2013年西蓝丈八东路项目沟通方案市场研判暨物业发展建议

1、,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,提 案 纲 要,壹,市场研判,贰,项目本体,叁,发展定位,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,研判,市场,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,区域市场总述,本案位于高新区与城南行政区的交界处，经过近几年的迅速发展，周边环境、生活氛围的营造等方面均有了较大程度提升，日趋成熟，目前已汇集了高新区、长安区及大城南区域的丰富客群。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整

2、合者和领导者 | ,*,项目类型 片区多以城改项目为主，近两年丈八东路以南、朱雀大街以西片区进入快速发展阶段，项目规模一般较大，亦有千亩大盘；电视塔周边项目多以高密度的公寓、SOHO为主。 项目等级 片区以中等品质常规型项目居多，除少量知名品牌项目外，区域项目等级整体不高。 辐射客群 凭借板块交通和周边配套的优势，吸引了大量周边地缘性首置客户，客群相对年轻。 产品跨度 整体市场主要供应50-60一室，60-90两室以及100-140三室，去化最高的产品为60-90两室和95-110小三室； 平台价格：约为6300-8600元/。,区域内项目密集度较高，中端、中大规模型楼盘较多。公寓产品一般作为

3、项目中补充型产品，纯公寓类项目多分布在紧邻电视塔附近，其客群多为高新外溢、城南地缘型。,区域市场特征,紫郡长安 体量：60万方 精装公寓：7300元/,格林春天 体量：45万方 均价：6300元/,西江月 体量：153万方 公寓均价：,中建群星汇 体量：22万方 公寓均价：7100元/,铭城16号 体量：15万方 现房均价：7800元/,万象春天 体量：180万方 公寓均价：7000元/,阳光80公寓 体量：2.7万方 公寓均价：4800元/,中铁万和城 体量：25万方 均价：6000元/,中铁尚都城 体量：54万方 均价：6300元/,长丰国际广场 体量：4.2万方 LOFT均价：12000

4、元/,会展中心世界城 体量：6.8万方 均价：8600元/,中大体量规模 项目主要分布区域,城南翡翠 体量：5万方 均价：7300元/,本案,高密度 公寓类项目 主要分布区,第一等级,第二等级,第三等级,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,区域印象 项目为高新、城南、长安三大板块汇冲要地，未来城市南线发展的核心潜力板块； 当前已经拥有较为完善的交通、生活、教育等多方面的市政配套，市场认可度高，给本案奠定了良好的市场及客群基础。 区域地产市场 在片区房地产市场中，基于拥有快捷方便的交通路网，使其对外辐射范围不断增大，所以近年来吸引了大量从高

5、新外溢、城南片区的置业群体。 周边项目中多以中大型规模的住宅类为主，中等品质占多数，品牌类项目穿插其中。,市场思考,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,基于本案既有的物业类型 我们选取周边重点项目进行分析 主要从以下两个方面进行分析和调研,商业市场,品牌类商业市场、周边重要商业市场,公寓市场,周边热销公寓项目+全市典型公寓类项目,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,品牌类商业市场| 凯德广场,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,

6、凯德广场|基本信息,凯德广场为万科新地城集中型商业部分，位于南二环、含光路、朱雀路主干道之间，交通辐射范围较广； 商场产权由公司长期统一持有，商铺不散售，保证了物业的整体规划和高品质、长期性的经营管理。 商业分布：地下3层，地上5层。其中B1-5F为购物中心，B2、B3为地下停车场 商业层高：1F为5.9米，其他楼层为5.3米。 经营方式：自营。 主题定位：打造成为高品质、大体量、多功能的集购物、餐饮、娱乐为一体的新一代城市热点。 客群定位：白领阶层、小白领、学生群体、百姓阶层,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,建筑规划：凯德广场由地下

7、两层车库、-1F-5F为商场部分，6F-21F为写字楼； 入口设置：项目共分为六个入口，商业主入口位于项目北侧北二环处，次入口位于项目西侧； 项目南侧和东侧设有地下车库出入口，经地下车库通达商业各项功能区； 写字楼入口位于项目西侧和南侧，可从直接进入商业首层。,凯德广场|产品规划,写字楼 入口,地下 车库 出入口,商场 入口,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,商业部分采用双中庭设计，在保障客户动线需求的同时，避免了因空间较大而显得商业气氛萧条，缺乏亲切感的弊端；北部中庭为露天设计，设置4层自动扶梯可通往商业顶层； 南部中庭基于5F为电影

8、院的特殊业态对于面积、空间的需求，减少了中庭所占据的面积，在此处并未设计顶层中庭，自动扶梯仅可到达4F，增加了5F的商业建面。,凯德广场|产品规划,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,B1：居家生活；1F：潮流速递；2F：经典诱惑；3F：炫酷风尚； 4F：精致生活；5F：欢愉天堂。,凯德广场|业态分布,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,周边重要商业市场| 城市立方,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,城市立方|基本信息,城市立

9、方为紫郡长安社区内商业配套。 商业体规划为5层购物中心，华润万家、奥斯卡影城已入驻，项目规划品牌街、时尚秀、童梦谷、名流阁、饕餮街、游艺汇6大业态。,西蓝项目位置,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,商业分布：地下三层、地上六层； -2F -3F：地下车库 -1F：下沉式商业广场 1F-5F：主体商业部分 面积区间：30-300 售价方面 -1F：30-300，1.9万-2.5万/ 1F：30-187，2.4万-3.5万/ 2F： 30-187 ，1.6-2.5万/ 3F-5F：自持,临路部分商业 1-4F：因已签约华润万家，共计约3万方

10、，所以商家对该部分商业为自持,城市立方主体商业部分，-1F-2F目前在售，3F-5F均自持。,城市立方|产品规划,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,住宅底商 1F：均价为40000元/ 2F：开发商自持，共7000， 该部分底商当前均已售罄。 当前租金：170元/月/,住宅底商与城市立方连接通道,时代酒店：9F，已签约中国真爱餐厅,城市立方商家配套写字间,朱雀大街,主体商业周围，通过空中通道与住宅底商、写字间、时代酒店等予以连接，在扩大了集中商业规模效应的同时，也进一步提升了周边的商业氛围。,城市立方|产品规划,2013 E-HOUSE

11、 CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,城市立方|业态分布,A1：饕餮广场；1F：品牌百老汇；2F：时尚街区；3F：欢乐谷； 4F：KTV广场；5F：奥斯卡盛宴。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,开盘情况： 2013年9月7日，紫郡城市立方“品牌商家签约暨产品发布会”在西安皇冠假日酒店举行。 当日推出200余套，剩余十余套，去化率达95%。其中以40-50去化速度最快。 优惠政策： 目前-1至2层商铺诚意登记中，交5000元抵50000元，全款按揭92折，可支持分期付款； 运营后可享前两年6%，后四年8%的

12、返还优惠。,城市立方|推售情况,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,通过对本案周边的市场了解，除紧邻的人人乐（营业面积为2.4万方） 、朱雀路的城市立方（商业建面约为10万方）集中商业体外，其余均以2F的沿街商业为主，给本案带来了一定的市场契机。 业态方面： 周边生活服务类配套已可满足基本生活，尤其是商超部分，人人乐、城市立方的华润万家均可辐射到本案，基于此，易居暂不建议商业引入大型超市业态，初步建议以邻里中心型的小型便利店打造为主。 其他主力店另行考量。 基于周边的市场基础，以学校、政府机关、老区家属院等为主，消费水平中等，所以针对本案

13、商业的市场站位，易居建议以满足周边基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,商业思考点,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,周边热销公寓项目|中建 群星汇,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,中建群星汇丨项目概况,西蓝 项目地,22,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨整体规划,项目介绍： 中建群星汇共分两期开发，目前在售一期； 一期产品由8栋32层高层和1栋33层公寓组成， 目前在售：5#（公寓）、6#（住宅）。

14、户型区间：82-90的刚需刚改、119-123的一次性到位产品为主，以及132-166的改善型四房。 公寓类产品：户型区间为56的一房及少数78的两房产品。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨产品配置,5#楼公寓户型特征： 70年产权，6T11，总高33层， 共计352户，共4种户型，其中包含56、57的一室及76、77两室，最大突出特点为约占60%的户型通透。 层高：2.85米。 园林风格：实土园林； 外立面风格：德式包豪斯现代主义风格，面砖+涂料；,公寓类产品以56的一室为主，另有79两室做补充，采用“L”型楼层布置，使得约

15、60%为通透型户型，在公寓类产品中做到了较好的品质性需求。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨推售情况,公寓类客户来源： 地缘型客户约占据70%以上，主要为城南工作型、周边居住型及部分高新挤压外溢客群，以特刚、少数投资性客群为主。,推售情况： 项目一期共9栋高层，目前在售5#（6T11户）公寓、少部分6#（2T4户）2单元，2012年7月份5#首次开盘，预计2014年6月交房， 销售价格： 在售5#20层以下，面积为56 -79，均价7000-7500元/ ，6#2单元在售户型为119 三房，均价7500元/ ，全款93折，按揭

16、95折，公积金94折再加楼市通额外优惠。另外项目附赠交大附小教育指标。 去化情况： 5#公寓去化较快，20层以下去化率达80%以上，20层以上尚未销售。,公寓类产品目前去化率为80%，其中一室去化较快，鉴于交大附小的教育指标，成为置业本案的重要因素。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,群星汇丨户型分析,D2：119，三房,B2：82，两房,A：56，一房,A户型为公寓主力产品，一室一厅，较注重产品的舒适度设计，以特刚客群及认可本案教育指标客群为主。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,

17、*,周边热销公寓项目|紫郡SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨项目概况,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨整体规划,项目介绍： 紫郡SOHO位于朱雀大街南段，紧邻长安路、南三环等城市主干道，毗邻规划中的地铁2号线会展中心站，交通便捷。 紫郡SOHO：为紫郡长安的1栋29公寓，总高29层，6梯30户，面积区间为37-57。 内部配套：项目配备高端会所、幼儿园、10万平米的商业综合体，目前签约的有华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、苏宁电器等等多种大型品

18、牌商家。 周边配套：项目周边陕师大附小、附中、西安交大二附小、附中名校林立，升值潜力巨大。,紫郡SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨产品配置,SOHO户型配比,户型特征：所有户型均为大开间设计，共5种户型，分别为37、42 、44 、45 及57，为6T30户的设计，共计667户。 产品配置： 园林风格：新中式园林； 外立面风格：新中式风格； 层高：2.9米。,其主力户型为45户型，精装交房，天然气入户。,客户来源： 主要为投资型客户，且多为老业主及老带新成交，兼具少部分城南及周边工作的年轻自住型客户。,2013

19、E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨推售情况,推售情况： 该SOHO自2012年7月份开始推售，经过约12个月的消化周期，月均去化60套，目前房源已基本售罄。 推售价格： 在售均价7000元/ ，全款98折，按揭99折。 推售产品： 一室一厅（37、42、44、45及57）。 去化情况： 1-6F为底商，7、8F整层房源均成功销售给某一位客户，9-22F，与汉庭连锁酒店签订返租合同，28层为紫郡公司自身办公使用，29层为商务会所。,除小部分公寓散售外，约360套房源基于前期已与汉庭酒店签订返租合同，免去了投资型客群的后顾之忧，实现了快

20、速去化。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨户型分析,A，45，一房,A1，37，一房,B，57，一房,户型设计以酒店式公寓为方向，均为一脚登、大开间设计。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,紫郡SOHO丨项目小结,优势： 1.地段优势：位于城南朱雀大街南段，毗邻地铁2号线，多条公交路线直达该项目，交通便捷。 2.配套优势：项目自身配有高端会所、幼儿园以及10万平米的商业综合体城市立方，且引进苏宁电器、华润万家、奥斯卡影城、屈臣氏、真爱餐馆等品牌商家，配套设施完善。

21、 3.开发商引进汉庭连锁酒店，业主与汉庭酒店签订反租合同，业主省心省力。 4.面积小、精装修、不限购、首付分期。 劣势： 产品线较为单一，客群可选择性不强。,紫郡SOHO,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,全市典型公寓类项目|中海紫御华府-中海派,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,中海紫御华府-中海派,周边环境：项目位于西安市旅游度假新区曲江新区的北部，商业等级配套较为完善，外部路网发达，内部公交线路充足，更有地铁3、4、5号沿线通达，整体交通便利，适合产品所针对的首置客群居住。

22、 自身配套：2层约2万方底商，社区景观配套。,曲江一期核心区域唯一在售的精装小户,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,月均去化54套，主力去化户型为南向42和北向37户型，以低总价为主力去化原则。,开盘情况： 中海派属中海紫御华府独栋公寓建筑，于2013年5月25日首次开盘。开盘前蓄客2个月，排号客户250余组，当日来客200余组。中海派为中海紫御半店28#楼，共32层，6梯38户设计，开盘当天推出10-12层房源，共144套，户型区间为42-72。 产品去化：面向刚需和投资客户，开盘当日销售108套，实现95%的高去化率。 目前销售动态

23、：中海派目前加推13-19层，6T38户，面积39-72，成交均价7800-8400元/（精装），精装标准为2000元/，目前共推出380套房源，去化60%以上。 10层以下目前尚不确定，考虑整层销售。,成交特征： 中海派为独栋公寓建筑，产品为曲江一期核心板块秲缺型精装小户，开盘当天现场氛围较高，价格适中，去化效果好，成交客户以年轻投资者为主，作为过渡性需求后用来投资。,中海紫御华府-中海派|推售情况,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,热销户型 : 37,37-46为主力户型。,产品配置： 外立面：与住宅外立面相同，真石漆； 层数：32

24、层，1-2层为底商 标准层层高： 2.9米； 大堂：1层为精装大套； 交付标准：精装，2000元/装标； 有无天然气：天然气入户。,滞销户型:46,热销户型:42,中海紫御华府-中海派|产品配置,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,从区域优势、产品优势和营销方式三方面造就了其热销原因。,热销原因之一：区域优势 位于曲江一期，属一期核心唯一在售的精装小户，具有绝对资源及客群基础优势； 热销原因之二：产品优势 本次新推公寓精装小户型刹那品，市场反响度高，面积小，价格适中，受众度广，首付十万的广告吸引力度大，开盘当天去化率达95%； 热销原因之

25、三：营销方式 项目品牌营销宣传到位，本次开盘前期加强营销力度，为开盘成功造势。作为曲江唯一在售的精装小户型产品，其稀缺价值和升值潜力居高，70年产权及价格优势也为产品又一大亮点。,项目小结,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,全市典型公寓类项目 | 曲江奇寓,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,曲江奇寓丨项目概况,区域内罕见的小面积公寓产品。,曲江奇寓,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,曲江奇寓丨整体规划,项目介绍： 曲江奇寓

26、位于曲江新区发展核心板块，紧邻曲江大道、雁翔路等城市主干道，毗邻规划中的地铁5号线岳家寨站，交通便捷。 其为曲江华著中城其中的1栋公寓，总高35层，4梯18户，面积区间为26-57 。 内部配套：高端会所、幼儿园、26万平米的大型商业，未来将引进希尔顿酒店、华联百货、奥斯卡影城、屈臣氏、KFC汽车餐厅等多种大型品牌商家。 外部配套：项目周边曲江一中、一小，交大附中、附小，铁一中等名校林立，区域发展潜力不可估量。,3# 曲江奇寓,公寓产品主要依靠项目自身配套。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,曲江奇寓丨产品配置,户型特征： 项目共5种户

27、型，即B户型26 、C户型49 、E户型52 、D户型52 和A2户型56 ，为4T18户的设计，共计630户。 产品配置： 园林风格：香港贝尔高林倾力打造的纯正法式皇家园林； 外立面风格：现代风格。,A,C49 ,B26 ,A55 ,核心筒,D50 ,E52 ,面积设置较小，功能齐全，49-56均为两室户型。,42,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,曲江奇寓丨推售情况,推售情况： 项目是华著中城其中的1栋35层的公寓，4T18户的设计，5种户型，共计630户，2013年8月24日开过盘，2015年6月交房。 推售价格： 目前在售均价为

28、7500元/ ，一房交2千抵1万，两房交2千抵2万，目前推出首付2万，分期的优惠，吸引很多年轻投资兼自住客群。 推售产品： 一室（26 ）、两室（52 和56 ）。 去化情况： 以功能性更高的小两室为主，无论自住或是投资客都相对认可，目前去化约50%左右。,客户来源： 客群主要是城南、曲江及西安其他区域投资兼自住客户，兼具少部分在曲江及周边工作的年轻自住型客户。成交客户年龄基本在25-45之间，相对较年轻。,3# 曲江奇寓,面积小，总价低，首付3万分期付款的付款方式吸引大量年轻投资兼自住客群，8月6日开盘，目前为止去化50%左右。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领

29、域的整合者和领导者 | ,*,曲江奇寓丨户型分析,B，26，一房,E，52，两房,A2，56，两房,该项目户型方正，布局合理，功能齐全，紧凑实用，投资自住两相宜。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,热销原因之一：区域及项目配套优势 位于曲江一期，自身配套齐全，拥有26万商业商务配套，地铁沿线，未来办公人口基数高，投资价值很大。 热销原因之二：面积优势 面积控制非常小，29起，总价约20万出头，45两室一厅，实用性高，同时由于区域该公寓产品较少，因此市场反应度高。 热销原因之三：付款方式 该公寓产品推出首付3万，首付分期的优惠方式，总价低

30、，首付少，月供基本与租金相同，对年轻客群吸引很大，吸附了大量城南， 高新以及西安其他区域投资兼自住客群 。,曲江奇寓丨项目小结,首付分期方式：共分三次付清，不分面积大小，首付3万，2014年6月1日交第二笔房款，剩下房款交房时交清。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,原因：附加值带来的性价比 客群购买该类产品，在认可产品自身的同时，而是更看中其所带来的高附加值，如交大附小、附中名额及学费优惠，吸引了大批客群，该类客群以自住为主。 原因：稳定投资收益的保障 部分项目开发商已与品牌酒店达成协议，交房后业主将房子返租给该酒店，免去了业主投资公

31、寓的后续装修、出租等问题，加速成交速度。,公寓思考点,由以上分析可知项目周边公寓类项目产品面积段均较大，以40-60的一室为主，客群以周边地缘型自住、老业主投资为主，具体选择该类产品原因梳理如下,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,原因：品牌配套保障 全市去化较快的公寓类产品，多为品牌类中大规模型楼盘中的补充型产品，依托整盘所带来的规模效应及后期的物业配套等保障，增强其置业信心。,公寓思考点,综合以上原因，结合本案客观条件， 建议以过渡型置业类型为主，另有部分看中快捷交通优势的投资客群， 基于其置业特征，建议本案公寓类户型面积设计应偏紧凑

32、型，但同时应保证一定的居住品质，如功能性空间的需求、天然气入户等需求。,具体应如何做，我们需要对项目本体进行剖析,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,本体,项目,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,项目紧邻丈八东路城市级主干道，拥有较好的商业展示面，约90米； 地块西侧规划路的商业价值相对略弱，但可与榕青无界底商部分，形成一定的互动，在城市展示面的基础上能进行有益的补充； 地块距离5号地铁东仪路地铁站仅300米，待2018年正式运营后，能给项目带来更多人流量，进一步扩大项目辐射范围；

33、 片区不断成熟，养市周期缩短至2年左右，且集中商业的成功重在后期的运营维护上，路网现状对此提供了较好的基础支持。,关键词：城市级路网价值高/相对较丰富的商业界面/内部规划路作补充/未来地铁辐射力强,策源地,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,规划条件,总平解读：项目当前规划总建面共计约9.2万，主要为商业、公寓两种物业类型，其中公寓类作为项目的主力供应产品，占总建面的53.1%，占总量一半多；底层商业建面约占据总建面的26.8%，占总量的约1/4。,项目总用地面积：19.6亩 项目总建面：91520 容积率：10 地上商业建面：约2.5万

34、，地上5F，层高约4.8米； 公寓：约4.86万，共19F； 地下建面：1.84万（两层车库，一层商业）,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,规划解读,设计院思路将原统一一体的建筑从中隔出9M的空隙，以达到高效施工，然而基于我们对实际商业建面、商业氛围等多方面考量，认为得不偿失，暂不建议该设计思路。,多层公寓 6F-12F，商业体上的多层骑楼。,集中商业 -1F-5F，相比较原方案减少了约5000的商业面积。,高层公寓+底商 -1F-5F为底商，与北侧集中商业共同构成商业内街，商业价值较低；6F以上的公寓设置尚可。,集中商业与高层公寓间的

35、建筑空隙 约9米，基于此所形成的商业内街，并不具备足够的商业展示面及人流量支撑。,设计院方案思路可行性说明,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,项目发展规划的核心基调解读 关键词：地段 本体 定位,地段： 紧邻丈八北路城市主干线，另有地铁及规划路为辅，地段价值核心为路网优势。 本体： 项目本体周边拥有无界底商、人人乐（营业面积为2.4万方）等已然成熟的商业体，为本案的公寓产品提供了快捷的生活配套，为商业产品营造了较好的市场氛围，缩短了一定的养市周期，为实现本案后期的人流量导入奠定了较好的基础。 定位： 基于现有物业规划配比及体量，未来必然

36、是以公寓为主体快速回款产品，集中型商业做长线回现产品的搭配模式，其中商业部分也将是推动项目发展的核心引擎。,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,发展,定位,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,商业思考,公寓思考,暂不引进大型商超，以满足周边一站式基本生活为主的邻里型商业中心，定位于中高端。,考虑多功能弹性物业，住宅式公寓为主，控制总价，同时在户型功能型、产品细节及服务上重点考虑。,根据项目综合价值的考量，易居对于本案商业和公寓定位思考,战略定位思考,2013 E-HOUSE CHIN

37、A,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,基于本案物业定位思考 对地块整体战略定位为,精品时尚商务中心 “精品商业中心+住宅式公寓+文教配套”,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,整盘物业思考,精品商业中心 地下一层+地上五层,多层公寓 6F-11F，共6层，相比较高层公寓户型、品质有一定程度的提升，建议采用框架结构,高层公寓 6F-24F，共19层，以特刚、过渡型的住宅式公寓为主 建议采用框剪结构,地下两层停车库,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,主要客群：辐射城

38、南区域级时尚人群 60%为时尚青年、年轻公务员与白领； 20%为时尚家庭；20%为商务人士,打造区域精品主题商业和街区服务型商业相结合的商业形态； 综上所述，本项目的商业建议定位为： 中高端精品/时尚区域型商业中心,商业定位,购买力：中高档 风格：摩登、舒适、温馨、美味的时尚购物中心,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,业态分布,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,业态分布,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,项目入口遵循右图设

39、计 商业人行入口：位于项目北侧和西侧，分别占据了城市干道和内部规划路； 公寓共四个入口：主入口位于项目东西两侧，从规划路进入，共两个，其次为项目南侧的两个，均可顺利进入商业首层； 地下车库出入口：在临丈八东路的绿化带内，设置车库出入口，另设置在南端两侧，经地下车库可通达商业各项功能区。,公寓 入口,地下车库 出入口,商场 入口,动线设置/外部动线,人流动线,车流动线,城市绿化带,2013 E-HOUSE CHINA,| 中国房地产流通服务领域的整合者和领导者 | ,*,层高：建议首层5.9米，彰显品质空间感； 其他商业层高约4.5米； 中庭：鉴于本案整层面积，建议设置一处中庭即可，采用露天中庭，将自然光线引入室内以扩大购物空间，调解客户购物心情； 扶梯：在中庭南北部分分设两部扶梯； 电梯：四部电梯； 外立面：玻璃幕墙，体现自身的时尚、现代气质。,自动扶梯,自动扶梯,露天中庭,电梯,电梯,动线设置/内部动线+配套