采购需求-具体以磋商文件为准

1、采购需求，具体以“磋商文件”为准采购内容及总体要求一、技术要求一、服务范围马鞍山市中心血站业务用房占地面积约 10000 平方米，主楼总 建筑面积约 9000 平方米，大楼是十二层多功能楼宇，其中负一层为 高压配电房、供排水泵房设施，一层为大厅，十二层为大会议室， 二层至十一层为办公区域。二、人员配置（合计配备人员不少于 16 人）：项目负责人 1 名，保安 6 人，保洁 5 人，2 名水电工，实验室洗 涤清洁工 1 名，医疗处置人员 1 名。三、相关设施、设备情况 ：1、大会议室主楼设置大会议室 4 个，主要有视频会议、远程会议、多媒体 演示等功能。2、变配电系统办公楼配置1000 KWA配

2、电房1间及相关设备。弱电系统主要包 括电话、网络、监控、门禁等。3、空调系统办公楼主楼配置分体空调。4、电梯系统办公楼主楼配置由苏州迅达生产的电梯 3 部。5、给排水管理系统 给排水管理系统对生活水池、消防水池、集水坑、排水泵、喷淋泵、消防泵等给排水设施进行 24 小时监控。6、消防系统办公楼每个楼层都设有自动喷淋及消防栓灭火装置。消防报警系统通过消防联动系统对相关设备 （如消防水泵、喷淋 水泵、消防栓、排烟、电梯迫降、自动灭火装置等）实行控制。7、安防监控中心包括摄像机、录像设备、有线电视、监控设施等。四、物业服务内容（一）供电设备的管理及维护1 、服务范围（ 1）负责对办公楼的高、低压变配

3、电屏的管理、维护工作。（2）负责办公楼各楼层照明及室外灯照设施、配电间的日常供 电及管理、维护工作。（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。2、主要服务内容（ 1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节 约用电。（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理 制度，人员必须持证上岗。（3）建立 24 小时运行维护值班制度，及时排除故障；高压部分 如出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开 关要保证完好，确保用电安全。（ 5）定期对所有高、低压配电屏进行检查、除尘工作，做到外 观整洁无损坏；经常检查各

4、接点的接触状况，发现问题及时处理， 定期给柜内机械装置添加润滑剂。每周对防火封堵进行检查，以确 保供电畅通、安全。（6）定期对直流屏进行检查、保养、测试，经常检查控制母 线、合闸母线的绝缘状况以确保 24 小时提供高、低压操作电源。（7）定期对变压器的散热装置进行保养、清洁，电机轴承定期 添加润滑剂。检查绝缘，测试工具，保持工具的清洁、完整，确保 操作人员的人身安全。（ 8）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、 无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触 器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或 更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电

5、柜的防火 封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。值班人员定 时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。 每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响 正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。（ 9）与供电部门联系有关事项。（二）强电、房门及门锁的管理及维护1、服务范围（ 1）负责办公楼内外照明灯具的维护。（2）负责办公楼所有房门、门锁的报修更换。2、主要服务内容（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操 作人员必须持证上岗。（3）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。（4）根

6、据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。（ 5）对室外控制箱定期检查、维修，对接触器进行修复、更 换，外观除锈、刷漆。（6）对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。（7）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行 定期检查、调整、加润滑剂。（8）对一些用电量较大的设备进行跟踪 , 提高节能措施。对供 电、防火装置进行检查。（9）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭 进行检修。（10）负责机械维修 （如：门窗框架、货架、护栏、楼道扶手的 维修等）。（11）负责小型电器设施的安装、调试工作、停电时的通知说明 以及来电后设备的启动、运行准备等。（三）空调的管理及维护（1）及时联系空

7、调维保厂家进行故障维修。（2）负责空调系统的一般维护、运行、管理，包括开、闭。（四）电梯的管理及维护1、服务范围负责办公楼 3 台电梯的日常维护及运行安全管理。2、主要服务内容（ 1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照一部 一档的要求建立电梯的安全技术档案。（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照 明及其他附属设备完好，保持场地干净。（3）严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知 后 3 分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维 保单位施救，紧急情况下，直接拨打 110求援，由 110 联动专业

8、救援 队伍进行救援。（5）负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质 量，经确认后将记录存档保管。（ 6）负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定 期检验、办理电梯检验合格证。（ 7）配备持有电梯安全管理员资格证件人员负责大楼电梯的日 常安全管理工作。（8）提供电梯维护所需工具和劳务，涉及电梯维保所需零部 件、材料费用由采购人承担。（五）给排水设备的管理及维护1、服务范围（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、水泵 的检查维护。（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的 维护、疏通。（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池、脚踏阀 及水龙头进行

9、维修、维护、疏通。（ 4）负责对办公楼所有开水器进行检查、维护。（5）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。（ 6）负责对办公楼生活水箱清洗和二次供水的年检工作。2、主要服务内容：（1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。（2）建立正常的给排水管理制度。（3）定期对给水气压罐进行泄污、清洁、除锈、紧固，对给水 泵、消防泵进行检修、紧固、密封件的检查、更换；每年进行一次 除锈、刷漆。（4）定期对喷淋湿式报警器、水流指示器、喷头、防火门、压 力报警器进行检查、调整、测试。（ 5）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、 清洁、除锈，吊架的紧固、调整。（6）定期对所有控制阀

10、门进行检查，添加润滑剂及密封件的检 查。对所有水阀进行维修、更换。（ 7）定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。（六）秩序维护及保安服务1、服务范围（1）负责办公区域及工作人员的安全。（ 2）负责监控设施的应用、维护。（3）负责突发公共事件的处置。（4）负责办公区域车辆停放的管理。2、主要服务内容（ 1）门卫安全保护。主出入口安排 24 小时值岗，对外来人员 （施工、送货、参观等）实行进出管理，对车辆实行“一车一杆”放 行制度，确保进出人员和车辆登记无遗漏。对物品进出实施分类管 理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

11、（ 2）安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每 3小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使 用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指 令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。（3）安全监控。物业范围内的监视监控设施 24 小时开通，保持 完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全 监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况 报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期 处理。保持治安电话畅通，接听及时。（ 4）停车管理。对进出各类车辆进行管理，维护交通秩序，保 证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车

12、定点停放。（5）突发公共事件处置。制定物业突发公共事件的应急预案， 并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定 位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于 1 次的突发公 共事件应急演习。发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规 定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在 有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助 有关部门、人员处理相关事宜。（七）消防监控中心的管理和维护1、服务范围（ 1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。（2）负责全天 24 小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。（3）负责对所有喷淋头、烟感探头

13、、温感探头、消防栓、防火 门等进行巡查及维护。（4）负责对避雷设施的管理、维护。2、主要服务内容（1）建立消防监控中心的安全技术档案。（2）建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。（3）定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数 据。检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地 是否良好，确保指挥中心正常运行。（4）定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正 常。（5）定期对消防广播设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春 季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防广播在突发紧急事故时能 正常广播。（6）定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清 洁。确保报警灵敏、

14、通讯畅通。（7）定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查 24V 电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否 紧固，外观是否损坏、生锈，确保正常工作。（ 8）上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。（9）每日巡查消防栓泵、喷淋泵、生活泵压力，运转是否正 常；每日巡查联动信号指示是否正常，压力表、继电器等是否正 常。如信号显示不正常，警示、故障，应迅速查明原因。（ 10）当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安 （或巡逻队 员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火 情属实，立即按火灾应急规程执行。（ 11）出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室

15、，并参与指 挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救 火人员联系。（12）每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶层屋 面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施 及所有的金属物体的接地完好。（八）对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护1、服务范围 对所有摄、录像设备，显示设备，有线电视，监控设施、设备 等进行管理、维护，确保设备运行良好。2、主要服务内容（1）建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。（2）建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全 操作规程，负责 24 小时监控。（3）对停车场管理系统进行管理、维护，根据需要进行调整

16、， 确保车辆进出时不出差错。（ 4）每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好 记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅 速上报。当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知电梯安全管 理员及电梯维修人员前往处理。（5）监视系统收到故障报警时，应立即通知维修人员，并一同 前往处理。（6）按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报 表。（7）每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对 显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。（ 8）负责火灾报警系统工程的维护、维修，保证系统开通率、 完好率达 100%。注：电梯、空调、消防专业维保由采购人确定的专业维保单位

17、 维保。（九）环境卫生及日常清洁1、服务范围（1）负责办公区及院内的卫生保洁，包括会议室、楼梯、大 厅、停车场、走廊、内墙、玻璃护栏、电梯间、卫生间、绿地等所 有公共部位。（ 2）负责指定办公室的卫生保洁。（3）负责负一层的卫生保洁。2、物业服务内容（1）建立环境卫生保洁管理制度。（2）实行标准化清扫保洁，保洁时间为每天 7：00-18 ：00，由 专人负责检查和监督，服务范围内随时保持清洁。无随意堆放杂物 和占道现象，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积 水积雪，确保服务区域内整洁。（3）一年内开展两次灭蟑、灭鼠活动。（ 4）对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。 （十）报刊邮件收发1

18、、服务范围（ 1）负责每天的报刊杂志的分发、送达，以及各单位报刊、邮 件的收发。2、主要服务内容（1）建立报刊邮件收发管理制度。（2）报刊邮件收发人员需坚守岗位，严守保密制度，不得私拆 及丢失邮件；接受或发放挂号信函、包裹、汇款单、特快件时要严 格按规定和接收程序办理，逐件登记，由交接双方确认签字；日常 接收、投放报纸、杂志时要认真核实，发现误差及时与投递单位联 系并纠正。（十一）实验室洗涤清洁服务1 、服务范围：负责实验室实验前后所有耗材的收集、清洗、实 验场地的整理清洁等。2 、主要服务内容：（1）建立实验室洗涤工作管理制度。（2）负责实验室耗材的收集、清洗、整理。（3）负责实验室垃圾的收

19、集和移交。（4）协助实验室做好卫生保洁、实验室做到整洁、有序。（十二）医疗废物收集服务1 、服务范围：下午对血站医疗废物收集管理，上午工作由甲 方另行安排。2、主要服务内容：（1）建立中转库医废收集流转管理制度。（2）收集、登记、称量血站医疗废物，进行分类暂存。（3）与医疗废物处置单位进行交接，并进行月、季、年度数 量统计上报，（4）不定期对中转库房进行消毒、卫生保洁，做到无泄漏、 无污染、无丢弃。（5）对突发医疗废物泄漏污染进行规范化处理。（十三）污水处理管理人员职责1、做好污水处理设备的运行及管理。2、严格并执行污水处理的操作规程和运行规定及时间， 并做好各项 记录，工作人员要熟练掌握设备

20、、设施的特性，掌握专业知识和操作 技能。3、加强设备、设施的维护保养。五、对物业服务人员的要求（一）总体要求1、遵纪守法，品行良好，身体健康。2、具备相关的专业知识，熟悉业务。3、具有全心全意为业主服务的意识，服从安排，认真负责，重 操守、重诚信。4、无刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制戒毒或者被开除公 职、开除军籍等不良记录。5、统一着装、挂牌上岗。（二）具体资格要求1、水、电工应具有以下证书、条件：（ 1）水、电工操作证；（2）电工等级证；（3）年龄在 50 周岁以下男性，工作经验丰富。2、报刊邮件收发及保安保洁人员，应经过相应的教育培训。六、其它相关要求：（一）物业公司应当加强员工的监督管理，建立考核机制，奖优罚 劣。要及时通报检查中发现的员工不作为等方面的问题，要有奖 励、惩罚措施，并认真对照执行，至少每季度向采购人提供一次管 理工作情况通报。（二）物业保安人员应当严格履行工作职责，不得有睡岗、串岗、 脱岗、长时间坐岗等现象。应当严格控制无关车辆、人员进入办公 场所。在当班时间应当加强不间断巡查，及时发现火险、水险、用 电安全等隐患，并及时报告，组织处理。（三）因物业管理工作人员玩忽职守造成被盗、火灾等其它重大损 失的，采购人可以终止合同，并按照相关法律向物业公司进行追 偿。（ 四 ） 中标单位的管理工作人员有以下行为的，采购人视为年度考核不合