房地产第一阶段销售分析

1、爱丽舍第一阶段销售分析爱丽舍项目于2003 年 10 月 10 日正式开始对外进行宣传推广，经历了形象推广期、开盘期、强销期等三个阶段，现对本案的营销推广工作进行系统分析， 为下一阶段的营销推广工作做出准备。广告费用支出从 10 月 10 日第一次形象广告投放，截止到11 月 5 日，本案累计投放报版平面广告共计5 次 5 则，累计投入广告费274103.2 元。时间媒体规格金额表现版位主题03.10.10商报35*2471987.20彩色B5爱我的人请举手03.10.17晚报24*1919000.00彩色楼市5爱我的人请吻我03.10.18商报35*2468812.80彩色A4爱我的人请吻我

2、03.10.22商报35*2057152.00彩色B5什么时光03.10.29商报35*2057152.00彩色B5成都，今夜请将我记起合计274103.2广告效果评估时间金额成交来人来电技术指标成交成本来人成本来电成本来电来人比来人成交比03.10.1071987.201547997210001345371.864.803.10.1719000.001848781107981485931.356.103.10.1868812.8003.10.2257152.00242381698281045491.512.903.10.2957152.00511430541058807141.4810.8合

3、计274103.26244213058994665881.534.9从以上统计数据来看，总体上各项指标处在比较合理的水平上，来人成交比相对偏高，达到4.9，也就是说需要接待来到现场5 个客户，才可以有1 套成交。分析原因主要有：1、广告给予客户的期望值大于了客户的现场感受， 造成一定的落差； 2、冲着低价位、低楼层来的客户相对较多，随着低楼层、低价位楼层销售进展，造成此类客户转为无效客户；3、现场的人力资源不足， 销售人员在广告日大来人量的情况下，销售洽谈节奏没有控制好，销售经理现场销售控制手段不足，策略不强，也是造成来人成交比高的主要因素。成交成本达到4421 元/套，这项指标相对偏高，主要

4、是因为第一阶段经历了形象期、开盘期两个宣传阶段，这两个宣传阶段广告投放频率，投放规格大， 因此投放金额也较大，导致目前的成交成本相对偏高，总体上来说是处于合理的水平。10月10日-11月5日现场来电量1101051009590858075706560555045403530252015105010410 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5来电量的统计曲线起伏过大。广告日当天的来电量大幅度上升，广告延续期内来电量急速衰减。主要原因是：1、广告日当天，信息覆盖面广，到达率高，因此广告日当天

5、的来电量增长较大； 2、报纸在消费者手中留存时间短，是导致延续期内来电量急速衰减的主要原因； 3、缺乏长效广告载体（如户外广告牌）进行长期的信息传播。10月10日-11月5日现场来人量5045403530252015105010 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5来人量在 10 月 23 日前统计曲线起伏较大，以后的起伏变化不大，整体上逐渐趋于平稳状态。主要原因是： 1、新项目开盘对消费者的吸引力较大，优惠和低价位是来人量大幅度增加主要的原因； 2、后期在广告宣传中 “2100 元/三

6、楼 K 型特惠价 ”的广告诉求对消费者的吸引力减弱。10月10日-11月5日现场成交量161412108642010 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 23 45从成交量统计曲线看出10 月 24 日前处于高成交期，以后逐步进入低成交期。 10 月 16 日成交量达到最高峰值，主要是因为前期排号客户，集中由排号向认购转单。 10 月 17 号后成交客户逐步转为新来客户成交。 10 月 17 日 24 日主要是新客户成交，主要是借助开盘的良好的销售氛围和低楼层、低价位住房的吸引力，加大成交量。综合对三

7、曲线的分析，本案由开盘期，越过强销期，过早地进入了持续期。在持续期中，三条曲线将趋于稳定和平稳。时间来人来电成交10.10899010.111917010.12205010.13106010.1445010.1562010.16501510.171526210.184475810.192426810.201412010.21139010.2234104910.2300910.2480210.2550410.26130010.2710010.2880010.291276110.30144010.3140011.0180111.0260211.0340011.0440111.05200注：红色日期

8、是广告发布日销售状况分析1、付款方式选择按揭付款方式购房客户:50 户80.6%选择一次性付款方式购房客户:8 户12.9%暂时未选择付款方式的购房客户:4 户6.5%2、购买清水房和装修房状况本案在确定营销推广方案的时候，选择了精装修和清水房并行的思路。从目前已销售的房屋装修状况来看，选择购买清水房的客户：52 户，占总销售量的 84%，而选择购买装修房的客户：10 户，仅占 16%。3、房型去化状况房型ABCDEFGHJK合计数量1818181892040202020201已售115310331526563销售率61%28%17%56%33%15%38%10%30%25%31.3%未售未售71315861725181215138保留4430249266404、楼层去化状况201510503F4F5F6F7F8F9F10F11F12F从销售统计来看，消费者首先选择的楼层是低楼层的住房。主要是因为，在电梯公寓定价中，低楼层单价较低。改进调整措施和工作注意事项针对以上情况，销售部应当做出相应的调整。措施如下：1