购房问答之购房篇

1、购房问答之购房篇 发表日期：2007年4月1日 出处：上海旭灿律师事务所 作者：房产部 【编辑录入：xucan】 1预售商品房应符合哪些条件? 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预 先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售的行为比较普遍，在实践中出现的纠纷也比较多。 因此，国家规定，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业 预售商品房，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程许可证和施工许可证；(3)按提供的预售商品房计算，投人开发建设的资金达到工程 建设总投资的25以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

2、(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2现售商品房应符合哪些条件?随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完 善，现房销售的比重会越来越大，中华人民共和国城市房地产管 理法、城市房地产开发经营管理条例都未对现房销售条件作出 详细的规定，为防止不合法的商品房进人流通领域，商品房销售 管理办法对商品房现售条件进行了明确规定：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基

3、础设施具备交付使用条件，其他基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。3购买商品房的基本程序有哪些?商品房交易不同于一般的商品买卖，其交易的手续较为复杂，并且需要一个相当长的时间过程，一般情况下，买卖双方应按照以下程序办理：(1)选房。(2)签订认购书。签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。(3)签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。签订商品房买卖合同是商品房交易过程中的一个重要环节，合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务，因此

4、，购房者应慎重签订此合同，如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。(4)办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资 金管理中心签订贷款协议。(5)办理入住手续。在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者 办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、住宅质量 保证书、住宅使用说明书，并签署房屋交接单。(6)签订物业管理合同。购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业 管理公司签订物业管理合同。(7)办理产权过户手续，领取房产证。出卖人应当在商品房交付使用后6

5、0日内，将办理权属登记的 有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。4签订商品房买卖合同前应看开发商的哪些证件?为了保证开发商出售商品房的合法性，购房者在签订认购书 和商品房买卖合同前应慎看开发商的以下有关证件：(1)土地使用权证书或者使用土地的批准文件，这主要是为了 确保商品房的用地合法；(2)建设工程规划许可证、施工许可证，这主要是确保商品房 的规划、建设手续合法；(3)预售商品房的，要有商品房预售许可证；现售商品房的，要 有质量验收合格证和产权登记备案证，并且要同时符合商品房现 售的有关规定。5如何与开发商签订商品房认购书?认购书是开发商与购房者在签订正式购房合

6、同前签订的一个临时性的预订商品房协议，各开发商使用的认购书的形式和内容有所不同，但一般都会包括以下内容：当事人姓名或名称，预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等内容。签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金，因定金具有定金罚则的作用，购房者应注意定金的退赔约定，同时要考虑(商品房销售管理办法)的有关内容：一是未取得预售许可证前，开发商不得售房，也不得收取任何预订款性质的费用。二是对已经符合预售条件收取预订款性质的费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；但当事人之间另有约定的，从其

7、约定。因此，为使当事人双方未达成购房合同时定金的安全返还，购房者不要轻易与开发商达成不购房的，定金不予退还或扣留一部分款项等类似的约定，因为根据意识自治的原则，法律尊重当事人之间的特别约定，只有在当事人没有特别约定的情况下，才适用(商品房销售管理办法)的有关规定。6购房定金与预付款有什么区别? 购房定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由当事人一方先行支付给另一方一定数额的货币，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金方如不履行合同，就丧失了定金所有权，无权索要定金。接受定金方如不履行合同，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定

8、金性质，当事入主张定金权利的，人民法院不予支持。在合同履行时，定金可以抵作价款，这样，定金是一种预先给 付，起到了预付款的作用。但是，定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别，在不履行合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果. 7怎样签订商品房买卖合同?商品房买卖合同是保护购房者权益的重要法律凭证，签订合 同时购房者一定要慎重，以下给购房者提供几点建议，供购房者签合同时作参考：(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同，：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。(2)签订合同前要了解开

9、发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等，在此，不仅要看开发商有没有这些证件，更重要的是看这些证件的内容与实际情况是否相一致。(3)合同文本是否规范。为促进公平交易，建设部和国家工商局联合制定了新的商品房买卖合同示范文本，该文本对合同双方 的权利、义务作了明确而细致的约定，尤其加强了对购房者的权利 保护，避免开发商自行拟定不公平的合同。因此，在签约前，应了 解开发商所使用的合同文本是不是统一的商品房买卖合同示范文 本，如果不是，您应当提出疑问，并特别注意合同条款的内容。 (4)开

10、发商委托中介B务枕构销售商品房的，受托机构应当是 胀法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。中介代理 机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和 商品房销售委托书(委托合同应当载咀委托期限、委托权限等内 容)，否则；无权代理开发商签约。（5)所售商品房是否巳作了抵押。开发商在商品房的开发过程中，由于融资的需要，可能将在建中的工程及其土地使用权作为抵押物向银行申请贷款，在开发商出售已设定过抵押的房产时，必须经过贷款银行的同意，否则，其出售的行为无效。因此，购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要

11、求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。(6)关于广告。有的开发商在售楼广告的宣传中许诺诱人的条件，购房者在签订合同时，一定要对这些开发商在售楼书、广告中许诺的吸引你做出购房决定的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则，购房人的权益很难得到保护。(7)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。另外，如果购房人选择了按揭贷款的付款方式，买卖双方还应注意其贷款申请是否会得到银行的批准。根据中国人民银行于2001年6、月20日印发的(关于规范住房金融业务的通知)，借款人申请个人住房贷款购买期房的，

12、所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的23。另外，应注意对购房者未获得贷款审批时余款的支付方式进行详细约定。(8)关于装修标准和设备标准。购房者最容易忽略的是所购房屋的装修标准和设备标准，受样板间和宣传资料的误导，往往使购房者认为“货就是板”，而到交房时才发现“货不对板”，从而引发纠纷。 因此，购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能最大限度地保护自己的利益。另外，购房者应注意，根据商品 房销售管理办法)的规定，如果开发商在售房时设置样板房并未作 说明

13、的，实际交付的商品房应当与样板房一致。(9)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房 的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。(10)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，如遇到不可抗力、政府行为、恶劣天气等，在签订购房合同时，要求购房者接受该条款，当不能如期人住时，购房者非常被动。因此，在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。(11

14、)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，因此，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量时标准确定下来，这样便于操作。(12)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。购房者可以根据具体情况选择有利于解决纠纷的方式。(13)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。(14)签合同时注意请律师为您把关。

15、8商品房买卖合同生效须具备哪些条件?商品房买卖合同是商品房买卖交易中最重要的法律文件，因此订立的合同条款不仅应严谨、周密，而且签订的合同需要具备一定的条件：(1)开发商必须具有房地产开发经营的主体资格，其开发出售的房屋必须符合法律规定的条件。(2)购房者必须具有完全民事行为能力，无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订商品房买卖合同，其购房的行为须由法定代理人代为进行或经过法定代理人的同意。(3)买卖双方当事人的意思表示真实。这是指商品房买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。9什么样的购房合同可以变更或者撤销?根据中华人民共和国合同法)的规定，具有下列情形之方

16、当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：(1)因重大误解订立的合同；(2)在订立合同时显失公平的；(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的。当事人申请变更合同的，法院或仲裁机构不得撤销合同。10什么样的购房合同无效?根据中华人民共和国合同法)的规定，有下列情形之一的，将会导致合同的无效：(1) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益(2) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3) 以合法形式掩盖非法目的；(4) 损害社会公共利益；(5) 违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院的司法解释特别强调，人民法院确认合同无效， 应当以全国人大

17、及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规 为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。11商品房买卖合同是否必须办理公证?合同公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依照法定程 序，对合同的真实性和合法性所作的证明活动。经过法定程序公 证证明的合同，在法律上具有证据效力，当事人发生纠纷时，法院 在审判过程中，可把公证书作为证据来使用，但有相反证据足以推 翻公证证明的除外。在商品房的买卖过程中，是否对合同进行公证是依据双方当 事人的自愿原则进行的，买卖双方可以对所签订合同进行公证，也 可以不进行公证，不管公证与否都不影响合同的效力。但以下三种房屋所有权转移行为必须办理公证：(1)继承住房。继承房产

18、应持公证机关出具的继承权公证书、 房屋所有权证和有效的身份证件到房地产管理部门办理房产所有 权转移登记手续。(2)赠与住房。接受赠与房产的受赠人，应当持房屋所在地区 或市公证机关出具的房屋赠与公证书，以及房屋所有权证和有效 身份证件到房地产管理部门办理所有权转移登记手续。(3)涉外和涉港澳台的有关住房交易行为，必须办理公证证 明，然后到房地产管理机关办理房产登记手续。12办理商品房交易时买卖双方应提交哪些证件?买卖双方到房地产管理部门办理交易时主要应提交如下证 件：(1)买方身份证，单位购房的要提交委托书；(2)商品房买卖合 同；(3)购房发票；(4)分户图；(5)建设工程规划许可证；(6)国

19、有土 地使用证；(7)商品房预售许可证；(8)是现房的，要提交产权登记备案证和质量检验合格证；(9)未抵押证明。13购买商品房，应交哪些税、费?购房者到房地产管理部门办理商品房买卖手续，须交纳的有关税费为：(1)契税。根据中华人民共和国契税暂行条例)的规定，契税 税率为3-5，契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府 在该幅度内按照本地区的实际情况确定，郑州市的契税减半收取 为2。(2)印花税，310000。(3)交易服务费。各地情况不一，郑州市的商品房交易服务费 为055，开发商交025，购房人交03。(4)房屋产权产籍管理费，包括工本费、产权登记费、测绘费。 以郑州市为例：工本费为10元

20、；产权登记费，以50平方米的 建筑面积为基数收30元，每增加1平方米，加收04元，计算公式为(建筑面积50)0.430；测绘费，以50平方米的建筑面 积为基数收20元，每增加1平方米，加收035元，计算公式为： (建筑面积50) 035+20。以上收费标准各地略有差异。14商品房的建筑面积如何计算?商品房的建筑面积是指购房者所购买的套内建筑面积与应分 摊的公用建筑面积之和，即：商品房的建筑面积=套内建筑面积+ 分摊的公用建筑面积。以上的“套内建筑面积”是指套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。15在计算商品房的建筑面积时，哪些范围应全部计入建筑面 积?(1)永久性结构的单层房屋，按一层

21、计算建筑面积；多层房屋 按各层建筑面积的总和计算。(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等，其层高在220米以上的部位计算建筑面积。(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面 积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按 房屋自然层计算建筑面积。(5)房屋天面上，属永久性建筑，且层高在220米以上的楼梯 间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在220米以上的部位， 按其外围水平投影面积计算建筑面积。(6)挑楼、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。(7)

22、属永久性结构并作为主要通道的室外楼梯，均按各层水平投影面积计算建筑面积。(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220米以上 的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积 计算建筑面积。(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围 水平投影面积计算建筑面积。(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计 算建筑面积。(13)属永久性建筑的有柱车棚、货棚等，按柱的外围水平投影 面积计算建筑面

23、积。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架空层，有围护结 构，层高在220米以上的部位计算建筑面积。(15)有伸缩缝的房屋，若该缝与室内相通，伸缩缝也计算建筑 面积。(16)体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育 场(馆)看台下空间加以利用的，其净高超过200米的，计算其建 筑面积(多层按多层计算)。16在计算建筑面积时哪些应按其面积的一半来计算，哪些不 应计算建筑面积?(1)应计算一半建筑面积的范围包括：与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算建筑面积。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

24、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一 半计算建筑面积。有顶盖、不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积 的一半计算建筑面积。楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑 画积。(2)不计算建筑面积的范围包括：层高小于220米以下的夹层、插层、技术层和层高小于 220米的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池等。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置 箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用做道路街巷通行的部分。利用引桥、高架路、高架桥路面

25、或坡面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池及地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。、临街楼底层用做遮阳避雨或通行、与房屋相连的、有上盖无柱的走廊或檐廊。、仅用做通风采光的天井。 17购买商品房时，应分摊哪些共有建筑面积?哪些共有建筑 面积不应分摊?建筑面积包括共有建筑面积的分摊，分摊共有建筑面积的多 少直接影响着购房者实际使用面积的大小。因此，购房者应知道 哪些建筑面积应该分摊，哪些建筑面积不应该分摊。购房者应分摊的共有建筑面积有：各产权户共有的电梯井、管 道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公

26、共用房和管理用房均作为共有部位计算建筑面积；另外，套与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。购房者不应分摊的共有建筑面积有：独立使用的地下室、车 棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防 工程的地下室都不计入共有共用建筑面积，因此，这些建筑面积购 房者也不应分摊。18共有建筑面积的分摊是如何计算的?根据建筑物的性质不同，共有建筑面积的分摊计算方法也有所不同，主要有以下两种：(1)多层商品住宅楼中各套内应分摊的共有建筑面积： 共有建筑面积共有建筑面积分摊系数(幢) =各套内建筑面积之和 各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积共有建

27、筑面积分摊系数(幢)(2)多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积： 本幢房屋共有建筑面积共有建筑面积分摊系数(幢) =幢内各功能区建筑面积之和本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建筑面积共有建筑面积分摊系数(幢)共有建筑面积分摊系数(功能区)= 本功能区独有用的共有建筑面积+本功能区分摊的共有建筑面积 本功能区内各套建筑面积之和 同功能区内某户(套)分摊的共有建筑面积=同功能区内某套建筑面积共有建筑面积分摊系数(功能区)19商品房的计价方式有哪几种?目前，商品房一般采用三种计价方式：(1)按套计价；(2)按套内建筑面积计价；(3)按建筑面积计价。计价方式用于确定商品房的销售总价款。但是，产

28、权登记需要按建筑面积方式进行，按套、按套内建筑面积计价并不影响用建筑面积的计价进行产权登记。另外，还有一种计价方式：按使用面积计价。但一般不采用这种方式，原因主要有以下几个方面；(1)便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。(2)以套内建筑面积计价已达到了按使用面积计价希望达到的目的。套内建筑积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此，如果使用面积可以丈量，只要增加阳台面积和套内墙体面积，同样可以计算出套内建筑面积。(3)使用面积不能全部表现购房者的房产权益。以套内建筑面积形式表现的独立产权与共有建筑面积形式

29、表现的共有产权，是房屋资产价值量的全部表现，而以使用面积计价不利于表现产权人的利益。(4)在房屋测绘不能及时配合的情况下，以使用面积计价不可行。使用面积丈量必须在室内装修之前，只要进行了室内装修，如 在卫生间、厨房贴磁砖和其他的精装修，使用面积就无法准确测量。(5)按使用面积计价，很可能会使趋利的房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积，这样对商品房的质量和使用功能会造成负面影响。(6)从国际上的惯例来看，多采用按套或按套内建筑面积计算房款，很少采用按使用面积计价。20房屋规划、设计变更怎么办?根据商品房销售管理办法)的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品

30、房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果经规划部门批准进行规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。另外，为防止房地产开发企业对其他影响到商品房质量或者使用功能的规划、设计进行变更，如绿地、楼间距、采光，买卖双方可在合同中对此进行约定，并注意将房屋的平面图、小区的总平面图附上，并在图上标注清楚买受人关心的规划、设计问题。 21房屋建筑工程验收的条件有哪些?房屋建筑工程竣工验收应符合下列条件：(1)完成工程设计和合同约定的各项内容。(2)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(3)对于委托监理的工程项目