安阳聂村项目市场可行性实施计划书(上

1、聂村项目市场可行性报告1 宏观环境分析 31.1 市基本情况 31.11 城市概况 31.12 交通情况 41.13 产业结构介绍 42.14 城市资源特征 41.2 市经济状况 51.21 三产结构 51.22GDP 增长及人均 GDP 51.23 人口及投资增长 62. 全国房地产行业发展分析 62.1 行业政策 62.1.1 土地政策 62.1.2 货币政策 72.1.3 税费政策 72.1.4 房贷政策 82.1.5 销售管理政策 82.1.6 其他政策 93.11 整体格局： 103.12 城市规划： 103.13 房地产市场投资额 113.14 房地产开竣工面积及土地供应 113.

2、15 商品房销售 123.2 房地产市场发展趋势 143.21 市场划分 143.22 各区域在售项目 143.33 在售项目情况 153.3 房地产市场小结 错误 !未定义书签。4 板块市场分析 . 错误 ! 未定义书签。4.1 区域住宅市场成长情况 错误 !未定义书签。4.11 地块区域分析 错误 !未定义书签。4.2 区域市场产品特征 错误 !未定义书签。4.21 户型特征 错误 !未定义书签。4.22 客户特征 错误 !未定义书签。5 项目拟定方案 . 错误 ! 未定义书签。5.1 项目地块 错误 ! 未定义书签。5.11 地块指标分析 错误 !未定义书签。5.12 地块四至分析 错误

3、 !未定义书签。5.13 地块现状 错误 ! 未定义书签。5.14 地块配套 错误 !未定义书签。5.2项目SWO分析 错误!未定义书签。5.3 项目定位方案 错误!未定义书签。5.31 定位关键点把握 错误!未定义书签。5.32 市场定位 错误!未定义书签。5.32 物业定位 5.33 客户定位 错误 ! 未定义书签。 错误 ! 未定义书签。 错误 ! 未定义书签。5.34 户型配比定位 5.35 价格定位错误 ! 未定义书签。1 宏观环境分析1.1 市基本情况1.11 城市概况市豫北经济圈核心，地处省、省、省、省四省毗邻处。距离187公里，距离225公里，全市总人口 542万人，其中城镇人

4、口202.3万，市区人口 102万。1.12交通情况继承交通枢纽优势，向东经 310国道500公里可达。经106、104国道货车9个小时到达港；扼守南向进京门户， 京广铁路、京珠高速，106、107 国道贯穿南北；中原经济协作区，11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径围中原经济协作区，共13个城市，总人口近 6000万人。1.13产业结构介绍中原经济协作区：（荷泽、聊城济源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到 2005年的生产总值就已经达到 6190.87亿

5、元。 市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子 电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。市辖区产业分布表区域支柱产业市（含县）化工、电力、机械、纺织、医药、烟草黄县中国红枣之乡，以农产品生加工为主汤阴县农业、旅游业林州市冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工滑县以农业为主：全国粮、棉、油百强县之一2.14城市资源特征市是省重点工业城市，工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品1000多种，出口产品远销世界101个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产基地和省最大的钢铁企业成为支柱产业。资源丰富，主要矿产

6、有煤、铁、矿石、石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、 玉米、棉花、大豆、花生等，是省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国外享有盛誉。1.2市经济状况1.21三产结构安阳市2005-2009年三大产业结构分析80%60%-40%20%I0%r 20052006200720082009+第一产业:15.9%15.2%14.2%13.8%13%*第二产业:57.6%58.4%60.4%62.5%62%古第三产业1 26.5%26.4%25.4%23.7%25%（数据来源：历年统计公报）市第三产业占比较低，在2005-2008年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009年第三产业比重有

7、所回升，三产比为13:62:25。1.22GDP增长及人均 GDP（数据来源：历年统计公报）经济形势良好，2005-2009年GDF持续增长，自2008年首次突破1000亿元大关以来，2009年经济形势低迷的情况下依然保持着6.8%的增速。2009人均GDF首次突破3000美元，根据世界银行公布数据，人均GDF在 800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。1.23人口及投资增长（数据来源：历年统计公报）2005-2009年市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由2005年5.13 %。下降到2009年的4.75 %

8、。，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固定资产投资则保持着 快速增长的态势，自 2005年以来环比增长保持在 30%以上, 2009年市社会固定资产投资达 到740.6亿元，经济发展形势向好。2.全国房地产行业发展分析2.1行业政策2.1.1 土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件一一关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求：各地当年的保障性住房、棚户改造 和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年 4月1日起，市、县国土资源管理部门

9、要建立房地产用 地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报， 各地应对合同约定容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年不得参加土地购置活动。土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 土地出让成交后，必须在10个工作日签订出让合同，合同签订后1个月必须缴纳出让价款 50%勺首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设，并通 过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免 开发商盲目争夺“地王”，并逐渐淘汰实力不

10、济的小开发商。3月22日，国土部召开国土资源系统视频会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地， 并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同 时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期对市场的 影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并 切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收 回的

11、闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将 3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2货币政策存款准备金利率上调2010年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5 %,距历史最高的17.5 %仅一个百分点之遥。政策解读：存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力，防金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量，增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大国有银行率先将首套

12、房的优惠利率由7折升至8.5折，国各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求， 但力度较小。2.1.3税费政策二手房营业税优惠取消2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：市场事实表明，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。关于首次购买普通住房有关

13、契税政策的通知3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的 通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资 性购买者打政策擦边球。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知一一房产保有税4月19日，国务院出台新的“国十条”，其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。政策解读：新的税

14、收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测， 将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税一一房产保有税。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该 税种一旦全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。2.1.4房贷政策二套房贷款新政4月15日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于 50%利率执行基准利率的1.1倍的政策。政策解读：二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价。 对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求 关系。对市场而言，影响同样巨大，

15、未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。 三套房贷及非本地人购房房贷政策4月17日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可 暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：该政策是对 4.15政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照 户籍统计，城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。2.1.5销售管理政策关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月19日，住建部发布通知：今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预 订、排号、发放 VIP卡等

16、方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧 的行为，进行严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知一一按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处 罚，问题严重的要取消

17、经营资格，追究违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房 企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违规行为，检查处理结果2010年6月底之前报国务院。政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能 对市场产生实质性影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知一一限购令严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施， 在一定时期限定购房套数。政策解读：限购令主要针对部分房价过快上涨的城市，给予了地方政府充分的权利；但对而言，该政策实施的可能性较小。2.1.6其他政策关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知一一政府问责制稳定房价和房保工作实行由省级政府

18、负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展 和稳定的，要追究责任。政策解读：明确了政府问责制，能在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知一一统计改革各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。政策解读：个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好的依据。通过统计改革，将增强信息的透明度，

19、提供更科学的舆论引导。总结：?此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求；?土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量；?土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨；?二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出；?销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为；?问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大3房地产市场分析3.1房地产市场现状3.11整体格局：市房地产目前处于快速发展阶段，由于行政单位迁

20、至东区，新的城市中心已经确定，规模的行政配套和公务员小区建设，使的高档住宅社区明显聚向东在东区。3.12城市规划：规划市域城镇空间结构为一心两轴多点”，确立了中心城市一县（市）域中心城市一重点镇一一般镇的四级市域城镇职能结构体系；城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区人口规模预 测发展为220-240万人，城市建设用地控制在240 260平方公里。目前各区发展主要是有以下几点：东区：依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设施建设。南区：加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形

21、成城市南部副中心。西区：以钢花路的建设带动其周边用地开发，形成城市西部副中心。北区：鞍钢为主的工业生产区，生活环境较差。3.13房地产市场投资额房地产市场投资额不断增加，自2006年以来保持着快速增长的态势，平均年增速保持在30鸠上。2009年房地产市场投资达到 74.6亿元，较2008年增长38.9%，高于全国的16.1% 的增速。3.14房地产开竣工面积及土地供应2004-2008年安阳市土地供应及增速安阳市2005-2009年房地产开发数据统计表单位：万平方米单位：亩240021001800150012009006003000土地供应T一同比增速250%200%150%100%50%20

22、04年2005年2006年2007年2008年0%440.2213.9%57530.6%636.910.8%6502.1%2155230.0%（数据来源：历年统计公报）房地产施工面积和竣工面积比一般保持在3.5左右表示房地产市场供求基本平衡。2008年市施工竣工比达到了 4.5以上，这说明在未来 2-3年房地产市场将出现一定的供大于求。市土地供应量在2004年出现了暴增，在 2008年又出现了高达230%的增幅，供应土地达2155亩，按照容积率 2计算，2008年可以供应商品房达 287万怦。就土地市场而言，目前土地供应量正在持续增加，直接导致以后的几年商品房供应量将 会有明显的提升，市场趋于

23、成熟，带来了机遇的同时，也带来了挑战。3.15商品房销售2004-2008年安阳市商品房均价及增速2005-2008年安阳市房地产销售及增速单位：元270025%单位：万用250250023002100190017001500Un20%15%10%5%2001502004年2005年2006年2007年2008年0%1005002005年2006年2007年2008年45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%商品房均价1650十增幅16731.39%189213.09%233423.36%25348.60%商品房销售面积98.617-增幅113.01157.2191.314.60

24、%39.10%21.70%(数据来源：历年统计公报)市房地产销售量逐年稳步增加，考虑到统计中包含单位团购，集资房，2008年实际对外销售商品房销售量应在 100-120万血2之间，整体销量不高。2009年整体房地产市场形势 较为火爆，房地产市场销售量也有了大幅的提升，面对未来市场形势的发展，我们应该冷静对待。未来市场预判：a) 3-5年供应市场分析；根据市住房建设规划(2008 2012)计划，将新建住房建筑面积1200万平方米、12.3万套。年均供应量：住房240万怦，按85%勺商品住宅计算，年均商品住宅供应量204万怦。同理，2010至2012年，新建新建住房建筑面积720万平米，住宅供应

25、量 612万平米；2010至2014年，新建住房建筑面积1200万平米，住宅供应量 1020万平米。b) 3-5年需求市场分析；人口增长预测法已知条件：2008年末市市区人口 104万，住房面积约为 2808万平方米，人均住房面积27平方米。2020年市区规划人口为 150万人，平均每年增长 3.8万人。未来5年实现 人均住房面积达到 30平方米。由于2008年末市区人口与 2010年年初相差不多， 忽略人口 误差，假设2010年市区人口 104万，人均住房面积 27平米。未来三年新增量：由上面年均增长人口未来5年实现人家住房面积达到30万平米，得出2010年至2012年现有人口新增住房面积需

26、求：104万X( 30-27 )tf =312万怦增量人口新增住房面积需求：3.8万X 3 X 30 m2 =342万怦则未来三年住房新增需求： 312+342=654万怦，平均每年为 654- 3 218万怦 未来五年新增量：由上面年均增长人口未来 5 年实现人家住房面积达到 30 万平米，得出 2010年至 2014 年现有人口新增住房面积需求：104万X( 30-27 )tf =312万怦增量人口新增住房面积需求：3.8万X 5X 30 m2 =570万怦则未来三年住房新增需求： 312+570=882万m,平均每年为 882 - 5 176万m同时，未来5年商品房新增需求：980万m,

27、平均每年196万m,此推算法未含投机 需求,可视为未来五年市商品住宅市场的刚性总需求。c) 3-5 年供需关系分析；未来三年市区供求关系2010-2012 年：住房供应量 720 万平米,住房需求量 654 万平米,供求比为 1.1 ： 1, 供需基本平衡。未来五年市区供求关系2010-2014 年：住房供应量 1200 万平米,住房需求量 882 万平米,供求比为 1.36 ： 1, 供供略大于求。d) 总体市场综述。市房地产市场总体向东南发展,物业类型以高层为主,政府大力支持城中村改造,未 来数年楼市城中改造成为市场主流。商业地产项目已经开始凸显,如大型集中项目彰德府文化广场；以及位于人民

28、大道与 东风路交叉口,三联集团投资 30 亿元的义乌小商品城；以上两个项目都已开始启动,表明 具备商业地产开发潜力。 综合市长期规划及几年来房地产市场各方面的变化,我们可以判断：房地产发展绝对价值：向东；房地产施工和竣工比超过 4.5 ,在未来 1-2 年会出现一定的供过于求的状况；市 2008 年土地供应大增,未来商品房的供应量将进一步扩大,竞争将加剧；市商品房年实际销售量在120万m左右，消化总量较小；市目前的商品住宅均价在2800-3000元/ m,价格适中。3.2房地产市场发展趋势3.21市场划分北区、南区、根据调查，市房地产市场整体可以分为五大板块，分别为铁西区、中心区、东区，本项目

29、正处于中心区与东区的交汇处。?房地产区域划分北区中心区京九铁路（南区）中心城区项目交通便利， 配套齐全，区域为城市成熟地区， 无成片可发开地块，规模小, 多集中1-8万怦之间；东区为行政力量驱动的新区，项目多而集中，是房地产开发的热点区域，新区项目大盘较多，规模明显大于其他区域，普遍开发周期较长；南区环境较差，项目 规模较小，相对分散，项目档次较低，户型面积大于中心区和东区；铁西区工业多污染大， 项目分散，档次较低。3.22各区域在售项目?中心区项目分析?东区项目分析3.33在售项目情况中心城区在售项目：项目名称书香园项目位置人民大道121号（六中对面）联系5069999发展商广厦房地产开盘时间2009.5.1交房日期2010.10.1占地面积27亩总建面积7.5万物业类型2栋25高层，1-2层为底商住宅售价最低3400元/就均价3700元/就主力户型户型面积区间套数比例销售率一