房地产金融市场

1、房地产金融市场,什么是金融市场? 它有什么作用,首先让我们来了解,资金的融通，叫做金融,为金融活动提供的场所， 叫金融市场,怎样理解这些抽象的概念呢,假设我想办一个公司，把我的经济学课件制作成光盘，我的公司规模不大，所需要的资金也不多，有50万元就可以了。但是我没有钱，我需要,举例,筹集资金,我将如何筹资,比如说有一些公司和个人表示愿意投资,因为我只需要50万元资金，找私人借钱的成本太高，这样会把我自己的信誉押进去了。我是做教育工作的，如果用这样的方式筹集到这笔钱，我还能搞教学吗?我的手机铃声从此就会不绝于耳。我要回答所有给我投资人的询问，我对他们都得有个交代，这不是很费我的时间吗,为什么呢,

2、缺点：1、融资成本相对高2、信息不对称3、有高额时间的成本、机会成本等,换个角度说，你要是公司的老板，你应当不应当把钱直接借给我,不应该。因为你监督债务人的成本太高了。如果你有100万，都借给自己的熟人，你得监督100个人，你忙得过来吗?你的监督成本不是太高了吗?你把钱存入银行，银行作为中介帮你往外贷款，我可能不还钱给你，但是银行保证会把钱还给你。所以你的效率、你的收益、你的资金安全，都由银行来帮你完成了,现在金融机构之所以发展如此之快，第一是它使获得资本的成本最小，第二是它监督债务人的成本最小，第三是它分摊风险。比如一个银行贷款100笔，如果有90笔可以收回来，有10笔收回不来，这个银行不仅

3、能运转，甚至还能赚钱。但是，如果你自己借出去一笔钱收不回来，那你就百分之百地损失了。因为你没有火眼金睛，很难分辨出谁不能还钱，这不是你的专长,我决定去找银行借钱,于是我就来到银行，准备多借一点，先借100万吧。银行经理听了我的介绍，看了我的项目评估报告，对我的信誉和实力了解之后，愿意借钱给我经营，当然要履行正规的贷款原则和法律程序。于是银行真的答应借钱给我了100万元人民币。银行相信我，是看好了我的项目。 我不必付给银行更高的利息，只要贷款到期，能够还本付息就行,我想了想最终还是没要这笔贷款,因为我在想，找银行贷款还不是最经济的，对我来说也不是负担最轻的。不管我企业经营如何，是盈是亏，银行都坐

4、地收银，风险由我一个人承担，我的负担仍然重，这包括我的心理负担、利息负担，我要兑现所有承诺,又是为什么呢,所以，我要继续寻找更合适的借钱途径,我又找到了股市，我想去股市融资,假设我经营了一个企业，达到了一定的规模，我们做好一个特别详细的上市公司报告，说明公司市场前景、经营状况、利润状况、融资用途等，并找到相关证券商的支持和协助，再到证监会去申请，争取到上市公司的资格，然后到股市上去融资。我发行的股票面值是1元钱1股，计划发行5000万股。通过股市去融资，一旦发行成功，我就可以融到数以千万计的资金,我到股市去融资，我的资金成本最低，除了上市费用外，关键是我不必归还本金。但是一个企业经营出现问题，

5、投资者要风险共担的。你是自愿来买我的股票，我们风险共担，一荣俱荣、一损俱损,如果有人在一级市场上买了我这只股票之后，他们就变成了我的股东，这个企业就是我们大家共同拥有了。如果投资者在一级市场买了之后，不想要这张股票了，他不能退还给我，那他到哪儿才能变回现钱呢?他必须要到二级市场去卖。这就是我们大家非常熟悉的证券交易所，比如深圳证券交易所、上海证券交易所、美国纽约证券交易所、纳斯达克市场、日本证券交易所、伦敦证券交易所等，全都在那儿交换着股票,你去银行存钱时你就知道，当你把钱存进银行时，原则上是不必担心到时钱取不出来的。银行把钱贷出去的时候，也会有抵押，它不是随便就把钱贷出去。银行做了存贷的中介

6、，完成存贷双方的间接融资，这件事由银行来承担。 但是，如果一个国家所有的融资行为都由银行体系去完成的话，那银行的负担就太重了，融资的速度也太慢，而且银行的风险也会变大。因此，随着经济的发展，出现了股票市场、债券市场等,金融市场分为两部分： 一部分是货币市场：如果企业需要筹措短期的现金，可以到货币市场去借钱。只经营一年以下信用的叫货币市场， 一部分是资本市场：经营一年以上信用的叫资本市场。资本市场又分为证券市场和长期借贷市场，而证券市场又分为股票市场和债券市场等,在现代社会，有人有钱，但他们不想投资；有人没有钱，但他们有好的投资计划。正是大家有了不同的需求，他们才一起来到金融市场。也正是金融机构

7、具备了这样的一些职能，帮助人们融资，使资金成本最低、监督债务人成本最低，还可以分担风险，创造资金的流动性，促进经济发展，因此才发展得如此之快,上面讲的筹资故事是一个虚构的假设，然而它又是现实中的一个抽象。这样的事情每天都在发生，只是故事的主人公不同而已,第一章 金融市场概述,一、什么是金融市场 （一）概念 资金供求双方借助金融工具进行各种货币资金交易活动的市场。 狭义上讲，限定在以票据和有价证券为对象的金融活动。如金融机构的拆借、债券市场、股票市场、黄金外汇交易等。 广义上讲，泛指资金供求双方运用各种金融工具，通过各种形式进行的以货币为对象的金融交易活动。除了狭义的金融市场还包括保险市场、存贷

8、款市场,Contents,房地产金融市场的构成要素,1,房地产金融市场的分类,2,我国金融市场的特点,3,Hot Tip,房地产金融市场的构成要素 一、房地产金融市场的构成要素 （一）融资主体 1、企业 向金融机构存款或者贷款 发行或者出售股票和债券 2、居民个人 3、特定主体政府部门 公积金管理中心,二）融资中介 1、房地产金融专营机构 住房储蓄银行；住房资金管理中心、住房信用合作社；房地产开发财团 2、房地产兼营机构 商业银行的房地产信贷部；保险公司；信托投资公司 发放房地产贷款；购进有价证券和其他金融工具 提供咨询，代理发型证券,三）金融工具 商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房

9、地产机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约。 二、房地产金融市场的功能 （一）融通资金的功能 表现为对资源的配置功能： 从利用效率低的部门流向收益率高的部门,二）转移和分散风险的功能 市场上的风险偏好 信用中介机构的分担风险 （三）调节和反映经济的功能 1、自发的调节功能 2、政府通过市场的宏观调控 “货币政策”“财政政策,三、健康房地产金融市场的必备条件 1、又完整的对称信息。 2、市场供求决定价格机制 3、有完善的市场机制、管理手段和交易方法 第二节 房地产金融市场的分类 （一）按金融市场层次分 一级市场 指借款人通过金融中介机构货直接从资本市场金融资金融通的过程

10、。 二级市场 二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场,二）按房地产金融服务对象分 房产金融市场 房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。 地产金融市场 地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。 （三）按金融交易工具的期限分 货币市场： 融通短期资金，包括同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场,同业拆借（Inter-bank offered credit market）； 国库券（Treasury bills）； 商业票据（Commercial paper ）； 银行承兑汇票（

11、Bankers acceptances ）； 大额可转让存单CDs （Negotiable certificates of deposit）； 回购/逆回购协议 Repurchase Agreements (RPs) 欧洲货币 Eurocurrencies,一）同业拆借,产生：法定存款准备金制度 发展： 市场参与者队伍在扩大 目的已不再局限于补足银行存款准备金和扎平票据交换头寸 已成为银行实施资产负债管理的有效工具。 组织形式：多以电话电传等方式进行,起步(1984); 治理整顿; 二级网络(1996); 统一拆借市场形成(1998,我国同业拆借市场,从2001年开始，银行间拆借市场成员已经包

12、括银行、证券公司、基金管理公司、保险公司等13类金融机构。 2006年,上海同业拆借利率拟成为基准利率,二）国库券Treasury bills,金边证券,特点 流动性最高；风险最小；交易量大； 以贴现形式发行 品种(以美国为例) 期限一般在1年以内，主要有13周、26周、52周和现金管理国库券几种。 每周出售一次13周和26周国库券；每四周出售一次52周国库券； 最小购买额为10,000美元，并以1000美元的整数倍递增,发行方式,拍卖分竞争性和非竞争性投标，非竞争性投标主要是用于对市场了解不够的中、小投资者，并规定了购买限额; 拍卖时投资者可以直接或通过交易商将标书送给联邦储备银行或财政部

13、; 在拍卖中，财政部将投标的收益从低向高排列。每个竞争性投标中标者以与其所投利率或收益相应的价格购买国债，支付的是不同的价格；非竞争性投标者则以竞争性投标中标的加权平均价格或收益购买国债,货币市场大额定期存单市场,1. 可转让大额定期存单是上世纪60年代商业银行的金融创新产品。 存单金额为整数，到期之前不可提款，但可转让。 2. 在发达市场经济国家，它已经是货币市场的主要交易品种之一,大额定期存单市场,含义：大额可转让定期存单，简称存单（CD)，是商业银行出售的一种债务工具，它每年支付固定利息，到期按照购买价格还本，最大的特点是可以转让，它兼有定期存款和有价证券的特性。 特点： 1、不记名，所

14、以不能挂失； 2、可自由转让买卖，但不能要求银行提前偿付； 3、期限短，一般为14天1年； 4、面额固定，且金额较大； 5、既有活期存款流动性强的特点，又有定期存款收益较高的特点,我国大额可转让定期存单,业务始于1986年，最初由交通银行和中国银行发行。1989年后，其他商业银行也相继办理。 投资者主要是个人，面额为500元及其整数倍，对单位发行的不多， 期限有1个月、3个月、6个月、9个月和1年，不分段计息，逾期不计利息，利率水平通常是在同期定期储蓄存款的利率基础上再加上1个2个百分点。 1996年12月14日这项业务被取消,四）商业票据,最古老的金融工具之一； 特点： 低成本；可靠性高；

15、资金来源多元化； 资金使用的灵活性,种类,商业承兑汇票,银行承兑汇票,承兑,本票,汇票(期票,贴现,背书转让,流通,五）银行承兑汇票,由银行承诺在商业汇票到期日支付汇票金额给收款人或持票人的一种票据。 业务特点：1、经过银行承兑，付款有保障；2、票据可背书转让，流通性强；3、出票人需要签发时，不必要准备全部货款，可取得银行授信支持；4、持票人可向银行贴现。 申请条件：1、在承兑银行开立帐户的法人或其他组织；2、与承兑银行具有真实的委托付款关系；3、资信良好，具有支付汇票金额的可靠资金来源,回购/逆回购协议,资金融入方在出售证券的同时和证券购买者签定的在一定期限内按约定价格购回所卖证券的协议,特

16、点： 安全(本质上是一种质押贷款协议)； 期限短，流动性强； 收益稳定且超过银行存款收益， 商业银行利用回购协议融入的资金不用交纳存款准备金,债券回购协议市场,回购协议是一份合约，可分为两种： 正回购：同一内容的资产先卖出再买进的合约。 逆回购：同一内容的资产先买进再卖出的合约。 特征： 期限短，隔夜-7天，超过30天称为定期回购。 买卖的资产都是流通量大、质量最好的金融工具，如国库券； 回购的实质是一种有抵押品的短期借贷，最初目的是融资，后发展为货币政策手段。 回购协议买卖价格是一致的，但卖方（融入方）要付息给买方。 回购市场的参与者主要是金融机构、企业和中央银行,资本市场： 中长期信贷市场

17、和证券市场。包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场。 中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。 资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等,资本市场,一.特点： 期限长，交易量大 收益高而流动性差，有风险和投机性 二功能： 解决投资性资金的供求需要 资源配置 三.工具： 股票 债券,融资期限在一年以上的中长期资金市场,股票及分类,股份有限公司在筹集资金时向出资人发行的股份凭证。它代表着持有者（即股东）对股份公司的所有权。 持有人可根据公司的分红政策定期或不定期地取得红利收入 同一类别

18、的每一份股票所代表的公司所有权是相等的。 每个股东所拥有的公司所有权份额的大小，取决于其持有的股票数量占公司总股本的比重。 股票一般可以通过买卖方式有偿转让，但不能要求公司返还其出资。 发行股票可以帮助公司筹集资金却不会增加债务负担，但也意味着增加了公司的股东，分散了股权,普通股Common stock 优先股Preferred stock,1.普通股： 决策参与权； 利润分配权； 优先认股权； 剩余财产分配权,分类1,2.优先股 固定股息； 优先分配权； 优先求偿权； 无参与权,按业绩分,分类2,绩优股 垃圾股 蓝筹股,我国分类： A股：人民币普通股； B股：人民币特种股票。 H股：注册在内

19、地，上市在香港的外资股； N股：注册在内地，上市在纽约的外资股,二)债券,债券是政府、金融机构或工商企业等发行的、承诺按一定的期限和利率水平支付利息并按约定期限偿还本金的、证明持有人和发行人之间债权债务关系的法律凭证。 构成要素,票面价值 偿还期限 利息率 计息方式 债务人,债权债务凭证 发行债券以后公司增加的是债务， 回收风险小,利息收益事先约定且固定不变,所有权凭证，“利益共享、风险共当” 发行股票以后公司增加的是资本金 风险较大，其收益状况随公司的经营情况而定,1. 债券,股票,VS,2. 种类,按照发行主体: 政府债券 金融债券 公司债券 按照发行期限: 短期 中期 长期债券,按照保障

20、程度 : 担保债券 抵押债券 信用债券 按利率是否固定 : 固定利率债 浮动利率债,政府债券,国债 政府代理机构债券 市政债券,国债,发行国债目的 为筹措军费而发行战争国债 为平衡国家财政收支、弥补财政赤字而发行赤字国债。 为筹集建设资金而发行建设国债 为偿还到期国债而发行借换国债 成为财政政策与货币政策的结合点 国债特点 安全性高 流动性强，变现容易 可以享受许多免税待遇 广泛地被用于抵押和保证,企业债券,记名,不记名,参加,非参加,可提前赎回,不可提前赎回,普通,可转换,有认股权证,可退还,二、 证券的发行,一）发行方式 1.公募（public offering） 是向广泛的而非特定投资者

21、发行证券的一种方式。 涉及到众多的投资者，其社会责任和影响很大，政府对证券的公募发行控制很严，要求发行人具备较高的条件，发行成本较高。 公募证券可以上市流通，具有较高的流动性，易被广大投资者接受，能提高发行者的知名度,2. 私募（private placement） 仅向少数特定投资者发行证券的一种方式，也称内部发行。 私募必须发行提供较优厚的报酬，并易受认购人的干预，且私募证券一般不允许上市流通，因而证券的流动性较差。 发行对象一般是与发行者有特定关系的投资者，发行者的资信情况为投资者所了解，不必像公募发行那样向社会公开内部信息，也没有必要取得证券资信级别评定，可节省发行费用,直接发行与间接

22、发行,2.间接发行（indirect issue）：也称承销发行，是发行人不直接参与证券的发行过程，而是委托给一家或几家证券承销机构承销的一种方式。 代销； 助销； 包销,1.直接发行（direct issue）：是指发行人不通过证券承销机构而自己发行证券的一种方式。 直接发行简便易行，发行费用低廉，筹资速度快捷。 在许多国家要受到法律法规的诸多限制,三.证券交易市场,证券交易所,店头交易市场,第一市场,第二市场,第四市场,第三市场,主板市场,二板市场,三板市场,一)证券交易所（securities exchanges,提供交易场所; 制定交易规则 信息发布 仲裁交易纠纷,专门的、有组织的证券

23、集中交易场所,二级市场的核心，但各国上市证券一般只占全部发行证券的10%左右,职能,证券上市（listing） 将证券在证券交易所登记注册，并有权在交易所挂牌买卖，即赋予某种证券在某个证券交易所进行交易的资格。 证券的上市可提高上市公司的经济地位与社会知名度，便于以后新证券的发行。 各国的证券管理机构对于证券的上市都作了详尽的规定,组织形式,1.公司制 以营利为目的，提供交易场所和服务人员 ; 收取发行公司的上市费与证券成交的佣金，其主要收入来自买卖成交额的一定比例; 交易的公平性有保证,2.会员制 由会员(经纪商或自营商)自愿组成,不以营利为目的，自治自律; 参与经营的会员可以参加股票交易中

24、的股票买卖; 佣金和上市费用较低。 公正性较前者差,二)场外交易-店头交易市场（Over-the-Counter trading,以证券公司为中介进行买卖; 交易的主要是不具备上市条件或不愿上市交易的证券。 没有固定的交易场所和固定的交易时间； 交易价格采用买入价卖出价的双价形式，由交易双方协商议定价格。 是二级市场的基础和主体,第一市场-证券交易所市场 第二市场-非上市的场外交易市场 第三市场-已上市的证券的场外交易市场 第四市场-不通过经纪人而是通过计算机网络直接进行的大宗交易的场外市场,二、房地产金融市场的融资方式 房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为间接融资、直接融资 。直

25、接融资与间接融资各有利弊，相互补充、相互促进。 （一）间接融资 房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营组织存款并发放开发经营及消费所需要的贷款。 间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制,二）直接融资 银行或者房地产金融机构直接向房地产企业投资，参与公司的开发，经营活动，以获取利润。 在资本市场上发行股票、债券，以筹措资金。 直接融资一般要受到资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响,故 事,从前有个农民在家里养牛，好长时间才能养大一头牛，靠卖牛肉赚钱，他觉得这样太慢了。于是在我国股市特

26、别红火的时候，他干脆把家里的牛卖了，之后进城去买股票。没想到，当他买完股票几天以后发现赔了，他就到证券公司去退。他说： “俺不买了，俺要退钱。”证券公司工作人员说：“股票不能退。”他问：“为什么不能退，你们证券公司是国家开的吗?为什么我在银行存钱，不存了就可以取出来，为什么在你们这儿买了股票就不能退呢?”证券公司的工作人员说：“你买的股票不能退，你想不要股票只能你自己卖出去。”他说：“我已经卖不出原来的价钱了，我只要求退钱给我。,这个故事只是说明我国的股市还不成熟，我们的股民当时还不懂得什么是直接融资，什么是间接融资。如果你进入股市，买了股票，就是直接融资了，你就是公司的股东了。公司经营是有风

27、险的，这要你自己承担。买完股票之后想不要了，必须通过股市（二级市场）卖出去。除非上市公司做回购注销，或者倒闭清盘，否则这笔钱你是要不回来的。因为，买股票就是直接融资,什么是间接融资和直接融资,如果我找银行借钱，这叫间接融资；如果我到证券市场去发股票，这叫直接融资,为什么,融资形式有银行作为中介，叫间接融资,第一节 资金融通,盈余单位 （surplus unit,短缺单位 (deficit unit,间接金融 (indirect finance,直接金融 (direct finance,金融机构,一. 融资渠道,一)直接金融(direct finance,短缺单位直接在证券市场向盈余单位发行某种

28、凭证即金融工具,资金供求双方通过一定的金融工具直接形成债权债务关系的融资形式,二)间接金融 (indirect finance,盈余单位把资金存放或投资到银行等金融机构，再由这些金融机构以贷款或证券投资的形式将资金转移到短缺单位的手中,金融中介机构不是一般的代理人，而是一个独立的交易主体;它发行自己的凭证,是风险的直接承担者,资金盈亏双方不直接形成债权债务关系,三、房地产抵押贷款市场 （一）初级抵押贷款市场 是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场 初级抵押贷款的流程 1、房屋营建，申请建设贷款 2、清偿建设贷款 3、创建抵押贷款 四个角色：开发商；购房者 ；建设贷款的贷款人；永久

29、性贷款的借款人,案例1,假定某开发商用自有资金买下一块价值30万元的土地使用权(在我国，土地使用权和所有权分离)，然后，开发商便可以用该土地的使用权、商品房建设计划和开发商本身的资信，向商业银行申请短期的建设贷款。这里假定建设贷款额度为70万元，贷款期限为6个月，所开发的商品房价值为125万元,第一步,房屋营建，申请建设贷款。开发商向专门从事建设贷款业务的商业银行申请短期建设贷款。银行根据建设项目的可行性、建设计划和开发商的资信确定是否贷款和贷款多少,第二步,清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，假定开发商以成本的125的价格，即125万元出售房屋，开发商即可用购房者支付的购房款清偿建设贷款本息

30、,第三步,创建抵押贷款。假定房价与抵押贷款的比率为70，那么，购房者可以申请抵押贷款额为875万元；剩余的30，即375万元，须由购房者一次性支付，我们称这笔款项为首期付款,二）二级抵押市场 是指抵押贷款人和投资者之间转让以发放的抵押贷款契据活买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。 （1）吸引了社会资金进入抵押市场 （2）鼓励抵押资金杂地区间的流动 （3）使抵押贷款人能够将抵押契据变现 （4）平抑抵押资金的供求波动,二级抵押贷款市场结构,抵押贷款人,借款人,投资者,二级 市场机构,抵押贷款人,资金,资金,抵押贷款转售,贷款,抵押,抵押,价格,第三节 我国房地产金融市场的特点 一、我国房地产金融市

31、场的主要特点 （一）银行信贷是房地产金融的主要渠道 （二）股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小 据2006年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5,三）房地产债券所占份额也很小 我国房地产债券最先出现在1992年，19931998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。根据中国央行的数据，2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12,四）房地产资金信托是活跃的融资形式 “过桥贷款”为未达到商业贷款条件的房地产项目提高前期信托贷款，投资者为较多为自然人 目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。2005年4月，北京房地产金融市场发行的第一个实行“发行前向当地银监局审批的事先报备制度”的集合资金信托计划面市,二）我国法房地产金融市场存在的问题 （一）房地产开发