鸿基大厦项目策划书5

1、鸿基大厦项目策划书一项目SWT分析项 目 S WO T 分 析优 势 分 析 :功能设计：（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能 设计的理念。区内四通八达的道路，形成鸿基大厦四面沿路的独 立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商 业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前 东营最大的五金建材物流中心。四、五层为高档数码智能化写字 楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通 信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出 户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行 业、金融保险业最理想的办公场所。规模：东营最大的

2、五金专业市场，比较容易形成规模效应。本项目所在的东营经济园区五金建材专业市场无论在占地面积、建筑面 积、入住业主、产品品种还是在价格、经营管理方面，都是其他专业市 场无法 比拟的，本项 目在整个 经济园 区的前 沿地带 ，建筑 面积 44000 多平方米，依托园区这个超大的五金建材专业市场，容易形成大规模的 经营优势，形成规模化效应是本项目的重要优势。位置：鸿基大厦写字楼位于东西城对接的中枢地带，南临东西城之间的最 主要干线黄河路，与即将开工的胜利油田经济适用 房项目 600 万 平米耿井小区隔路相望，北靠青岛路，东临东区六路，和未来的 政治、经济、文化中心东营新区连成一片，西临太行山路，与西

3、 城胜利油田驻地紧紧相靠。建成后向东相临东营新区，并可从通 过黄河路与青岛路直通东营市政府和八分场，向西直通东营市最 繁华的胜利油田驻地东营西城。在五金建材经营方面，绝佳 的地理位置是其他项目无法比拟的。政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是东营 地区规模较大房地产项目，而且是东营市最大的一次国有土地使 用权拍卖地，东营市、区两级政府在各方面都给予了很大的政策 支持（详见政府优惠政策），对于本项目，这也是很重要的一个 卖点。户型：本项目商铺一层注重产品展示，摆放，交易等商业功能，二层注重帐务、办公功能，三层注重居住、办公功能，比原有商业街 五金建材商铺在功能配置方面有较大

4、程度提高，同现有类似产品 相比也有较大优势。另外，商铺整体面积大，分割容易，在使用 及居 住舒适性 方面也 是其他同类产 品难以比 拟的。 本项目 4- 5 层为商务写字楼，户型结构大小结合，既能单独使用，也能随意分 割，适应不同的办公需要，卫生间设置采取公用和私家两种方 式，满足不同要求的业主需要。项目一层中间为大型专业商场， 四面都设有宽敞进出口，满足专业商场的各种需求。总之，本项 目在户型、功能设计方面，都体现了以人为本的设计理念。交通：本项目位置交通便利，四周与黄河路、青岛路、东区六路、太行山路相临，附近有济南路、泰安路等主要交通干线。在公交方面， 本项目有命名公交站点，101、103

5、、111 等公交车途经本项目站 点。东营长途东站与本项目仅 2 公里。所以，本项目交通位置特 别优越。7绿化和环境：沿海河路边 60 米宽，总面积约 18000 平方米的绿化 带使项目环境无比优越，与楼前宽阔的广场与雕塑形成优美景观，其他 五金专业建材市场无法相比。8配套：市场内道路宽阔，围绕本项目道路宽* * * *米，240 个车位 的超大停车区，水电设施完善，四部写字楼专用电梯，解除业主后顾之 忧。9 物业：完善的物 业管理 ，优质的物业 服务，内 容主要 包括： 采用鸿基统一 VI 形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24 小 时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控

6、制和管理， 消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆 停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代 订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务 （适用于租房客户）；代缴话费服务；日常应急药品提供服务；接飞 机、火（汽）车服务；10各种线路配套：免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视 接口预留，免除业主入住后自行装备的烦恼。11装修：商铺毛坯房，降低成本，而且使用户自行装修方便，写字楼充 分考虑业主需求，全部精装修，高档外墙涂料、优质防盗门、大理石走廊地面、全装修办公环境、精装卫生间（可选），使业主可以直接 入住，方便办公。12

7、升值空间：未来东营城市的中心位置，五金建材专业市场的龙头地 段，升值空间巨大。劣势分析：商铺单位成本价格较高，面积大，造成总体价格较高，对业主首付造成很 大困难。规避劣势的建议：虽然有银行按揭支持，但首付数额对于消费者还有较 大困难，可以使用一些技巧，降低首付金额（比如加价返装修费），另 外，在对外宣传和解说时，让消费者充分认识本项目升值潜力，并使用 类似项目对比的办法消除消费者的顾虑。户型改善没有较大的突破，比较陈旧。规避劣势的建议：在宣传解说时所使用类似“传统”这样的词汇，让消 费者认识到一些没有经过很长时间检验的户型风险性高，并让业主注重 本项目在其他方面的优势。商铺共三层，其中三层价位

8、与一、二层价位相同，消费者有心理压力。规避劣势的建议：首先在项目功能方面向消费者解释透彻，另外，让消费者了解项目用地、成本等情况，博得消费者理解和同情。市场启动有难度，影响业主信心。规避劣势的建议：首先充分利用政府的优惠条件和硬性文件，建立消费 者对市场启动的信心，并承诺开发商会尽力协助有关单位启动市场。以人为本的设计理念没有得到充分体现。规避劣势的建议：尽量避免与业主谈论此类问题，扬长避短，用项目的 优势来掩盖项目的劣势。现阶段的非城市繁华区，没有形成商务气候，是写字楼的最大弱点。规避劣势的建议：向业主介绍将来的发展前景，比如未来的东营新区和 耿井小区会使本项目的所在的地理位置发生巨大变化，

9、将来这里将是东 营市新的政治、经济、文化中心。整个办公氛围较差，走廊过长，如果灯光处理不好会很阴暗。规避劣势的建议：走廊过长可以用虚门结构予以掩盖，走廊的灯光设计 比较重要，我们应该予以重视。周边没有休闲、娱乐等相关配套。规避劣势的建议：建议通过两种方式解决这个问题，第一，采取开发商 建立并经营相关配套设施。第二，可以采取租售此类相关配套的方式。9、物业管理、收费及电梯费用问题仍是业主关心的至关紧要问题，低质的 物业与物业费用的高昂会减少部分消费需求，本项目到现在为止物业方 案未出台是本项目一很大劣势。规避劣势的建议：重视物业管理并配套完整的物业管理办法，提出最佳解 决方案，给业主以信心。赠送

10、：一份国际商业合同国际商业合同买方：地址：邮编：电话:法定代表人： 职务： 国籍： 卖方：地址: 邮编：电话：法定代表人： 职务： 国籍： 买卖双方在平等、互利的原则上，经协商达成本协议条款，以共同遵守， 全面履行：第一条品名、规格、价格、数量：单位：数量：单价：总价：总金额：第二条 原产国别和生产厂：第三条包装：1. 须用坚固的木箱或纸箱包装。以宜于长途海运 /邮寄/空运及适应气候的 变化。并具备良好的防潮抗震能力。2. 由于包装不良而引起的货物损伤或由于防护措施不善而引起货物锈蚀， 卖方应赔偿由此而造成的全部损失费用。3. 包装箱内应附有完整的维修保养、操作使用说明书。 第四条装运标记：卖

11、方应在每个货箱上用不褪色油漆标明箱号、毛重、净重、长、宽、高并书以防潮” 小心轻放” 此面向上”等字样和装运： .第五条装运日期：第六条装运港口： 第七条卸货港口： 第八条保险：装运后由买方投保。第九条支付条件： 按下列项条件支付：1. 采用信用证：买方收到卖方交货通知，应在交货日前15-20天，由银行开出以卖方为受益人的与装运全金额相同的不可撤销信用证。卖方须向开 证行出具100%发票金额即期汇票并附装运单据。开证行收到上述汇票和装运单 据即予支付。信用证于装运日期后15天内有效。2. 托收：货物装运后，卖方出具即期汇票，连同装运单据，通过卖方所在地银行和 买方银行交给买方进行托收。3. 直

12、接付款：买方收到卖方装运单据后7天内，以电汇或航邮向卖方支付货款。 第十条单据：1. 海运：全套洁净海运提单，标明 运费付讫”运费预付”作成空白背书并加注目 的港公司。2. 空运：空运提单副本一份，标明 运费付讫”运费预付”寄交买方。3. 航邮：航邮收据副本一份，寄交买方。4. 发票一式五份，标明合同号和货运唛头，发票根据有关合同详细填写。5. 由厂商出具的装箱清单一式两份。6. 由厂商出具的质量和数量保证书。7. 货物装运后立即用电报/信件通知买方。此外，货发10天内，卖方将上述单据航空邮寄两份，一份直接寄买方，另 一份直接寄目的港公司。第十一条装运：1. FOB条 款：a. 卖方于合同规定

13、的装运日期前30天，用电报/信件将合同号、品名、数 量、价值、箱号、毛重、装箱尺码和货抵装运港日期通知买方，以便买方租船 订舱。b. 卖方船运代理公司，（电报： ），负责办理租船订舱事宜。c. 租船公司或其港口代理（或班轮代理），预计船达装运港10天之前，即将船名、预计装货日期、合同号等通知卖方以便卖方安排装运， 要求卖方与船方代理保持密切联系。当需要更换运载船舶及船舶提前、推迟抵 达时，买方或船方代理应及时通知卖方。若船在买方通知日后30天内尚未抵达，则第30天后仓储费和保险费由买方 承担。d. 若载运船舶如期抵达装运港，卖方因备货未妥而影响装船，则空舱费和 滞期费均由卖方承担。e. 货物越

14、过船舷并从吊钩卸下之前，一切费用和风险由卖方承担；货物越 过船舷并从吊钩卸下，一切费用和风险属买方。2. CFF条款：a. 在装运期内，卖方负责将货物从装运港运至目的港。不允许转船。b. 货物经航邮/空运时，卖方于本合同第5条规定的交货日前30天，以电报/ 信件把交货预定期、合同号、品名、发票金额等通知买方。货物交办发运，卖 方即刻以电报/信件将合同号、品名、发票金额、交办日期通知买方，以便买方 及时投保。第十二条装运通知：货物业经全部装船，卖方应将合同号、品名、数量、发票金额、毛重、船 名和启航日期等立即以电报/信件通知买方。若因卖方通知不及时使买方不能及 时投保，卖方则担全部损失。第十三条

15、质量保证：卖方保证：所供货物，系由最好的材料兼以高超工艺制成，商标为新的和 未经使用的，其质量和规格符合本合同所作的说明。自货到目的港起12个月为质量保证期。第十四条索赔：自货到目的港起90天内，经发现货物质量、规格、数量与合同规定不符 者，除应由保险公司或船方承担的部分外，买方可凭 出具的商检证书，有权要求更换或索赔。货到目的港起12个月内，使用过程中由于材料质量低劣和工艺不佳而出现 的损伤，买方立即以书面形式通知卖方并出具 商检局开列的检验证书，提出索赔。商检验书乃索赔之依据。按买方索赔要求，卖方有责任立即 排除货物之缺陷，全部或部分更换货物或根据缺陷情况将货物作降价处理。第十五条不可抗力：在货物制造和装运过程中，由于发生不可抗力事故致使延期交货或不能交 货，卖方概不负责。卖方于不可抗力事件发生后，即刻通知买方并在事发14天内，以航空邮件将事故发生所在地当局签发的证书寄交卖方以作证据，即使在 此情况下，卖方仍有责任采取必要措施促使尽快交货。不可抗力事故发生后超过10个星期而合同尚未履行完毕，买方有权撤销合 同。第十六条违约责任：除本合同15条所述不可抗力原因，卖方若不能按合同规定如期交货，按照 卖方确认的罚金支付，买方可同意延期交货，付款银行相应减少议定的支付金 额，但罚款