中国房地产市场形势分析.ppt

1、中国房地产市场形势分析报告,绝对保密,付琦 先生 中国房产信息集团 上海事业部 研究总监 高级分析师,目录 Contents,为什么要房地产调控？,民怨,房地产泡沫？,金融风险？,投资投机过多？,房价过高？,从客观研究的角度来看：楼市的发展基础扎实，风险度控制合理。 从民生的角度来看：民怨是决策层不愿看到的。 2005年、2008年都是由于民怨较大，决策层采取了从紧的政策，致使楼市出现调整。 因此，经济环境出现明显的好转，从紧的调控变为现实,房价问题的根源（反驳）,国内税收制度不完善，收入水平、支付能力难以估量,城镇居民人均可支配收入，忽视了供应不足的问题；忽视了外来人口的问题,和国外相比没有

2、意义：国外统计口径不明；房价不含地税；西方国家没有碰到过中国的基本国情,没有考虑“卖小买大”、梯度置业的改善型需求,问题根源房价收入比不能反映房价水平,上海购房贷款信贷杠杆使用率不超过50%，金融安全完全在可控范围之内。市场购买力和资金实力由此可见一斑。 房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响,问题根源金融风险可控,数据来源：国家统计局、中国人民银行、上海市公积金管理中心,房价问题的根源（内部）,“人多地少”中国难以解决的基本国情，人民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。,楼市火爆客观基础,经济发展，生活需求改变,内需：

3、 居住条件困难,外需： 全省、国内、国际需求汇集,问题根源需求客观存在,上海平均每年商品住宅新增供应仅能满足上海常住家庭的2%。 以往6年，上海总计不超过11.8%的家庭卖过新房。,注：（1）年均人口以2010年末人口规模计算 （2）新建住房供应率=新增供应套数上海常住总家庭数=（新增供应量套均面积）（常住人口数户均人口数） =（新增供应量100）（常住人口数2.7） （3）常住家庭人均住房面积=上海市住房保有总面积常住人口数 （4）此处计算假设一户家庭仅购买过1套住房,上海人口规模与住房供应对比,问题根源供应明显不足,上海住房保有结构,截止2009年，上海住房保有量5亿平方米。其中，1988

4、年以后的20年房地产市场化历史中，仅39.4%的上海家庭（约为300万家庭）买过新房，此类中高收入家庭已经进入第一轮、第二轮的改善型需求。以10年换房一次计算，年均需求量即超过1000万平方米。 另外，上海37.3%的家庭居住于售后老公房，此类家庭的改善居住条件的愿望更为强烈，需求保持旺盛。,作为国内经济中心城市和国际化的开放型城市，上海每年常住人口增加将近35万人，形成庞大的住房需求队伍。 其中，买房则形成住房销售型需求；租房则形成（上家）住房投资型需求。 最终新增人口形成近1000万平方米的住房需求。,首次购房、改善型需求是上海房地产市场内在需求的客观基础。 作为国内经济中心和国际化开放城

5、市，国内外消费需求是上海房地产市场外来需求的客观基础。 1988年上海房地产市场建立以来的21年间，总共不超过39.4%的上海家庭买过新房。,上海常住人口每年新增规模,问题根源改善住房条件的愿望迫切,问题根源土地供应不足,房价问题的根源（外部）,1、从绝对值的变化情况来看，货币发行折线的斜率明显大于GDP，可见货币增速明显快于GDP。,2、从每年的实际增幅来看，仅2004年和2007年货币增幅低于GDP，其他年份均货币发行超速。,3、过去10年，货币发行以年均17.9%复利增长。而名义GDP则年均增长14.3%，实际GDP增幅更低。,问题根源货币发行过量,问题根源分配不均,or,or,对于绝大

6、多数的投资者而言，国内没有更多的投资渠道，股市和楼市成为吸收资金最主要的两个渠道。,问题根源投资渠道狭窄,股市,楼市,股市,理财产品,楼市,国债,黄金,艺术品,期货,外汇,房地产的问题起因不在房地产内部，而在于外部环境。 三次调控都仅在内部进行，是无法根本性解决问题的，因此每次调控都会快速恢复。房地产外部问题不解决，房地产的走势格局是不会根本性改变的。,房价,问题根源,总结,为什么要房地产调控：民怨！,房地产还有未来吗？ 是调控不是毁灭 中央所有关于房地产的政策，都主要针对房价，而非对房地产市场的全盘否认，更不是摧毁房地产市场。 房地产对经济的拉动作用客观存在 虽然，很多人不支持房地产成为支柱

7、产业，但是其客观的对经济的拉动作用无法否定。在未来的较长的时期里，仍然需要房地产的支柱作用。,为什么现在调控？ 宏观经济形势不错 普遍认为，经过了08年的国际金融危机，中国是受影响最小，也最快经济回暖的地区之一。当前，各项经济数据均显示良好，甚至有过快的苗头。因此，宏观经济的目标和政策表现为适度回稳。因此，可以适度放弃房地产对经济的拉动。 保障房十年缺失，不得不补课 第一次住房工作会议的政策被偏向执行了10年，是造成如今住房问题民怨沸腾最主要的原因。补课工作刻不容缓。适度压制房地产市场也是为保障房工作留出余地。,本轮调控有什么特征？,本轮调控与05年、08年调控相同点在于：信贷、税收、市场秩序

8、等依然为主要手段。 而最大的不同点在于：增加了“购买资格”的新路径，而以往三轮调控则从“购买能力”的角度进行抑制：,07年,10年,05年,信贷,信贷,信贷,税收,限购,？,税收,税收,政策措施方向开始转变,新国八条和上海房产税两项政策对市场需求的影响主要在四个方面，按影响由大到小排列：限购令、差别化信贷、房产税、营业税。,国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知-“新国八条”,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法,市政府办公厅印发本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知实施意见,限 购 令,限 贷令,房 产 税,营 业 税,四道金牌，限

9、购影响最大,限购政策影响巨大,户均3套，125万户,上海住房保有量1000万套，常住家庭750万户，限购影响家庭约16.7%,限购政策严厉执行后，上海约有16.7%的家庭不能再购房，且这些家庭主要为人口金字塔上的顶尖人群，这对上海的高端豪宅市场影响巨大。 注：全市购房能力临界线在30%左右，16.7%的家庭被限，由此今年房产销售有效需求减少一半以上。,购房能力临界线30%,2011年有效客户,限购抑制大城市、大企业,今年1.26出台新国八条后，限购政策出现很大幅度调整，一是限购范围扩大：城市范围从去年的23个城市扩大到40-45个城市；二是限购程度加强：由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量

10、。,政策影响 市场面的影响 2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。 企业面的影响 2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。,政策点评 出台情况 由房价上涨较快的21个城市扩展到全部36个直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分房价过高、上涨过快的城市，共约40-45个城市。 截止目前，要求必须出台细则的36个城市中，仅重庆、呼和浩特、拉萨3个城市未出台细则；没有硬性规定的城市中，已有苏州、无锡、三亚、温州、佛山5

11、个城市出台细则。 执行情况 目前以出台限购的38个城市中，27个城市全市限购，11个城市仅限购市区范围。此外，长沙不限存量，且仅限90平方米（含）以下新建商品住房。,调控对市场有怎样的影响？,市场回顾,近期商品住宅市场成交情况,商品住宅市场,2011年新政后，2-3月楼市表现出五大特征,26,高端受灾,自住主导,以价换量,销售期分化,2011年新政后 楼市五大特征,成交低迷,近期商品住宅市场成交情况,27,商品住宅市场,春节后市场低迷，周成交量创新低。3月末恢复到去年3月平均水平,新政后,历史最低为2008年的调控年，该年春节过后首周成交5.2万平方米，第二周成交10万平方米。 今年春节后第一

12、周，2月5日-11日全市周成交2.1万平方米，创历史新低。,万平方米,元/平方米,近期上海市场成交情况,28,商品住宅市场,3月市场成交有所回升，但供求比却低于2月，难言回暖势头。,28,今年2月，全市成交17.5万平方米，与2008年2月（29.7万平方米）相比创历史新低。 今年3月，全市成交38.9万平方米，仅高于08年2月、10年2月和10年5月。 供求比，今年2月0.44，3月0.36。仅高于05年9月和10年5月。,0.32,0.32,0.44,0.36,29.7,102.5,33,79.3,17.5,38.9,近期全市成交结构情况,29,成交结构,高档、豪宅受新政影响更甚；3月个案

13、带动分区段市场份额波动,国十条,国五条,国八条,近期全市成交结构情况,30,成交结构,舒适性和享受型户型成交比例下滑；3月个案带动分区段市场份额波动,国十条,国五条,国八条,自住型、同价优质、小户型、价格优惠成为如今项目热销的必备特质,全国市场成交情况,三月整体成交仍低于去年同期 由于2月份春节影响，成交量较低，因此3月成交环比上升属于正常现象，但同比来看，整体成交仍处低位。 一二线城市成交同比下滑是主基调：3月，一二线城市同比仍呈下滑趋势。 三线城市成交平稳回升：三线城市受影响较小，多数城市成交同比环比均呈平稳上升态势。 房价控制目标反而削弱了调控的效果,2010年11月至今各重点城市商品住

14、宅月度成交量 (单位:万平方米),注：3月为初步统计数据，深圳、广州、杭州、苏州、无锡、重庆、昆明、泰州、三亚、镇江成交数据为商品房，其余城市为商品住宅,全国土地市场,资料来源：CRIC,多数城市成交同比下跌 2011年3月，除上海、南京、沈阳、广州和武汉外，其余城市土地成交面积和成交金额同比仍呈现下跌态势，受供应影响，部分城市无成交。 从成交来看，3月监控城市无一幅土地流标。,2011年3月与2011年1-3月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元,资料来源：3月数据为初步统计数据，与最终数据有所出入，下同。,上海土地市场,上海土地市场,四大特征：规模萎缩、热情不减、无流标地、溢

15、价降低,走势预测,成交量：整体下滑5-10%。,成交金额：预计同比下降8%-12%。,总基调：2011年全国房地产市场将进入相对较长的调整期，主要针对商品住宅市场，保障房、商业地产仍然具有较好发展前景。,土地：成交面积保持去年水平，金额下滑10%左右。,乐观预期：本轮调整周期长1年，调整持续到2012年初 悲观预期：本轮调整周期至少长达1.5-2年，调整持续到2012年底,总基调政策调控全面升级，楼市将进入速冻期,城市一线二线冲击大，三四线城市受影响较小,调控压力下，未来城市走势将出现分化，一线、二线城市受政策冲击较大，成交量将出现明显下滑；三四线城市不是调控的重点，受政策影响较小。另一方面,

16、 刚性需求和一、二线城市中溢出的投资资金使得这些城市需求面依然相对活跃,因此市场走势相对稳健。,产品改善型产品受冲击较大，刚性需求产品受影响较小,购房需求 投机需求 投资需求 改善性需求 刚性自住需求,中低档、小户型价跌量平,差别化信贷与限购政策的滤出效应,中档物业价微跌量缩 高档物业价平量无,投机、投资、改善需求,自住刚需,受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。,机会2011年市场仍可能存在四类机会,2011年楼市四大机会点,2011年房地产市场将进入较长时间的低迷，但仍不乏机会点。,时间性机会 下半年政策执行力度,回暖政策何时取消，市场何时回暖,市场回

17、暖看政策,政策放松需具备六大条件,企业的应对建议？,数据来源：CRIC,应对建议抓住机遇快卖房,10年1月,国十一条 取消优惠,新“国十条” 差别信贷,9.29新政 限购、差别信贷,10年4月,10年9月,2010年11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘共同推出优惠活动，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源。深圳万科、上海万科也传出降价促销的消息。深圳的万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山项目也推出了优惠10万元和8万元的举措。万科在上海的项目也有不同程度的优惠。,2010年5月5日，恒大全国实行8.5折优惠促销，率先打响第一轮价格战。 2010年11月5日，恒大还推出了

18、“全国联销10亿元大优惠活动”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。,2010年6月8日，绿地集团宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月，称为“享优置业季”。绿地成为在恒大之后，国内又一个高举降价旗帜的大型房企。,价格调整,看准时机果断的价格优惠，有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出，实现快速的去化，回笼资金。,应对建议巧拿地：二级市场拿地,通过二级市场拿地，能降低成本，获取优质土地，提高开发效率，从而降低整体风险。其中，保利2010年新增土地中，通过一级市场获取的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。,通过二级市场拿地的优势 降低成本：通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易； 获取优质地块：二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，当地房地产市场经过多年的持续开发，其中心城区的土地在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块； 提高开发效率：从项目运作成本方面来看，从二级市场上寻找目标的花费更低、项目开发效率更高。,特别关注点 人脉资源要求高：通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企