东莞家具项目财务分析报告

1、一、项目发展背景我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。2019年，我国定制家具行业市场规模将超过2800亿元，到2020年，定制家具行业市场规模有望超过3400亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的

2、C2B商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的发展大致经历了三个阶段：2014年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类多品类全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打通全流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生产的设备，能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而减少了生产成本实现了大规模的多品种生产定制。从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追

3、求增加，同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0时期”。2019年7月全国家具类零售额达为163亿元，同比增长6.3%。累计方面，2019年1-7月全国家具类零售额累计达到了1062亿元，与去年同期相比增长5.8%。2018年中国家具行业销售收入8年来首次出现下降，全年累计销售收入为7011.9亿元，同比下降22.57%。主要原因为家具行业经历了8年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。一线城市消费

4、者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市1:2、二线城市1:1、三线城市7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测，我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从2017年的4:1逐渐提升到2022年的3:1。客流量测算：假定精装修渗透率从2017年的20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来80%的翻新率，存量房中

5、除二手房交易外有0.5%的改善型需求。衣柜市场：假设精装修配套率10%，每50平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为3500元/套，价格年增速2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的1/2。定制衣柜渗透率2017年为30%，之后逐年以5%的比率增加。衣柜出厂价为终端价的50%。经测算，2022年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到1894亿。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资14226.83(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金5913.01万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资20139.84万元，其中：固定资产投资14226.83万

6、元，占项目总投资的70.64%；流动资金5913.01万元，占项目总投资的29.36%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资4758.85万元，占项目总投资的23.63%；设备购置费5213.20万元，占项目总投资的25.89%；其它投资4254.78万元，占项目总投资的21.13%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=14226.83+5913.01=20139.84（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷40.00%,计划收入20099.20万元，总成本18974.49万元

7、，利润总额11902.77万元，净利润8927.08万元，增值税579.72万元，税金及附加305.90万元，所得税2975.69万元；第二年负荷80.00%,计划收入40198.40万元，总成本32818.56万元，利润总额25692.80万元，净利润19269.60万元，增值税1159.44万元，税金及附加375.46万元，所得税6423.20万元；第三年生产负荷100%，计划收入50248.00万元，总成本39740.60万元，利润总额10507.40万元，净利润7880.55万元，增值税1449.30万元，税金及附加410.25万元，所得税2626.85万元。（一）营业收入估算项目经营

8、期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入50248.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=1449.30万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用39740.60万元，其中：可变成本34610.18万元，固定成本5130.42万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加410.25万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=1050

9、7.40（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=10507.4025.00%=2626.85（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=10507.40（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=10507.4025.00%=2626.85（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额10507.40万元，缴纳企业所得税2626.85万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=10507.40-2626.85=7880.55（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算

10、出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=52.17%。（2）达产年投资利税率=61.41%。（3）达产年投资回报率=39.13%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入50248.00万元，总成本费用39740.60万元，税金及附加410.25万元，利润总额10507.40万元，企业所得税2626.85万元，税后净利润7880.55万元，年纳税总额4486.40万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.06年。本期工程项目全部投资回收期4.06年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年

11、投资利润率52.17%，投资利税率61.41%，全部投资回报率39.13%，全部投资回收期4.06年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。建设资金要设立专户存储，做到专款专用，在建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主要经济技术指标进行严格的考核，加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。七、市场预测分析定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客

12、单价随着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。2017年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为90万套、78.5万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91万套、81万套，增速分别达101.1%、103.2%，实现翻倍增长。2017年，愿意购买精装房的消费者比例为26

13、.8%，较10年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升5.24%、5.10%，一线城市份额则下降10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获

14、取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在2017年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至2018年前三季度，整装业务会员总数约700多个，实现营收约1.3亿元。2018年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。八、行业发展趋势近年来，省心省力的全屋定

15、制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。目前国内有9家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从2018年9家定制家居上市企业营收规模来看，企业营

16、收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在50亿级别以上;第二梯队营收在20亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在10亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据2018年定制家居上市企业营收规模测算，2018年九家定制家居上市企业合计营收为347.56亿元，合计仅占国内定制家居市场的12%份额，其中欧派家居占4.0%，索菲亚占2.5%，尚品宅配占2.3%，行业集中度偏低。2016年-2017年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则

17、将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018年，定制家居企业客单价总体呈上升趋势。2018年，尚品宅配客单价为22985元，同比增长11.5%;索菲亚客单价为21890元，同比增长9.9%。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入8597.9111463.8910645.0410235.6140942.452主营业务收入6895.279193.708537.018208.6632834.642.1定制家具(A)2275.443033.922817.212708.8610835.432.2定制家具(B)1585.912

18、114.551963.511887.997551.972.3定制家具(C)1172.201562.931451.291395.475581.892.4定制家具(D)827.431103.241024.44985.043940.162.5定制家具(E)551.62735.50682.96656.692626.772.6定制家具(F)344.76459.68426.85410.431641.732.7定制家具(.)137.91183.87170.74164.17656.693其他业务收入1702.642270.192108.032026.958107.81上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入

19、万元40942.45完成主营业务收入万元32834.64主营业务收入占比80.20%营业收入增长率（同比）13.36%营业收入增长量（同比）万元4824.59利润总额万元8529.34利润总额增长率30.30%利润总额增长量万元1983.32净利润万元6397.01净利润增长率24.83%净利润增长量万元1272.33投资利润率57.39%投资回报率43.04%财务内部收益率20.81%企业总资产万元40423.58流动资产总额占比万元28.04%流动资产总额万元11334.02资产负债率30.87%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米59082.8688.58亩1.1容积率

20、1.021.2建筑系数64.58%1.3投资强度万元/亩160.611.4基底面积平方米38155.711.5总建筑面积平方米60264.521.6绿化面积平方米4049.92绿化率6.72%2总投资万元20139.842.1固定资产投资万元14226.832.1.1土建工程投资万元4758.852.1.1.1土建工程投资占比万元23.63%2.1.2设备投资万元5213.202.1.2.1设备投资占比25.89%2.1.3其它投资万元4254.782.1.3.1其它投资占比21.13%2.1.4固定资产投资占比70.64%2.2流动资金万元5913.012.2.1流动资金占比29.36%3收

21、入万元50248.004总成本万元39740.605利润总额万元10507.406净利润万元7880.557所得税万元1.028增值税万元1449.309税金及附加万元410.2510纳税总额万元4486.4011利税总额万元12366.9512投资利润率52.17%13投资利税率61.41%14投资回报率39.13%15回收期年4.0616设备数量台（套）13817年用电量千瓦时1106252.1418年用水量立方米48160.2619总能耗吨标准煤140.0720节能率21.36%21节能量吨标准煤44.2322员工数量人955区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元126070.1

22、5同期产值万元110316.90同比增长14.28%从业企业数量家754规上企业家28从业人数人37700前十位企业产值万元59464.26去年同期50513.30万元。1、xxx实业发展公司（AAA）万元14568.742、xxx科技发展公司万元13082.143、xxx实业发展公司万元7730.354、xxx实业发展公司万元6541.075、xxx实业发展公司万元4162.506、xxx科技公司万元3865.187、xxx实业发展公司万元297.328、xxx实业发展公司万元2438.039、xxx实业发展公司万元2319.1110、xxx科技公司万元1783.93区域内行业营业能力分析序

23、号项目单位指标1行业工业增加值万元39418.561.1同期增加值万元35650.321.2增长率10.57%2行业净利润万元13642.092.12016年净利润万元12086.552.2增长率12.87%3行业纳税总额万元32602.623.12016纳税总额万元27387.953.2增长率19.04%42017完成投资万元40940.644.12016行业投资万元18.28%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值146779.56166794.96189539.732利润总额43110.9548989.7255670.143净利润17837.6420

24、270.0523034.154纳税总额12776.9314519.2416499.145工业增加值55804.5263414.2372061.626产业贡献率11.00%15.00%16.81%7企业数量90511041413土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程26976.0926976.0947979.9047979.904167.661.1主要生产车间16185.6516185.6528787.9428787.942583.951.2辅助生产车间8632.358632.3515353.5715353.571333.651.3其

25、他生产车间2158.092158.092782.832782.83250.062仓储工程5723.365723.367985.007985.00504.442.1成品贮存1430.841430.841996.251996.25126.112.2原料仓储2976.152976.154152.204152.20262.312.3辅助材料仓库1316.371316.371836.551836.55116.023供配电工程305.25305.25305.25305.2521.693.1供配电室305.25305.25305.25305.2521.694给排水工程351.03351.03351.0335

26、1.0319.404.1给排水351.03351.03351.03351.0319.405服务性工程3624.793624.793624.793624.79228.995.1办公用房1652.141652.141652.141652.14127.375.2生活服务1972.651972.651972.651972.6598.696消防及环保工程1022.571022.571022.571022.5772.676.1消防环保工程1022.571022.571022.571022.5772.677项目总图工程152.62152.62152.62152.62-404.517.1场地及道路硬化1041

27、1.002168.572168.577.2场区围墙2168.5710411.0010411.007.3安全保卫室152.62152.62152.62152.628绿化工程4243.25148.51合计38155.7160264.5260264.524758.85节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤140.071.1年用电量千瓦时1106252.141.2年用电量吨标准煤135.961.3年用水量立方米48160.261.4年用水量吨标准煤4.112年节能量吨标准煤44.233节能率21.36%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元14862.211.1完成比例73.8

28、0%2完成固定资产投资万元8999.882.1完成比例60.56%3完成流动资金投资万元5862.333.1完成比例39.44%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人6491.2人均年工资万元5.491.3年工资额万元2769.252工程技术人员工资2.1平均人数人1432.2人均年工资万元5.612.3年工资额万元878.473企业管理人员工资3.1平均人数人383.2人均年工资万元7.023.3年工资额万元285.084品质管理人员工资4.1平均人数人764.2人均年工资万元5.594.3年工资额万元429.625其他人员工资5.1平均人数人495.2人均年工

29、资万元7.935.3年工资额万元238.156职工工资总额万元4600.57固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元4758.855213.20160.6114226.831.1工程费用万元4758.855213.2036041.861.1.1建筑工程费用万元4758.854758.8523.63%1.1.2设备购置及安装费万元5213.205213.2025.89%1.2工程建设其他费用万元4254.784254.7821.13%1.2.1无形资产万元2458.232458.231.3预备费万元1796.551796.551.3.1基

30、本预备费万元967.89967.891.3.2涨价预备费万元828.66828.662建设期利息万元3固定资产投资现值万元14226.8314226.83流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元36041.8613573.8427238.8336041.8636041.8636041.861.1应收账款万元10812.564325.028650.0510812.5610812.5610812.561.2存货万元16218.846487.5312975.0716218.8416218.8416218.841.2.1原辅材料万元4865.651946.2

31、63892.524865.654865.654865.651.2.2燃料动力万元243.2897.31194.63243.28243.28243.281.2.3在产品万元7460.672984.275968.537460.677460.677460.671.2.4产成品万元3649.241459.702919.393649.243649.243649.241.3现金万元9010.473604.197208.379010.479010.479010.472流动负债万元30128.8512051.5424103.0830128.8530128.8530128.852.1应付账款万元30128.85

32、12051.5424103.0830128.8530128.8530128.853流动资金万元5913.012365.204730.415913.015913.015913.014铺底流动资金万元1970.98788.401576.801970.981970.981970.98总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元20139.84141.56%141.56%100.00%2项目建设投资万元14226.83100.00%100.00%70.64%2.1工程费用万元9972.0570.09%70.09%49.51%2.1.1建筑工程费万元4758.

33、8533.45%33.45%23.63%2.1.2设备购置及安装费万元5213.2036.64%36.64%25.89%2.2工程建设其他费用万元2458.2317.28%17.28%12.21%2.2.1无形资产万元2458.2317.28%17.28%12.21%2.3预备费万元1796.5512.63%12.63%8.92%2.3.1基本预备费万元967.896.80%6.80%4.81%2.3.2涨价预备费万元828.665.82%5.82%4.11%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元14226.83100.00%100.00%70.64%5建设期间费用万元6流动资金万元5913.

34、0141.56%41.56%29.36%7铺底流动资金万元1971.0013.85%13.85%9.79%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元20099.2040198.4050248.0050248.0050248.001.1万元20099.2040198.4050248.0050248.0050248.002现价增加值万元6431.7412863.4916079.3616079.3616079.363增值税万元579.721159.441449.301449.301449.303.1销项税额万元8039.688039.688039.688

35、039.688039.683.2进项税额万元2636.155272.306590.386590.386590.384城市维护建设税万元40.5881.16101.45101.45101.455教育费附加万元17.3934.7843.4843.4843.486地方教育费附加万元11.5923.1928.9928.9928.999土地使用税万元236.33236.33236.33236.33236.3310税金及附加万元305.90375.46410.25410.25410.25折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值4758.854758.85当期折旧额

36、3807.08190.35190.35190.35190.35190.35净值951.774568.504378.144187.793997.433807.082机器设备原值5213.205213.20当期折旧额4170.56278.04278.04278.04278.04278.04净值4935.164657.134379.094101.053823.013建筑物及设备原值9972.05当期折旧额7977.64468.39468.39468.39468.39468.39建筑物及设备净值1994.419503.669035.278566.888098.497630.104无形资产原值2458.

37、232458.23当期摊销额2458.2361.4661.4661.4661.4661.46净值2396.772335.322273.862212.412150.955合计：折旧及摊销10435.87529.85529.85529.85529.85529.85总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元26909.3810763.7521527.5026909.3826909.3826909.382外购燃料动力费万元2105.76842.301684.612105.762105.762105.763工资及福利费万元4600.574600.57460

38、0.574600.574600.574600.574修理费万元56.2122.4844.9756.2156.2156.215其它成本费用万元5538.832215.534431.065538.835538.835538.835.1其他制造费用万元2530.191012.082024.152530.192530.192530.195.2其他管理费用万元605.82242.33484.66605.82605.82605.825.3其他销售费用万元1821.15728.461456.921821.151821.151821.156经营成本万元39210.7515684.3031368.6039210.7539210.7539210.757折旧费万元468.39468.39468.39468.39468.39468.398摊销费万元61.4661.4661.4661.4661.4661.469利息支出万元-10总成本费用万元39740.6018974.4932818.5639740.6039740.6039740.6010.1可变成本万元34610.1813844.0727688.1434610.1834610.1834610.1810.2固定成本万