房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座教育课件ppt模板

1、楼盘商业定位报告,某某房地产机构,目 录,项目本体分析,商业环境研究,商业业态定位,营销初步建议,项目本体分析 所处区域，南市区发展中地段，生活配套不完善,项目区位图,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,点击此处添加标题,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,项目本体分析 目前动工商铺全部都是高层底商，商铺分布不集中,项目本体分析 商铺面积较大，钢筋混凝土结构，不能自由分割,商业总面积：17505.29 全部为高层底商，除一层

2、划分为20-180不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制，无法自由分割，2-3层面积均在1000平方以上，柱体较多，商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，一期未交房，目前商业价值实现度低,目 录,项目本体分析,商业环境研究,商业业态定位,营销初步建议,商业市场分析 集中商业情况：大型商业井喷式开发,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,点击此处添加标题,商业市场分析 项目所处区域居住人口较少,点击添

3、加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5-11,商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑，对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围,偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2-5之间,这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化,内向型商业面积与住宅面积的2以下,社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区

4、人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营,商业市场分析 社区商业分为外向型、偏外向型和内向型,距离本案最近的社区商业项目： XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、理发店、药店、棋牌室等，属于内向型商铺； XXX33.4万商业，规划业态有超市、酒店（XX地产自持）、儿童职业体验馆、儿童游乐场、主题餐饮、KTV、酒吧、精品商业街、西餐咖啡等多种业态，小区入住不足1000户，商业定位为外向型社区商业，尚未完工，预计20XX年年底开始营业； XX中心商业总面积48万、写字楼5万，规划业态：餐饮、酒店、KTV、超市、洗浴中

5、心、宾馆等，属于全业态定位，外向型社区商业，住宅正在办理交房，商业预计20XX年5月开始营业。 该片区商业快速发展的同时，出现了同质化严重、商铺销售收益不达预期、商铺空置率高的问题,商业市场分析 周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白,商业市场分析 本项目商业销售难点,小区规划3600余户，可容纳10000余人居住，住宅总建筑面积33万 按照偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间，商业面积6600-16500即可，否则市场难以消化； 按照人均1:1.5的商业配比比例，商业面积最多15000平米即可满足业主需要。而本期商业体量就达17500多方，如何去化？ 距离项目1公里之遥

6、就是人人皆知的XX世纪，在建的集吃喝玩乐购为一体的XX城，本案不占地理优势，处于被边缘化的境地。做社区商业定位，体量无法消化；做集中商业，却又被大商业边缘化！ 除一层划分为20-180不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制，无法自由分割，商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，一期未交房，目前商业价值实现度低,商业市场分析 市场对本案的启示,1、填补现有市场空缺，提升整体消费水平。2、引进特色品牌，凸显物业商业价值，提升项目档次与整体形象。3、统筹规划各业态，与其他竞品项目形成差异化以提升综合竞争力。4、建议构筑完善的招商、运营体系，且招商工作提前启动，以支撑后

7、续经营及商业价值的提升,目 录,项目本体分析,商业环境研究,商业业态定位,营销初步建议,周边临近XX市场，同时临两条主干道，商业昭示型强,自身资源体系,商业业态定位 商业定位研判,本案是位于城市中心外延核心区，交通便捷、通畅，具有良好城市资源体系的高附加价值项目,区域属性,项目属性,商业业态定位 SWOT分析,1、临两条主干道，道路交通顺畅； 2、展示面较好，昭示性强； 3、休闲景观环境良好，可借景造势，提升项目品质,1、片区内成熟度较低，未来需要较长的市场培育期； 2、本期商业不集中，无法连成一片，招商销售中难以实现规模效应； 3、钢混结构，不能自由分割，适用程度降低； 3、受烟道、排污系统

8、的影响，业态定位受限制,1 、位于政府重点打 造的XXXX，有一定发展 潜力； 2、北靠XX景 观带，外围良好休闲 环境提升项目品质,1、片区内商铺租金、售价不高，对本项目的价值实现有一定影响 2、同类项目众多，规划业态雷同，商业面临竞争激烈,商业业态定位 SWOT分析小结,通过以上分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化优势为劣势，最大限度的规避风险、深度挖掘项目机会，从而实现价值最大化，我们认为，本项目的定位应体现以下原则： 体现规模优势，整体规划，使一二期商业有效连接，以二期商业街的辐射力和规模效应等预期带动一期商业的招商和销售； 弱化周边商业的影响，目前周边商业业态较为杂

9、乱，业态规划雷同，租金水平低，对投资者信心影响较大，因此，本项目定位需跳出市场，在业态、形象等方面避免与周边商业同质化竞争； 充分描绘预期，目前项目周边成熟度低，投资者与经营者信心不足，需充分描绘项目紧邻的两大规划和政府共建设施的利好因素以及项目商业街的预期,商业业态定位 定位方向,回避正面竞争的选择建立主题商业,商业项目前期要通过严谨的调查论证，精确的市场定位，才能保证后期的稳定发展和经营,商业业态定位 适合本项目的6大业态,主要业态需求： 酒店：2500-3000平方米，需要排油烟、排污设施，独立出入口 超市：要求辐射人群在5-10万人，周边人口具有一定的增长趋势；层高净高不低于3.2米

10、大型餐饮：100-300，层高不低于4.5米。有独立烟道，独立上下水、排烟、排污设施 银行、证券：400-600平方米，需要1、2层，做营业厅使用。 美容美发：50-200平方米，要求有独立上下水,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,商业业态定位 市场定位,打造XX区以娱乐、休闲、风尚为主题的特色商业区， 集时尚购物、餐饮、休闲娱乐、社区配套等商业功能于一体的 XX都市邻里中心,我们要打造怎样的邻里中心,商业业态定位 市场定位,服务社区为主的偏外向型,为了更好地呈现项目的主题邻里中心这一形象，将赋予其以下功能

11、定位,商业业态定位 功能定位,内外兼容性商业功能定位： 内向型：9号楼商业，满足本小区及冠农小区居住居民的基本日常生活需要； 外向型：打造“XX区休闲、娱乐港湾概念“，配套特色餐饮、休闲、娱乐等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需要,对商业项目而言，前期定位、项目招商、运营管理至关重要，而定位起着方向性和纲领性的作用，定位是商业运作的基础，是项目招商和运营管理的指导原则，能够影响整个商业项目的发展和前景，商业定位需要充分的调研和论证,目 录,项目本体分析,商业环境研究,商业业态定位,营销初步建议,营销初步建议 招商前置，重视主力店带动效应,主力店提前招商，一二期商业联合推广,项目二期商业街结合本期商业，提前进行主力店招商洽谈。 主力店进驻后，带动其他商户进驻，利