个人理财06居住规划

1、第六章,居住规划,第一节,居住规划概述,第二节,租房与购房的决策,第三节,购房规划,第四节,住房贷款规划,第一节,居住规划概述,一、居住规划的重要性,迫使个人或家庭有目的地储蓄,与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备,的时间较短,住房支出数额巨大,有利于科学选择合适的住房,是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周,全的规划,有利于合理选择贷款计划,只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能,进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策,二、个人购房动机,一）自己居住,要考虑自身支付能力和居住质量,居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服,务设施、交通、教育条件、物业管理,二）投资,将住房当

2、成投资工具，购买住房获取租金或资产,增值,需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房,屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节,租房与购房的决策,一、租房与购房的比较,二、租房与购房的决策方法,思考,租房与购房各有哪些优点和缺点,一、租房与购房的比较,1,租房的优点,可根据自身收支情况，方便地调整居住条件,有更多剩余资金用于投资,对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度,不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面,的各种赋税，不必支付房屋维修费用,2,租房的缺点,房租价格上涨,存在非自愿搬离风险,不能根据自身意愿进行装修,一、租房与购房的比较,3,购房的优点,有自由使用房

3、屋的权利，可根据需要装修住房,提高居住质量,购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀,拥有住房后，可利用住房进行抵押融资,4,购房的缺点,购房支出很大，购房前期财务压力大,房屋的流动性低，变现能力差,存在房价下跌的风险,不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,一）年成本法,二）净现值法,一）年成本法,租房年成本,年租金,房屋押金投资收益率,购房年成本,自付款投资收益率,贷款余额,贷款利率,年维修及税收费用,注意,此公式只考虑租房和购房的资金成本,假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的,买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海,淀某小区的二手房，面积,80,平

4、方米。该房可,租可售,如果租房，房租每月,3000,元，押金,1,万元,如果购房，购买的总价是,70,万元，李小姐可,以支付,30,万元首付款，另外,40,万元拟采用,5.51,的商业贷款利率向某商业银行贷款,另外，购买二手房需要较多的税费支出和装,修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年,5000,元,假定，李小姐的年平均投资收益率是,4,请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是,买房,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本,3000,12+10000,4%=36400,元,李小姐购房年成本（第一年,300000,4%+400000,5.51%+5000,39040,元,按年成本法，租房成本小于购房

5、成本,提问：哪些因素没有考虑到？是否真的,租房更便宜,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整,未来房价的变动,未来利率的变动,如果利率降低，购房占用资金的机会成本,将降低，购房年成本将降低,时间因素,购房贷款的资金成本,5.51,高于自有,资金的投资回报率,4,随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成,本将逐渐降低至,4,700000,4,二）净现值法,净现值法,将因租房和购房发生的现金流量折现为现值,比较租房和购房的净现值，净现值高者合算,计算公式,0,NPV,1,n,t,t,t,CF,i,净现值法计算案例,案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子,该房可租可售,如果租的话，房租每月,3000

6、,元，租期,4,年，押金,1,万元，预计房租每年调涨,100,元,而购买的总价是,70,万元，王先生可以支付,30,万,元的首付款，另外,40,万元拟采用,6,的商业贷款,利率向某商业银行贷款，贷款,15,年，本利,等额,摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需,10,万元。王先生估计居住,4,年后，仍能按原价出售,请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年,平均投资回报率是,4,净现值法计算案例（续,王先生租房的净现金流量现值,其中，折现率应调整为月利率,i=4,12=0.33,48,0,NPV,141229,1,0.33,t,t,t,CF,租房,元,王先生租房现金流量表,净现值法计算案例（续,

7、王先生买房的净现金流量现值,王先生贷款年利率,6,月利率,6,12=0.5,供还,款,15,年，也即,180,期，每月还款额,400000,P/A, 0.5%, 180,3375,元（见,Excel,表格,王先生,4,年后房贷余额,3375,P/A, 0.5%, 132,325592,元,4,年后将卖房收入,700000,元偿还当月还款额,3375,元与房,贷余额,325592,元，还剩,371033,元,48,0,NPV,230340,1,0.33,t,t,t,CF,购房,元,王先生购房现金流量表,净现值法计算案例（结论,可见，租房净现值,141229,元大于购房,净现值,230340,元，

8、王先生租房更合算,租房与购房的策略选择,如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合,算,购房的利息负担、装修费用、房屋交易,成本都较大,如果不打算在一个地方常住，租房往往,比购房划算,第三节,购房规划,一、购房规划的流程,二、购房规划的应用,三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,一）估算购房总价,二）估算可负担房屋单价,三）购房区位选择,一）估算购房总价,可购买房屋总价,可负担的购房首付款,可负担的购房贷款总额,可负担的购房首付款,目前可用于购房的资产终值,每年可供购房的储,蓄终值,目前可用于购房的资产复利终值系数,N,离购,房的年数,i,投资报酬率,每年可供购房的储蓄,年金终值系数,N,离购房的年

9、数,i,投资报,酬率,可负担的购房贷款总额,每年可供购房的储蓄年金现值系数,N,贷款年,限,i,房贷利率,购房总价估算案例,案例资料：李先生计划,5,年后购房。李先生家庭目,前有金融资产,30,万元，其中,50,可用于购房。李,先生一家目前每年可结余,10,万元，其中,4,万元可用,于购房。李先生拟贷款,15,年，银行房贷利率,6,李先生的投资报酬率约,4,李先生一家可买总价,是多少的房屋,李先生可负担的购房首付款,30,万,50,F/P, 4%, 5,4,万,F/A, 4%, 5,39.92,万元,李先生可负担的购房贷款总额,4,万,P/A, 6%, 15,38.85,万元,李先生购房时可负

10、担房屋总价,39.92,万元,38.85,万元,78.77,万元,二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价,可负担房屋总价房屋需,求面积,房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空,间要求,假设前例中李先生是四口之家，要求住房,面积,100,平方米,则，李先生可负担购房单价,78.77,万元,100=7877,元,平米,应检查可负担购房单价是否低于目标市场,价格,三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下,区位因素,居住社区的生活环境,交通是否便利,是否有学校以及学校的质量,未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,一）确定购房目标基础上的筹资计划,二）换房规划,三）房屋投资规划,一）确定购房

11、目标基础上的筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决,定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料,小王现年,25,岁，工作稳定，年税后收入,10,万,元，收入年增长率,5,之前无任何储蓄,小王希望,5,年后买房，目标购买区房价目前,0.8,万元,平方米，面积,100,平米，预计未来房,价每年增长,5,银行贷款额度是房价的,8,成，利率,6,小王,打算,50,岁前清偿贷款,小王的年平均投资报酬率,4,请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划,为实现购房，估算小王应有的储蓄率,计算步骤,小王目标住房,5,年后价格,0.8,万元,平方米,100,平方米,1+ 5,5,102.1,万元,目标住房所需首

12、付款,102.1,万元,20%=20.42,万元,目标住房所需贷款,102.1,万元,80%=81.68,万元,计算步骤（续,假定小王购房前的储蓄率是,s,第一年储蓄终值,10,1+5,0,s,1+4,4,11.70s,第二年储蓄终值,10,1+5,1,s,1+4,3,11.81s,第三年储蓄终值,10,1+5,2,s,1+4,2,11.92s,第四年储蓄终值,10,1+5,3,s,1+4,1,12.04s,第五年储蓄终值,10,1+5,4,s,1+4,0,12.16s,五年后小王供积累资金,59.63s,万元,小王购房前的应有储蓄率,s=20.42,59.63=34.2,计算步骤（续,购房后

13、，小王如果采用本利等额偿还方式,每年应还房贷本利和,81.68,万元,P/A, 6,20) =7.12,万元,小王第六年年收入,10,万元,1+5,5,12.76,万元,第六年应有储蓄率,s=7.12,12.76=55.8,结论,小王前五年储蓄率应达到,34.2,第六年储蓄率应,达到,55.8,据此，可以适当提高首付比例,以后,25,年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷,款的储蓄率逐步下降,二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需,求会逐渐升级,单身或新婚阶段，以小户型住房为主,小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教,育条件,人至中年，经济条件允许，可再次换房,退休时，可考虑医疗保

14、障齐全、居住环境较,好的小户型住房,换房需要考虑的因素,有无能力支付换房所必须支付的首付款,有无能力偿还换房后的贷款,二）换房规划（续,案例资料：郭先生现年,40,岁，他看上一套价值,100,万元的,新房。郭先生旧房当前市价,50,万元，尚有,20,万元未偿贷款,如购买新房，郭先生打算,55,岁前还清贷款。银行最高房贷,按揭为,7,成，贷款利率,6,换房需要筹集的首付款,新房首付款（新房总价,新房贷款,旧房余值（旧房总价,旧房贷款,郭先生换房需要筹集的首付款,100,万,30,50,万,20,万,0,元,郭先生换房后每年应偿贷款,70,万,P/A, 6% , 15)=7.21,万元,如果不换房

15、，郭先生每年应偿贷款,20,万,P/A, 6,15)=2.06,万元,换房后，还款压力增加较多,三）房屋投资规划,投资房产的收益,租金收入,买卖差价,投资房产要考虑的因素,未来租金走势,未来房价走势,购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧,维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费,案例略,计算房屋投资的现金流出现值和流入现值,计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,一）普通居住房的购房税费,营业税：由,卖方承担,购房,满,5,年的,免征营业税；购房未,满,5,年的，征买卖差额的,5.25%-5.55,个人所得税：由,卖方承担,购房,满,5,年且唯一房,免征个

16、人,所得税；否则，征买卖差额的,20,或卖出价的,1,由卖,出方选择,契税：由,买方承担,房屋面积,90,平米以上的，征卖出价的,1.5,房屋面积,90,平米及以下的，征卖出价的,1,其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费,二）普通居住房的购房中介费用,一般为买卖双方各付成交金额的,1,可与中介公司协商,可由买卖双方约定由谁支付中介费用,三）购房贷款过程中发生的各种费用,评估费、律师费、银行规定的其它费用,第四节,住房贷款规划,一、住房贷款的种类,二、住房贷款偿还方式,三、住房贷款期限的确定,一、住房贷款的种类,一）公积金贷款,具有政策补贴性质,贷款利率和费用低于商业贷款,一般最

17、长不超过,30,年,二）商业贷款,发放对象广泛，手续相对简单,贷款利率较高,个人住房贷款最长,30,年，个人商业用房贷款最长,10,年,三）组合贷款,如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,一）到期一次还本付息,贷款到期后一次性归还全部本金和利息,短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式,二）等额本金还款,每次还款,偿还的本金相等,同时付清当期应付的利息,每月还款额,贷款本金还款期数,贷款本金,累积已还本金,当期利率,期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如,中老年家庭,三）等额本息还款（最常见,每次还款的,金额（本金加利息）相等,现金流相当于一个年金,贷款本金,每月还款额,年金现值系数,P/A, i , n,四）其它方法,等比累进还款法，每次还款比例增加,等额累进还款法，每次还款金额增加,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资,金分配情况，选择利息支付和还款,压力较