房地产企业项目管理与成本控制如何做概要

1、房地产企业项 目管理与成本控制如何做 ?2011-01-04清华领导力培训中国项目工程管理网自改革开放之后 ,我国房地产建设蓬勃发展,进入 21世纪之后更是势头迅猛,然而 过快上涨的房地产价格,使得老百姓 对房价颇有微词。在这样的社会背景下 ,一方面 政府部门出台了一系列平抑房价的宏 观调控政策;另一方面 （因近年来房价上 涨,使开 发商有比较可观的利润空间,行业进入者大量增加 ,但土地作为不可再生的 资源不断 减少使得房地 产开发企业之间竞争更趋激烈,企业项目管理愈 发重要起来。目前,在房地 产市场激烈竞争中,如何使房地 产企业求得生存、求得发 展是当前 摆在房地产企业（老总面前一个急需解决

2、的重要 问题!在相同的开 发环境与条件等 （软 硬件设施下,除了开发产销对路、适应 市场需求的产品外;谁能在工程 项目建设中,既 能确保工程 质量与 进度,又能注重企 业项目管理的开 发成本,控制和把握好合理的造 价,从而以最低的 项目成本获取最大的社会效益和 经济效益,谁就能在这激烈的市 场 竞争中获取主动,从而走向成功。那么,如何控制好工程的 质量与 进度,而且合理降低工程造价呢 ?最重要的方法和 途径就是要控制好工程建 设项目各个阶段和各个 环节 抓好企业项目管理是基 础,成本控制是核心 !一、抓好源头 ,加强对工程企业项目管理的投 资决策和设计环节的控制工程项目投资控制的根本与关 键是

3、工程建设项目前期的投 资决策和设计阶段。我国长期以来普遍忽 视工程建设项目前期工作 阶段的企业项目管理和造价控制 ,而往往是把企 业项目管理和工程造价控制的主要精力放在 项目的施工 阶段,这样做 尽管也能起到一定的效果 ,但其结果可能是捡了芝麻 丢掉西瓜,不能从源头上进行管 理和控制。要有效地进 行企业项 目管理和工程造价控制 ,就必须坚决地把管理和控制 的重点转移到前期工作 阶段上来 ,尤其要抓实、抓好设计这 个关键步骤,尽可能的考 虑全面 ,做到未雨 绸缪 ,以取得事半功倍的 结果。1、投资决策 阶段的管理与投 资控制投资决策阶段主要取决于企 业领导的从业经验 与战略眼光,相关职能部门所能

4、 起的作用相 对有限。但工程、造价部应 配合 财务部或前期筹建部等相关部 门尽可能 准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资 金成本及企 业项目管理费用（ 含建设单位管理费、设计费、监 理费等等可能 发生于工程建 设项目全过程中的费用。 积极主动进行工程经济相关指 标的预算、估算与评 价,参与到项目建设的全过程中, 正确处理技术先进与经济合理两者之 间的相对统一关系。主动发挥 “经济参谋”的作 用,让决策层事先了解完成 该项目需策划的 资金规模、估算投入、产出、经济 效益,为 决策层做好正确的投 资决策服 务。2、设计阶段的企业项目管理与投 资控制在工程企 业项目管理全 过程与造价控制

5、中 ,必须重点突出。影响建设 工程项目投 资的主要是设计阶段,所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项 目设计的 节约是最大的投资节约,设计确定工程造价,预算、结算只能计量而并不能改 变工程 造价。因此房地产 企业的工程造价控制要以 设计阶 段为重点,这是最直接、有效控制 建设项目投 资的根本所在。一份好的设计 方案,不仅可以取得良好的社会效益 ,而且 还应具有一定的 经济合理性（经济效益。下面从设计阶 段谈谈工程企 业项目管理与造价的控制 :21、实行设计方案招投标制度,以实现设计方案的最 优化。房地产企业在委托设计时应 大力引进竞争机制,加强企业项目管理工作。通过设 计招投标来选择优

6、秀的设计单 位;从而保证设计 的先进性、合理性、准确性 ,避免因工 程设计质量问题而出现工程的变更,从而造成直接 经济损失（投资增加。22、实 行限 额设计。工程项目的限 额设计是工程 项目建设过程中行之有效的控制方法 ,也是控制投 资规模的有效措施之一。工程项 目设计的优劣将直接影响建 设费 用的多少和建 设周 期的长短,同样也影响建设项目以后的使用价 值和经济效益。对于一个建设项目的投 资与效益,开发商应当心中有数 项目投资的规模与产生的社会、经济效益。23、开展价值 工程（原理的 应用。价值工程的主要特征是 :以提高价值目标为重点,以功能分析 为核心,以集体智慧 为依托,以创造精神为支柱

7、,以系统观点为指针,技术分析与经济分析相 结合。运用价 值工程,既可提高工程的功能、又可降低工程的造价 ;运用价值工程,可在保 证工程功 能不变的情况下降低工程的造价 ;运用价值工程,可在保证工程造价不 变的情况下提 高工程的功能 ;运用价 值工程,可在工程功能略有下降的情况下使工程造价大幅度降 低;运用价 值工程,可在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。使设计 工作做到功能与造价相 统一,在满足功能要求的前提下 ,降低成本。例如 ,利用深坑基 础,增加地下室 ,这样地下室既可以停放 车辆和储存杂物,小区又可以不建地上停 车场, 既节约了用地,也美化了 环境。这 就是运用价值工程的结

8、果。这样 一来,既取得了经济 效益又取得了很好的社会效益。24、加强对设计图纸 的会 审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查,对各专业间图纸 的矛盾尽早 向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的 资金浪费。对图纸技术上的 合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济 性进行审核,以求提高 设计质量 ,避免 因设计考虑不周或失 误而带来的经济损失。二、抓紧、抓实 工程项目的具体 实施阶段1、工程建设项 目进行招投 标;招投标是有效 实行企业项目管理和控制工程造价 的核心。建设工程项目在设计完成之后,施工开始之前是 进行工程招投标的阶段。通过招 投标一是引 进竞争机制 ,

9、二是降低工程建 设成本。工程招投标 包括设备、材料采购 招 投标和施工招投 标两个方面。通过 招投标开发商择优选择 施工单位或材料、设备 供 应商,这对 工程项目投 资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。就业 主方在施 工招投标阶段对工程企业项目管理和造价控制上应注意的问题加以说明：11、对施工单位资质进行严格审查,必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务 状况差、信誉差的施工单 位混入投标单位之列。施工队 伍的优劣关系到建设单位工 程造价控制的成败。因此,要求施工企业具有足够的技术实力,它不仅使施工企业自 身的生产、经营实现高效、优质、低耗 ,也使施工企业能够

10、有实力在工程造价上 给建 设单 位合理的 优惠。12、同时要严格掌握工程招 标条件,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作。工 程招标应采取公开招 标或邀请招标。招标书 条款应严谨、准确和全面 ,工程造价及相 关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编 制好标底,有条件的单位应尽量自行编制, 工程标底要保 证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应 反复审查造价水平的合 理性,是否在投资控制的范围内。13、合理低价中标。业 主方对项目的“合理低价”应做到心中有数 ,避免投标单位以低于 成本价恶意竞标。目前,正推行的建筑安装工程 “无标底招投标”对,于业主方来说,并 不能把它理解 为真正的 “没有

11、标底”业,主对项目建安工程造价成本 应随时掌握好。14、中标后合同条款的 签订应严谨、细 致,工期应合理,尽量减少甲乙双方 责任不清日 后扯皮的 现象。以中标 价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责 任人 都要求熟悉建 设工程施工合同条款 ,了解建筑行 业的一般惯例和有关 规范,各尽其责 。同时,正确预测在施工过程中可能引起索 赔的因素,对索赔要有前瞻性、要有效避免 过多索赔事件的发生。另外 ,应争取工程保 险、工程担保等风险 控制措施 ,使风险得到 适当转移、有效分散和合理规 避,以提高工程造价的效果。2、加强工程项目施工各 环节的管理和工程造价的有效控制。在工程施工 阶段,由于

12、工程 设计已经完成,工程量已完全具体化 ,并完成了施工招 标工作和 签订了工程承包合同。据有关资 料统计,这一阶段影响工程投 资（工程造价 的可能性只有 5%10%,节约投资的可能性已经很小,但是,工程投入大量 资金却主要 发生在这一阶段,浪费投资的可能性 则很大,因此,业主方在施工阶段要加强对合同的 管理,重点应加强工程施工 现场的动态企业项目管理 ,杜绝投资浪费。21、抓好合同管理 ,避免工程索 赔在工程施工阶段成本控制的关 键是对工程变更实行有效控制。针对 目前施工单 位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承 揽方式,作为业主方就要做到事前把关、主动 监控、严 格审核工程变更,从使用功能、经

13、济 美观等角度确定是否需要 进行工程变更, 以减少不必要的工程 费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供 应商不履行 合同义务及时提出反索 赔,使工程 项目成本得到有效控制。22、加强工程施工 现场的动态管理,杜绝投资浪费。加强工程施工 现场管理,杜绝投资浪费;把工程管理与造价控制 观念渗透到各 项 设计和施工技术措施中去 ,保证企业项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益 。业主方主要 应做好以下几方面的工作 :A、加强本单位现场施工管理人员、工程技术人员的经济”观念、素质教育，培养 他们实事求是的 办事作风,在积极协助、配合监 理工程师做好工程质量、工期、安全 监督的同时,充分重

14、 视节约投资的重要性。B、尽量减少设计变更。在建设 工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如： 工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符;市场供应的材料规格标准不符 合设计要求等等。如何减少设计变 更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高 设计标准,增加建设内容,一般情况下不允 许设计变更,除非不变更会影响项目功能的 正常发挥,或使项目无法继续进行下去。其次 ,认真处理必须发生的设计变更,对于涉 及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业 主方现场代表、总监 理工程师共同签字方为有效。另外 ,有条件的 业主方可以指派工程造价管理 专业人员常驻施工现 场,随时掌握、控制工程造价的

15、变化情况。C、严格现场签证管理.现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程 由于现场签证 的不严肃性,给工程 结算带来非常大的麻 烦,甚至 给业主方带来不少经 济损失,这方面的教训是非常多的。严 格现场签证 管理,首先工程技术人员必须与工 程经济人员相互配合,不仅做到“随做随签”还,应该做到:签证必须达到量化要求 ,工程 签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确 ;签证内容必 须与实际相符;签证 的内容不能超 过应签证 的范围。总之,实行企业项目管理是提高 劳动生产率和经济效益的有效途径 ;而加强项目 成本管理,降低工程造价 ,更是企业项目管理中的重中之重 ,它与工程 质量一样,

16、是企业 的生命线。施工阶 段成本控制的关 键,一是合理控制工程洽商 ;二是严格审查承包商 的索赔要求;三是做好材料的加工定 货。开发商应建立工程 签证管理制度,明确工程、 预算等有关部 门、有关人员 的职权、分工 ,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发 生。为了确保工程 签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性。其次 ,对 签证的描述要求客 观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项 目和 工艺、质量完成情况 ,如果被隐蔽部位的工程量在 图纸上不确定,还要求标明几何尺 寸,并附上简图。施工图 以外的现场签证 ,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原 始数据,不能笼统地

17、签注工程量和工程造价。签证发 生后应根据合同 规定及时处理, 审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见 性,尽量 减少签证发生。三、抓住关键 ,加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制。工程项目的审计必须对工程项目整个施工生 产活动的全过程进行审计。工程项 目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计,竣工审计,更要重视事前和事中 审计。 事前审计,可使工程项目施工方案的 编制更趋合理,并能帮助工程 项目管理班子超前 “ 把关”有,效防止或避免可以 预见的失误。事中审计 ,即施工阶段中若干个 过程所作的 审计,这种审计更具有 针对性、效益性 ,做好了,能达到事半功倍的效果。同

18、时要提高工程投 资效益,企业就必 须在工程管理和造价控制所涉及的重要 环 节上,有胆有识地重用“人才”做,到真正的“以人为本、人尽其才 ”。尽管企业 具有不同的 、相当不错的管理模式,但由于个别人员的业务能力、责 任心以及工作态度的缺憾,使 得工程在管理和造价控制上出 现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失。从这 个意义 上来看,人才的竞争,才真正是企 业“生死存亡”的竞争。另外,要做好建设项目后评估工作。在项 目竣工 结算审核的基础上,将项目的有 关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据 库,为后续工程项目提供企业项目管理 和工程造价控制作参考 ;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项 目各管理部 门 总结并找出本项目管理与工程造价控制 过程中存在的经验、教训 ,提出今后工作中的 改进方案。便于今后在企业项目