中，为区域凝聚人气、财气 起了烘云托月的作用。 资源优势：项目所在中心北区将先期启动,届时,虎头山公园、红树林公园、体育公园、市政广场将先期启动。 企业优势：深圳名盘开发商，资金、实力有保障，开发目标清晰,深圳东 精英领地,国际领秀生活 大亚湾CBD湾区绝版尊藏,定位研判 / 项目总体定位,诠释： 定位明确指向深惠两地市场，项目以世界级的石化城大亚湾未来核心占据大亚湾当前市场的最高端物业地位；打造成为深惠泛市场核心人居大盘，项目专门面向中高端客户，释放深惠两地市场需求的饥渴 ； 强调化解大亚湾产业背景，升华目标

34、客户居住体验需求； 利用自然的优势条件，让居住与自然的和谐融汇是每一个购房客户追求的最高目标，适合客户在不同购房阶段的需求； 绝版珍藏是一个具有宽广内涵的概念，恰如其分地体现项目的珍贵与稀缺不可复制性,定位研判 / 项目总体定位,对于本项目的物业形态，中原认为，在当前大亚湾的发展背景下，存在相当的商务酒店方面的需求，而目前，据市场调查所知，相关项目设置酒店配置的很少，远远不能满足将来大量的商务需求,住宅终端使用客户： 石化区员工； 港务、产业园、行政办公等从业人员； 酒店公寓终端使用客户： 项目承建商及设备供应商技术人员； 中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务的客源； 商务参观交流人员

35、； 往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住； 私人度假类客房； 商务公寓终端使用客户： 已建成投产的上游产业项目企业； 建成中的项目承建产； 下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等； 与石化区有相关业务往来的外地企业办事处,定位研判 / 物业定位,大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接待、建设项目的技术人员、前来考察人士； 目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满足区域内不断增长的商务接待需求； 随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好； 本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店式服务公寓选址的

36、最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大,酒店式服务公寓的广泛市场需求,酒店式会馆（办公居住）的广泛市场需求,大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有自己的写字楼办公，部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求； 本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发宜商宜居类型的酒店公寓会馆,项目经济指标 项目占地：5427.34M 总建筑面积：43687.6M 其中商业面积：5680M 写字楼面积：26749.6M 公寓面积：7560M 容积率：约为7.37 建筑高度：50.15米 层数：14层 停车位：60个,中心区

37、的个案研判,南山国际,地理位置：大亚湾中心区体育场以东，国税局以北53号地块内 占地面积：19211 平方米 拟建筑面积：45000 平方米 住宅类型：多层与小高层 主力户型：三房、四房 主力面积：100-120 平方米超市等 周边景观：西面：体育场、市府大楼、 地税局 东面：国税局、巍巍青山 北面：淡澳大道 品质定位：中、高档住宅,中心区的个案研判,康汇国际公寓,两者均以国际的概念推向市场，迎合了大亚湾国际湾区的概念诉求，是中心区先期运作的项目。 南山国际主写字楼物业，目前入租率较低，租金价格很低；而康汇国际公寓作为住宅推向市场，目前，已以较多的公司选择在其办公，并辅作居住使用。 从另一个侧

38、面也可以看出，纯商务写字楼在目前商务气氛尚未形成的情况下，开发宜商宜居的多功能物业是符合市场需求的,周边项目分析,定位研判 / 分析定位,融高端住宅、酒店式公寓 酒店会馆、商业于一体的,城市高端复合体,因此，中原建议，将本项目打造成大亚湾核心区域的,定位研判 / 项目物业定位,项目功能结构框架,高档住宅,酒店公寓/会馆,沿街底商,酒店公寓/会所,进行纯粹的酒店式服务 既享受酒店式生活服务、尊贵、惬意 又具备商务功能的便捷，身份保障 低级的投资门槛，超级的租金收入,创新概念,同样进行纯粹的酒店式服务 既享受酒店式生活服务、尊贵、惬意 又具备家居生活的随意、自然 自己铂金公馆、拥有绝对的自住权,创

39、新概念,早安,CBD,早安：较为亲切的用语，暗合项目目前尚未成熟，处在早期的发展阶段，明确未来升值潜力及投资价值； ：项目形象的核心，也是本项目的优势,定位研判 / 项目形象定位,主推案名金泓铂宫御座,定位研判 / 项目案名建议,铂宫”的核心内涵： 铂宫铂金宫殿，贵气，象征财富 白宫居住生活办公，象征权势、地位 金泓的王朝，金泓的宫殿 对客户而言，具有居住/办公地的兴盛前景,内涵阐释,其他诉求方案： 世纪王府 天骄华庭,铂金生活,高尚人居 名流生活,定位研判 / 项目气质演绎,铂金文化,项目意蕴学识 才华 气质,定位研判 / 项目气质演绎,铂金财富,个人标签厚度、财富、经历,定位研判 / 项目

40、气质演绎,铂金地位,独拥天地。权利左右人生,定位研判 / 项目气质演绎,商务铂金的职场、前程,生活铂金的尊贵、人生,金泓,铂宫御座,商业铂金的商业前景,定位研判 / 项目气质演绎,项目辐射区域及潜在客户分布,深圳与惠阳大亚湾区域为一级辐射区， 惠州及周边地区为二级辐射区,定位研判 / 项目客户定位,两个明显趋势：关外置业热 深圳周边缘城市置业热,利好引导,价格驱赶,自然资源驱赶,深圳人为何走出深圳置业？ 在理想与现实中寻找新的平衡,潜在客户分析,深圳白领，你被谁抛弃,台北不是我的家，我的家乡没有霓虹灯。 鹿港的街道，鹿港的渔村，妈祖庙里烧香的人们。 台北不是我想象的黄金天堂，都市里没有当初我的

41、梦想。在梦里我再度回到鹿港小镇，庙里膜拜的人们依然虔诚。 岁月掩不住爹娘淳朴的笑容，梦中的姑娘依然长发盈空。 ” 20多年前，一首鹿港小镇，唱出了乡村青年闯荡大都市的那分失落、彷徨、寂寞。如今，深圳又有多少曾经的热血青年，在经过几年的打拼之后，却依然面对着深圳高不可攀的房价，在自己的出租房里，面对窗外闪烁的霓虹灯，会在心底唱着这忧伤的曲调,5+2”居家新理念，让白领生活更精彩,沿海高速开通后，从大亚湾中心区到深圳只需半个小时的车程，交通的便利和私家车的普及，再加上大亚湾有很好的旅游休闲资源，大亚湾已成为深圳的“后花园”，大亚湾成为“半小时生活圈”的首选之地。 “5+2”生活原来是深圳人关内、关

42、外生活，半小时生活圈形成后，“5+2”模式形成了深惠两城间的生活模式，越来越多的人选择5天在深圳工作和生活，2天在惠州休闲度假新的5+2生活方式,潜在客户分析,深圳与惠阳、大亚湾现在的交通尚不足以支撑深圳人在大亚湾居住，在深圳上班，更多的是，52的生活模式，将5+2的生活模式深入人心，使得我们成为新生活主张的倡导者,越来越多受高房价挤压的公务员和白领阶层将会选择“逃离”深圳。 “5+2(深圳5天，惠州2天)将成为深圳人未来的新休闲度假生活方式,在深圳开办电脑公司的刘先生在大亚湾某楼盘一次性购置了三套房。他说，除了看中大亚湾的未来发展前景外，这里美丽滨海风光和良好的人居环境也是一个重要的因素。

43、刘先生前几年开始就经常跟朋友一起开车到大亚湾吃登山、吃海鲜，随着来大亚湾次数的增多，他越来越喜欢这里，甚至打算长期定居在这里。他这次之所以一次性买三套房，就是想着二套用来投资，一套自己住,潜在客户分析,就职于深圳市政府某局的公务员汤先生告诉记者，他家住在深圳关内，有时候开车去关外的某个饭店吃饭都要一个小时，而从他家开车到大亚湾也不过一小时左右，要是沿海高速修通后，就更快了，可是现在去深圳任何一个地方买房都比大亚湾要贵得多，同样多的钱在深圳只能买一套房，而在大亚湾可以买到两套甚至三套。他的朋友、同事中已有七八个人来大亚湾置业买房了。陈先生说，同样面积的房子在大亚湾三四十万元可以买到，在深圳则要上

44、百万元，因此他觉得在大亚湾买房非常划算。买了房之后，周末就带家人过来住，在大亚湾度假,潜在客户分析,中原根据所操楼盘的认筹情况以及其它楼盘的客户情况，预计本项目的客户购成比例如下图所示,定位研判 / 项目客户定位,客户构成预计,定位研判 / 项目客户定位,酒店公寓/会馆： 租客分析 1.项目承建商及设备供应商技术人员； 2.中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源； 3.商务参观交流人员； 4.往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住； 5.私人度假类客户； 购买分析 6、已建成投产的上游产业项目企业； 7、建设中项目的承建商； 8、下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等； 9、与

45、石化区有相关业务往来的外地企业办事处,定位研判 / 项目客户定位,本项目客户构成预计,本地区域,精品公寓会馆：淡水25% 大亚湾15% 其他 5,深圳区域,精品公寓会馆：福田35% 南山龙岗20,定位研判 / 项目客户定位,定位研判 / 项目客户定位,定位研判 / 项目客户定位,客户偏好分析,深圳中高产客户消费特点,高品质感，追求一种高尚的、非凡的生活境界,定位研判 / 项目客户定位,从本楼盘个性而言 我们的客户都具有： 对尊贵的向往 对品质的要求 对区域美好的展望 对升值潜力的认知,享受铂金生活,拥有铂金事业,定位研判 / 项目客户定位,身份、地位、居家、事业兼得,金泓,铂宫御座,户型定位考

46、虑的几个因素： 、本项目将主要以深圳客为主，本地客及其它为副；投资为主，自住为副； 、投资客普遍对总价较为敏感，由于市场看好，单价看涨，为了控制总价，单 套房型面积要控制在合理范围； 、小户型由于总面积小，并且带精装修，可以适当面积放大； 、区域产业客户居家需要； 、区域内本地客户习惯居住于面积较大户型； 、区域内相对宽松的政策,定位研判 / 项目户型定位,深圳客户,本地客户,其它客户,户型分析定位,定位研判 / 项目户型定位,目前惠阳区热销户型以三房为最，二房、三房总体供求平稳，而大面积的四房则消化速度相对较慢，而对于更大户型的类别墅产品去化速度亦非常快。 因而对于中档楼盘而言，应因势利导，

47、以三房为主，兼顾二房及四房，以迎合市场的需求,户型分析定位,定位研判 / 项目户型定位,片区典型楼盘户型分析,从上表中，我们可以看到，同我们对惠阳2006年供求情况十分类似，主流居家型产品更符合市场的需求，而四房及以上的大面积户型销售速度减慢，特别是菩堤园的大面积三房、四房、复式，深圳客户问津较少，主要以本地及港客为主，销售速度慢，压力大，成为当地为数不多的慢销盘之一,户型分析定位,定位研判 / 项目户型定位,面积稍小于目前区域相应户型面积，但考虑到产品创新所带来的额外赠送面积，整体户型实用面积并不低于目前户型面积，相反更大,建议，采纳目前热销主力户型比及总价区间,定位研判 / 项目户型定位,

48、目前市场上主流居家物业普遍走中大户型路线，三房为主，小户型少；舒适大户型居多,惠阳大亚湾主要大盘的产品线组合,定位研判 / 项目户型定位,惠阳大亚湾主要中小楼盘户型组合,定位研判 / 项目户型定位,定位研判 / 户型配比建议,以市场比较法估算价格，目前大亚湾与本项目同等档次的楼盘价格集中在3500-4500之间，预计本项目将在2008年6月上市，按照大亚湾目前的房价年均涨幅在10%左右，则预计本项目入市时的销售均价为： 36004500元平米(不含装修) 具体价格策略以开盘前一个月提交为准,定位研判 / 项目价格,PART规划赢局篇,规划理念,设计主题,产品设计,环境设计,整体风格,整体布局,

49、配套设施,规划建议,智能化建议,开发轴线,入市时机,分期考虑,分期开发策略,开发策略,导路,位置：大亚湾中心区澳霞大道北侧 占地面积：59671 建筑面积：约208848 容积率：3.5 建筑密度： 25% 建筑退红线：东6米，西50米，南30米，北25米； 地块：大亚湾澳霞大道以北,物业建议 / 规划指标,美式风情 说明： 从市场调查来看，目前惠州市场比较接受最多的是欧风产品，建议本项目走美式风情路线，形成市场差异化； 欧式风格里，惠州比较多用西班牙、荷兰等，根据中原多年的策划经验， 建议本项目打差异化竞争，引进美国加州风情； 美式风情比较大气高贵典雅，容易与本项目中央CBD结合起来，提升项

50、目价值,物业建议 / 整体风格,美国加州风情社区,规划设计理念,休闲、自然、生态,该理念强调住户对小区环境空间的可参与性，体现人性化的设计原则，也是住宅未来发展趋势和方向。围绕“造城”，打造大亚湾中心区具有“标志性”、“前瞻性”、“符合市场需求”的城市高端综合体,物业建议 / 规划设计理念,美 国 加 州 风 情 园 林,其特点是大气、浪漫，追求简约时尚、色调优雅、棱角分明和文化味道。美式街区悠闲活力、自由开放的个性氛围，与现代人士自由、活泼、开放的性格特征一脉相承，同样符合本项目商业街的环境规划要求,物业建议 / 规划设计主题,布局说明： 项目整体呈围合式布局，中央大型中庭园林，建筑临澳霞大

51、道为19+1层高层，中庭圆楼为26层，项目北侧可做至31+1层，整体呈现出较为优美的天际线； 临澳霞大道靠近小区主入口设置酒店式公寓，增强昭示性与小区标志感； 在中庭园林景观较佳设置宜商宜住的精装修酒店会馆，形成项目的一个亮点； 在项目地块西南侧做一定程度的退让开口，形成小型的广场，以方便项目公共部分的人流聚集,澳霞大道,I期1组团,I期2组团,II期1组团,II期2组团,小区主入口,26F,26F,26F,19+1F,19+1F,前广场,小区会所,26F,物业布局,酒店会馆,31,31,31,布局说明： 本项目整体分为二期，依次由南向北开发；小区主入口建议设在地块西南。 沿澳霞大道商业价值最

52、大，建议设置三层沿街美式风情商业街，满足内向型的生活需求 ； 小区会所设置在昭示性最强的小区主入口东侧，销售阶段做售楼中心用； 小区中心设立中心圆楼，全面利用中心庭园景观园林,澳霞大道,I期1组团,I期2组团,II期2组团,II期1组团,小区主入口,26F,26F,26F,19+1F,19+1F,前广场,小区会所,26F,物业布局,在中央园林景观最好的地方放置景观享有度最好的建筑-中心圆楼打造大亚湾中心区首席圆楼生活馆，拔高项目档次。 最好的地方建高层，在半岛1号已得到印证，其实并不破坏圆林，更保证了开发商利润的最大化,中心圆楼,物业布局,澳霞大道,小区主入口,26F,26F,26F,19+1

53、F,19+1F,前广场,小区会所,26F,在项目销售时，充分展示项目的园林效果将有助于促进项目销售。结合项目工程进度，建议项目在认筹开始之时，应将售楼处、售楼处前广场及部分中庭园林这三处景点全部展示出来,酒店式公馆,资源最优化,物业布局 / 概念规划,诗意地栖居”是人追求居住的一种理想境界。寻常景观同样能创造诗意栖居的环境,关键词：诗意,环境设计,强调元素：造型、水系、角度空间、坡度,休闲设施和小品：营造园林艺术、文化内涵以及体现商业氛围,强调轻松随意,现代简约风格,环境设计 / 住宅外立面建议,住宅外立面建议,生态停车场示意,环境设计 / 车库建议,生态景观住宅大堂,环境设计 / 住宅大堂建

54、议,设立独立的，集休闲、娱乐、餐饮、健身、商务等功能齐全的会所。前期可兼做销售中心用,环境设计 / 会所建议,简约美式风情街区商业,环境设计 / 商业外立面建议,现代、典雅,环境设计 / 公寓外立面建议,酒店式公寓公共空间：在打造酒店式公寓产品时，大堂和电梯、走廊等公共空间一定要凸现其尊贵和品质感,入户大堂,高档、气派、尊贵的大堂,环境设计 / 酒店会馆大堂,典雅高贵的会所,环境设计 / 酒店会馆装修风格,酒店式公寓走廊,凸显尊贵感的电梯间,环境设计 / 酒店会馆公共走廊,光环笼罩的建筑,激光投射技术,楼顶激光投射，达到媲美地王激光的效果，成为大亚湾中心CBD标志,环境设计 / 酒店公寓楼体包

55、装,地面 天然高级进口石材拼花 墙面 天然高级进口石材 装饰大镜银箔镜框 天花 立体造型，水晶吊灯 总台 进口水晶珠镀鉻吊灯 进口金漆花壁纸,住户大堂,地面 高级进口石材拼花 墙面 进口石材铺贴 装饰大镜银箔镜框 天花 立体造型，水晶吊灯,标准层电梯间,地面 天然高级进口石材拼花 墙面 石材饰面 装饰大镜银箔镜框 天花 立体造型，水晶吊灯 箱门 镜面不锈钢板蚀刻工艺造型 信箱 悬挂式镜面不锈钢信箱,首层电梯大堂,环境设计 / 酒店公寓大堂包装,与大堂相承接的暖色调， 尤其注重灯光、细节的处理。突显尊贵,环境设计 / 酒店公寓/会馆电梯厅,建议高层整栋精装修交楼，分600元/和800元/ 两种装

56、修标准,装修标准建议： 门扇：高级防火防盗门配防盗眼，户内门为优质木门 地面：客厅地砖、卧室高级复合木地板 内墙及天花：高级乳胶漆 窗及窗台：高档铝质窗、窗台优质石材。 厨房：名牌橱柜（工作台、洗菜盘、水龙头、炉具）、名牌抽油烟 机、地面高级防滑地砖、墙面精美瓷片。 卫生间：名牌洁具、名牌热水器、排气扇、冷热水龙头及花洒、地面高级防滑砖、铝扣板吊顶、瓷片贴面、防雾面镜连灯饰。 电视电话：有限电视接口、电话线插座及宽频网络插座、配访客对讲系统,环境设计 / 酒店公寓/会馆装修标准,世金汉宫装修标准,装修标准参考,方式一：商务SOHO风格； 方式二：SOHO+酒店式居家 方式三：标准装修，以满足客

57、户多样化的需求,建议样板房按照三种方式执行,环境设计 / 酒店公寓/会馆样板房装修,样板房-商务SOHO风格,样板房-SOHO+酒店式居家,样板房-现代简洁,样板房-现代简洁,物业建议 / 售楼处建议,体验式风格,赠送17,赠送21,物业建议 / 产品创新,产品创新-面积赠送,第四代超大入户花园,买一层送一层，双层空间，物业增值,物业建议 / 产品创新,产品创新-面积赠送,中原双拼户型,物业建议 / 产品创新,产品创新-经典二合一,中原首创！小户廊院户型,物业建议 / 产品创新,产品创新-小户廊院户型,空中别墅-廊院，在高层中营造廊院的布局，极大的提升高层居住的环境，营造一种充满想像的空间、不

58、凡的境界,产品创新-空中廊院,物业建议 / 产品创新,物业建议 / 产品创新,产品创新-空中廊院户型,通过加大错层露台面积，形成空中庭院，灵活变换位置后，形成空中连廊结构,体验式风情商业街,商业布局特点： 基于目前区区域内生活配套设施缺乏，要求项目商业能以满足本社区内需为主，为内向型商业，并形成开放式布局；商业利用澳霞大道沿街面，沿道路呈带状布置。 外观造型彰显档次与气派，与小区形象和风格协调。 统一设亮丽挑出式外廊和门楣位置。 主要业态为士多店、超市、小精品家居店、咖啡屋、餐 饮、茶社、银行邮局 单铺面积控制在35-70之间，宽、深比控制在1：3内,商业街,商业街,充分利用沿澳霞大道一侧的退

59、红线，形成一条特色鲜明的风情商业街,说明： 从调查来看，惠州房产以投资为主，但是多数购买群体比较关注产品的投资升值空间，配套对项目价值的提升具有较大的作用； 大亚湾中心区尚未有纯住宅产品推出，所以，在开发产品时，建议适当开发内向型商业，对未来项目住居氛围的营造有较大的作用； 另外考虑到未来项目产品开发有酒店式公寓、酒店会馆，建议增加健身房或运动场，增加项目的增值卖点,环境设计 / 其它配套建议,专业安全顾问,星级厨师,英藉管家,健康顾问,聘请深圳优秀的物业 顾问团队，提供专业 优质服务,成为本项目 的高级物管的卖点,高级园艺,物管业管理建议,金钥匙服务,物业建议 / 智能化,车辆出入管理 小区

60、背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 业主论坛 物业管理公告 在线服务 万能IC卡 可视对讲 小区电子监控,宽带网络 通信线路 视频接收端子,住宅智能化建议,物业建议 / 智能化,分期开发的考虑 考虑到本项目建筑体量较大，实行分期开发： 开发资金与管理的保障， 市场消化能力试探的需要，当前市场承受力，区域在售大盘的分期借鉴 适应变化的市场需求,物业建议 / 开发策略,澳霞大道,小区主入口,前广场,由南向北整体开发，依次由ABCD开发，启动区选择在澳霞大道西南，交通动线较佳，形象展示面较好,开发轴线及启动区选择,物业建议 / 开发策略,A,B,C,D,深圳市场处于高端物业稀缺期，龙岗市场处于整