《经济法概论》第七章房地产法

1、第七章：房地产法,房地产法概述 土地使用管理法律制度 房地产开发法律制度 房地产交易法律制度 房地产权属登记法律制度 物业管理法律制度,第一节：房地产法概述,房地产法的概念 房地产法的体系 房地产法律关系,一、房地产法的概念,1 房地产法的含义 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 狭义的房地产法仅指城市房地产管理法，该部法律只适用于城市范围，且土地关系还须适用土地管理法。广义的房地产法指调整因城市、农村土地和房屋所形成的诸种社会关系的法律整体，包括了狭义的房地产法,一、房地产法的概念,2 房地产法的调整对象 房地产法调整房地产关系，具体内容包括 土地、房屋财产关系，包括因土地的所有权和

2、使用权，房屋的所有权和使用权所形成的财产关系； 土地利用和管理关系，包括在土地的规划、开发、征用、保护、以及土地使用权的出让、转让、出租和抵押过程中所形成的各种社会关系,一、房地产法的概念,房地产开发经营关系，即房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设，房屋建设以及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的过程中形成的社会关系。包括房地产开发关系和房地产交易关系； 物业管理关系，即物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内各种管理项目进行维修、修缮与整治的过程中所发生的一系列社会关系,二、房地产法的体系,房地产法的体系指由众多的调整房地产

3、关系的法律规范组成的内在有机联系的统一整体。我国房地产法律体系按法律规范的地位划分，一般由五部分组成： 宪法 ,1982年12月4日通过的宪法对房地产开发建设及其管理作了原则性制度规定,二、房地产法的体系,法律 1986年6月25日通过，2004年8月28日第二次修订的土地管理法；1989年12月26日的城市规划法；1994年7月5日通过的城市房地产管理法；1997年11月1日通过的建筑法；1999年8月30日通过的招标投标法。除上述主要专门法律之外，还有其它主要相关法律：1986年12月4日的民法通则；1991年6月29日水土保持法；1995年6月30日的担保法；1999年3月15日的合同法

4、；以及其他相关法律等等,二、房地产法的体系,行政法规 1990年5月19日的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；1998年7月20日城市房地产开发经营管理条例；1998年12月24日通过的土地管理法实施条例（修正条例）；2001年6月6日城市房屋拆迁管理条例；2003年6月8日物业管理条例；2004年10月21日国务院关于深化改革严格土地管理的决定；2006年12月31日修订的城镇土地使用税暂行条例以及其他相关的行政法规,二、房地产法的体系,部门规章 1995年5月9日的城市房屋租赁管理办法；1995年12月18日的土地登记规则；1997年12月27日发布、2001年8月15日修正的城市房屋

5、权属登记管理办法；1999年3月2日的建设用地审查报批管理办法；2000年3月29日的房地产开发企业资质管理规定,二、房地产法的体系,2001年4月4日的商品房销售管理办法；2001年7月23日的城市房地产抵押管理办法；2001年8月15日修订的城市房地产转让管理规定；2002年5月9日的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定； 2003年6月26日前期物业管理招标投标管理暂行办法,二、房地产法的体系,2004年3月17日的物业管理企业资质管理办法；2004年5月13日的经济适用房住房管理办法；2004年7月20日修订的城市商品房预售管理办法；2004年11月1日修订的建设项目用地预审管理办法；2

6、005年10月12日的房地产估价机构管理办法；2005年10月31日的城市房屋拆迁工作规程,二、房地产法的体系,2006年1月13日的房地产抵押估价指导意见；2006年8月28日的房地产交易秩序专项整治工作方案；2006年10月31日的中国房地产经纪执业规则；以及其他相关部门规章 地方性法规与地方性规章,三、房地产法律关系,1 房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体即房地产法律关系的当事人。他既是权利的享有者，又是义务的承担者。主要包括国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人,三、房地产法律关系,2 房地产法律关系的客体。 房地产法律关系客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对

7、象。房地产法律关系的客体为土地和房屋。就土地而言，当事人之间依法转让、抵押的不是土地所有权而是土地使用权。但对房屋而言，房屋的所有权与使用权都可以依法转让和抵押,三、房地产法律关系,3 房地产法律关系的内容。 房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。房地产管理关系中，管理者与被管理者之间的权利义务关系一般不对等；房地产交易关系中，当事人之间的权利义务关系通常对等,第二节：土地使用管理法律制度,土地用途管制制度 建设用地制度,一、土地用途管制制度,土地用途管制制度是指国家通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用条件，强令土地所有者、使用者严格依照确定的

8、用途利用土地的制度,一、土地用途管制制度,1 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局,一、土地用途管制制度,2 土地登记 土地登记是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上，同时向土地使用者颁发土地证书的制度。 依据土地用途管制制度，土地权利未经登记不受法律保护，改变土地用途须符合土地利用总体规划且应履行合法批准手续，依法改变土地用途，应当办理土地变更登记,一、土地用途管制制度,3 土地使用的监督检查 使用土地的单位和个人必须严格

9、按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。县级以上人民政府土地行政主管部门，有权对违反土地用途管制的违法行为进行监督检查，并有权追究违法行为者相应的法律责任,二、建设用地制度,1 建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。 建设用地按土地所有权性质可以分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可分为农业建设用地和非农业建设用地,二、建设用地制度,2 建设用地使用权 建设用地使用权来源 建设用地必须是国有土地，包括国家所有和国家使用的土地。主要有依据法律规定确定为建设用地的国有土地、农村集体所有的土地已征用

10、为国有并被确定为建设用地的国有土地、国家已依法收回的国有建设土地、国有未利用土地已改为建设用地的国有土地,二、建设用地制度,农用地转建设用地 农用地转建设用地须遵循以下程序： （1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府,二、建设用地制度,2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政

11、府组织实施，按具体建设项目分别供地,二、建设用地制度,3 国家建设征用土地 国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为，它具有以下法律特征 （1）征地主体的惟一性 （2）征地行为的行政性 （3）征地条件的补偿性,二、建设用地制度,征用土地的审批权 土地管理法第45条规定，征用下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案,二、建设用地制度,征用土地的补偿安置 根据土地管理法第47条、第31条、第42条和其他有关法规的规定，国家建设征用土地，要给予

12、被征地者以土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费的补偿安置,第三节：房地产开发法律制度,房地产开发的概念 房地产开发的原则 房地产开发企业 房地产开发用地制度,一、房地产开发的概念,房地产开发，指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。基础设施建设主要是指依照规划对土地进行综合性的开发建设；房屋开发是指在具备建设条件的土地上建筑各类房屋,二、房地产开发的原则,严格执行城市规划 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一 实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,三、房地产开发企业,1 房地产开发企业的概念和种类 房地

13、产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类。专营企业是指以房地产开发经营为主业的企业；兼营企业是指以其它经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的企业；项目公司是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业,三、房地产开发企业,2 房地产开发企业的设立条件 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有符合要求的专业技术人员 法律、行政法规规定的其他条件,三、房地产开发企业,3 房地产开发企业的设立程序 申请登记 审核批准 登记备案,四、房地产开发用地制度,根据城市房地产管理法的规定，房地产开发用地可通过两种方式取得

14、： 1 土地使用权出让 土地使用权出让的概念和特征 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有以下法律特征,四、房地产开发用地制度,1）土地使用权出让的主体一方特定 （2）土地使用权出让的权利义务内容受限 土地使用权出让的方式 城市房地产管理法第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式,四、房地产开发用地制度,土地使用权出让合同 土地使用权出让合同是指土地使用

15、权出让人与受让人就土地使用权出让所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。该合同应包括以下主要内容：出让地块的基本情况，包括位置、面积、界线等；出让金额的数量、支付方式和支付期限；土地使用权的出让期限；地块的规划设计条件,四、房地产开发用地制度,2 土地使用权划拨 土地使用权划拨的概念及特征 土地使用权划拨是指经由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨具有以下特征,四、房地产开发用地制度,1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家通过行使社会经济行政权力对土地的使用进行分配或调整； （2

16、）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，只需按规定缴纳土地使用税； （3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，没有使用期限的限制； （4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押,四、房地产开发用地制度,土地使用权划拨的范围 根据城市房地产管理法规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地,四、房地产开发用地制度,以划拨方式取得建设用地的审批程序 在城市规划区内申请建设用

17、地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书。建设单位或个人还须向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书,四、房地产开发用地制度,然后，建设单位持建设项目批准文件，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。经其审查同意后报由市、县人民政府或上级人民政府批准。供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。土地使用者依法申请土地登记,四、房地产开发用地制度,划拨土地使用权的转让、出租、抵押 划拨土地使用权，只有在符合

18、一定条件下才可以转让、出租、抵押。其条件是： （1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人； （2）持有国有土地使用证,四、房地产开发用地制度,3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金,四、房地产开发用地制度,划拨上地使用权的收回 依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条，收回行政划拨土地使用权的情形有下列两种：土地使用者因迁移、解散、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨的土地使用权；市、县人

19、民政府可以根据城市建设发展的需要和城市规划的要求无偿收回使用人划拨的土地使用权,第四节：房地产交易法律制度,房地产交易概述 房地产转让 商品房预售 房租抵押 房屋租赁,一、房地产交易概述,1 房地产交易的概念和特征 房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象所进行的商品交换活动。特征如下：交易对象特殊、交易形式多样 、交易内容具有专业性,一、房地产交易概述,2 房地产交易原则 房地产权属一致原则 房地产价格管制原则,二、房地产转让,1 房地产转让的概念、特征 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其特征如下： 房地产转让

20、的主体是房地产权利人，包括所有人和其他权利人； 房地产转让主体之间的法律地位平等； 房地产转让的方式主要包括买卖，赠与以及其他合法方式,二、房地产转让,2 房地产转让的条件 房地产转让的必备条件 （1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让的必备条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上,二、房地产转让,属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书,

21、二、房地产转让,2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的必备条件： 土地使用者为企业、公司、其他组织和个人； 领有国有土地使用证； 具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明； 依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,二、房地产转让,禁止房地产转让的情形 （1）以出让方式取得土地使用权但不符合房地产转让一般条件的 （2）依法收回土地使用权的 （3）权属有争议的,二、房地产转让,4）共有房地产，未经其他共有人同意的 （5）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 （6）未依法登记领取权属证

22、书的 （7）法律，行政法规禁止转让的其他情形,二、房地产转让,3 房地产转让的程序 签订合同 申报价格 受理审查 查勘评估 核发证书,二、房地产转让,4 房地产转让合同 房地产转让合同的概念 房地产转让合同，是指房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同依照平等、自愿、有偿的原则，由原受让人与新的受让人签订,二、房地产转让,房地产转让合同的主要内容 （1）双方当事人的姓名或者名称、住所 （2）房地产权属证书名称和编号 （3）房地产坐落位置、面积、四至界限 （4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限,二、房地产转让,5）房地产用途或使用性质 （6）成交价格及支付方式 （

23、7）房地产交付使用的时间 （8）违约责任 （9）双方约定的其他事项,三、商品房预售,1 商品房预售的概念 商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为,三、商品房预售,2 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 取得商品房预售许可证,三、商品房预售,3 商品房预售的程序 预售宣传 签订预售合同 办理登记备案手续 交付并办理过户手续,四、房地产抵押,1 房地产抵押的概念及特征 房地产抵

24、押，是指房地产抵押人以其合法的房地产以不移转占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 ,具有以下特征： 房地产抵押具有从属性 房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的 房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利,四、房地产抵押,2 房地产抵押权的设定 房地产抵押权的设定范围 城市房地产抵押管理办法对其适用范围作了限制规定。下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的房地产；（6）依法不

25、得抵押的其他房地产,四、房地产抵押,房地产抵押登记 房地产抵押以登记为要件，未办理抵押登记的合同不能生效。当事人应当在抵押合同签订后30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，其具体程序包括,四、房地产抵押,房地产抵押权担保的范围 担保法第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。,四、房地产抵押,3 房地产抵押合同 房地产抵押合同是房地产抵押权人和抵押人明确相互权利义务关系的协议。 房地产抵押合同应包括下列主要条款：抵押人和抵押权人的名称或姓名、住所；主债权的基本情况；抵押房地产的价值及处所等基本情况；抵押房地产的占管人、占管方式、占

26、管责任及意外毁损、灭失的风险责任；房地产抵押期限；抵押权灭失的条件；抵押房地产权证归还责任、处分方式与清偿顺序；违约责任及争议解决方式；合同生效及其他事项,四、房地产抵押,4 房地产抵押权的实现 房地产抵押权的实现方式包括抵押物折价、拍卖、变卖 处分抵押房地产所得金额，应当依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权人债权本息及违约金；赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额还给抵押人,五、房屋租赁,1 房屋租赁的概念和条件 房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。 根据城市房屋租赁管理办法的规定，具有下

27、列情形的房屋禁止租赁：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；禁止出租的其他情形,五、房屋租赁,2 房屋租赁合同 房屋租赁合是指出租人将房屋交付给承租人使用，承租人向其交付租金的协议。它应包括以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及支付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；、当事人约定的其他事项,五、房屋租赁,3 房屋转

28、租 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。在房屋转租关系中，原租赁合同中的承租人为转租人，接受转租的第三人为次承租人，二者之间形成新的租赁关系，但租赁房屋应转让给次承租人实际占有和使用,五、房屋租赁,房屋转租，当事人应当订立转租合同。转租除须经出租人同意外，还应办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,第五节：房地产权属登记法律制度,房地产权属登记的概念 地产权属登记 房产权

29、属登记,一、房地产权属登记的概念,房地产权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权及其产生的房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权利归属关系的行为,二、地产权属登记,1 地产权属登记的种类 土地初始登记 变更登记 2 地产权属登记程序 初始登记的程序 公告 申报 收据的出具与地籍调查 权属审核与公告 注册登记 颁发土地证书,二、地产权属登记,变更登记的程序 变更申报 变更调查 变更审核 变更登记注册、发证,三、房产权属登记,1 房产权属登记的种类 总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记 注销登记,三、房产权属登记,2 房产权属登记的程序 提出申请 受理申请 权

30、属审核，核准登记 收费发证,三、房产权属登记,3 房产权属证书 房产权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 房屋他项权利证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭他项权利证行使他项权利，受国家法律保护,第六节：物业管理法律制度,物业、物业管理、物业管理法 物业管理法律关系 物业管理法律责任,一、物业、物业管理、物业管理法,1 物业的含义 “物业”一般是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备，设施和场地等。根据国务院物业管理条例第二条规定

31、，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，包括住宅和非住宅房屋,一、物业、物业管理、物业管理法,2 物业管理的含义 根据物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,一、物业、物业管理、物业管理法,3 物业管理法规体系 以立法机关的不同物业管理法可分为：国家级法规与地方级法规 以法规的内容的不同物业管理法可分为：综合性立法和专门性立法 以法规涉及的范围的不同物业管理法可分为：物业管理的基本法规、物业管理前期介入开发管理法规、物业管理内容和收费的规定、与物业管理有关的其他法规,二、物业管理法律关系,物业管理法律关系是物业管理企业和物业的产权人、使用人之间依法律规定或合同约定而形成的一种权利义务关系。物业管理法律关系的主体主要有物业管理企业、业