


下载本文档
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
1、第五节 物业管理费的收缴、物业管理费的确定根据物业管理中发生的费用 , 确定收费的项目 , 并明确其使用的范围 , 是搞好收费管理的基础。加强 物业管理收费的管理 ,就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。 按照本章第三节的论述 , 收费标准应 对不同服务项目 , 分别采用政府定价、 政府指导价和协议定价第三种不同的形式 , 在社会主义市场经济体 制下 ,应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准, 实行公平竞争 ,按质论价 , 这样,也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定 , 可采取以下几种途径:1. 政府部门审定物业管理中的重要收费项目和标准 , 由房地产主管部门会同物价管
2、理部门审定 , 通过颁发法规或文 件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重 要项目 ,由房地产主管部门提出标准 , 经物价管理部门核定后执行。2. 会同业主商定物业管理是由业主委托的契约行为 , 因而有的收费标准不必由政府部门包揽 , 而可由物业管理公司 将预算提交业主管理委员会讨论、审核 , 经表决通过之后 ,就是一个合理的收费标准。此时 , 物业管理公 司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议 ,一同印发给每位业主 ( 用户), 并且从通过之日起按这 一标准执行。物业管理公司在每次新的费用标准通过之后 ,只要将每一费用项目的标准一次性向业
3、主公布 , 在以 后每月发放收费通知单时 , 只需通知费用总额就行了。这样 , 不仅可以减少劳动耗费 ,也可节省纸张等材 料费用。3. 委托双方议定对于专项和特约服务的收费 , 诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶 ,清扫保洁等项目 , 可由委托人与 物业管理公司双方议定 , 根据提供服务的要求 , 按不同的管理水平 , 确定不同的收费标准 , 由用户与物业 管理公司单位自行商定。、物业管理费的收缴和追讨收费通知单每月要及时送达业主(或用户 )的手中 ,并由业主 (或用户 )签收。为了节省人力 ,可由水电工在每月抄表时 ,发送上月的缴款单 ,每月费用通知单示例见表 3-4-18 。收费月饴:表3-
4、4-IS x團大厦(小区)交款通知单 年 月 房号单位喀称:年月日上月读数本月读数实用数单价费用顼目金额(元注:L自发单之日起15日内齢h现金、 转账均可。推欠者按公釣加罚滞纳金C2.交款地址!3+幷户银右h账号:管理公司名称:垂询电话:物业管理费压停车妄收视费空调附加费瞬纳金业主签收回执业主(用户意见: 业主(用户)蔓名;当发生费用拖欠情况时,应采取措施加以追讨,主要的方法是:1. 一般性追讨当上月费用被拖欠时,物业管理公司在第二月向业主 (或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同 滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户),并经常以电话催缴。 电话中要注意文明礼貌,如果第二个月仍被拖欠,物业
5、管理公司将在第三个月第二次发催款通知单,将此前两个月的费用、 滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付 ,物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。 在香港,遇到这种情况时,管理商将立即通知房产交易部门 ,停止该房产的交易;然后联同有关清缴部门 拍卖该房产,拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分,归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中,依照法律程序去执行。2. 区别性追讨物业管理公司对拖欠费用的业主 (或用户)要区分不同的情况,采取不同
6、措施。对于费用大户,要亲自 登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去 ),进行解释和劝导,争取其理解和支持;对于一些钉子户” 则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的难点户”,可以考虑适当予以优惠。三、高层楼宇的收费从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业,它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担 ,做到服务好,收费少,另一方面要努力开拓多种经营,广开财源,增加收益,以达到自我完善,自我运行,自我发展的良性循环。因此 ,物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾 上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。(一)属于营业收入的收费项目1
7、. 物业管理费物业管理费是物业管理者为了实现其职能,根据有关法律规定的权限,凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算,编制出费用标准,由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上,我们是这样掌握的,凡是业主自用的房产,物业管理费向业主收取;凡是业主委托物 业管理公司代出租的房产,物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合 同来保证的。管理合同一般一年签订一次。2停车费高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理
8、公司的保安部门负责。高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场,但它只是提供泊车方便,不负保管责任。凡占泊 位停放的车辆均应照章缴纳停车费 , 乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入,其收费标准为: 定额发票收入的收费标准 , 按当地政府明文规定执行 ,月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准 , 报当地物价 部门备案后执行。3. 租金收入 这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得 的。按照现行制度规定 ,房地产发展商在将所开发房产交付使用时, 应按照开发成本 2的比例提取专用基金 ,购买一定数
9、量的按微利房价格出售的商业用房, 管理公司可以经营这部分商业用房 , 用租金收入弥补资金的不足。4. 其他收入其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入,代理室内绿化、花卉管理收入 , 代理室内清洁卫生收入 ( 含洗地毯收入 ), 代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收 入, 来源不稳定 ,是物业管理公司积极创收的渠道。(二)代收代支项目 代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入 , 其核算通过往来科目如“其他应付款”来反 映。1. 水电费 高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单 位缴纳的。高层楼宇有许多公用水
10、电设施 , 主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。 一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用 ,然后, 管理公司再 按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费 , 公摊水电费和中央空调用电费。2. 通讯费一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统 , 为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收 费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用 , 物业管理公司据此向用户收取通讯费 , 并统一向电 话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。3. 土地使用费国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下 , 都是由物业管理公司按国土 部门
11、核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额 , 向国土局统一缴纳 , 然后再按各业主 的建筑面积向各业主分摊。4. 房产税房产税是以房产为征税对象 , 依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。 也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。(三)其他收费项目1. 各种押金物业管理公司为了保障自身权益不受侵害 , 或者为了加强管理 , 有必要对使用单位收取一定数量的 保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金;为了加强地盘管理 , 向施工队收取 的施工押金; 为了加强治安管理 , 对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等 , 这
12、些押金是通过预收 款或其他应付款核算的。2. 业主大修改造资金高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等 , 产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上, 物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权,却承担着维护和管理的职责。 随着使用年限的增加 , 这部分设备需要大修 ,需要更新 , 其资金来源如何落实呢?在深圳经济特区住宅区物业管理条例第五章第三十八 条第二节中有明确规定: “房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修 , 其费用从住宅维修基 金中支出 , 住宅维修基金由业主按规定分摊 , 分期缴纳”。参照这个规定 , 我公司对代管固定资产更新改造 的资金是通过下述方法筹集的:每年初,由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划, 报业主委员会审核同意后 , 按受益业主的建筑面积分摊给各业主。 由业主分期预交给
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 农业面源污染治理2025年农业面源污染治理技术培训与人才培养研究报告
- 甘肃文旅集团签订协议书
- 空厂房场地出租合同范本
- 飞机设计外包合同协议书
- 私人委托代理协议书范本
- 股权托管合作协议书范本
- 禁止跨区就读家长协议书
- 液压翻斗车出租合同范本
- 线上如何签三方协议合同
- 玻璃砂原料采购合同范本
- DL∕T 5161.5-2018 电气装置安装工程质量检验及评定规程 第5部分:电缆线路施工质量检验
- (正式版)HGT 6313-2024 化工园区智慧化评价导则
- esc急性肺栓塞诊断和管理指南解读
- GB/T 3091-2015低压流体输送用焊接钢管
- GB/T 1796.7-2018轮胎气门嘴第7部分:零部件
- 分光计的使用与调节-课件
- MCGS脚本驱动开发工具使用指导手册
- 新概念英语入门级AUnit3课件
- 35kV输电线路工程旋挖钻孔专项施工方案
- 扬尘控制洒水、车辆冲洗记录表
- 信访工作课品课件
评论
0/150
提交评论