2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行六

1、同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理 今同程，为明天！2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行六开发商获取土地的途径1土地使用权出让为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了协议出让国有土地使用权规定。按照这些规定，工业（包括仓储用地、但

2、不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是：（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让国有建

3、设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。2土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地

4、使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于房地产开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用住房和廉租住房项目用地，目前也是通过行政划拨方式供应。以行政划拨方式供应经济适用住房和廉租住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。3原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权

5、可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。4与当前土地使用权拥有者合作由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用

6、权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。第三章房地产开发程序与管理三、建设工程招标（一）开发建设项目的招标方式招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。1公开招标公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合

7、理、工期短、信誉良好的承包商，同其签订承包合同，将工程委托其负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期情况，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。需要说明的是，由于开发商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。2邀请招标邀请招标，是指招标人以投标

8、邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，可由开发商或其委托的招标代理机构向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在310个之间。开发商或其委托的招标人可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，因而也就缩小了

9、开发商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。（二）招标机构当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标、邀请招标，都需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案；不具备自行招标能力时，也可以委托招标代理机构提供招标代理服务，并与代理机构成立联合招标工作小组。整个招标过程的活

10、动均由招标工作小组负责组织。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。1招标过程中的决策活动（1）确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程是全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用建设全过程统包方式发包。（2）确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。（考点）对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式，（考点）因为通常情况下，开发项目建设中建筑材料是就地取材的，但对于有些

11、高档房地产开发项目，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、室内设备则可能需要由国外进口，此时，由承包商包工包料是不太可能的，开发商可在签订合同时与承包商商议。例题1建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、和（ ）。（有变动）A总包合同B包工包料合同C单价合同D包工不包料合同答案：C（3）确定标底。（4）决标并签订合同或协议。2招标中的日常事务工作招标中的日常事务工作主要包括下列内容：发布招标公告或邀请招标函；编制和发送招标文件；编制标底；审查投标者资格；组织勘察现场和解答投标人提出的问题；接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密；开标、审核标书并组织评标；谈判签订协议或合

12、同。3招标工作小组组成人员（1）决策人员即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。（2）专业技术与经济方面的专家包括建筑师，结构、设备等专业工程师，经济师、造价工程师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。（3）助理人员即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。 三）招标程序按照一般做法，房地产开发项目建筑工程招标程序如下：1申请招标如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划，开发商获得了土地使用权，领取了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建

13、设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的建设工程开工审批表和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。2编制招标文件当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）

14、与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标工程图纸和工程量清单等招标文件附件。（重要考点）例题2建筑工程招标文件中，不包括（）。（2002年试题）A工程标底B工程数量C设计图纸D合同条件答案：A解析：工程标底不会提前在招标文件中说明。3编制招标工程标底编制标底是开发商招标的一项重要准备工作。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代

15、编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为：以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。4确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出投标公告或邀请投标函。采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。开发商可视工程性质和规模，通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应

16、当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。5投标人资格审查投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。在公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资格预审。在邀请招标情况下，则在评标的同时进行资格审查。开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：企业注册证明和技术等级；主要施工经历；技术力量简况；

17、施工机械设备简况；在施工的承建项目；资金和财务状况。如果采用邀请招标方式，投标人还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。6招标工程交底及答疑（考点）开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后，开发商应邀请投标人的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，若要由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。例题3在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。（）（2002年试题）答案：7开标、评标和决标投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。开标后，如果全部投