有关中国房地产的培训资料独家Word

1、这些内容，来自2005年中国房地产报的培训记录。由飞宝辗转口授，我负责记录。倘若转载，请注明出处，谢谢！中国房地产现状目前地产发展已经来到了成熟期，各类型房地产都具备了。地产的操作已经从抢地走入了新时期。而许多地产商在原始积累中得到所的，接下来就需要向上提高，从理论上来提高。之前的地产商：1只关心几个指标：售楼、地价；2、无知。对建筑单体所需要的文化意味不认识，（因为建筑不是简单的一栋房子，房地产涉及了小区、城市、社区之间的协调，也代表了城市的发展和形象）。所以地产商不明白，故常有写粗俗之举动。比如随便安个欧洲屋顶就当成欧陆风格来卖，也不管是否和谐。结果不好卖了，却不晓得为什么。所以需要在理论

2、上提高。3现在的话语权却不在地产商身上，有限的一些建筑杂志如建筑学报建筑师都是专家的声音，可是专家却没有与商家交流，他们说的商家看不懂，商家需要解决的专家却未必就能真正提供。因此需要一个商家的话语平台。另外一个重要因素则是：现在的房地产商已经开创了一个民间力量与政府对抗的先河。因为之前国务院出台了一份“121条文”，用来紧缩地产，打压地产商。结果北方地产商首次联合起来，找了部分官方的媒体凑成一份报告，逐条批驳了政府的打压地产的有关论据，指出地产并为对国家未来造成危害云云，结果使政府一些措施最后不了了之。这让地产商得到了一次胜利。如今，政府再次出台了“新八条”，再次打压地产。所以地产商意识到需要

3、一个自己的媒体为自己说话。单大伟就打算抢占这个角色，成为地产商的发言人，占领这个话语权。地产行业的趋势：1房价上涨的本质是农村人口涌入城市导致需求增加，也就是城市化所致。每年两千万农民进城的趋势不变，房价上涨就会持续。未来一二十年上涨的趋势不会改变，地产行业的上升趋势也不会改变。地产记者需要掌握的专业背景知识：1历史九十年代初地产概念在中国形成。主要形式为国有建筑企业建造的单位住宅，这些住宅免费或以极低的价格分配给居住者。九七、九八年商品房出现，住宅分配转入市场化运作。2000年地产产品基本定型，商品房批量出现,开放商开始强调产品的差异化。差异化还处在表面阶段，多为两大类，即欧陆风情和新加坡香

4、港样式。（补述：广东侨乡因为长期有华侨提供购房钱款，因此商品房的出现相对较早；而深圳因为是新兴城市，一开始就以商品房为主推出，也有政府分配房，和经济房，不过价格较小）南北方地产发展出现落差，北方落后于南方两三年。北方多为高层塔楼，居住密度大，楼房样式单调。南方则是以万科四季花城、东海园林、金海湾为代表，南方特点：1、小区规划完善，2、住宅结构紧凑，3、空间布局合理。其中金海湾先环境、后施工的作业方式，开创了先例。（补述：即先行将周边环境打好，如种植树木，规划园林和小区设施，最后开始施工建楼。等楼建好了小区环境也已经成熟有型。对此要求严格，必须有很好的流程控制能力和施工力量，否则一不小心，因为建

5、筑楼房导致破坏了做好的小区环境，导致得不偿失。）广州市南华南快速路两侧的华南板块内是南方住宅后期代表。北方早期主力住宅户型较大，120-130平米是主力户型，而同期南方主力户型则只有80-90平米。后者在空间利用上更加合理，近两年北方在户型也在向南方学习，主力户型面积有渐小趋势。现在地产进入市场成熟阶段，开发商成熟，产品成熟，规则需要重新确立原来靠关系，现在进行市场化规则，以前的黑幕交易如今无法通行，今后将如何市场化，目前还在摸索。跨区域发展成为趋势原来南方是南方，北方为北方，甚至开发商都围绕自己城市开发建设楼盘，现在却走出自己所在城市，南北互跨，占领其他地方的楼盘。品牌连锁如万科的金色家园，

6、在全国各地都打造类似的楼盘，无论从管理还是样式都同样；垄断态势逐渐形成将会大鱼吃小鱼，一些大的开发商兼并小开发商。地产产业链中开放商现阶段还处于弱势，在发展过程中对话语权有迫切需求。未来地产将成为中国的支柱产业，而现在并不是真正的支柱产业。产业链必须知道的基本概念：(请自行搜索)土地、概念规划、建筑设计、施工、销售、入住、管理、建设部、住宅房地产司国土部、央行、建设厅房地产处、建委、住宅局、城市建设开发委员会、中国房地产协会开发商设计商、国外设计师概念设计、中国设计院建筑设计、施工图广告公司、中介代理、管理公司地产项目分为普通住宅、别墅、写字楼、商业建筑建筑形态塔楼点式住宅，多为高层或小高层，

7、一般每层有六到八户，共用电梯。外形有方形、蝶形、T型等。板楼大多是多层或小高层，十二层以上称为高扳。板楼可长可短，某些短扳在外形上容易和塔楼混淆。花园洋房四层板楼两层一户做成跃层形式，底层有花园，顶层有天台，这就是常说的花园洋房，专业名称为叠拼住宅。联排多为两层，特点是每家都有天有地，联排以三栋为佳。别墅独栋建筑，有一定面积的花园。项目定位区位、目标人群、规划设计、销售推广，从此四个方面可以看出一个地产项目的定位以及开发水准。当今项目开发特点规模两极分化，市区内多为零碎小地块开发，郊区项目则向巨型化发展，甚至一个项目建成后就是一个镇，一个城。并且这个镇或城也在谋求摆脱单一定位，例如当前如何在“

8、镇”内解决就业问题，就是地产商关注的热点问题。项目的竞争已经转入附加值的竞争。附加值的大小主要体现在品牌、地段、景观三个方面。地产项目基本知识容积率是建筑面积和土地总面积的比。别墅区的容积率应该小于0.5，但一般不会低于0.3。纯扳住宅区的容积率多为1.2-1.6，扳塔结合1.8-2.5，如果超过2.5多为塔楼区。板式住宅楼间距受到国标1.6楼高的限制，也就是要求冬至那天所有楼层南面都能被阳光照射到。不过此标准有些开发商通过特殊设计进行规避，所以有些楼盘并不能符合。高层塔楼可以大幅度提高容积率，或在一定容积率限定下，提升楼盘内绿地面积。但所有建筑地上楼层超过二十八后成本将急剧上升，所以一般二十

9、八层是一个界限。另外很多楼盘在受到容积率限定的同时可能还有楼高限制，如果限高二十米，则只能建造七层楼。在很多细节上也有很多限制，所以住宅小区的设计可以发挥的空间很小。写字楼从建筑结构到内部空间的要求完全不同于住宅，成本相对住宅会高很多。如果住宅售价为2000每平米，同地段写字楼则会达到7000元每平米。而现在流行的商住楼，其实是一种对写字楼相关规定的规避，为小公司提供了廉价的办公场地，也就是在住宅内办公。至于商业建筑则最核心的是管理问题，在中国由于开发上缺乏商业经验，至今还没有真正成功商业楼盘。首先在内部空间上如何疏导分散聚拢客流，外部配套交通是否顺畅，国内开发商就很少考虑，或考虑了也没有解决

10、办法。而商铺的租售和对经营者的管理则是开放需要长期面对的难题，如今中国此类争端多多，直接影响了相关商业项目的销售和经营。国内开发商业项目不错的可能是万达集团，因为他们的老总有丰富的商业经验。底部商铺可能是北京最具潜力的地产投资，因为在广州底商售价是楼上住宅的五倍，在南宁某些楼盘甚至超过十倍，而在北京一般只有两倍，即使是现代成也是如此。（补充：北京城市结构太过酥松，可能是底商价格偏低的真正原因）地产项目的包装案名案名应该阳光向上，例如左岸，太忧郁，所以销售不好。售楼处一个地产项目上亿，售楼处应该极力包装，上千万包装售楼处的如今已不在少数。印刷品纸感、英文内容是否精准网站和论坛销售部卫生情况、制服

11、，是开发商管理水平高低的体现。平面广告写实的好过概念炒作，广告方案常年保持一致好过经常更换路牌广告在繁华地段有路牌广告的项目，往往实力雄厚可以信赖。三环上一块大的路牌广告价格为四百万。代言人又代言人的项目不一定火，火的项目一定有代言人活动活动是一个开放商注重人性的表现，以人为本。活动办的好，办的大，也是开发商有底气的表现。因为活动或促发业主潜在业主的交流，如果楼盘质量不过硬，则办大型活动很可能适得其反。手机广告这是推广楼盘的一个新的也是很有效的媒介包装推广费用大约占整个项目投资的2%，项目越大此比例越小。从以上可以看出地产商对媒介有很大需求，例如童渊在做活动的时候，经常借用数台专业摄像机，上面贴上中央电视台、凤凰卫视等台标，造势。地产竞争的四个阶段：关系、人才、资金、管理，如今正处在第二阶。楼盘现状：南京某些楼盘房价等同于北京想同地段楼盘，长三角存在某些泡沫是存在的。大城市如北京上海等拿地很困难，地产项目的发展也已经受到限制。而二三线城市，房价现在还很低，例如重庆市区住宅均价仅两千多，发展潜力很大，这类城市将是未来地产发展的热点。北京外部的环渤海，如大连；武汉、郑州，都是