2010政策新解-中原.ppt

1、新 政 再 解 读,新政简版,第一个通知： 刚性提高首付比例 研究税收政策 增大土地供应量 监督开发商的囤地囤房。 追加通知： 必要时，第三套房停止按揭。 异地购房，必要时限制,一个国家最重要的三种力量,中国，俄罗斯 石油，天然气 电信，移动,美国 麦当劳，可口可乐,中国的市场离不开对政府的研究。 对政府的研究，不仅仅是政策的研究，还要研究政府的利益关系,利益集团：中央政府，地方政府，开发商，买房者,政府收入的分析,税收收入 海关系统的关税，全部上缴中央政府，收入庞大。在外贸发达地区，一个直属海关的关税收入相当于该地区的国税、地税收入的总和 国税系统的税收收入，全部上缴中央政府，增殖税收、金融

2、企业税收、企业所得税大头 地税收入，剩下的，地方政府留存。 非税收入 各种费的征缴收纳、罚没款、 土地出让金等财政性收入。 国企利润分成 中央国企的利润分成全部上缴中央 如国有控股金融企业、大型港口、机场、冶金、电力、烟草专卖、盐务专卖、油田、整车制造、机械等等,分税制：中央与地方的财政的制度分配,中央集权经济再次出现，县级经济全面负债,2004年，地方财政收入占全国财政总收入约为45%，但财政支出却占全国财政总支出的约72%。 在教育事业费上，地方财政支出是中央的14倍多；社会保障补助方面，是中央的近7倍；支农支出是中央的10倍。 在中央把省里的部分税权上收的同时，地方也上行下效。地市政府的

3、财政税收上收到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市 省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。 2007年农业税取消，乡镇一级财政失去来源。2009年，县级财政负债2000亿元，成为巨大金融隐患。 有破产危险的地方财政卖地收入成为最大来源。 到1998年之后，地方政府纷纷把出售土地成为开拓收入的重要来源 各地以“城市经营”为名，大肆炒作地价，房地产遂成畸形繁荣之势,国企改革从国企到央企,延长集团的长庆油田 山西煤矿国有化 央企分红：资源型10%，竞争型5%，军工特定,1985 - 1995,1995 - 2005,2005-现在,中央财政

4、与地方财政最重要的博弈手段,央企退出地产为何发生在新政之前,背黑锅，受表扬 进一步占据一线市场，将品牌，民营企业挤到二三线城市 13%的企业占据90%的利润,本次新政前的其它背景,大宗商品进口价格上涨 -铁矿石涨90% CPI上涨 -2008年全国货币总量49万亿 -2009达63万亿 -人民币增幅达到29.7%，GDP8.7% 人民币升值压力大 -美国医疗改革 -日本丰田 -高盛,此次新政外在因素的逻辑梳理,税收,央企,金融风险,通胀,人民币升值,政策压力,基本国策,利益分配,风险规避,未来形态,增长 GDP8,维稳,稳定意味着可控， 增长的替代 “国进民退” 有风险就调控 即要利益洗牌，

5、又要有人承担原罪,结论,再看此次新政的利益麻团,中央政府 央企布局 税收铺垫 地方政府 影响很大 可能千方百计化解政策影响 开发商 面临洗牌 保障性住房与政府合作 小开发商要发展成品牌企业或红帽子 购房者 低端炒房者影响最大，此次新政的道德谴责对象。 打跑了拿冲锋枪和手榴弹的，留下有大炮和导弹的。任志强 刚性需求影响大，被压制延长，政策解除时可能面临着更高的房价或更高的成本 小购房者，暂时高兴，但未来可能无60平以上的房子可买,客户可能的影响,买房的门槛越来越高 一把付清，还要考虑地段、结构、楼层、朝向。 多付点首付，以后少背债，少还点利息。 月供尽量不要超过5千，要不然生养孩子都困难。 能否付得起首付款 保障性住房和小户型住房占土地利用面积7成以上 大户型成为稀缺 中国的政策执行向新加坡香港看齐 房价下来了，但再也没有优质的房源 只要有实力的，