无权处分租赁合同

1、 无权处分租赁合同篇一： 无权处分合同 7、无权处分合同的效力（一个原则，两个例外；其中一个例外又有例外） 备注： 一般的处分行为（狭义） 处分 （广义） 出租行为 1.当时对合同法的规定实际是有瑕疵的，我国制定无权处分合同的效力，是照搬照套， 所以矛盾重重，先行无权处分合同的效力的规定配套的是负担行为和处分行为一体的模式， 而我国采用的是负担行为和处分行为区分的模式。实际上按我国的模式，我没有处分权，不 代表我签订的合同就会无效，因为合同有效的一个最关键的标准就是意思表示真实，是一个 负担行为，置于能否达到处分的效果。那是合同履行的问题，如果因为履行不了所产生的只 不过是违约责任的问题而已。

2、但是现在法律还没有变，就按当时的立法来解题。 2.无权处分订立的合同原则上是效力待定，既然是效力待定有两种走向，一种是得到追 认或者取得处分权，这时合同自始有效；如果经过合理期间没有被追认，合同无效。（合理 期间是多长，没有讲）。无权处分订立的买卖合同和租赁合同均是有效的，但是租赁合同中 的房租租赁中的非法转租又是无效的，非法转租又有一个很特殊的情况，超过六个月，非法 转租房产有是有效的。 3.无权处分合同在三大本里并没有多讲，合同法51条指无权处分，但是并不包 含所有类型的无权处分，51条所规范的无权处分仅仅是指一种无权处分的类型处分他人 之物。无权处分的种类还有很多，所以司法考试中，以51

3、条来规制所有的无权处分的合同。 显然是不妥的，但是我们将错就错。无权处分合同是司法考试的常考点，非常重要。钟秀勇的讲义存在部分错误，我认为 “非 法转租无权处分”。第一，非法转租前面有一个租赁合同，而无权处分前面并没有租赁合同， 非法转租有专门的法条来规制。第二，租赁并不属于处分行为，（也许当时的立法认为租赁 是处分行为，但是物权法一出来后，根据体系解释，租赁根本不是处分行为。只能说我们立 法技术的落后，在司法考试中，我认为租赁是不属于处分行为的。）既然不是处分行为，就 不应该把其列入无权处分的系列。 中国合同法对“处分”的通说的观点是有瑕疵的，认为“出租”属于广义的处分行为。 实际上出租不是

4、处分行为，属于负担行为，但是中国合同法不采用负担行为和处分行为 的区分法。另外，处分的客体不单单是所有权，使用权也处分，也就是说所有权可以转让， 使用权也可以转让。（2017年卷三第86题B、C项）（处分的使用权）（必须纠正以前自己的错误认识：三大本里并没有多讲，合同法51条指无权处分，但是并不包 含所有类型的无权处分，51条所规范的无权处分仅仅是指一种无权处分的类型处分他人 之物。无权处分的种类还有很多，所以司法考试中，以51条来规制所有的无权处分的合同。 显然是不妥的，但是我们将错就错。无权处分合同是司法考试的常考点，非常重要。钟秀勇的讲义存在部分错误，我认为 “非 法转租无权处分”。第一

5、，非法转租前面有一个租赁合同，而无权处分前面并没有租赁合同， 非法转租有专门的法条来规制。第二，租赁并不属于处分行为，（也许当时的立法认为租赁 是处分行为，但是物权法一出来后，根据体系解释，租赁根本不是处分行为。只能说我们立 法技术的落后，在司法考试中，我认为租赁是不属于处分行为的。）既然不是处分行为，就 不应该把其列入无权处分的系列。 中国合同法对“处分”的通说的观点是有瑕疵的，认为“出租”属于广义的处分行为。 实际上出租不是处分行为，属于负担行为，但是中国合同法不采用负担行为和处分行为 的区分法。另外，处分的客体不单单是所有权，使用权也处分，也就是说所有权可以转让， 使用权也可以转让。（2

6、017年卷三第86题B、C项）（处分的使用权）（必须纠正以前自己的错误认识第3条）。 第3条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无 效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担 2）擅自出租他人之物的租赁合同，若不属于房屋租赁合同的非法转租合同，该租赁合同有效（合同法第228第16响租赁合同的效力，除非是非法转租。） 因租赁合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 无权处分的情形 第一.处分他人之物（2017年卷三86题） 第二.共有人中的某一个人私自处分共有物 a.夫妻共有 b.继承

7、人对对待分配财产的所有状态。(2017年卷三第91题) c. 第三.对抵押物进行处分（？是属于无权处分吗？） 无权处分和无权代理的区别 无权处分：合同法第228第16响租赁合同的效力，除非是非法转租。） 因租赁合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 无权处分的情形 第一.处分他人之物（2017年卷三86题） 第二.共有人中的某一个人私自处分共有物 a.夫妻共有 b.继承人对对待分配财产的所有状态。(2017年卷三第91题) c. 第三.对抵押物进行处分（？是属于无权处分吗？） 无权处分和无权代理的区别 无权处分第51条的两个重要例外。因无权处分订立的合同的效力，与物权变动

8、的模式紧密相关，系物权变动模式的体系效应。我国物权法原则上采用债权形式主义的物权变动模式，基于法律行为的物权变动须三个要件：物权法原则上采用债权形式主义的物权变动模式，基于法律行为的物权变动须三个要件完全应当一概规定“因无权处分订立的合同，合同的效力不受无权处分的影响。无权处分仅对物权变动发生影响。”笔者坚信，迟早有一天（比如10年后），在中国大地上，因无权处分订立的合同，若无其他效力瑕疵，合同有效（而不再是效力待定）但是，在合同法第51条被新法完全废止之前，我们必须遵守这样的规则，即：合同法第51条被新法完全废止之前，我们必须遵守这样的规则，即第51条覆盖的领域已经划出了两个特区，在这两个领

9、域中（买卖合同解释第3条；合同法第228条），因无权处分订立的合同有效（而不再是效力待定）下面予以详述：买卖合同解释第3条；合同法第228条），因无权处分订立的合同有效（而不再是效力待定）下面予以详述 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同法 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人

10、。城镇房屋租赁合同解释 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 （1）合同法第51条的第一个例外：合同法 第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。城镇房屋租赁合同解释 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持

11、。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 （1）合同法第51条的第一个例外第3条。买卖合同解释第3条规定的规则内涵是：买卖合同解释第3条规定的规则内涵是第51条规则的修改。是物权法第15条规定的区分原则的延伸与扩展。 买卖合同解释第3条的内容包括以下几个层次：物权法第15条规定的区分原则的延伸与扩展。 买卖合同解释第3条的内容包括以下几个层次第30条的规定，违约责任适用“过错相抵”。因为丙为恶意受让人，对于乙之违约的发生也有过错，所以，在计算乙的违约责任时，应当减轻或者免除乙的违约责任。 【例2】夫妻甲、乙婚后购买一套房屋，登记在甲名下。未经乙同意，甲以自己的名

12、义将该房屋出卖给不知情的丙，并给丙办理了过户登记。 根据物权法 第97条，甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，故甲、丙的买卖合同有效。 如果符合善意取得房屋所有权的构成要件，则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权（原始取得） 如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件，虽然已经完成了房屋的过户登记，但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定，如果乙追认或者甲取得处分权，则甲的无权处分得到补正，无权处分转化为有权处分，丙可取得房屋所有权（继受取得）；反之，如果不符合善意取得的构成要件，且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权，则丙确定不能取得房屋所有权。 若因甲欠缺

13、处分权致使丙不能取得房屋所有权，因买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任；或者丙享有法定解除权（因为甲的违约行为致使丙订立买卖合同的目的不能实现），可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。 买卖合同解释第3条的立法理由：物权法 第97条，甲、丙间的买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但处分权的欠缺不影响买卖合同的效力，故甲、丙的买卖合同有效。 如果符合善意取得房屋所有权的构成要件，则丙直接依照法律规定善意取得房屋所有权（原始取得） 如果不符合善意取得房屋所有权的构成要件，虽然已经完成了房屋的过户登记，但丙能否取得房屋所有权仍属于效力未定，如果乙追认或者甲取得处分权，则甲的无权处分得到补正，无权处分

14、转化为有权处分，丙可取得房屋所有权（继受取得）；反之，如果不符合善意取得的构成要件，且乙拒绝追认或者甲不能取得处分权，则丙确定不能取得房屋所有权。 若因甲欠缺处分权致使丙不能取得房屋所有权，因买卖合同有效，丙有权对甲主张违约责任；或者丙享有法定解除权（因为甲的违约行为致使丙订立买卖合同的目的不能实现），可解除合同并请求甲承担损害赔偿责任。 买卖合同解释第3条的立法理由第51条规定，因无权处分订立的合同效力待定。这一规定固然注重了对所有权的保护，其缺陷是至为明显的： 若权利人拒绝追认或者处分人未取得处分权，则合同无效，受让人只能对处分人主张缔约过失责任（赔偿信赖利益），而不能主张违约责任（赔偿履

15、行利益），这不利于保护善意受让人的交易安全。 造成了体系违反。合同法第51条的规定使得合同法第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。 随着认识的深入，合同法第51条规定的不妥当性至为明显。特别是物权法第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则，根据区分原则，在法律效果上应区分物权变动的原因（即：合同法第51条的规定使得合同法第150条规定的“权利瑕疵担保责任”几成具文。 随着认识的深入，合同法第51条规定的不妥当性至为明显。特别是物权法第15条规定了基于法律行为的物权变动变动的区分原则，根据区分原则，在法律效果上应区分物权变动的原因（即第51条的问题更为突出。已经到了非改不可的地

16、步。故有买卖合同解释第3条的问世，首先在买卖合同领域有所突破。【真题研习】甲公司将1台挖掘机出租给乙公司，为担保乙公司依约支付租金，丙公司担任保证人，丁公司以机器设备设置抵押。乙公司欠付10万元租金时，经甲公司、丙公司和丁公司口头同意，将6万元租金债务转让给戊公司。之后，乙公司为现金周转将挖掘机分别以45万元和50万元的价格先后出卖给丙公司和丁公司，丙公司和丁公司均已付款，但乙公司没有依约交付挖掘机。（2017年试卷三第86题） 86.关于乙公司与丙公司、丁公司签订挖掘机买卖合同的效力，下列表述错误的是：买卖合同解释第3条的问世，首先在买卖合同领域有所突破。【真题研习】甲公司将1台挖掘机出租给

17、乙公司，为担保乙公司依约支付租金，丙公司担任保证人，丁公司以机器设备设置抵押。乙公司欠付10万元租金时，经甲公司、丙公司和丁公司口头同意，将6万元租金债务转让给戊公司。之后，乙公司为现金周转将挖掘机分别以45万元和50万元的价格先后出卖给丙公司和丁公司，丙公司和丁公司均已付款，但乙公司没有依约交付挖掘机。（2017年试卷三第86题） 86.关于乙公司与丙公司、丁公司签订挖掘机买卖合同的效力，下列表述错误的是第51条的第二个例外： 合同法第228条。 我国通说观点（该通说观点有些不对劲）认为，擅自出租他人之物的行为属于无权处分。 但为了保护承租人的交易安全，合同法第228条作出了例外规定。 合同

18、法第228条构成合同法第51条的例外。据此，擅自出租他人之物的租赁合同，租赁合同有效（非法转租除外）（请参见下列2017年四川延考题试卷三第58题） 【真题研习】甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？（2017年四川延考题试卷三第58题） A.丙、丁之间的租赁合同有效 B.甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失 C.甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失 D.甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失 【答案】AB【特别提示

19、】 非法转租也属于擅自出租他人之物的租赁合同。但是城镇房屋租赁合同解释第16条规定，非法转租，转租合同无效；出租人自知道之日起6个月未表示异议的，视为同意转租，转租合同（自成立时）有效。 这样，城镇房屋租赁合同解释第16条有构成合同法第228条的例外。你说复杂不复杂？ 总结一下：合同法第228条。 我国通说观点（该通说观点有些不对劲）认为，擅自出租他人之物的行为属于无权处分。 但为了保护承租人的交易安全，合同法第228条作出了例外规定。 合同法第228条构成合同法第51条的例外。据此，擅自出租他人之物的租赁合同，租赁合同有效（非法转租除外）（请参见下列2017年四川延考题试卷三第58题） 【真

20、题研习】甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？（2017年四川延考题试卷三第58题） A.丙、丁之间的租赁合同有效 B.甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失 C.甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失 D.甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失 【答案】AB【特别提示】 非法转租也属于擅自出租他人之物的租赁合同。但是城镇房屋租赁合同解释第16条规定，非法转租，转租合同无效；出租人自知道之日起6个月未表示异议的，视为同意

21、转租，转租合同（自成立时）有效。 这样，城镇房屋租赁合同解释第16条有构成合同法第228条的例外。你说复杂不复杂？ 总结一下第16条，乙、丙间的租赁合同无效。 若甲自知道或者应当知道非法转租之日起6个月未表示异议，视为甲同意转租。乙、丙间的租赁合同自成立时有效。 【例4】甲因出国，将房屋钥匙交给乙，委托乙偶尔看看房屋是否漏雨。甲出国后，乙随即乙自己名义将房屋出租给丙，租期一年。 乙、丙间租赁合同属于擅自出租他人之物的租赁合同（与非法转租无关），乙、丙间租赁合同有效。 若甲对丙行使返还原物请求权要回房屋，因乙、丙间租赁合同有效，丙可对乙主张违约责任。 【真题研习】下列甲与乙签订的哪些合同有效？（

22、2017年试卷三第58题） A.甲与乙签订商铺租赁合同，约定待办理公证后合同生效。双方未办理合同公证，甲交付商铺后，乙支付了第1个月的租金 B.甲与乙签署股权转让协议，约定甲将其对丙公司享有的90%股权转让给乙，乙支付1亿元股权受让款。但此前甲已将该股权转让给丁 C.甲与乙签订相机买卖合同，相机尚未交付，也未付款。后甲又就出卖该相机与丙签订买卖合同 D.甲将商铺出租给丙后，将该商铺出卖给乙，但未通知丙 【答案】ABCD（原来的答案是ACD）篇三： 浅析租赁合同中的无权处分(桂 嬗) 浅析租赁合同中的无权处分 桂 嬗* 上传时间:2017-10-9 摘 要： 目前，学界对无权处分问题存在着很多争

23、议。为了有助于廓清这一问题，本文对租赁合同中的无权处分问题进行了探讨。首先对处分的概念进行界定；然后对承租人经过和未经出租人同意而对租赁物进行转租进行了具体分析，得出这两种情况都不属于无权处分，而是承租人正当行使收益权的结论；接着又对盗窃人出租盗窃物进行了详细论证，得出这种情况属于无权处分的结论；最后对本文进行了概括性的总结。 关键词： 无权处分，租赁，转租 我国合同法第五十一条对无权处分问题作出了法律规定：合同法第五十一条对无权处分问题作出了法律规定对租赁合同中的事实处分和法律处分都作出了规定，如合同法第223条：合同法第223条第224条规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三

24、人。”按照该条规定，承租人进行转租时，对租赁物并没有所有权，却进行了法律上的处分。也许有人会认为承租人转租是得到了出租人的同意和授权，所以为有权处分。在此，我们要分析一下同意的性质。同意是权利人对他人将要作出的行为的事先承认，是其单方的意思表示，只具有补助行为的性质，并不能使同意权人参与到将要订立的合同中来，这一点与代理中的授权截然不同。由此可见，转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同，承租人对其没有所有权的租赁物作出了法律上的处分。正如1982年台湾上字第4690号判决所说： “查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务，惟此项义务之履行，并不以转移租赁物之所有权为必要，故出租人对

25、其租赁物是否有所有权或其他权利，概非租赁之成立要件。” 然而，合同法第224条第二款却又这样规定：合同法第224条第二款却又这样规定第212条规定： “租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。”城市房屋租赁管理办法也规定：城市房屋租赁管理办法也规定，双方约定赵某取得房东同意将其位于某路79号的店铺（原为茶饮店铺）转让给陈某使用，使用面积20平方米，陈某同等享有赵某在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。 双方在协议第三条中约定房东与赵某已签订租赁合同，租期至2017年12月4日止，年租金5万元，租金一年交一次，并于约定日期提前1个月交至房东，店铺转让给陈某后，陈某同意代替赵某向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由赵某交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有