北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报）

1、江苏省城市规划设计研究院.2008.08,启东市 北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报,2,主要汇报内容,规划背景 项目背景 现状条件 规划设计 规划构思 结构布局 功能分区 道路水系 公建配套 景观绿化,市政设计 给排水 强电、弱电 管线综合 建筑设计 设计原则 住宅设计 公建设计,3,规划背景,4,项目背景,威尼斯水城报建方案 威尼斯水城控规 威尼斯水城的首期开发建设用地,5,现状条件,区位 位于启动市寅阳镇东部沿海地区，在长江入海口的北岸，与上海隔海相望，具有开阔的临江景观资源。 同时沪崇隧道、崇启大桥建成后，从水城到上海虹桥机场仅1小时车程，对外交通联系也十分便捷。 兼具景

2、观和交通的优势，区位条件十分优越,6,现状条件,规划范围为威尼斯水城的首期开发区，位于水城的核心地带。总用地面积约1.50平方公里。 规划范围内均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。 对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系,7,规划目标,依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集公共服务中心区、度假生活区和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区。成为威尼斯水城的启航之作。 建造威尼斯水城的公共配套繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑造威尼斯水城的“水都”品牌魅力。吸引全国乃至全球的精英人士来此度假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活,8,规划设计,

3、9,方案构思,构思一功能组团岛式布局，打造魅力水城核心区。 构思二“T”字型公共配套区，打造繁华水城核心区。 构思三水陆双网交通体系，打造通达水城核心区。 构思四水景绿地交相辉映，打造生态水城核心区。 构思五多种物业产品共融，打造多样水城核心区,10,总平面,总用地面积：150.00公顷 居住人口：5604人 居住户数：1868户 总建筑面积：90.61万平方米 住宅：49.28万平方米 公建：41.33万平方米 净容积率： 1.2 建筑密度：7.7,注 由于首期开发产品的种类多为高档的低层物业产品，所以容积率偏低，但后面几期会建设较多的高层物业产品，使威尼斯水城整体的容积率在2.0左右,11

4、,规划结构,一带、九区、双节点”的布局结构,12,功能分区,主入口商业广场区 是威尼斯水城的门户区，建设商业娱乐设施，同时以主题音乐喷泉广场来作为标志。 总用地面积：3.26公顷 总建筑面积：1.03万平方米,13,功能分区,小高层空中花园住宅区 全部为小高层的住宅，层数匀为11层，以3列为一组共享一个中心花园。中心花园内可以布置游乐、健身设施，供居民活动。同时布置一个12班的幼儿园，主要解决一期住户子女的幼儿园教育问题。 总用地面积：8.88 公顷； 总建筑面积：19.37万平方米； 总户数：682户,14,功能分区,超高层住宅区 为两栋点式的超高层住宅，每户都具有良好的水景视线。设置集中的

5、地下停车场。 总用地面积：2.01公顷； 总建筑面积：9.60万平方米； 总户数：480户,15,功能分区,多层情景花园洋房住宅区 布置多层情景花园洋房，利用建筑退台可以在空中为每户提供私家花园。同时打造多层次的立体景观绿化效果。 总用地面积：5.46公顷； 总建筑面积：6.90万平方米； 总户数：224户,16,功能分区,双联别墅度假区 布置双联别墅，设置中心共享花园。同时有亲水型和近水型两种布局模式。以满足不同顾客的需要。 总用地面积：16.60 公顷； 总建筑面积：8.25平方米； 总户数：380户,17,功能分区,独立别墅度假区 布置独立别墅，设有中心绿地，可以布置游乐、健身等设施，供

6、居民活动。同时布置有亲水型、近水型和园中型三种布局模式，来满足不同顾客的需要。户户有花园，户户有私人码头，凸现尊贵品质。 总用地面积：13.48公顷； 总建筑面积：5.16万平方米； 总户数：102户,18,功能分区,中小学区 布置48班中学和36班小学各一所，服务范围为整个威尼斯水城。放在首期建设可以解决住户子女就学的问题，使他们没有后顾之忧。 总用地面积：10.31公顷 总建筑面积：4.70万平方米,19,功能分区,休闲购物区 分为两段，布置绿化景观休闲带和美食购物广场，为居者创造富有活力的休闲购物场所。 总用地面积：6.91公顷； 总建筑面积：0.72万平方米,20,功能分区,公共服务中

7、心区 设置六大中心，提升整个社区的品质。向顾客充分显示威尼斯水城的高定位、国际化。 总用地面积：29.31公顷 总建筑面积：34.68万平方米,21,公建配套,规划形成“一核、一带、多点”的公共配套结构,首期的教育设施包括48班中学、36班小学、和12班幼儿园各一所,22,交通系统,车行系统 车行系统强调方便快达，主要成网络式布局，分为个等级： 二级公路，包括海堤公路， 主干路 次干路 支路 组团路,23,交通系统,船行系统 水路交通是陆路交通的有利补充，呈树装布局，分为个等级： 主航道： 次航道： 私人航道,24,交通系统,人行系统 人行系统与河道、绿化景观设计相结合，营造出不同意境、不同功

8、能的步行空间。 主要的公共步行空间集中在沿中心大道的公共活力地带。绿化休闲带中设置宜人的步行道，可以散步、观景、亲水；美食购物街设计为步行街，使人们可以不受干扰的购物、享用美食。在各组团也设计了步行道，整体形成完善惬意的人行系统,25,交通系统,静态交通 停车 居住区部分机动车停放以车库停车为主，地面停车为辅。 度假区机动车停放以地面为主，结合入户花园设置。 公建部分结合建筑设计设置半地下停车场。 在入口广场商业中心设置了2个公共地面停车场，同时在公共服务中心也设置了个公共地面停车场。 停船 结合航道设置，在主入口东南侧和公共服务中心威尼斯湖东、西侧设置3个公共码头。各功能组团设置较小的公共码

9、头，可以停靠公共船只和私人船只。并且栋栋临水处可以设私人码头，停放私人船只,26,交通系统,公共交通 在主入口北侧设置1个公交首末站。作为内外客运交通衔接的换乘枢纽。沿中心大道设置一条公交线路连接首期各功能组团。公交站点的选择以方便出行为主，结合住宅组团的主要出入口设置，间距为500米左右,27,景观系统,宏观层面 规划中借助景观轴线和视线通廊组织起核心景观和各个景观节点，以此构筑整体的景观系统,28,景观系统,微观层面景观设计还包括了各节点的设计、滨水界面的设计、典型驳岸的设计、景观元素设计等。 节点设计,码头广场,公共服务中心广场,住宅中心花园,购物街入口广场,29,景观系统,微观层面 典

10、型驳岸设计,硬质驳岸示意,挑台式驳岸示意,软质驳岸示意,30,规划方案,微观层面 景观元素 营造优美、生态、远离尘嚣的体验氛围，反映本地区的自然、生态特征,景观系统,灯光,铺装,座椅,标示,室外家具,31,绿化规划,绿化系统 规划充分体现“绿树、碧水”为主题的生态绿色主题。采取重点塑造、均质发展的策略。 重点塑造区域可以概括为“双带、双点、一面”。 各功能组团的绿地和水上绿化均质发展,32,绿化规划,植物配置 植物配置应该注重原生态，注重陆生植物和水生植物的结合。 陆地植被以乔灌木为主体，注重乔灌木、坡地草被的合理配置，强调植物的景观层次和季相变化，既满足环境的功能要求，又体现园林造境的要求。

11、 水生植物根据不同的水位深度选择不同的植物种类，并宜多采用本地物种，以确保其适应性,33,竖向规划,道路竖向设计 场地平整后现状平均高程3.3米；规划道路控制点高程控制在5.2-7.9米。 场地竖向 场地高程从便于排水和亲水的要求考虑，平均高程控制在5.4-5.8米,34,技术经济指标及投资估算,规划用地构成表,35,技术经济指标及投资估算,规划技术经济指标总表,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。 2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层

12、，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。 2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。 2、本次规划范围为启东市北上

13、海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总体的净容积率为1.2。 2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0,注：1、规划范围内总体容积率虽为0.6，但去除掉水域、道路、公共绿地用地的控规中所划定的各个住宅、公建用地的容积率均大于1.0，总

14、体的净容积率为1.2。 2、本次规划范围为启东市北上海恒大威尼斯水城的首期，因首期开发的物业品种多为多层，所以容积率相对较低，但后期会开发较多高层，启东市北上海恒大威尼斯水城整体的容积率为2.0,项 目 单 位 数 量 规划总用地 公顷 150.00 居住户数 户 1868 居住人口 人 5604 总建筑面积 平方米 906112 住宅建筑总面积 平方米 492812 公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施） 平方米 413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度 % 7.7 绿地率 % 42.5 机动车 停车位 室内 辆 2071 室外 辆 582,项

15、目 单 位 数 量 规划总用地 公顷 150.00 居住户数 户 1868 居住人口 人 5604 总建筑面积 平方米 906112 住宅建筑总面积 平方米 492812 公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施） 平方米 413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度 % 7.7 绿地率 % 42.5 机动车 停车位 室内 辆 2071 室外 辆 582,项 目 单 位 数 量 规划总用地 公顷 150.00 居住户数 户 1868 居住人口 人 5604 总建筑面积 平方米 906112 住宅建筑总面积 平方米 492812 公共服务设施总面积（基本社区

16、中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施） 平方米 413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度 % 7.7 绿地率 % 42.5 机动车 停车位 室内 辆 2071 室外 辆 582,项 目 单 位 数 量 规划总用地 公顷 150.00 居住户数 户 1868 居住人口 人 5604 总建筑面积 平方米 906112 住宅建筑总面积 平方米 492812 公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施） 平方米 413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度 % 7.7 绿地率 % 42.5 机动车 停车位 室内 辆 2071 室外 辆 582,项

17、目 单 位 数 量 规划总用地 公顷 150.00 居住户数 户 1868 居住人口 人 5604 总建筑面积 平方米 906112 住宅建筑总面积 平方米 492812 公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设施） 平方米 413300 容积率 0.6 净容积率 1.2 建筑密度 % 7.7 绿地率 % 42.5 机动车 停车位 室内 辆 2071 室外 辆 582,36,技术经济指标及投资估算,建筑类型比例,住宅套型比例,37,技术经济指标及投资估算,估算投资汇总表,投资估算,38,市政设计,39,给水工程规划,水源 区域供水，并于寅阳镇设置增压泵站。 用水量 最高

18、日用水量约为2162立方米/日 给水管网 本区内给水由西侧主出入口引入，引入管管径DN400毫米。给水主干管沿水城道路布置成环，给水管管径为DN200DN400毫米,40,污水工程规划,污水量 污水量为838立方米/日。 污水处理设施 自建污水处理厂集中处理。 污水泵站 考虑南片污水接入，于中心大道、经一路相交西南处设置一座污水提升泵站，规模0.6万立方米/日，占地0.05公顷。 污水管网 污水干管主要经中心大道、经一路、纬三路敷设，管径为d300d400毫米，污水汇总后沿纬三路进入污水处理厂,41,雨水工程规划,雨水管沿主要道路敷设，就近、分散、重力流排入附近河流，管径为DN600DN800毫米。 规划于东方河设置节制闸，控制水城水位，于北横七河、南横五河与黄海相交的地方设置排涝闸站，泵站流量均为11立方米/秒,42,供电工程规划,负荷预测 用电负荷6.7万千瓦，需中低压配变容量4万千伏安。 电源规划 首期西北部建设110千伏变电所，作为威尼斯水城的主供电源。 配电电压 中压配网电压采用20千伏，低压配网采用0.38千伏。 变配电所规划 共设置4处配电所，