收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用.doc

1、收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用韩宣伟 蒋文军摘要：批量评估的关键在于用科学而又有简洁的方法，在较短时间内处理大量的物业估价，建立模型的目的也是如此。本文所介绍的收益乘数法，实际上就是遵循了这样的思路，即用相对简单的收益乘数法来代替计算繁复的收益法。关键词：商铺批量评估；收益乘数法；多因素综合评价法；应用随着我国房地产业的迅速发展和税制改革的稳步推进，城市房屋批量评估日益受到专家学者和相关部门的关注。鉴于国内关于城市房屋批量评估的理论和实践较少，更未形成系统规范的评估技术规范和标准，一定程度上制约了我国税制改革及相关领域的发展。自2009年底开始，我们历经10个月的探索和实践

2、，完成了对杭州市上千个路段的商铺（不含大型场、专业市场）评税数据库建设，并通过专家组验收。这是继普通住宅、别墅排屋和写字楼数据库的成功建设并运用于税收征管之后，又一个覆盖杭州市全城区的批量评估项目。在杭州市商铺批量评估项目中，我们通过反复论证，在不同阶段分别采用了方格网法、多因素综合评价法和收益乘数法，在一定程度上解决了商铺批量评估的相关技术难题。笔者期望藉此项目的切身体会，为业内同行和相关部门提供借鉴。一、采用方格网法划分评估区域就一座城市而言，商铺分布面广、影响因素差异大。合理划分评估区域，并据此确定技术参数、调查市场信息，是做好批量评估的前提。（一）借鉴方格网法形成“虚拟评估区域”方格网

3、法，是大型场地平整时常用的、根据高程划分挖填平衡区域的方法，主要用于工程土方量的计算。本项目借鉴方格网法，采用基准地价级别、道路类型和商服繁华程度三级标准，将全市划分为100多个理论评估区域，即“虚拟区域”，便于评估参数和市场信息的归类。（二）评估区域划分标准1、基准地价级别根据基准地价分布图，杭州市主城区范围按6个级别进行划分。2、道路类型根据车道数量和限速分4级：主干道、快速路；次干道；街、巷；里、弄。3、路段繁华度根据本路段商铺总间数和空置间数、商场、公交地铁、居住区等因素评分，结合现场判断，共分5级：高、较高、一般、较低、低。（三）采用方格网法便于评估操作和信息归类通常情况下，基准地价

4、级别自市中心向城郊依次衰减；商铺通常沿街道线状分布；繁华程度则与商圈级别和区位密切相关。采用上述三个标准进行评估区域划分，能较为客观地把具有相同（或相似）价格影响因素的商铺划归同类评估区域，既利于市场信息分类，又减小了评估工作难度。二、采用多因素综合评价法对商铺的异质性进行批量评价（一）多因素综合评价法多因素综合评价法，是现行城镇土地分等定级规程的主要技术方法。本项目借鉴了此方法，并遵循主导因素原则，舍弃次要影响因素，对商业楼幢和路段综合评判。1、楼幢综合评价通过设定影响商铺价格的因素层、因子层及相应的评价标准体系，对沿街商铺楼幢进行综合评判，求取各楼幢的综合分值。2、楼幢综合分值楼幢综合分值

5、，是本楼幢商铺价格相对稳定的本质表现，体现本路段不同楼幢商铺价格的优劣差异。3、路段综合分值路段综合分值，是本路段商铺价值区别于其他相邻路段商铺价值的综合体现。它是根据本路段内各楼幢综合分值和相应商铺间数，加权平均求取的路段综合分值。（二）多因素综合评价技术流程多因素综合评价主要包括以下内容，见图2-1。（三）多因素综合评价计算公式1、设定条件按路段以“楼幢”为单位进行综合评价；设定各楼幢“商业用房的标准分值为100。2、楼幢评价公式 （公式1）其中：Fj-本路段内j楼幢综合分值；Yi-各分档因子标准分值，i=1，2，3，n；Y2-楼层评价标准分值（百分比）。3、路段评价公式 （公式2）其中：

6、L-本路段综合分值；Fj-本路段内j楼幢综合分值；Mj-本路段内j楼幢商铺间数。（四）采用多因素综合评价法有效量化了差异因素采用多因素综合评价法时，针对20多项影响因素，如：结构形式、主楼分类、商铺层数、层高、住改非、商铺醒目度、建筑外观、楼幢商铺总间数及空置间数、楼幢商铺总长及深度、邻路口情况、出入便利度、邻公交地铁情况、邻居住区情况、大型商场影响、经营业态等，进行分档并设定标准的因素因子评价标准体系进行综合评价，可有效地把价格差异量化为评价分值，从而使价格批量评估变得直观和简便。三、采用收益乘数法批量测算商业用房价格（一）收益乘数法收益乘数法，是收益法中直接资本化法分类的一种估价方法。它是

7、利用估价对象某年的某种收益（本项目采用毛租金收益），乘以适当的收益乘数，来求取估价对象的市场价值。（二）收益乘数法批量评估流程收益乘数法批量评估的内容及流程，见图3-1。（三）收益乘数法基本评估模型房地产价值(V)=年租金(A)租金乘数(GRM)1、收益乘数法计算公式(l)当本路段仅有单一的纯一楼商铺时，V1=A01Fj/100GRM (公式一3)其中：V1一本幢纯一楼商铺基准单价；A01本路段纯一楼标准租金； （公式4）(Aj为本路段j楼幢单位租金收益，n为本路段租金案例个数)Fj-j幢楼综合评价分值。(2)当本路段仅有单一的1-2层联体商铺时，V2=A02Fj/100GRM (公式一5)其

8、中：V2一本幢两层联体商铺基准单价；A02本路两层联体标准租金； （公式6）（Aj为本路段j楼幢单位租金收益，n为本路段租金案例个数）Fj-j幢楼综合评价分值。(3)当本路段同时有纯楼商铺和1-2层联体商铺时，V1=A01 A02(l-)Fj/100GRM （公式-7）V2=A02 A01(1-)Fj/100GRM (公式-8)为计算不同类型商铺标准租金的权重值，其他符号含义同前。（四）采用收益乘数法批量评估的优点采用收益乘数法进行价格批量计算，可有效解决或规避传统收益法技术障碍，具有较强的现实可操作性。1、收益乘数能客观地反映租金与市场价格的直接关系收益乘数是基于市场提取后，又用于市场价格计

9、算的重要参数，不同评估区域采用对应的收益乘数，能客观地反映租金与市场价格的直接关系。2、毛租金资料易于从市场获取商铺具有交易案例少、租赁现象普遍的特点，毛租金是最易获取的基础资料，且相对客观；而有效收入或净收入通常需参考租约等进行剥离，多数租约难以搜集。3、毛租金资料可信度高与有效收入或净收入相比，以毛租金收入作为批量评估基础，不但降低了资料搜集难度、简化了评估程序，还有效地降低了因多种税费剥离产生的误差。四、商铺价格批量评估涉及的收益年限问题杭州市商铺批量评估，从两方面体现了收益年限对价格的影响。（一）在评估方法中体现收益年限因素1、提取收益乘数时所采用的案例价格，已隐含了收益年限因素毛租金

10、收益乘数法，是基于同一评估区域市场上相似房地产的租金和价格，同时受到相同的市场力量影响。毛租金收益乘数是一个较为客观的价格与租金比值，即“租售比价”，而该价格已包含了本区域或路段商铺的收益年限等因素。2、同一评估区域商铺的收益年限差异较小方格网法所采用的三个划分标准，依次体现了由市中心向市郊循序发展的格局。因城市规划和建设阶段不同，各评估区域商铺在土地使用权年限、建成年代等大多较为接近。也就是说，同一时期开发的规划建成区内，其商业用地的剩余使用年限不会出现较大差异。3、同一路段内商铺的收益年限相似度更高进行多因素综合评价时，是以路段内若干楼幢为集合，将包括建筑外观档次和成新等多个因素做了综合评

11、价。因此，楼幢评价分值在一定程度上体现了建成年代所致的收益年限差异。（二）土地剩余年限的二次修正1、土地使用权年限终止，并不意味着该商铺收益年限的终止根据国家现行政策，我们有理由认为：商铺的土地使用权年限终止，并不意味着该商铺收益年限的终止。城市房地产管理法第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”目前，国家尚未明确非住宅用地期满后续期的有偿使用标准。因此，剩余土地使用年限对商铺市场价格的影响幅度，也无从准确考量。2、土地剩余年限对商铺市场价值的影响现状从理论上讲，收

12、益年限越长，商铺价值越高；但现实交易中，买方通常关注投资回收年限，只要收益年限满足投资回收的“最低年限”就可能下单，而更长的年限对商铺的市场价格贡献度不大。通过市场调查，杭州市商铺的土地剩余年限，绝大多数超过这个“最低年限”。3、根据土地剩余年限对商铺价格进行二次修正收益倍数的市场提取、评估区域和路段划分，均在一定程度上体现了收益年限因素，且超出“最低年限”的土地剩余年限对商铺价格影响较小。尽管如此，为构建合理的批量评估体系，从理论上体现商铺的土地使用权年限的权益价值，我们结合本地市场交易现状，通过走访房地产经纪机构和投资客，采用特尔菲测定法，对老城区和新建区域分别确定了剩余年限修正系数，便于依据商铺的土地剩余年限进行价格二次修正。五、价格数据库动态更新（一）动态更新内容动态更新内容主要包括：(1)新增商铺的价格评估；(2)价格数据的定期维护更新；(3)因区域商服配套、公共设施等变化所致的局部价格调整。（二）价格数据库动态更新方法通过选取不同区域内的典型路段为样点，定期提取相应收益乘数、搜集租金案例，由计算机自动计算相应路段内商铺价格，并与基期价格比较，求取价格指数，进行动态更新。（三）动态更新基本公式采用拉氏公式作为基本公式。设基期指数为1000，得出报告期的分区价格指数为： （公式9）其中：Tj-报告期商铺交易价格指数；P-