房地产估价实训第三讲之商业房地产的估价（32页

1、第三讲 商业房地产估价,1,房地产估价实训,第三讲 商业房地产的估价,一、商业房地产及其特点,一）商业房地产及其种类,商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经,营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主,要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店,专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还,包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要针对狭义商业房地,产，即零售业、批发业房地产。估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商,业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的

2、,结构特点,1百货店业态结构特点,采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少,批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取,定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址,在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商,店规模大，在5000 以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高,档消费者和追求时尚的年轻人,2超级市场业态结构特点,采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商,第三讲 商业房地产估价,2,品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产,

3、品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需,品为主；营业时间每天在11 小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车,场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售,对象；商店营业面积在500 以上；目标顾客以居民为主,3大型综合商场业态结构特点,采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与,商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈,范围较大；商店营业面积一般在2500 以上；目标顾客为购物频率高的居民,4便利店业态结构特点,以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采,取连锁经

4、营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营,业时间长，一般在16h 以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干,线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围,窄小，一般设定在居民徒步购物 57min 到达的范围内；商店营业面积在 l00,左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾,客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,5专业店业态结构特点,采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构体现专业性、深度,性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特,色，一般为高利润

5、；选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店,第三讲 商业房地产估价,3,购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定；目标市场多为,流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,6专卖店业态结构特点,采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构以企业品牌为主,销售体现量少、质优、高毛利；注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业,知识，并提供专业性知识服务；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中,心内；商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定；目标顾客以中青年,为主；商店的陈列、照明、包装、广告讲究,7购物中心业态结构特点,由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理；

6、内部结构由百货店或超级,市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成,服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场；选址为,中心商业区或城乡结合部的交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定,设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；目标顾客以流动顾客为主,根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域,型种类,8家居中心业态结构特点,发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一,站式购物和一条龙服务；商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺,品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场；选址在

7、城乡,结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区,第三讲 商业房地产估价,4,9仓储商店业态结构特点,商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分；选址,在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场；主要的商圈人口,为5 万7 万人，商店营业面积大，一般在4000 以上,二）商业房地产特点,1收益性,商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益,和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖,这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经,营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房

8、地产开,发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主,自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产,2经营内容多，业态多样,在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业,态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等,不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，因此对商业,房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测,算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地,产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率,3出租、转租经营多，产权分散复杂,商业房地产

9、往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产,第三讲 商业房地产估价,5,出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三,者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清,楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免,有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托,4装修高档且复杂,为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装,修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升,级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建,立自己的经营风格或品牌效应，一

10、般会重新装修。因此在估价时应充分分析现,有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响,5垂直空间价值衰减性明显,商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业,物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的,方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于,消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上,的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱,二、影响商业房地产价格的因素,一）影响商业房地产价格的主要区位状况,1地段繁华程度,影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁

11、华程度越高，商,业房地产的价值越高,第三讲 商业房地产估价,6,商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般,都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射榧叭校湃械墓,郝蛄?/SPAN（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品,这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅,聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区,一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有,一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些,此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同,类

12、型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹,市场、电器总汇等等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大,有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区，而有的专业市,场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金,水平,对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从,而可知其所处地段的商业繁华程度。第二，要确定商业房地产所处商业区的具,体位置，因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的,商业房地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业房地产中，首层人口处附近,的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。如

13、广州市北京路商业街区中，北,京路商铺的租金高达1000元/以上，而旁边西湖路商铺的租金仅为300元,第三，分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费,档次等,2交通条件,交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要,第三讲 商业房地产估价,7,从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共,交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路,连接的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方,面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场,就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住

14、了大部分货物通道，导致商场的,价值大大下降,道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产,而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例,如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给,商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正,常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业,3临街状况,商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生,较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或,租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房,

15、地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与,道路齐平街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但要注意的是，位于街角交通要,道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样,将影响购物人流的出入,二）影响商业房地产价格的主要实物状况,1建筑品质及内部格局,商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间,第三讲 商业房地产估价,8,利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业,房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局是否有利于柜台,货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大,型商业

16、用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影,响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局,2楼层,通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般,来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用,房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，大型的,商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%80%，三层为底层的40%60%，然,而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%50%，可能相差50,65%，二层与三层可能相差20%30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与,其他层商业用房的价格差距将大

17、大缩小,3净高,商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营,若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高,4面积,根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会,存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000 以上，超级市场500 以,上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分,不同的经营业态结构对面积的不同要求,第三讲 商业房地产估价,9,5装修,装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商,场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值会,有很大的出入。此外，建筑结

18、构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大,的差别,6无形价值,在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来,越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水,平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业,进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下,估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑,三、商业房地产估价的常用方法,根据房地产估价规范，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本,法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商,业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选

19、择收益法、市场法。对,于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法,一）收益法,商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房,地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是,测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同,商业业态、类型区别对待,二）市场法：商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如,第三讲 商业房地产估价,10,此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种,常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进,行租金的估算,三）成本法：在有些估价业务中，例如商业房地产的

20、抵押估价，或是对,将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法,四、商业房地产估价的技术路线及难点处理,商业房地产评估在总体技术方法、思路上虽大体一致，但在具体技术路线,的选择和处理上又有各自的特点,一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理,商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类,1出租型商业房地产,出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产,主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商,业房地产主要采用收益法和市场法进行估价,采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结,束两种情况

21、。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后,应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产,的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房,地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制,采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业,房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交,易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节,由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看,第三讲 商业房地产估价,11,显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段

22、及具体坐落、临街状况,经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素,例如，有个商场，分割出售，面积相仿，但四面临街状况不同，其中一面,临商业街，其销售价格是759 万/，两面临普通道路，销售价格是65,万/，另一面临弄里小路，其销售价格是354 万/。同样的底层，价格,相距最大的幅度接近2 倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中,临弄里小路的交易实例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成估价的,失误,此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金,内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况,下的价格比非售后回租情况下

23、的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条,件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用,如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如商业物,业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费,的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责,任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容,2运营型商业房地产,运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等,这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这,类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益主营业,

24、务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润,但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处,理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场,第三讲 商业房地产估价,12,的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房,地产的净收益,二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理,1整幢商业房地产估价,在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较,少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方,式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格,分布影响因素，

25、最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在,租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法,市场法,2整层商业房地产估价,整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层,出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产,出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格,修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点,虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形,成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但,是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个

26、具体的铺位价格而言，在,数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场,调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格,例如，某估价机构接受委托评估商业广场九层的价格。经过市场分析,决定采用市场法作为首选方法评估商业广场九层的价值。在选择交易实例,第三讲 商业房地产估价,13,时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易,实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该,市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系,修正确定商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整,层商业用房交易的价

27、格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8,15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算,得出估价对象的价格,3同层商业房地产不同铺面评估,对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其,余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求,对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识,例如，某估价机构用收益法评估市片区商业城二层多套商铺,价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出,二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通,道情况）、面积状况、形

28、状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金,根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第,一档次为位于手扶电梯口的号商铺；第二档次为位于直行电梯口的号,等四间商铺，位于商场主要通道的号等八间商铺；第三档次的主要分布在,边角或次要通道的号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近,扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料,综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低,10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金,相互关系分别测算出来,第三讲 商业房地产估价,14,三）空置、烂尾商业

29、房地产估价的技术路线及难点处理,在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原,因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最,高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一,例如，某机构在评估城市区域一宗空置商业房地产时，经评估人,员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况,较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手,电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项,目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，片区类似分散经,营的商业房地产的四、五层经营情况都较差

30、，但也有相当一部分的商业房地产,的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员,对估价对象的净收益进行了估算,第三讲 商业房地产估价,15,案例,市区路商城铺位房地产估价结果报告（节选,一、委托人（略,二、估价机构（略,三、估价对象,1估价对象项目基本情况,商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电,装修等工程尚未完全到位。商城地上 7 层，地下 2 层。由于开发商方面的,原因，工程涉及、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因,使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防,史记：一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验

31、收擅自使,用，将导致高额的行政处罚风险：根据建设工程质量管理条例第五十八条,规定：建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同,价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单,位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额 5%以上 10%以,下的罚款。二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的,将遭致重大的刑事责任法律风险：如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程,质量标准，造成重大安全事故的，根据刑法第一百三十七条的规定，将构,成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接,责任人员，处五年以下有期徒

32、刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五,年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。,估价对象商城2128号铺位位于商城第二层东北角，现出租用作“粉,红时尚婚纱艺术摄影名店”，37 层全部处于空置，估价对象商城 3002,6002 号商铺位于商城每层的东北角，目前为空置状态,第三讲 商业房地产估价,2估价对象权利状况,项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后,的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由市主管部门颁,发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的,房产证书,根据市商城发展有限公司和市甲公司于1997年12月18日签,订的商城补偿

33、铺位分配协议书，双方商定商城一至六层铺位按,商城建筑面积分配表规定分配给市甲公司，总建筑面积不小于1688,具体分配情况如下,商城建筑面积分配表 表29,商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防,水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及、市,两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣,工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第 1、2 层目前也在,不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。商城在估价时点时为,在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值,3估价对象基本情况,表210,16,第三讲 商业房地产估价,

34、17,四、估价目的,为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考,五、估价时点,20年月日,六、价值定义,本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假,第三讲 商业房地产估价,设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值,七、估价依据（略,八、估价原则（略,九、估价方法（略，见技术报告,十、估价结果,估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查,看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素,分析，确定估价对象于估价时点 20年月日的权益价值为 6585444,元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果

35、详见下表,估价结果明细表 表212,十一、估价人员（略,十二、估价作业日期（略,十三、估价报告使用期限,本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自 2006 年 9 月 11 日起,至2007 年9 月10 日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价,18,第三讲 商业房地产估价,19,市区路商城铺位房地产估价技术报告（节选,一、个别因素分析,商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电,装修等工程尚未完全到位。商城地上 7 层，地下 2 层。由于开发商方面的,原因，工程涉及、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因,使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未

36、取得竣工验收证（含消防,估价对象商城2128号铺位位于商城第二层东北角，现出租用作“粉,红时尚婚纱艺术摄影名店”，37 层全部处于空置，估价对象商城 3002,6002 号商铺位于商城每层的东北角，目前为空置状态,项目优势主要有,1）项目地处商圈，人流量大，休闲娱乐设施成熟,2）项目紧临大道和路，交通十分便捷,3）该项目具有稀缺的双地铁（紧临地铁1、3 号线的换乘站老街站），市,内交通十分便利,项目劣势主要有,商圈整体经营环境，主要以经营服装、皮具、化妆品、美容美甲为主,造成商圈由于商厦的功能同质化、经营行业的单一、经营档次低，而导致,功能弱化,二、区域因素分析（略,三、市场背景分析,一）市商

37、业用房市场背景分析（略,二）商圈商业房地产市场分析,自改造后，商铺供应量大增，约翻了 2 倍多，而有效需求却没能随之,上涨；同时，随着商圈的崛起，商铺客流遭到进一步分流，商铺,第三讲 商业房地产估价,20,由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造,成商业经营理念的滞后，这些都导致出现至今仍很严重的“二层及以上空,置”现象；且在内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业,物业租金与步行街相差高达 3 倍（步行街 1 楼租金约 600800 元/，副街 1,楼最低约 200 元/）。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出,主题卖场，形成自有特色，或能振

38、兴,1商圈的商业房地产特点,业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不,协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营,品种在服装的夹缝中生存,除天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外,该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的,管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百,货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的,大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商,厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差,2商圈商

39、业房地产经营状况,目前类似的商业房地产主要有两种经营类型：整体统一管理经营的,商业房地产，如西华宫、耀华楼等；产权分散经营的商业房地产，如天龙商,业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地,产进行了市场调查,1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下,表213,第三讲 商业房地产估价,2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下,续表,根据以上调查资料分析可以发现，商圈整体统一管理经营的商业房,地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商,业物业的租金水平要高、空置率要低,整体统一管理经营一般采用的是围合式的商业布置模式

40、，临街商铺一般,不布置或布置较少，商业人流主要集中在商场内的主要交通通道周围，商场内,各商铺的租金水平相差较小，商铺的售价水平相差不大。而分散产权经营的商,业房地产一般采用的是开放式布置，商场外围设置临街商铺，主要的商业人流,围绕临街铺集中，分流了大部分的商业人流，商场的临街铺与内铺的租金水平,相差悬殊，相应的售价水平亦相差巨大,整体统一管理经营的商业房地产一般都有统一的经营主题，易于提升经,营项目的档次，而产权分散经营的商业物业由业主自行招租决定经营项目，经,21,第三讲 商业房地产估价,22,营者也以工商个体经营者为主，造成经营项目差异大，档次参差不齐，进而影,响整体的经营状况，具体租金水

41、平及空置率上的差别在上述两个表格的调查数,据中得到了充分的体现,三）市烂尾楼盘活状况市场分析,2004 年，据市规划与国土资源局调查，市共有52 个问题楼盘，烂,尾楼总面积达 167 万，其中区 18 个，大部分为 20 层以上的高层建筑,建筑面积超过 100 万。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还,不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，市政府制定优惠政策,对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠（见关于子悦台等 52,个“问题楼盘”处理意见的批复），并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开,发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是“收”，对长期闲置，不能按期竣,工的

42、项目，依据有关法律法规收回用地；三是“拆”，对属于违法违章建筑的项,目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是“卖”，对关系清晰、产,权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交,易，让新投资方注资激活问题楼盘,这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于市区东路边,的鸿昌广场楼高 63 层、建筑面积达 14 万，集商场、餐厅、娱乐、办公及公,寓等功能，但自 1997 年 11 月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目,前已被盘活，其中 6 万的写字楼部分已出租和出售。截至目前，区内的,18 个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心 3 个楼盘的问题目前已基

43、,本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场 5 个楼盘现已,复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园 6 个已进,入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦 3 个楼盘的解决方,案,第三讲 商业房地产估价,23,四、最高最佳使用分析,所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用,估价对象之商城26 层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师,实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市,场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳使用原则，并,

44、以此作为本报告的估价前提,五、估价方法选用,估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估,价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，经过反复研究,考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本,次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取,收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到,估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,六、估价测算,1估算有效毛收益,委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业,的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法

45、确定,商城建成后，估价对象的客观租金水平,选择交易实例,经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段,相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资料见表215,第三讲 商业房地产估价,估价对象及可比实例因素修正,比较因素条件指数表216,24,第三讲 商业房地产估价,比准租金,比较因素修正表217,估价对象租金（各可比实例修正价格权重）109 元/月 通过调查发现，商圈类似分散经营的商业物业的3、4、5、6 层经营情 况都较差，目前市类似的物业 3 层月租金水平在 6090 元/左右， 市类似的物业46 层月租金水平在5060 元/左右，结合估价对象的实际状

46、况，并考虑商圈发展较为成熟，租金收益保持稳定，商城建成后 3 层 的客观租金水平取70 元/，46 层的客观租金水平取60 元/。 同时考虑到目前商圈商铺的供应量大，区域内 2 层及以上楼层的商铺 总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。 项目为停建工程，商城37 层全部处于空置状况，故三层至六层空置率取20%， 25,第三讲 商业房地产估价,由此计算有效毛收益,市租赁管理条例规定租赁保证金不得超过 3 个月租金，本次估价,租赁保证金按 1 个月租金计算；利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定,期存款利率252%计算,2估算运营费用,估房地产出租时，主要产生的

47、运营费用有税金及附加、维修费、管理费,保险费等，根据市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见,估价明细表,3收益年限的确定,根据市土地使用权出让合同书，H20727 宗地的土地使用年限为,50 年（从1997 年01 月10 日至2047 年01 月09 日止），项目为停建工程，类似,项目的正常建设期为 2 年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间,为 1 年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本,次估价时假设项目再开发建设的开发时间为 3 年，项目建成后剩余土地使用年,限为373 年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n373 年,4选用适当的报

48、酬率,报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与,线性内插法求取，交易实例如表218,在此的基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为95,估价明细表一 表219,26,第三讲 商业房地产估价,估价明细表二 表220,27,第三讲 商业房地产估价,估价明细表三 表221,28,第三讲 商业房地产估价,七、评估结果确定,估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查,看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素,分析，确定估价对象于估价时点 20年月日的市场价值为 6585444,元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见表 222,29,第三讲 商业房地产估价,30,案例说明,1案例的由来,估价对象为在建工程的部分商业房地产铺位，委托人为确定其权益价值而,委托估价,2主要估价技术路线和工作计划,1）估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据,估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，在选用,项目的估价方法时，主要作了以下几个方面的考虑,2）估价对象所在商城